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都會100項(xiàng)目銷售執(zhí)行報(bào)告-全文預(yù)覽

2025-08-24 08:08 上一頁面

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【正文】 地塊南臨佳和華強(qiáng)大廈,其裙樓的1—4層為電子類主題商場,目前的經(jīng)營情況較差,物業(yè)的檔次也較低。216。216。216。216。216。 在華強(qiáng)北工作的白領(lǐng)階層216?!獜?qiáng)調(diào)地段的商業(yè)價(jià)值及物業(yè)的商業(yè)價(jià)值根據(jù)周邊項(xiàng)目的客戶調(diào)查和本項(xiàng)目的定位,本項(xiàng)目的客戶群主要由以下部分組成216。 2000年全市小戶型物業(yè)大量推出。 福田區(qū)越來越多的住宅項(xiàng)目的社區(qū)環(huán)境質(zhì)素和自身的其它質(zhì)素皆優(yōu),會分流部分客戶。 項(xiàng)目11月24日借住交會開盤,有利于快速樹立項(xiàng)目形象。 物業(yè)管理公司的知名度不夠。 北面、西面及東面均為臨時(shí)用房,較亂。 用作寫字樓,其昭示面較弱。 居家氛圍較弱,周邊住宅物業(yè)較少。 覆蓋率較高,地面無花園及廣場。 空中花園及屋頂花園設(shè)計(jì)。 區(qū)域內(nèi)獨(dú)有的復(fù)式帶空中花園設(shè)計(jì)。 架空層泛會所概念,可滿足都市人對環(huán)境的需求。216。 地處華強(qiáng)北商業(yè)旺地,毗鄰深圳標(biāo)志性建筑上海賓館,盡享都市成熟的商務(wù)及居家環(huán)境,繁華便利。從地塊所在片區(qū)來看,屬上步工業(yè)區(qū)。、客戶群分析包括:自用和投資兩類。4)投資客價(jià)格和租金的比例、付款方式、入伙時(shí)間及投資回報(bào)率永遠(yuǎn)是他們考慮的重要因素。他們多與電子、IT業(yè)聯(lián)系緊密。他們熟悉本區(qū)域并已習(xí)慣在本區(qū)域內(nèi)居住、生活,他們或資產(chǎn)積累較多,或月收入水平較高。彩云居從7月下旬開始內(nèi)部認(rèn)購,主打語為:“一邊是繁華,一邊是寧靜”及“總站物業(yè)”,預(yù)計(jì)現(xiàn)在銷售價(jià)格為6800元/m2,銷售率約20%。商場121—1123路總站物業(yè)推廣策略住宅面積(m2)類型類別香港客戶占總成交比例約有2成。綠色主題鼎盛時(shí)代從千禧年房地產(chǎn)交易會上面市,至2000年9月9日公開發(fā)售,經(jīng)過了較長的階段。~ m2五房二廳~ m2三房二廳55%(其中約30%由內(nèi)部員工購買)~ m2推廣策略住宅均價(jià)(元/m2)戶型項(xiàng)目總用地面積9,102平方米,總建筑面積約86,173平方米,由三棟塔樓組成,樓高33層。銷售狀況較為理想,銷售率至今已達(dá)98%。總建筑面積約14萬平方米,由4棟31層高的住宅樓和一棟35層的辦公樓(8—21層為酒店式公寓)組成,裙樓商場共有五層,面積約3萬平方米。酒店式公寓部分前期銷售情況較差,從2000年3月開始部分酒店式公寓改型為商務(wù)公寓整層或半層銷售后,情況有所改觀,商務(wù)公寓銷售率已達(dá)到75%。由兩棟30層住宅、一棟39層的公寓(含商務(wù)公寓和酒店式公寓)。從周邊住宅的用途來看,約7成的單位都或多或少做為商用。216。216。從業(yè)態(tài)上看,華強(qiáng)北已完成了由單純電子商業(yè)向綜合商業(yè)街的轉(zhuǎn)型,服裝、餐飲及綜合商業(yè)迅速發(fā)展。從目前的招租情況來看,流行總站2樓的出租情況較好,其鋪位面積在1015平方米之間,業(yè)態(tài)為潮流時(shí)尚特色商品;4層主要由中閣音像城的原來租客組成,幾乎占了8成;但3樓卻嚴(yán)重招租不暢,其主要原因在于:3樓定位與整體商場定位融和度差,同時(shí)反映出鋪位經(jīng)營者對第3層商業(yè)的信心明顯缺乏。順電、新大好、男人世界等商場的加盟,使華強(qiáng)北真正發(fā)展成為深圳的三大商業(yè)圈之一。富有戰(zhàn)略眼光的萬科人95年選擇了這里作為萬佳的起點(diǎn),低廉的租金和市場的巨大需求使得萬佳從這里積累了大量的資金、經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力。電子業(yè)的發(fā)展聚集了大量的人流,同時(shí)也帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。它的延續(xù)也必將促進(jìn)外銷比例的進(jìn)一步放大。