【正文】 膨脹收縮而造成的屋頂構(gòu)造裂縫滲漏現(xiàn)象，延長屋頂保護層的壽命，屋頂不易被腐蝕和風化。外墻面磚 、陶土磚 ，如朱紅、高級灰。他們不論在個人月收入還是家庭月收入上都屬于中高檔次，經(jīng)濟實力比較雄厚，這部分人基本完成了初次置業(yè)，購房目的以改善個人住房條件或者資助子女成家為主，住房消費大于住房投資。 認為房子不僅是生活居所，更是一種身份的象征167。核心區(qū)打造的精品生活；小戶型低總價帶來的市場空間；小戶型對投資客的吸引力。產(chǎn)品定位（物理層面）國際品牌，實力保證。?距離撫順新站 500米路程；?距離撫順南站 10分鐘車程；?地處貫穿東西城區(qū)的交通主干道；?多路公交車可以直達， 1路、 7路、 12路、20路、 22路、 36路、 801路等。坐擁繁華，體驗國際品質(zhì)購物感受。＝ TESCO LIFE產(chǎn)品定位項目 SWOT分析 項目優(yōu)化建議項目核心價值本案核心地段，見證城市發(fā)展。產(chǎn)品定位項目 SWOT分析 項目優(yōu)化建議.（ .....）產(chǎn)品定位項目 SWOT分析 項目優(yōu)化建議項目核心價值?撫順市民對 2類住宅產(chǎn)品感興趣：一是商圈內(nèi)擁有豐富生活配套的住宅項目；二是擁有良好自然環(huán)境地段、園林景觀的住宅產(chǎn)品。?國家 2023年 9月份針對貸款實行的新政對撫順市場的影響不大。?撫順市購房客戶流動性比較小、地緣性強，多在本區(qū)域內(nèi)購置房屋。比較注意住宅區(qū)周邊的醫(yī)療衛(wèi)生、文教娛樂、商業(yè)交通等環(huán)境。注重單位面積的使用率和功能空間的合理性；?家庭結(jié)構(gòu)由擴展型向核心型發(fā)展；?經(jīng)濟發(fā)展研究 房地產(chǎn)市場 客群分析解讀城市二、需求層面?新開盤項目不多。寓主要聚集于新?lián)釁^(qū)南站商圈覆蓋范圍內(nèi)，多數(shù)項目目前已接點評： 該項目為撫順現(xiàn)銷的唯一小戶型項目，已經(jīng)開盤銷售，小面積售價 4800元 /平米。點評： 該樓盤地理位置優(yōu)越、戶型設(shè)計良好，面積偏大，但是該地塊為城區(qū)內(nèi)最后的水景住宅，銷售價格高于市場同類產(chǎn)品，將成為未來撫順市河邊標志項目，也將與本案產(chǎn)生正面競爭。 公共部分普通住宅基本都為簡單裝修，地面為地磚和水泥沙漿抹平，墻面、天花多為涂料。精 裝房在業(yè)界一直被認為是未來房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢，需要靈活運用精裝修策略帶動撫順市場。北臺 SOHO項目由于多為LOFT產(chǎn)品，因此物業(yè)費較高。項目 100平米以下所占比例 100140平米所占比例 140平米以上占比例半島假日 16% 42% 42%銀河灣 30% 60% 10%水岸東城 25% 35% 40%北臺 SOHO 100% 0% 0%大自然二期 33% 50% 17%萬泉嘉苑 70% 20% 10%玫瑰園二期 23% 50% 27%臥龍灣 20% 54% 26%金匯廣場 90% 10% 0%經(jīng)濟發(fā)展研究 房地產(chǎn)市場 客群分析解讀城市住宅項目分析 —— 戶型結(jié)構(gòu) 項目名稱 結(jié)構(gòu)玫瑰城二期 平層臥龍灣 平層半島假日 平層銀河灣 平層（別墅除外）水岸東城 平層北臺 SOHO LOFT+平層（頂層）大自然二期 平層萬泉嘉苑 平層 +復式御龍灣 平層 +復式（頂層）金匯廣場 平層 +LOFT目前撫順高檔住宅層高多以平層產(chǎn)品結(jié)構(gòu)出現(xiàn)，市場上僅有少量的 LOFT、復式、錯層類戶型產(chǎn)品。經(jīng)濟發(fā)展研究 房地產(chǎn)市場 客群分析解讀城市住宅項目分析 —— 主力戶型通過采盤調(diào)查統(tǒng)計，撫順房地產(chǎn)項目的主力戶型為兩居、三居，主要受家庭規(guī)模和傳統(tǒng)觀念的影響。