【正文】 等活動，共計 1015套桌椅； 音像放送區(qū) ：營銷大廳北側，地面要求高出樓面一個踏步，用于組織營銷促進活動和電視展示。 由于售樓處面積大（約 1670㎡），在設計風格上，造型簡約，大氣，充分表現(xiàn)項目的建筑特色； 造型處理上，采取富有東方特色的設計元素，突出項目的現(xiàn)代東方定位；色彩處理以淡雅為主，色系選擇要借鑒基礎形象用色，簡而精，不要使用過多色彩，為后續(xù)廣告公司裝飾留有一定空間，用材考究，突出 樓盤尊貴氣質。 賣場形象包裝 本項目建筑期長，因此，營銷場所借用項目北側規(guī)劃小學用地臨時搭建，完成整個銷售期的銷售工作。 【圖 2：工地圍墻示意圖】 僑城東路 白石洲路 西區(qū) 東區(qū) 形象展示墻 施工圍墻 ■ 戶外導示牌： 如采用銷售通路方案 A，則在深南大道與銷售通路入口處東側放置導示牌，設計要求高度 3m，造型、色彩醒目突出，對西向來車輛起到指引作用，位置見下圖；如采用銷售通路方案 B，則在僑城東路與深南大道交匯處東側，及項目圍墻東北角處分別設立導示牌，引導看樓人、車進入營銷區(qū)，設計高度宜大，色彩構圖醒目，以區(qū)別周邊雜亂環(huán)境，位置見下圖： 【圖 3：戶外導示牌安放位置示意】 【僑城東路人流通道】 ■ 道旗： 為強化賣場銷售 氛圍，在下述位置中安插尺寸 的道旗，位置見下圖； 銷售通路方案 A：全長 150m，密度 8m/支，約計 18面； 銷售通路方案 B：全長 600m，密度 15m/支，約計 60面； 【圖 4：道旗安插位置示意】 ■ 售賣信息條幅及噴匯昭示布： 本項目不在交通主干道上，因此樓體形象展示有限。 【項目僑城東路入口現(xiàn)狀】 【圖 1：工地交通通路示意】 2） 地盤包裝： ■ 工地圍墻： 本項目基地面積大，周邊長，考慮到建造成本，分兩種圍墻形式制作。施工機械、物料單獨路口進出，弱化工地凌亂的施工形象。因此要精心設計通路，確?？蛻裟軌蚣皶r的獲取項目的信息，順暢的抵達項目營銷現(xiàn)場。在項目的包裝延展、形象樹立上，要緊密配合項目定位，以濱海，現(xiàn)代東方，家園為中心，強化項目文化氣質。 一、 包裝總綱 項目包裝包括基礎系統(tǒng)、應用系統(tǒng)兩大部分。 景差制訂細則 ：級別浮動在￥ 100/㎡之間 景觀 內外雙景觀 外景觀 內景觀 西向 南向海景 北向 價格差 1,000 800 300 100 300 其他因素： 除了上述四個方面的主要差價因素外，具體到每個戶型，其所處的樓棟間距、通風、采光、有無遮擋、戶型平面優(yōu)劣勢等，都會影響到價格的制訂，此類因素差的級別宜保持在￥ 50/㎡左右。 戶型布局 價差 一梯二戶 ￥ 600㎡ 一梯四戶 ￥ 0/㎡ Townhouse ￥ 1,000/㎡ 樓層布局 價差 多層 ￥ 100㎡ 小高層 ￥ 0/㎡ 高層 ￥ 100/㎡ 樓層差： 針對多層 ：樓層差由低至高采用由大至小逐步降低差距的定價方式，保證起價高，中間樓層適中，高層價格適度放低； 針對高層 ：樓層差分高中低三段樓層分別確定價格差。調價時配以適當折扣策略和促銷活動，最終穩(wěn)定的、按時的達到均價 ￥ 8,500/㎡ 的既定價格目標。 隨著項目的不斷完善，片區(qū)的規(guī)劃發(fā)展及配套的成熟，周邊市場供應量及供應產品的變化，價格隨之相應進行局部調整。 