【正文】 地塊南臨佳和華強(qiáng)大廈，其裙樓的1—4層為電子類主題商場，目前的經(jīng)營情況較差，物業(yè)的檔次也較低。216。216。216。216。216。 在華強(qiáng)北工作的白領(lǐng)階層216?！獜?qiáng)調(diào)地段的商業(yè)價(jià)值及物業(yè)的商業(yè)價(jià)值根據(jù)周邊項(xiàng)目的客戶調(diào)查和本項(xiàng)目的定位，本項(xiàng)目的客戶群主要由以下部分組成216。 2000年全市小戶型物業(yè)大量推出。 福田區(qū)越來越多的住宅項(xiàng)目的社區(qū)環(huán)境質(zhì)素和自身的其它質(zhì)素皆優(yōu)，會分流部分客戶。 項(xiàng)目11月24日借住交會開盤，有利于快速樹立項(xiàng)目形象。 物業(yè)管理公司的知名度不夠。 北面、西面及東面均為臨時(shí)用房，較亂。 用作寫字樓，其昭示面較弱。 居家氛圍較弱，周邊住宅物業(yè)較少。 覆蓋率較高，地面無花園及廣場。 空中花園及屋頂花園設(shè)計(jì)。 區(qū)域內(nèi)獨(dú)有的復(fù)式帶空中花園設(shè)計(jì)。 架空層泛會所概念，可滿足都市人對環(huán)境的需求。216。 地處華強(qiáng)北商業(yè)旺地，毗鄰深圳標(biāo)志性建筑上海賓館，盡享都市成熟的商務(wù)及居家環(huán)境，繁華便利。從地塊所在片區(qū)來看，屬上步工業(yè)區(qū)。、客戶群分析包括：自用和投資兩類。4）投資客價(jià)格和租金的比例、付款方式、入伙時(shí)間及投資回報(bào)率永遠(yuǎn)是他們考慮的重要因素。他們多與電子、IT業(yè)聯(lián)系緊密。他們熟悉本區(qū)域并已習(xí)慣在本區(qū)域內(nèi)居住、生活，他們或資產(chǎn)積累較多，或月收入水平較高。彩云居從7月下旬開始內(nèi)部認(rèn)購，主打語為：“一邊是繁華，一邊是寧靜”及“總站物業(yè)”，預(yù)計(jì)現(xiàn)在銷售價(jià)格為6800元/m2，銷售率約20%。商場121—1123路總站物業(yè)推廣策略住宅面積（m2）類型類別香港客戶占總成交比例約有2成。綠色主題鼎盛時(shí)代從千禧年房地產(chǎn)交易會上面市，至2000年9月9日公開發(fā)售，經(jīng)過了較長的階段。~ m2五房二廳~ m2三房二廳55%（其中約30%由內(nèi)部員工購買）~ m2推廣策略住宅均價(jià)（元/m2）戶型項(xiàng)目總用地面積9,102平方米，總建筑面積約86,173平方米，由三棟塔樓組成，樓高33層。銷售狀況較為理想，銷售率至今已達(dá)98%。總建筑面積約14萬平方米，由4棟31層高的住宅樓和一棟35層的辦公樓（8—21層為酒店式公寓）組成，裙樓商場共有五層，面積約3萬平方米。酒店式公寓部分前期銷售情況較差，從2000年3月開始部分酒店式公寓改型為商務(wù)公寓整層或半層銷售后,情況有所改觀，商務(wù)公寓銷售率已達(dá)到75%。由兩棟30層住宅、一棟39層的公寓（含商務(wù)公寓和酒店式公寓）。從周邊住宅的用途來看，約7成的單位都或多或少做為商用。216。216。從業(yè)態(tài)上看，華強(qiáng)北已完成了由單純電子商業(yè)向綜合商業(yè)街的轉(zhuǎn)型，服裝、餐飲及綜合商業(yè)迅速發(fā)展。從目前的招租情況來看，流行總站2樓的出租情況較好，其鋪位面積在1015平方米之間，業(yè)態(tài)為潮流時(shí)尚特色商品；4層主要由中閣音像城的原來租客組成，幾乎占了8成；但3樓卻嚴(yán)重招租不暢，其主要原因在于：3樓定位與整體商場定位融和度差，同時(shí)反映出鋪位經(jīng)營者對第3層商業(yè)的信心明顯缺乏。順電、新大好、男人世界等商場的加盟，使華強(qiáng)北真正發(fā)展成為深圳的三大商業(yè)圈之一。富有戰(zhàn)略眼光的萬科人95年選擇了這里作為萬佳的起點(diǎn)，低廉的租金和市場的巨大需求使得萬佳從這里積累了大量的資金、經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力。電子業(yè)的發(fā)展聚集了大量的人流，同時(shí)也帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。它的延續(xù)也必將促進(jìn)外銷比例的進(jìn)一步放大。7)外銷市場據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，1994—1999年（頭三季度），%、%、%、%、%、%,外銷比例均在10%以下,可見本地買家仍為市場主力。