【正文】 計(jì)費(fèi)用 報(bào)紙 200 % 雜志 400 % 電視 40 % 網(wǎng)絡(luò)、電臺、短信、直郵等 80 % 戶外廣告牌（含條幅、導(dǎo)示） 200 % 銷售資料及禮品等 40 % 模型制作 5 % 產(chǎn)品發(fā)布、展會等 170 % 營銷活動 200 % 現(xiàn)場包裝 50 % 總額 1385萬 占總銷售額比例 27億 % 69 THE END。 , March 11, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :10:3014:10:30March 11, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 11日星期六 2時(shí) 10分 30秒 14:10:3011 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :10:3014:10Mar2311Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , March 11, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 11日星期六 2時(shí) 10分 30秒 14:10:3011 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 3月 11日星期六 下午 2時(shí) 10分 30秒 14:10: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :10:3014:10Mar2311Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 3月 11日星期六 2時(shí) 10分 30秒 14:10:3011 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :10:3014:10:30March 11, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 11, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :10:3014:10Mar2311Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 國際頂級灣區(qū)生活進(jìn)行時(shí)。 時(shí)間： 形式： 與易家儂等家私品牌商聯(lián)合，對清水房進(jìn)行家具、飾 品、花藝等包裝； 開辟設(shè)計(jì)方案展覽廳，展示各大室 內(nèi)設(shè)計(jì)師對此套戶型的設(shè)計(jì)思路。 關(guān)鍵動作： ?電話預(yù)約參觀 ?看樓前提前申請拍照及填好資料需求表 ?專人準(zhǔn)備資料 物料準(zhǔn)備： 拍照申請單及資料需求表設(shè)計(jì)及制作（風(fēng)火 /中信 ） 接待流程的培訓(xùn)（世聯(lián) ） 緊急性 重要度 61 禮賓服務(wù)及個性化服務(wù) 【服務(wù)攻略】 — 提升價(jià)值 ?代辦生活服務(wù) 代訂報(bào)刊雜志、代辦郵政專遞、代購商品、代訂機(jī)票、機(jī)場、車站、碼頭接送等。 關(guān)鍵動作 ：私房菜的聯(lián)系 緊急性 重要度 事件營銷四 【營銷推廣攻略】 — 強(qiáng)化品牌 53 兩次截然不同的選房活動 目的： 根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品不同及不同的推售策略，一周內(nèi)分別對 1 18 棟及 11棟進(jìn)行選房； 時(shí)間： 1 18棟 —— 11棟 —— 形式 ： 1 18棟選房同三期選房方式 11棟選房同一期 TH選房方式，采取晚上酒會形式 關(guān)鍵動作 ：認(rèn)卡則確定選房順序號 價(jià)格確認(rèn)后再次確認(rèn)選房資格 事件營銷五 【營銷推廣攻略】 — 強(qiáng)化品牌 緊急性： 重要度： 54 一二期業(yè)主的財(cái)富沙龍 目的： 從客戶愛好需求出發(fā)，活躍業(yè)主生活氛圍，充實(shí)灣區(qū)生活內(nèi) 涵，加強(qiáng)業(yè)主口碑及對社區(qū)的歸屬感。 11棟與 1 18棟分開認(rèn)卡。全景客廳，帶弧形中空大露臺； 世界之窗景觀 45000 招商蘭溪谷二期 中規(guī)中矩，無突出戶型亮點(diǎn) 山景 32023 博海名苑 錯層送 6米高觀景陽臺，附送面積多 GOLF、海景 20230 澳城一期 錯層入戶花園、錯層送露臺 海景 22023 40 項(xiàng)目分析 市場分析 競爭分析 開發(fā)商目標(biāo) 報(bào)告思路 銷售策略 具體執(zhí)行 41 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 銷售策略 產(chǎn)品 綜合素質(zhì) 分類 定價(jià)策略 備注 11棟 戶型創(chuàng)新 面積較大 景觀資源好 市場上稀缺 明星、標(biāo)竿產(chǎn)品 挑戰(zhàn)片區(qū)高價(jià)，樹立項(xiàng)目價(jià)格標(biāo)竿，促進(jìn)其他單位消化，并追求利潤最大化 產(chǎn)品形式稀缺，總價(jià)高，客戶更高端。 ? 總套數(shù)（ 248戶） ? 看深圳灣海景及沙河高爾夫景觀 ? 戶均 120230平方米三房、四房； ? 復(fù)式單位有 6米挑高觀景臺； ? 4月底 出樣板房， 6月開盤 ? 