今年下半年，隨著“濱海地王”的拍賣消息刺激，華僑城片區(qū)住宅價格應聲上漲，波托菲諾一期均價在 ￥ 8,0009,000/㎡，遠遠超過錦繡花園二期￥ 7,500/㎡的均價。 30萬㎡現(xiàn)代東方住宅” 第 二 部 分 價價 格格 策策 略略 本章要點 ： 市場供應量大，相對需求量不足； 市場同質化趨勢嚴重； 隨項目形象，片區(qū)發(fā)展分別制定不同 階段的價格 ； 一、 厘定價格的相關因素 價格與物業(yè)品質、目標客戶、市場有著密切的關系，如下幾方面是厘定價格時首要考慮的因素： ■ 整體的經(jīng)濟環(huán)境：明年的股市將持續(xù)今年的低迷態(tài)勢，造成資金滯留股市。 30萬㎡現(xiàn)代東方住宅 ”為口號，很好的展示了未來濱海住區(qū)的形象，強調了本項目“現(xiàn)代東方”特色的建筑及景觀主題。 項目市場定位評估 本司在項目前期策劃階段，針對項目的周邊環(huán)境特質，對項目進行整體定位為： “自然與人文和諧共生的假日式風景家園” 設計院在規(guī)劃設計過程中，很好的把握了本司這一定位。 ■ 目標客戶區(qū)域：福田為主，羅湖為輔，南山為補充區(qū)域； ■ 目標客戶年齡： 3050歲，西區(qū)集中在 3545歲之間；東區(qū)集中在 2535歲之間； ■ 目標客戶特征：分布在各行業(yè)的私營企業(yè)主、國企高級管理人員，高級、中級技術、管理人員及資深專業(yè)人士。 在布局上，朝向好、紅樹林海景、南北通位置盡量安排 150160㎡及復式；園區(qū)內景觀，錦繡中華景觀布置 110140㎡的三房。本司認為，西區(qū)戶型當前以中偏大面積為主，東區(qū)戶型面積則應以中型為主，作為西區(qū)戶型的補充，以適應東區(qū)目標客戶的收入水平及價格承受能力。此種戶型面積比，通過“秋交會”收回的數(shù)據(jù)分析得知，西區(qū)戶型定位初步得到了市場的檢驗。 但是，在規(guī)劃布局中，也有明顯不足： 4中低樓層戶型只有園林景觀，看不到西向錦繡中華及南向景觀，一樓與地面齊平，區(qū)內行人行走對其造成一定干擾，私密性不夠； 小區(qū)南側靠近濱海片區(qū)主交通干道白石洲路，東區(qū)東側臨僑城東路，此路為進出深南大道、濱海大道干道，面對未來地鐵營運中心，將來易造成交通噪音干擾，在建筑上建議進行防噪音處理； 西區(qū)北側靠近小學，教學帶來的噪音亦弱化了這部分單元的品質，后期制定價格時要相應調整，形成差異性； 西區(qū) 8一梯二戶大平面戶型以及 Townhouse 部分，基本為東西朝向，有西曬問題，建議發(fā)展商局部加設遮陽板； Townhouse 部分臨小區(qū)西側交通道，目前與之相鄰的錦繡中華景區(qū)非常荒僻，如何加強這部分的安全防范，需要發(fā)展商采取相應措施加以彌補； 東區(qū)北側與金海燕花園距離近，有對視現(xiàn)象，一層的商業(yè)街也造成環(huán)境干擾； 上述這些明顯的劣勢，要在后期銷售中差別對待，形成價格差異，建筑上要增加預防設置，合理規(guī)避弱勢。 三、 項目評估 建筑規(guī)劃評估 ■ 規(guī)劃： 今年初經(jīng)過社會公開招標規(guī)劃方案，立方設計院的規(guī)劃以其新穎性，內園、外景和諧共生的優(yōu)勢中標 。 而二期延續(xù)一期倡導的“國際文明居住標準”，在戶型設計上，重新定位，比一期略有縮減，目前尚無具體營銷方案出臺。 