目前與本案可比性、競爭性較大的項目幾乎全是高層。經(jīng)濟發(fā)展研究 房地產(chǎn)市場 客群分析解讀城市.（ .....）目前集中的商業(yè)地區(qū)，氛圍比較濃厚，人氣很旺。.（ .....）恒昌大廈美美百貨金匯廣場（在建）商海大廈罕王商城萬隆商城商業(yè)城中興時代廣場（在建）三聯(lián)商城鵬達體育新瑪特本案從商業(yè)分布來講，多集中在新?lián)釁^(qū)，順城區(qū)屬于新興住宅區(qū)域，商業(yè)逐漸轉(zhuǎn)移集中。2023年 ,施工面積、竣工面積為近幾年的最高點，2023年開始出現(xiàn)急劇下滑。經(jīng)濟發(fā)展研究 房地產(chǎn)市場 客群分析解讀城市豐富的自然資源優(yōu)勢、雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢悠久的歷史文化優(yōu)勢、發(fā)展壯大的企業(yè)優(yōu)勢230 萬消費人口支持、沈撫同城的規(guī)劃發(fā)展撫順經(jīng)濟發(fā)展的支撐點撫順以資源而聞名世界的現(xiàn)代工業(yè)城市因歷史而影響中國的優(yōu)秀旅游城市.（ .....）經(jīng)濟發(fā)展研究 房地產(chǎn)市場 客群分析解讀城市單位：萬元2023年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資一直呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢， 2023年漲幅最大。經(jīng)濟發(fā)展研究 房地產(chǎn)市場 客群分析解讀城市圖四：?消費能力空前高漲：城市消費品零售額 234億元，比上年 增長 ％；?從行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 ，比上年 增長 17％；住宿和餐飲業(yè)零售額 ，比上年 增長 ％；全市有各種連鎖店鋪 372個，實現(xiàn)銷售額 ，比上年 增長 ％。從 04年 07年的數(shù)據(jù)可以看出，撫順的整個社會投資和工業(yè)發(fā)展增長勢頭良好。 　 　雷鋒紀念館，隨著雷鋒精神的傳播而聞名國內(nèi)外；撫順戰(zhàn)犯管理所，是末代皇帝溥儀的再生之地，清王朝始于此地又終于此地；撫順平頂山慘案遺址紀念館是世界上現(xiàn)存最完整的一處日本軍國主義侵華罪證的現(xiàn)場遺址；世界第一大人工煤礦 —— 西露天礦是全國工業(yè)旅游示范點氣勢宏偉，堪稱世界奇觀。 撫順市擁有良好的自然環(huán)境。順城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展研究 房地產(chǎn)市場 客群分析解讀城市本案經(jīng)濟發(fā)展研究 房地產(chǎn)市場 客群分析解讀城市撫順市有著優(yōu)越的地理位置。七嘉行優(yōu)勢博集團漢博 /七嘉行對本案的營銷目標12個月實現(xiàn)銷售額??！需要解決的問題以及要達到的目的需要解決的問題達到的目的我們的產(chǎn)品是什么？ —— What我們要將產(chǎn)品賣給誰？ —— Who我們的產(chǎn)品什么時候推向市場？ —— When我們怎么完成項目操盤？ —— How我們的價格與同區(qū)域樓盤相比更高 —— Higher我們銷售的速度要更快 —— Faster我們?yōu)槭袌龇瞰I的產(chǎn)品要更好 —— Better報告的重點 項目的理解 —— 定位項目的基礎(chǔ) —— 定價項目的運作 —— 操盤目 錄 宏觀市場分析宏觀市場分析Ⅰ 微觀產(chǎn)品分析微觀產(chǎn)品分析Ⅱ 營銷策略營銷策略 Ⅲ 漢博資源漢博資源Ⅳ 宏觀市場分析宏觀市場分析Ⅰ —— 解讀城市—— 經(jīng)濟發(fā)展研究—— 房地產(chǎn)市場研究分析—— 客群分析經(jīng)濟發(fā)展研究 房地產(chǎn)市場 客群分析解讀城市?