預(yù)計(jì)價(jià)格在 38 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 澳城一期 ? 總套數(shù)（ 447戶） ? 西部通道的利好，后海填海區(qū)第一個入市項(xiàng)目 ? 主力戶型三房四房為主； ? 戶型特點(diǎn)： 錯層送入戶花園，錯層送露臺 ? 6月初開盤 ? 預(yù)計(jì)價(jià)格在 關(guān)鍵詞：產(chǎn)品附加值 /海景 /戶型與本項(xiàng)目重疊。 御景東方東堤園 關(guān)鍵詞：高贈送面積，大平面 。 ? 營銷方式： 仍然保持高調(diào)及尊貴的形象，以交保證金 50萬的形式預(yù)約看房。 關(guān)鍵詞：山湖景觀、別墅區(qū)、產(chǎn)品舒適創(chuàng)新，產(chǎn)品線豐富， E區(qū)將與本項(xiàng)目直接競爭。 ?07年豪宅供應(yīng)集中且價(jià)格高啟，本項(xiàng)目入市價(jià)格受支撐之余，也面臨著較為激烈的競爭環(huán)境。關(guān)內(nèi)豪宅舒適大平面日益稀缺。 25 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 銷售率 銷售價(jià)格 中信紅樹灣 3期 202316 75％ 23000 宏發(fā)領(lǐng)域 202316 75% 14500 星河丹堤 B區(qū) 2023121 67％ 27000 奧林華府 2023113 61％ 10000 金地梅隴鎮(zhèn) 202348 85% 11000 華僑城東方花園 202329 73% 7萬 華僑城純水岸 4期 202349 30% 寶安西鄉(xiāng)桃源居 2023415 85% 8755 萬科第五園二期 2023428 61％ 26450 公園大地 2023421 96% 高層 13359 別墅 34619 復(fù)式 24096 市場分析 宏觀政策分析 政策影響不了市場的對價(jià)格的強(qiáng)承接力，高價(jià)高速成為新的市場特征。 23 項(xiàng)目分析 市場分析 競爭分析 開發(fā)商目標(biāo) 報(bào)告思路 銷售策略 具體執(zhí)行 24 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 市場分析 宏觀政策分析 ?06年政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控手段持續(xù)增強(qiáng)，政府寄期望于通過金融政策的限制，繼續(xù)打壓投資炒房，目的仍在于規(guī)范樓市、平穩(wěn)房價(jià)、遏止投機(jī)。 項(xiàng)目分析 四期意向客戶分析 意向價(jià)格53%39%8%0%25000以下250012800028001300003000132023320233500035001以上價(jià)格意向42%47%11% 0% 25000以下250012800028001300003000132023320233500035001以上公寓 住宅客戶意向價(jià)格集中在 ，公寓客戶意 向價(jià)格集中在 ， 3萬均為客戶的敏感。 ?升值的口碑在不斷地?cái)U(kuò)大，周邊環(huán)境日漸成熟，但對價(jià)格的認(rèn)可度明顯降低。 項(xiàng)目分析 成交客戶分析 隨著項(xiàng)目價(jià)格的提升，升值口碑廣泛傳播， 自住所占比率減小。 一期 上門客戶 5533 ，其中業(yè)主 618 二期 上門客戶 3007 ，其中業(yè)主 772 三期 上門客戶 1946 ，其中業(yè)主 221 82 98 49 重復(fù)購買 ?12097，一二三期積累了大量的客戶，這批客戶在不同的區(qū)域重復(fù)置業(yè)著，在不斷地成長，經(jīng)濟(jì)實(shí)力越來越強(qiáng)，仍然是項(xiàng)目的有力支持者和傳播者。 1 18棟在前三期基礎(chǔ)上產(chǎn)品更為舒適； 1 19棟為小區(qū)唯一產(chǎn)品。 【 4期住宅戶型比例 】 戶型 面積區(qū)間 套數(shù) 套數(shù)比 單身公寓 38 26 7% 1*1 4147 20 5% 1*2 4753 284 74% 1*2 131 2 1% 2*2 88156 22 6% 2*3 153 28 7% 頂層 1102 1 0% 合計(jì) 383 100% 項(xiàng)目分析 四期公寓產(chǎn)品 ， 4753m2的 1房 2廳為主。 項(xiàng)目分析 四期住宅產(chǎn)品 12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 關(guān)鍵詞： ? 道路暢通，綠植茂密 ? 區(qū)間車開通及部分公交車啟用 ? 紅樹西岸入伙，御景東方一期售謦 ? 深灣小學(xué) ? 深灣中學(xué) ? 歡樂海岸 ? 中央公園 ? 濱海醫(yī)院 ? 深圳歌劇院 ? 口岸博物館 項(xiàng)目分析 片區(qū)發(fā)展 10 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目高層共分五期推出，均價(jià)和戶均面積均呈不斷上升趨勢。 銷售目標(biāo)分解 已售實(shí)現(xiàn)銷售金額 剩余預(yù)計(jì)銷售金額 合計(jì) 13億 ?三期 07年 1月開盤，目前銷售到尾期，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)總銷售額為 13億； 2023年的四期銷售金額目標(biāo)為 10億。 世聯(lián)觀點(diǎn)： 在確?；乜钅繕?biāo)及開盤