花園市場營銷案例分析-全文預覽
【正文】 至是全國性的競爭，只有擁有品牌的房地產(chǎn)才能消除地域之間的壁壘，輕易的由一個地域跨入另一個地域。時下的大多數(shù)房地產(chǎn)，都處于這一階段。 ? 為什么？？怎么辦？？ 房地產(chǎn)企業(yè)競爭之趨勢 ? 地段競爭階段 只要地段好，房子就好賣，根本不需要做其它推銷工作。 ? 2023年 4月 3日，國土資源部出臺《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》 ? 商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓，使土地市場迅速透明化 。那一種是主要的？？ 土地，生死攸關(guān) ? 目前以協(xié)議為主，招標、拍賣方式所占比例很低， 1992年不足 1%， 2023年僅為 15%。 房地產(chǎn)企業(yè)的特點 ? 重要的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)之一：土地，掌握在誰的手里？ ? 答案：政府。2023年上半年東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)投資額分別增長 %、 %、 %，中、西部地區(qū)增幅高于東部。 我國房地產(chǎn)行業(yè)的基本特征 ? 我國目前經(jīng)濟增長主要是投資推動型，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資額遠超過能源工業(yè)、原材料工業(yè)，接近全部工業(yè)固定資產(chǎn)投資額。今后隨著城市化進程的加快，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間仍較大。 短暫的發(fā)展之路 ? 98年《國務院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，提出了全面停止住房實物分配、發(fā)放住房補貼、放開住房二級市場等要求，標志著房改主體的基本完成。 ? 88年開始房改，基本思路是承認住房的商品屬性，推行住房商品化、市場化、產(chǎn)業(yè)化，從而導致了房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生、快速發(fā)展。 ? 1990年，我國住宅消費占家庭總消費的比例僅為 %， 2023年已達到 %，城鎮(zhèn)居民人均居住面積，由 1989 年的 平方米，上升到 2023 年的 平方米。 ? 房地產(chǎn)投資增長彈性為 ，每增長 1％，同期房地產(chǎn)投資增長 ％。 房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資完成情況 0100020233000400050006000700091 92 93 94 95 96 97 98 9920002001 房地產(chǎn) 19912023年投資額（億元） 房地產(chǎn)行業(yè)的特點 ? 地區(qū)發(fā)展水平差距懸殊 ? 東部房地產(chǎn)投資占全國總投資的接近 80％，近年中西部房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快但基數(shù)較小，總量不大。 ? 目前北京和上海已經(jīng)成了全國房地產(chǎn)開發(fā)的重中之重。 ? 開發(fā)商通過出讓獲得土地使用權(quán)，出讓方式有協(xié)議、招標、拍賣三種 。 土地的革命 ? 自 02年開始了一場土地革命，主要內(nèi)容是將土地出讓方式由原來的協(xié)議方式改為招標拍賣方式。 ? 土地問題仍然是房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要問題之一，而國務院今年八月三十日通知對于土地出讓方式卻一字末提 。處于這一階段的房地產(chǎn)，非常注重建筑的設(shè)計，園林的規(guī)劃，小區(qū)的布局。通過品牌的復制和擴張，獲取高附加值，達到利潤的最大化。 一、項目投資策劃營銷 ? 一、項目用地周邊環(huán)境分析 ? 二、區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 ? 三、土地（深層次）分析 ? 四、項目市場定位 ? 五、項目價值分析 ? 六、項目定價模擬 ? 七、項目投入產(chǎn)出分析 ? 八、投資風險分析及其規(guī)避方式提示 ? 九、開發(fā)節(jié)奏建議 ? 二、項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷 ? 一、總體規(guī)劃 ? 二、建筑風格定位 ? 三、主力戶型選擇 ? 四、室內(nèi)空間布局裝修概念提示 ? 五、環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風格提示 ? 六、公共家具概念設(shè)計提示 ? 七、公共裝飾材料選擇指導 ? 八、燈光設(shè)計及背景音樂指導 ? 九、小區(qū)未來生活方式的指導 三、項目質(zhì)量工期策劃營銷 ? 一、建筑材料選用提示 ? 二、施工工藝流程指導 ? 三、質(zhì)量控制 ? 四、工期控制 ? 五、造價控制 ? 六、安全管理 四、項目形象策劃營銷 ? 一、項目視覺識別系統(tǒng)（核心部分） ? 二、延展及運用部分 ? 五、項目營銷推廣策劃 ? 一、區(qū)域市場動態(tài)分析 ? 二、項目主賣點薈萃及物業(yè)強勢、弱勢分析與對策 ? 三、目標客戶群定位分析 ? 四、價格定位及策略 ? 五、入市時機規(guī)劃 ? 六、廣告策略 ? 七、媒介策略 ? 八、推廣費用計劃 ? 九、營銷推廣效果的監(jiān)控、評估、修正 六、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷 ? 一、銷售周期劃分及控制 ? 二、各銷售階段營銷策劃推廣執(zhí)行方案實施 ? 三、各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計及發(fā)布實施 ? 四、銷售前資料準備 ? 五、銷售
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