由此導(dǎo)致對住宅的質(zhì)素和功能的要求有一定程度的改變。4）公房上市進(jìn)入實(shí)質(zhì)性運(yùn)作今年7月1日《深圳市國家機(jī)關(guān)事業(yè)單位住房制度改革若干規(guī)定》正式實(shí)施，這意味著深圳公房上市將正式啟動，可上市公房數(shù)量約有14萬套。細(xì)分市場，營造產(chǎn)品優(yōu)勢，發(fā)揮個(gè)盤特色99年和2000年市場的另一個(gè)特點(diǎn)是部分發(fā)展商意識到突出個(gè)盤的特點(diǎn)、發(fā)掘自身獨(dú)特優(yōu)勢是勝出的關(guān)鍵。雖然去年全市經(jīng)濟(jì)增長仍保持較快速度，居民收入水平穩(wěn)中有升，但市場消化能力仍然有限，總需求遠(yuǎn)低于市場總供應(yīng)量。2000年深圳房地產(chǎn)市場較去年趨勢更明顯、特點(diǎn)更突出。7）主題商城傳統(tǒng)的商業(yè)形式正經(jīng)歷大的轉(zhuǎn)變。4）地鐵沿線前兩年，雖然深圳人對地鐵概念還較為模糊，但地鐵物業(yè)仍然帶來了高的附加值。香蜜湖片區(qū)與99年相比，香蜜湖片區(qū)市場供應(yīng)量大大增加，嘉園、翠?；▓@、楓丹雅苑、東海二期及萬科溫馨家園等項(xiàng)目相繼推出。年內(nèi)中心區(qū)住宅項(xiàng)目及地鐵沿線項(xiàng)目將繼續(xù)倍受關(guān)注。5）個(gè)盤時(shí)代深圳房地產(chǎn)市場正進(jìn)入個(gè)盤時(shí)代，為了從激烈的競爭中突圍，每個(gè)樓盤都力求在建筑本體（含戶型及建筑風(fēng)格等）和營造社區(qū)文化方面塑造自身特色、把握特定消費(fèi)群體。占總量的8%。，%。說明在商品房的銷售中，住宅所占的比重越來越重。商業(yè)部分分析p27 地塊的商業(yè)價(jià)值分析p28 項(xiàng)目的SWOT分析p28 商業(yè)的定位分析及商業(yè)的業(yè)態(tài)劃分建議（附：商場鋪位劃分圖）p29 商業(yè)物業(yè)管理p34 銷售賣點(diǎn)的組織p34 商場的綜合評價(jià)及總體評價(jià)p34第四篇 銷售方案p35 總體銷售策略p36 銷售時(shí)機(jī)及銷售的階段安排p36 現(xiàn)場包裝及形象包裝p38 銷售渠道選擇與設(shè)計(jì)p47 廣告策略與銷售方案及預(yù)算p49 現(xiàn)場包裝及預(yù)算p53第五篇 價(jià)格策略p55 塔樓部分p56 價(jià)目表制定的原則p56 項(xiàng)目的實(shí)收均價(jià)與銷售速度p56 折扣率的說明p58 各銷售階段折扣率p58 商業(yè)部分p59 市場售價(jià)比較法p59 市場租金比較法（投資回報(bào)法）p61第六篇 銷售實(shí)施p65第七篇 銷售準(zhǔn)備工作細(xì)節(jié)p67第八篇 附件p75物業(yè)發(fā)展建議p76 住宅部分p76 架空層（含會所）功能設(shè)置p76 公用部分的裝修標(biāo)準(zhǔn)建議p77 商場部分p77 裝修標(biāo)準(zhǔn)建議p77 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理建議p78價(jià)格擬定的參考數(shù)據(jù)附頁 競爭物業(yè)調(diào)查表（住宅物業(yè)數(shù)據(jù)表18） 與競爭物業(yè)比較打分表（都會100商住比較表） 商業(yè)裙樓各層的平面劃分圖（14層）第一篇 客戶群體及內(nèi)外銷市場分析p20第二篇 華強(qiáng)北區(qū)域市場總特征p12市場調(diào)查報(bào)告p6%，占總銷售面積的93%以上。說明隨著城市中心的西移，福田的商業(yè)核心地位正在形成。3）辦公樓市場，%。4）公房上市7月公房上市已進(jìn)入實(shí)質(zhì)運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，雖然從目前來看真正進(jìn)入二手買賣市場的比重很少，但其對市場的影響已非常明顯：普通商品住宅的價(jià)格和銷售速度不可避免受到?jīng)_擊，而由此可能導(dǎo)致?lián)Q樓欲望高漲，豪宅消費(fèi)群擴(kuò)大。1)去年市政府投資主要用于環(huán)境和基礎(chǔ)工程，今年投資重點(diǎn)主要是地鐵與中心區(qū)具體工程，如：市民廣場、青少年文化宮等。3)7月8日物業(yè)集團(tuán)在關(guān)外最大的項(xiàng)目—風(fēng)和日麗正式推出，銷售情況良