戶 型 2房 2廳 2衛(wèi)， 3房 2廳 2衛(wèi)， 4房 2廳 2衛(wèi)，復式 面 積 9092㎡二房， 117140㎡三房， 153156㎡四房， 199268㎡復式 主力戶型 三房二廳，四房二廳 外部裝修 白 色條形瓷片為主色，配以西班牙藍色瓦頂 內部裝修 大堂花崗石地面，防火防盜門，毛坯房，內裝塑鋼窗 平面布局 品字型平面布局， 1梯 6戶 實 用 率 87% 銷售進度 尚未推出，一期已銷售 95% 工程形象 處于樁基礎階段，一期 2020年 11 月入伙 價 格 均價￥ 7,000/㎡ 付款方式 一次性付款 92折，按揭付款七成十五年 96 折 車 戶 比 1:1 物業(yè)管理 深圳市沙河物業(yè)管理有限公司 管 理 費 ￥ ㎡ 交 通 429路小巴經(jīng)過項目，其他公共交通全部集中在深南大道沙河站，距項目約 800米，交通不方便；未來有住客專車。 主力集中在 150㎡ 4房，180220㎡ 5房 6800 海月花園 二期 招商 占地 86723 ㎡，總建面 22萬㎡，32 棟， 2500 ㎡運動會所，中心庭院 萬㎡，架空層 ， 500米休閑商業(yè)街 110140㎡ 53008680 南海玫瑰園 華業(yè) 占地 ㎡，建面 26 萬㎡，一期 28 棟多層小高層住宅， 9 棟別墅 一期 4 房 130 ㎡為主， 3房 105㎡， 2房 60㎡，復式 200㎡ 5800 前海 陽光棕櫚園 中海外 總占地 ㎡，總建面 35萬㎡，容積率 ，綠化率 60% 一期 7080 ㎡ 2 房，90113㎡ 3房， 129㎡ 4房 環(huán)香蜜湖 水榭花都 華龍 占地 17萬㎡，建面 23萬㎡，環(huán)湖Townhouse，別墅，小高層，高層為主 130300 ㎡為主，戶型偏大 9000 ■ 波托菲諾一期天鵝堡 地理位置 華僑城北，地處華僑城腹地，歡樂谷以北 環(huán) 境 華僑城北部優(yōu)美風景及內湖 交 通 項目周邊交通不便，需自駕車到達項目； 公共交通依賴深南大道（距項目步行 25分鐘），及 僑城北居住區(qū)內環(huán)線小巴； 規(guī) 模 一期總建筑面積 ㎡，由 5棟 3034層高層建筑組成，總戶數(shù) 569戶； 設施配套 內配套：意式風情商業(yè)街、景觀大道、湖畔咖啡座等； 外配套：沃爾瑪購物廣場、華僑城食街、酒巴街、西餐廳、證券、醫(yī)療、學校各類生活配套一應俱全； 戶 型 4房 2廳 4衛(wèi) 4 陽臺 1傭， 4房 2廳 4衛(wèi) 3 陽臺 1傭， 5房 2廳 4衛(wèi) 4 陽臺 1傭1儲、復式； 面 積 220245㎡四房， 300320㎡五房， 670㎡復式； 主力戶型 4房 2廳； 外部裝修 外墻為黃、白色涂料； 內 部裝修 塑鋼窗白玻；戶內毛坯房； 平面布局 1梯 4戶 實 用 率 85% 銷售進度 2020年 10月開盤，現(xiàn)已銷售 30% 工程形象 目前三棟已進入竣工前期，裝修裙樓會所，另兩棟封頂 價 格 均價定位在￥ 8,0009,900/㎡，當前均價達到￥ 8,200/㎡ 付款方式 一次性付款 92折， 8成 30 年按揭付款 96折 車 戶 比 :1 物業(yè)管理 深圳市華僑城物業(yè)管理有限公司 管 理 費 ￥ ㎡ 發(fā) 展 商 華僑城集團 設計單位 深圳市華森建筑設計有限公司 環(huán)境規(guī)劃 香港 BELT COLLINS CO. 