撫順市位于遼寧省東部；?占地 12023平方公里，人撫順本地代理公司；一年的客戶積累；2600多組客戶資源?？?230萬，市區(qū)人口 140萬；?全國 31個特大城市之一；?擁有優(yōu)越的地理位置；?屬于資源型工業(yè)城市；?滿族的發(fā)祥地；?全國著名的紅色旅游城市。 當年努爾哈赤登基稱汗的后金第一都 —— 赫圖阿拉城、覺爾察城、御路古榆、啟運神樹無不向人昭示著那段神奇的歷史，引起游人無盡的遐思。 撫順市是全國著名的紅色旅游基地。圖一：經(jīng)濟發(fā)展研究 房地產(chǎn)市場 客群分析解讀城市20232023年各產(chǎn)業(yè)增長幅度表2023年較上年增長幅度2023年較上年增長幅度2023年較上年增長幅度第一產(chǎn)業(yè) % % 10%第二產(chǎn)業(yè) % % %第三產(chǎn)業(yè) % % %表一：結(jié)論： 從圖一可以看出，經(jīng)過上世紀 90年代東北工業(yè)基地的整體技術(shù)改造和轉(zhuǎn)型陣痛后，撫順在大環(huán)境中利用良好的工業(yè)基礎(chǔ)迅速實現(xiàn)了轉(zhuǎn)型。圖三： 撫順市社會消費品零售總額的年平均增長率達到 %，并且持續(xù)增長。同城的措施?沈撫高速公路調(diào)整成市內(nèi)公交路線；?兩年內(nèi)取消現(xiàn)在撫順的區(qū)號，共同使用沈陽 024的區(qū)號；?通訊、產(chǎn)業(yè)、技術(shù)、醫(yī)療、教育和金融服務(wù)等方面實現(xiàn)共享；?建立共同的 “ 渾河生態(tài)人文景觀帶 ” ；? ………沈撫同城沈撫同城經(jīng)濟發(fā)展研究 房地產(chǎn)市場 客群分析解讀城市沈撫同城帶給撫順的機會?完善調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，完成撫順資源型城市的轉(zhuǎn)型；?為撫順發(fā)展接續(xù)產(chǎn)業(yè)、擴大就業(yè)機會提供重要途徑；?實現(xiàn)共同的城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃；?利用沈陽的高新產(chǎn)業(yè)資源，發(fā)展撫順的新型產(chǎn)業(yè)；?規(guī)劃渾南為產(chǎn)業(yè)區(qū)、渾北為生態(tài)區(qū)，帶動撫順渾河北部的發(fā)展；?沈撫立交改建、沈撫大道建設(shè)，渾河上游污染治理等啟動；?沈撫同城 推動遼寧沿海與腹地互動發(fā)展 ， 實現(xiàn)雙贏 。撫順地區(qū) 20232023年房地產(chǎn)銷售額分析需求研究經(jīng)濟發(fā)展研究 房地產(chǎn)市場 客群分析解讀城市經(jīng)濟發(fā)展研究 房地產(chǎn)市場 客群分析解讀城市供需關(guān)系圖單位：萬平米255萬311萬415萬 需求研究 —— 需求量預測經(jīng)濟發(fā)展研究 房地產(chǎn)市場 客群分析解讀城市供需分析小結(jié)： 初現(xiàn)供不應求趨勢，居民購房潛在需求較大。新瑪特的成功無疑印證了這一點，但新瑪特的經(jīng)營規(guī)模遠不能滿足北區(qū)居民的生活需要。經(jīng)濟發(fā)展研究 房地產(chǎn)市場 客群分析解讀城市住宅項目分析 —— 產(chǎn)品類型 項目名稱 類型玫瑰城二期 板樓 多層銀河灣 板樓 高層、 聯(lián)排別墅水岸東城 板樓 高層北臺 SOHO 塔樓 高層大自然二期 板樓 多層、小高層萬泉嘉苑 板樓 高層御龍灣 板樓 多層金匯廣場 塔樓 高層臥龍灣 板樓 高層半島假日 板樓 高層高層住宅是目前撫順接受度比較高的產(chǎn)品類型，高層的抗性較小，從這一點，撫順的住宅消費理念要明顯強于其他三線城市，不用刻意的去作高層引導。體量較大的項目分布在新城或離商業(yè)中心較遠的地方?？