盛世大道定價培訓(xùn)-全文預(yù)覽
【正文】 因素及相應(yīng)權(quán)重專家打分并進行計算和調(diào)整開發(fā)商確認(rèn)均價開發(fā)商確認(rèn)價格表制作價格表確定布局差確定水平差確定垂直差實地考察項目本報告是嚴(yán)格保密的。+++=樓盤定級因素定級公式P本報告是嚴(yán)格保密的。對可比樓盤進行定量描述，量化統(tǒng)計，根據(jù)每一樓盤 定級因素 的具體指標(biāo)及等級劃分（只有落實到具體樓盤所在片區(qū)才能清楚描述）與項目樓盤對比評分，根據(jù)評分結(jié)果終得出項目均價的方法。競爭導(dǎo)向的價格調(diào)整策略路線圖競爭對手降價了嗎？ 維持目前的價格水平，繼續(xù)關(guān)注競爭者的價格此價格明顯提升競爭對手的銷售速度了嗎？ 是永久降價嗎？周銷售提升多少？快速根據(jù)保持與競爭對手相同的降價幅度暫時觀望增加項目現(xiàn)場活動及推廣力度方案 A 方案 C開展階段性促銷活動促銷降價幅度與競爭對手持平方案 B超過 100% ＞ 50% ＜ 50%是是是否否 否否本報告是嚴(yán)格保密的。開發(fā)企業(yè)無視競爭對手，在同行中對市場影響最大的房地產(chǎn)企業(yè)制定價格引領(lǐng)區(qū)域價值。在競爭的現(xiàn)代市場條件下，銷售同樣商品房的各個房地產(chǎn)企業(yè)在定價時實際上沒有選擇的余地，只能按現(xiàn)行市場價格來定價。在競爭激烈而產(chǎn)品彈性較小或供需基本平衡的市場上，這是一種比較穩(wěn)妥的定價方法，在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用比較普遍。在基于產(chǎn)品成本預(yù)測比較困難，競爭對手不確定，以及企業(yè)希望得到一種公平的報酬和不愿打亂市場現(xiàn)有正常次序的情況下，這種定價方法較為行之有效。就是 企業(yè)使自己的商品價格跟上同行的平均水平。區(qū)分需求定價法的主要形式有： 以消費群體的差異 為基礎(chǔ)的差別定價， 以數(shù)量差異 為基礎(chǔ)的差別定價， 以產(chǎn)品外觀、式樣、花色 等差異為基礎(chǔ)的差別定價， 以地域差異或時間差異 為基礎(chǔ)的差別定價等。又稱差別定價法，是指某一產(chǎn)品可根據(jù)不同需求強度、不同購買力，不同購買地點和不同購買時間等因素，采取不同的售價。核心詞 客戶開價本報告是嚴(yán)格保密的。理解值定價法的基本 指導(dǎo)思想是認(rèn)為決定商品價格的關(guān)鍵因素是消費者對商品價值的認(rèn)識水平，而非賣方的成本。本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。是一種 以產(chǎn)品的最后銷售為基數(shù) ，按 銷售價 的一定 百分率 計算加成率，最后得出產(chǎn)品售價。這種方法一般適合用于在市場上具有一定影響力的企業(yè)，市場占有率較高或具有壟斷性質(zhì)的企業(yè)。=（ 4+） /16000015%4它是 在成本的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高低計算售價 的方法。 由于目標(biāo)收益率的表現(xiàn)形式的多種性，目標(biāo)利潤的計算也不同，其計算公式有：目標(biāo)利潤 =總投資額 x目標(biāo)投資利潤率目標(biāo)利潤 =總成本 x目標(biāo)成本利潤率目標(biāo)利潤 =銷售收入 x目標(biāo)銷售利潤率目標(biāo)利潤 =資金平均占用額 x目標(biāo)資金利潤率c、計算售價售價 =（總成本 +目標(biāo)利潤） /預(yù)計銷售量計算的步驟如下 是一種最簡單的定價方法，就是在 單位產(chǎn)品成本 的基礎(chǔ)上，加上一定比例的 預(yù)期利潤 作為產(chǎn)品的售價。計算公式為：單位產(chǎn)品價格：單位產(chǎn)品成本 X（ 1+加成率） 三 前期費用1 勘查設(shè)計費 / ?按總投資的 %計2 建筑設(shè)計費 50100 ?含施工圖；按住宅建筑面積計3 景觀設(shè)計費 2030 ?按扣除地面附屬物基底面積計算4 設(shè)計招投標(biāo)管理費 / ?按總投資的 %計5 施工招投標(biāo)管理費 / ?按總投資的 %計6 審圖及設(shè)計咨詢費 6 ?按地面總建筑面積計7 施工監(jiān)理費 10 ?按地面總建筑面積計8 質(zhì)監(jiān)費 / ?按建安費的 %計9 施工證費 / ?按建安費的 %計10 測繪費 1 ?按地面總建筑面積計；含竣工測繪11 可行性報告編制費 /12 臨水臨電費 /13 竣工圖編制 3四 配套費用1 住宅配套費用 ?用地紅線外（ 1） 大市政配套費 320 ?含紅線外道路、上水、燃氣、電話等，按住宅建筑面積計（ 2） 排水配套費 15 ?按地面總建筑面積計本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。可比樓盤量化定價法 216。戶型單價的制定本報告是嚴(yán)格保密的。項目定價的基本方法目錄 第一部分 成本導(dǎo)向定價 競爭導(dǎo)向定價216。成本導(dǎo)向定價 其基本思路是：在定價時， 首先考慮收回企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中投入的全部成本，然后加上一定的利潤。序號 工程類別 平均造價（元 /平方米） 備 注7 辦公樓 多層（無地下室） 13001600 ?地上 4層多層（有地下室） 17001800 ?地下 1層，地上 67層8 商辦樓 高層（中低檔） 36004100 ?地下 1層，地上 2030層，中央空調(diào)，局部幕墻，合資電梯高層（中高檔） 5600或以上 ?地下 2層或以上，地上 2535層，中央空調(diào)，幕墻 /鋁板，進口電梯超高層（高檔） 860010100 ?地下 2層，地上 4050層，鋼結(jié)構(gòu)，幕墻 /鋁板 /進口石材9 體育健身俱樂部 / 5300或以上 ?社區(qū)高級會所10 商業(yè) 多層一般商場 26002900 ?地上 45層多層綜合商場 41005100 ?地下 1層，地上 45層，無塔樓綜合商業(yè)建筑 5100或以上 ?地下 23層，上部 45層、 2030層辦公塔樓大賣場 3300或以上 ?家樂福、百安居11 旅游酒店 多層旅館 27003100 ?無星級高層旅館 33003700 ?無星級國際三星級酒店 45005000 ?不包括精裝修及家具國際四星級酒店 50008000 ?不包括精裝修及家具國際五星級酒店 12023或以上 ?不包括精裝修及家具，超高層本報告是嚴(yán)格保密的。成本加
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