施工單位 江蘇一建 代 理 商 世聯(lián)地產顧問（深圳）有限公司 /華僑城地產聯(lián)合銷售 客 戶 來 源簡評 目前成交中大部分客戶為華僑城本地居民二次換房，以及對華僑城優(yōu)美生活環(huán)境向往的客戶。 而華僑城及其南部填海區(qū)是繼中心區(qū)、后海熱點后，今年最受業(yè)界內外關注的區(qū)域，是目前市區(qū)內土地儲備中僅有的規(guī)模最大的土地資源，它依托華僑城成熟、優(yōu)美、完備的城市配套，形成了獨有的高尚住區(qū)的尊貴氣質。 從環(huán)深圳灣的四大片區(qū)帶中不難發(fā)現(xiàn)，下沙片區(qū)以紅樹林海景為主形象，片區(qū)容積率高，形成高樓林立的城市風景線，與西部后海片區(qū)的高層住宅社區(qū)相呼應。隨著城市重心的完全西移，作為深圳第一個城市歷史時期 —— 羅湖軸線空間已成為歷史，福田中心區(qū)軸線空間成為當今城市象征，而華僑城 —— 深圳灣軸線空間將是深圳城市居住社區(qū)的燦爛未來。另外，城市重心的西移，帶動了南山區(qū)的快速發(fā)展，在區(qū)域中心區(qū)不斷成熟的基礎上，次中心 —— 前海片區(qū)也因優(yōu)美 的自然景觀，快捷的城市交通而被眾多大發(fā)展商看好。 ■ 中心區(qū)持續(xù)升溫： 2020 年，中心區(qū)將全面建成，在此帶動下，中心區(qū)項目呈加速開發(fā)趨勢。 展望四季度及明年，隨著地鐵一期工程的 全線加速建設，城市重心的完全西移，并且，隨著股市的持續(xù)低迷，大量投資資金流入房地產業(yè)，房地產市場放量增長。 一、 近期市場現(xiàn)狀 今年本市房地產市場總體表現(xiàn)平穩(wěn)，上半年全市共出讓住宅用地 米，同比下降 %，全市住宅新開工面積 萬平方米，同比減少 %，全市共銷售住宅面積 萬平方米，同比增長 %，實現(xiàn)銷售收入 億元，同比增加 %，整體銷售態(tài)勢良好。 碧海云天項目體量大，銷售周期長，因此本冊報告銷售部 分重點在西區(qū)，東區(qū)部分將在銷售前期另案專呈。 本冊執(zhí)行報告是根據(jù)前期策劃報告、與貴司的多次會議及今年秋交會的宣傳，結合本司多部門專業(yè)人員的策劃代理經(jīng)驗而完成的。 第 一 部 分 物物 業(yè)業(yè) 定定 位位 評評 估估 本章要點 ： 下半年整體經(jīng)濟不理想； 明年各片區(qū)推出量放大； 明年深圳灣片區(qū)全市矚目； 項目基本定位符合片區(qū)要求。盡管如此，隨著中國市場愈來愈被境外投資資金看好，以及中國年底入世的堅定決心，深圳市成為全國范圍內高科技、金融、物流業(yè)先鋒的高城市定位，明年的市場普遍被看好，供應量呈急劇放量增加態(tài)勢，需求亦隨著香港以及內地的股市止跌而略有上升。 ■ 關外準都市主義格局形成：居住郊區(qū)化的概念，已隨著布吉、龍崗的成功開發(fā)而被廣大置業(yè)者認同，隨著市區(qū)內土地供應量的減少，龍華、橫崗等為代表的關外板塊將更趨活躍，并且在市場的劇烈競爭壓力下，呈規(guī)?；l(fā)展，形成新型的居住市鎮(zhèn)，大量容納城市中低收入階層及部分港人置業(yè)，此點從新亞洲花園的成功銷售及近期各大發(fā)展商角