梢钥闯鲂粜晚椖磕壳笆袌龅目瞻c，是投資型客戶和新興家庭購買的意向產(chǎn)品。物業(yè)管理公司大部分為開發(fā)商自己管理，少數(shù)項目聘請國內(nèi)知名的物業(yè)公司作為顧問。 2023年市場的熱銷的 新華 慧景臺為精裝修交房，反響較好。 陽臺：各項目根據(jù)戶型大小設(shè)置了 2個陽臺，一個生活陽臺、一個廳室陽臺，小面積的一般也會設(shè)置一個生活陽臺；216。.（ .....）經(jīng)濟發(fā)展研究 房地產(chǎn)市場 客群分析解讀城市住宅項目分析 —— 個案展示 —— 半島假日?順城區(qū)臨江路東段 40號；?14萬平米建面， 1190戶；?小高層 4棟，高層 5棟；?97105平米兩居、 121144平米三居、 153189平米四居；?分兩期開盤，預計 08年 45月份一期開盤；?地理位置優(yōu)越，戶戶觀湖景。經(jīng)濟發(fā)展研究 房地產(chǎn)市場 客群分析解讀城市住宅項目分析 —— 個案展示 —— 金匯廣場?項目位于新?lián)釁^(qū)罕王商廈對面，屬于步行街的標志性建筑；?項目占地 2682平米、建面 60097平米，共 27層，建筑高 ；?17層為商業(yè)、 8層會所、 925層為住宅，供給小戶型 204套；?面積 38103平米，簡裝修交房。近尾盤狀態(tài) 產(chǎn)品以高層、小高層為主，多層為輔，偶有聯(lián)排別墅出現(xiàn)。四、營銷層面：經(jīng)濟發(fā)展研究 房地產(chǎn)市場 客群分析解讀城市區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展研究結(jié)論：經(jīng)濟發(fā)展研究 房地產(chǎn)市場 客群分析解讀城市客戶從事職業(yè) 置業(yè)狀況 價值取向l 石化、煤炭等行 業(yè)高層管理者l 私營企業(yè)主l 企業(yè)高層管理者反復置業(yè)群體房地產(chǎn)市場上的最活躍分子，曾經(jīng)多次置業(yè)，部分有外地置業(yè)經(jīng)驗追求身份的體現(xiàn)身份、舒適度驅(qū)動l 石化、煤炭等行業(yè) 中層管理者l 個體老板l企業(yè)中層管理者l教師、公務(wù)員等經(jīng)歷自建房和團購時代，至少有1套以上的房產(chǎn)注重身份認同，舒適度驅(qū)動l 企事業(yè)單位職工l 參加工作時間 5年 以內(nèi)的年輕人租房或擁有單位福利房，面積較小，追求面積改善追求性價比及舒適度價格驅(qū)動中端客戶高端客戶中高端客戶支付能力高低經(jīng)濟發(fā)展研究 房地產(chǎn)市場 客群分析解讀城市客戶流動性較小，傾向于本地置業(yè)，主流客戶為居住升級客戶。購房的 第一要求是對面積的要求 ，滿足基本功能空間需求。新興商業(yè)區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)寧遠街永寧街關(guān)鍵詞：中心、新興、富人居住區(qū)、宜商宜住產(chǎn)品定位項目 SWOT分析 項目優(yōu)化建議產(chǎn)品定位項目 SWOT分析 項目優(yōu)化建議技術(shù)經(jīng)濟指標序號 名稱 單位 數(shù)量1 總用地面積 m2 188002 總建筑面積 m2 124420　 地上建筑面積 m2 109756其中住宅建筑面積 m2 19915公寓建筑面積 m2 28720群房建筑面積 m2 60266其中品牌商業(yè)建筑面積 m2 17862商場建筑面積 m2 42404地下建筑面積 m2 146643 容積率 　 4 建筑基底面積 m2 134005 建筑密度 % 6 停車位 輛 387根據(jù)修訂的數(shù)據(jù)： “ 地上建筑面積 ” 中 “ 住宅建筑面積 ” 為 平米，“ 公寓建筑面積 ” 為 平米。全球品牌，卓越超群。產(chǎn)品定位項目 SWOT分析 項目優(yōu)化建議項目核心價值