7)外銷市場據(jù)資料統(tǒng)計(jì),1994—1999年(頭三季度),%、%、%、%、%、%,外銷比例均在10%以下,可見本地買家仍為市場主力。由此導(dǎo)致對住宅的質(zhì)素和功能的要求有一定程度的改變。4)公房上市進(jìn)入實(shí)質(zhì)性運(yùn)作今年7月1日《深圳市國家機(jī)關(guān)事業(yè)單位住房制度改革若干規(guī)定》正式實(shí)施,這意味著深圳公房上市將正式啟動,可上市公房數(shù)量約有14萬套。細(xì)分市場,營造產(chǎn)品優(yōu)勢,發(fā)揮個(gè)盤特色99年和2000年市場的另一個(gè)特點(diǎn)是部分發(fā)展商意識到突出個(gè)盤的特點(diǎn)、發(fā)掘自身獨(dú)特優(yōu)勢是勝出的關(guān)鍵。雖然去年全市經(jīng)濟(jì)增長仍保持較快速度,居民收入水平穩(wěn)中有升,但市場消化能力仍然有限,總需求遠(yuǎn)低于市場總供應(yīng)量。2000年深圳房地產(chǎn)市場較去年趨勢更明顯、特點(diǎn)更突出。7)主題商城傳統(tǒng)的商業(yè)形式正經(jīng)歷大的轉(zhuǎn)變。4)地鐵沿線前兩年,雖然深圳人對地鐵概念還較為模糊,但地鐵物業(yè)仍然帶來了高的附加值。香蜜湖片區(qū)與99年相比,香蜜湖片區(qū)市場供應(yīng)量大大增加,嘉園、翠?;▓@、楓丹雅苑、東海二期及萬科溫馨家園等項(xiàng)目相繼推出。年內(nèi)中心區(qū)住宅項(xiàng)目及地鐵沿線項(xiàng)目將繼續(xù)倍受關(guān)注。5)個(gè)盤時(shí)代深圳房地產(chǎn)市場正進(jìn)入個(gè)盤時(shí)代,為了從激烈的競爭中突圍,每個(gè)樓盤都力求在建筑本體(含戶型及建筑風(fēng)格等)和營造社區(qū)文化方面塑造自身特色、把握特定消費(fèi)群體。占總量的8%。,%。說明在商品房的銷售中,住宅所占的比重越來越重。商業(yè)部分分析p27 地塊的商業(yè)價(jià)值分析p28 項(xiàng)目的SWOT分析p28 商業(yè)的定位分析及商業(yè)的業(yè)態(tài)劃分建議(附:商場鋪位劃分圖)p29 商業(yè)物業(yè)管理p34 銷售賣點(diǎn)的組織p34 商場的綜合評價(jià)及總體評價(jià)p34第四篇 銷售方案p35 總體銷售策略p36 銷售時(shí)機(jī)及銷售的階段安排p36 現(xiàn)場包裝及形象包裝p38 銷售渠道選擇與設(shè)計(jì)p47 廣告策略與銷售方案及預(yù)算p49 現(xiàn)場包裝及預(yù)算p53第五篇 價(jià)格策略p55 塔樓部分p56 價(jià)目表制定的原則p56 項(xiàng)目的實(shí)收均價(jià)與銷售速度p56 折扣率的說明p58 各銷售階段折扣率p58 商業(yè)部分p59 市場售價(jià)比較法p59 市場租金比較法(投資回報(bào)法)p61第六篇 銷售實(shí)施p65第七篇 銷售準(zhǔn)備工作細(xì)節(jié)p67第八篇 附件p75物業(yè)發(fā)展建議p76 住宅部分p76 架空層(含會所)功能設(shè)置p76 公用部分的裝修標(biāo)準(zhǔn)建議p77 商場部分p77 裝修標(biāo)準(zhǔn)建議p77 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理建議p78價(jià)格擬定的參考數(shù)據(jù)附頁 競爭物業(yè)調(diào)查表(住宅物業(yè)數(shù)據(jù)表18) 與競爭物業(yè)比較打分表(都會100商住比較表) 商業(yè)裙樓各層的平面劃分圖(14層)第一篇 客戶群體及內(nèi)外銷市場分析p20第二篇 華強(qiáng)北區(qū)域市場總特征p12市場調(diào)查報(bào)告p6%,占總銷售面積的93%以上。說明隨著城市中心的西移,福田的商業(yè)核心地位正在形成。3)辦公樓市場,%。4)公房上市7月公房上市已進(jìn)入實(shí)質(zhì)運(yùn)轉(zhuǎn)狀況,雖然從目前來看真正進(jìn)入二手買賣市場的比重很少,但其對市場的影響已非常明顯:普通商品住宅的價(jià)格和銷售速度不可避免受到?jīng)_擊,而由此可能導(dǎo)致?lián)Q樓欲望高漲,豪宅消費(fèi)群擴(kuò)大。1)去年市政府投資主要用于環(huán)境和基礎(chǔ)工程,今年投資重點(diǎn)主要是地鐵與中心區(qū)具體工程,如:市民廣場、青少年文化宮等。3)7月8日物業(yè)集團(tuán)在關(guān)外最大的項(xiàng)目—風(fēng)和日麗正式推出,銷售情況良
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