【正文】 市場實(shí)踐 競爭板塊 樓盤名稱 規(guī)模 容積 率 建筑形態(tài) 建筑風(fēng)格 主力房型 主力面積段 類型比例 價格 開發(fā)商 新天地 華府天地 70000 4 高層 新古典主 義 四房 300350 96% 60000100000 上海置業(yè) 翠湖天地 13000 4 高層、小高層 ARTDECO 古典主義 三房 180190 45% 4000080000 瑞安集團(tuán) 萬里 中環(huán)凱旋宮 270000 高層、小高層 哥特復(fù)興 式建筑 三房 169177 36% 1400019000 上海中鷹置業(yè)有限 公司 中環(huán)花苑 143685 小高層、 高層 現(xiàn)代 二房 90110 60% 85009500 上海中環(huán)投資開發(fā)（集團(tuán)）有限公司 不夜城 綠洲雅賓利 500000 高層 art deco 二房 98 40% 1700018000 上海碩城置業(yè) 蒙特利 名都城 202300 小高層高層 古典 二房 130140 16% 1500016000 上海泰宇集團(tuán) 新紅廈公寓 20230 3 高層 現(xiàn)代 三房 156158 33% 1000011000 上海鐵路分局房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司 項(xiàng)目 調(diào)研 競爭 調(diào)研 專題 調(diào)研 市場實(shí)踐 項(xiàng)目 調(diào)研 競爭 調(diào)研 專題 調(diào)研 競爭板塊 樓盤名稱 裝修標(biāo)準(zhǔn) (元 /M2) 裝修配置 新天地 華府天地 5000 進(jìn)戶門：高級實(shí)木防火防盜鋼木子母門 ,并配進(jìn)口門鎖 走廊：進(jìn)口品牌石膏板、進(jìn)口品牌乳膠漆 窗材：高級鋁合金鋼窗、雙層中空玻璃、圓弧部分為單層玻璃 大堂：天花板為進(jìn)口品牌石膏板、進(jìn)口品牌乳膠漆；墻面為進(jìn)口大理石、進(jìn)口品牌墻磚、高級壁布、進(jìn)口品牌乳膠漆；地面為進(jìn)口大理石、進(jìn)口品牌地磚、進(jìn)口地毯、品牌實(shí)木地板 車庫電梯間：墻面為進(jìn)口大理石；地面為進(jìn)口大理石、進(jìn)口品牌地磚 電梯廳：墻面為進(jìn)口大理石；地面為進(jìn)口大理石、進(jìn)口品牌地磚 電梯品牌：日本 FUJITEC 備注：窗配件：德國 ROTO或同級產(chǎn)品。配制半拋盆，懸掛式坐便器、浴缸或者沖淋房 空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)：日立或同等品牌中央空調(diào)，一房為分體式空調(diào) 經(jīng)典茂名 3000 衛(wèi)生間：高級防滑地面磚、高級瓷磚至天花吊頂線，天花防水紙面石膏板吊頂乳膠漆飾面、德國KAREMAG或 TOTO浴室潔具及配件，瑞士 zehnder(森德 )衛(wèi)浴散熱器，配備電須刨插擎、玻璃及抽氣扇。小高層 現(xiàn)代 三房 135153 55% 22023 古北 瑞仕花園 137386 高層 。 景觀設(shè)計(jì) 加強(qiáng)蘇州河堤岸的景觀設(shè)置，改變單一水景布置，較多采用坡地花園、社區(qū)花園、組團(tuán)花園、入戶花園相結(jié)合的立體平均式景觀布局。 價格分析 在售河濱項(xiàng)目價格范圍在 1300023000元 /平方米之間，價差主要來自區(qū)域地段和產(chǎn)品品質(zhì)的不同。歐琳廚房龍頭、摩思不銹鋼水槽。洗手臺：臺面配石材，臺面下配儲物柜，臺面上配鏡子。免漆柚木實(shí)木地板 泰欣雅苑 普陀 147000 三房 150160 65% 2,500 雙開門冰箱、嵌入式烤箱及微波爐、散鹽煤氣灶及脫排 油煙機(jī)、 16升熱水器、凈水器及軟水器 。小高層 現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格 49413 蘇堤春曉 普陀 180000 高層 歐洲建筑風(fēng)格 31097 泰欣雅苑 普陀 147000 高層 現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格 11108 中遠(yuǎn)兩灣城四期 普陀 560217 高層 現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格 23719 天山河畔花園三期 長寧 72300 高層 現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格 21486 仁恒河濱花園 長寧 390000 高層 現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格 21185 匯總 136823 市場實(shí)踐 樓盤名稱 區(qū)域 價格 主力總價 新湖明珠城二期 普陀 14500 180萬 蘇堤春曉 普陀 19000 230萬 泰欣雅苑 普陀 16500 240萬 中遠(yuǎn)兩灣城四期 普陀 13000 135萬 天山河畔花園三期 長寧 15500 170萬 仁恒河濱花園 長寧 23000 460萬 在售河濱項(xiàng)目價格分析匯總 項(xiàng)目 調(diào)研 競爭 調(diào)研 專題 調(diào)研 市場實(shí)踐 樓盤名稱 區(qū)域 規(guī)模 主力 房型 主力 面積段 類型 比率 裝修標(biāo)準(zhǔn) (元 /M2) 裝修配置 新湖明珠 城二期 普陀 18209 二房 120130 24% 毛坯 蘇堤春曉 普陀 180000 三房 121200 43% 1,500 夏普派離克系列冷暖空調(diào) 。 區(qū)域前景 項(xiàng)目所處區(qū)域價格持續(xù)看漲，現(xiàn)成交均價在 16500元 /平方米。在售樓盤僅有城寧花園，目前也處于銷售間隙期。 板塊支撐 項(xiàng)目處大中山公園板塊，區(qū)域開發(fā)成熟，認(rèn)知度高，配套佳。 河濱景觀 項(xiàng)目東南面臨蘇州河岸，河面開闊，河濱景觀帶較長。 非消費(fèi)者調(diào)查 指的是調(diào)查對象為消費(fèi)者以外的其他調(diào)研對象。 文案調(diào)查 也叫二手資料分析或二手?jǐn)?shù)據(jù)分析，是通過收集已有的資料、數(shù)據(jù)、調(diào)查報告、已發(fā)表的文章等有關(guān)的二手信息，加以整理和分析的一種市場調(diào)查方法，經(jīng)常在探索性的研究階段中使用。不同城市 方法多樣 電話調(diào)研、實(shí)地調(diào)研、座談會、 ?? 市場調(diào)研 特征 概念 內(nèi)容 方法 程序 ?按調(diào)研目的分類 從調(diào)研的目的來看，市場調(diào)研主要可分為應(yīng)用性市場調(diào)研和基礎(chǔ)性市場調(diào)研。調(diào)研的服務(wù)對象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策層或個人。 概念 內(nèi)容 方法 程序 分析房地產(chǎn)市場調(diào)研的概念，我們認(rèn)為主要闡述了兩方面的問題： 其一，房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容。作了市場調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時福州的房產(chǎn)均是商（商場）、?。ㄗ≌?、辦（辦公樓）結(jié)構(gòu)，發(fā)展商個個期望三種客源一網(wǎng)打盡，而事實(shí)恰恰相反，買住房的覺得樓內(nèi)有企業(yè)可能進(jìn)出人員繁雜，買辦公室的又怕遇見買菜阿婆，結(jié)果一無所獲。王的地塊偏遠(yuǎn)但交通便利，有條件造這樣的辦公樓。Company LOGO 市場調(diào)研基礎(chǔ)理論 注意事項(xiàng) ? 請各位學(xué)員將手機(jī)關(guān)閉 ,以確保培訓(xùn)效果 。趨勢是交通便利的前提下辦公樓可以建在市郊。 案例 2 9 94年時福州房地產(chǎn)市場，中心地段的現(xiàn)房銷售率只有 30％，一位發(fā)展商的兩棟高層期房銷售非常不理想。 講述內(nèi)容： ?市場調(diào)研概念 ?市場調(diào)研特征 ?市場調(diào)研分類 市場調(diào)研 概念 內(nèi)容 方法 程序 什么是 房地產(chǎn)市場調(diào)研？ 市場調(diào)研 概念 房地產(chǎn)市場調(diào)研就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象 ， 運(yùn)用科學(xué)的方法 ，有目的 、 有計(jì)劃 、 系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場方面的各種情報資料 ， 通過對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集 、 整理 、 記錄和分析 ， 進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測 ， 為決策者們了解房地產(chǎn)市場的變動趨勢 ， 制定公司營業(yè)計(jì)劃 ， 擬訂經(jīng)營策略提供參考與建議 。 主要是為管理決策部門提供參考依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研對地域性、時效性要求也很高，如銷售率、價格等動態(tài)營銷信息的調(diào)研，時間發(fā)生變化，動態(tài)營銷信息也會發(fā)生改變。 市場調(diào)研 分類 概念 內(nèi)容 方法 程序 方式 探索性研究 描述性研究 因果關(guān)系研究 目的 發(fā)現(xiàn)想法和洞察內(nèi)部因素 描述總體特征或功能 確定因果之間關(guān)系 問題定義 過程靈活、多樣 有事先提出的具體假設(shè) 研究獨(dú)立變量、控制中 間變量 結(jié)構(gòu)特征 非結(jié)構(gòu)式的 結(jié)構(gòu)式的 機(jī)構(gòu)式的 樣本量 小樣本 大樣本 大樣本 /小樣本 代表性 無代表性，不具總體意義 有代表性，可進(jìn)行研究總體 推斷 有代表性，可進(jìn)行研究 總體推斷 研究過程 不需精確定義，可進(jìn)一步解釋 推斷結(jié)論性研究結(jié)果 證實(shí)提出假設(shè)，驗(yàn)證探索性 研究結(jié)論 證實(shí)提出假設(shè)，驗(yàn)證探 索性研究結(jié)論 研究結(jié)果 實(shí)驗(yàn)性的 結(jié)論性的 驗(yàn)證性的 成果應(yīng)用 一般還需要作進(jìn)一步探索性或 結(jié)論性研究 結(jié)果用作決策參考 結(jié)果可支持或說明決策 原因 數(shù)據(jù)收集 二手資料、定性調(diào)查 二手資料、定量調(diào)查 實(shí)驗(yàn)法 信息分析 原始數(shù)據(jù)的分析是定性的 數(shù)據(jù)分析是定量的 數(shù)據(jù)分析是定量的 市場調(diào)研 分類 三種研究方式的比較 概念 內(nèi)容 方法 程序 ?按資料來源分類 按資料來源分類，有文案調(diào)查和實(shí)地調(diào)查兩種。 消費(fèi)者調(diào)查 中，調(diào)查的對象是購