易居商業(yè)地產(chǎn)策劃思路培訓(前期策劃營銷定位與)111p-全文預覽
【正文】 各階層消費者經(jīng)營者、投資者的消費偏好、習慣和消費能力，以及對商業(yè)整體定位、業(yè)態(tài)定位、目標商家定位、商圈業(yè)態(tài)定位奠定基礎★ 在新商圈內(nèi)，如何從業(yè)態(tài)定位上找準項目的破市點確定市調(diào)目的81與陳仁科一起探尋……? 調(diào)查時間： 2023年 *月 8日 ——* 月 21日? 被訪問對象： 年齡 20——60 歲之間? 訪問形式： □ 消費者及購房者：街頭攔截 問卷調(diào)查 電話咨詢 □ 經(jīng)營者：入戶訪問 問卷調(diào)查? 訪問時間： 每個樣本約 1015分鐘討論市調(diào)布署82與陳仁科一起探尋……實地踩盤調(diào)查（實地觀察） 對巫山主要商業(yè)街區(qū)、典型商場、在售商業(yè)項目進行實地調(diào)查。75與陳仁科一起探尋……因為 —— 最后是請代理公司做市調(diào)，我可以說絕大部分的代理公司的策劃、營銷人員沒經(jīng)過專門市調(diào)培訓的，市調(diào)畢竟是一個專門的行業(yè)，既然是專門的行業(yè)，就有其一定的專業(yè)性、標準和技術含量。很多 開發(fā)商是這樣 實施 市調(diào)的 ——71與陳仁科一起探尋……這是正確的態(tài)度嗎？這是正確的方法嗎？這樣做能給項目開發(fā)帶來正確的指導嗎？不??！為什么？你們真正了解市調(diào)的作用嗎？72與陳仁科一起探尋…… 首先，專業(yè)市調(diào)公司不懂房地產(chǎn)，在設置問卷、訪問、踩盤等方面都無法和房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)系起來，他們采摘的數(shù)據(jù)也許真實、客觀，但可用性不強。很多 開發(fā)商是這樣 理解 市調(diào)的 ——70與陳仁科一起探尋…… 請專業(yè)市調(diào)公司進行市調(diào) 。2. 市調(diào)什么人都會做，隨便找?guī)讉€員工就了事 。隨著城市的發(fā)展，邊緣區(qū)域的現(xiàn)狀很快就會得到極大的改善，這是毋庸置疑的。 而對區(qū)域商業(yè)環(huán)境的研究主要是各商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)、功能、檔次、商品陳列、商品品類的了解，舉例說：如果所有的商業(yè)都是以休閑娛樂為主，這說明兩個問題，一是消費群體認同該區(qū)域是休閑娛樂的最佳消費場所，休閑消費有很大的市場，項目可以繼續(xù)定位休閑類。 關鍵之點 四： 項目的功能定位決定項目的成敗65與陳仁科一起探尋…… 現(xiàn)在我們得知本區(qū)域最大的消費群體，那我們重點要研究的是這兩類群體之間的關系。如果生拉硬扯，必然是失去所有的消費者。 我們研究消費者必須首先研究這兩大群體。 本項目雖然不是最大，但近 3萬方的規(guī)模也不算小。 無需在規(guī)避風險方面投入過多精力，而是集中研究如何把握好機會，爭取最大利潤。51與陳仁科一起探尋……第四層剖析 :你，想 做什么？ 對市場、地塊、地理位置進行了詳盡的分析后，定位的基本方向就確定了。 但尋找新的業(yè)態(tài)不僅困難，而且北端僅有一萬多平方的規(guī)模，是否能夠支撐也是一大問題。 該段定位是否準確、招商是否成功、業(yè)態(tài)是否統(tǒng)一規(guī)劃、后期經(jīng)營是否順利將直接影響到本項目，而這一因素則是我方 不可控制 的。 這就決定了投資客只限于二手的短期炒作，更多的則集中在經(jīng)營者， 客戶面 必然大大縮減。 但是，消費者是有一定的 消費習慣 的，要改變這種習慣需花很大力氣，而且還有一個較長的過程，這些肯定是商家選址前著重考慮的重要因素。 如果改變消費檔次，其已有的消費群體是否會接受？ 不能接受就意味著必須選擇新的消費群體，而他們在哪里呢？41與陳仁科一起探尋……切入點 2—— 天河城商圈的業(yè)態(tài)競爭非常激烈，要想尋找新的突破點比較困難。如果在短時間不能完成 80％的招商，肯定會對項目的整體銷售產(chǎn)生影響，而想在項目開售時以這么大面積的商業(yè)招商，其難度可想而知。那么不招品牌，對項目的帶動作用又有多大呢？ 其它的商業(yè)（主要是指臨街商鋪）的業(yè)態(tài)到底以什么為主。 如何選擇則要看整個項目是以照顧住宅為主，還是以照顧商業(yè)為主。與陳仁科一起探尋……35八點思考 解密 該項目開發(fā) ，之 六 項目呈方正形狀，但一條 20米寬的馬路將本項目從中隔斷，這對本項目的整體規(guī)劃肯定會有影響，特別是作為一個完整的小區(qū)，內(nèi)部環(huán)境設計肯定會顯得捉襟見肘。那么，到底建多少商業(yè)面積最合適呢？與陳仁科一起探尋……34八點思考 解密 該項目開發(fā) ，之 五 目前分宜的住宅市場比較好，但整體價格不高，在土地成本增加了一倍的前提下，如果仍按現(xiàn)在的住宅價格銷售，開發(fā)商的收益就沒有想象中的大。 3. 縣城成熟的老商圈商業(yè)不夠發(fā)達，那么新區(qū)商業(yè)又怎能快速形成呢？與陳仁科一起探尋……33八點思考 解密 該項目開發(fā) ，之 四項目的商業(yè)面積。但卻有以下幾個問題： 1. 本縣城商業(yè)經(jīng)濟并不十分發(fā)達?，F(xiàn)在地價翻倍，那么，容積率必然提高，這就提出一個問題： 現(xiàn)在項目是以商業(yè)為主，還是以住宅為主？與陳仁科一起探尋……31八點思考 解密 該項目開發(fā)，之 二 如果以住宅為主，過多商業(yè)面積必然出現(xiàn)兩個問題： ，商住混建，肯定會降低住宅品質(zhì)。 工業(yè)基礎扎實。另外一組市調(diào)數(shù)據(jù)指出了定位方向與陳仁科一起探尋……17于是，我們?yōu)轫椖慷ㄎ粸橹苯又赶蚰贻p消費群體的 ——核心商圈最時尚的潮流基地潮 樓與陳仁科一起探尋……18地塊與城市的關系地塊與區(qū)域的關系地塊與市場的關系地塊與周邊環(huán)境的關系地塊地形與技術指標第二層剖析： 地塊最適合做什么？與陳仁科一起探尋……19城市的戰(zhàn)略定位城市的總體規(guī)劃城市的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)城市的歷史文化地塊與城市的關系與陳仁科一起探尋……20地塊與區(qū)域的關系區(qū)域在城市中的地位區(qū)域的總體規(guī)劃區(qū)域的市政配套區(qū)域的交通網(wǎng)絡區(qū)域的經(jīng)濟特點區(qū)域的人口特征與陳仁科一起探尋……21地塊與市場的關系房地產(chǎn)現(xiàn)狀，開發(fā)量、租售總量房地產(chǎn)發(fā)展趨勢消費者特征消費者習慣與陳仁科一起探尋……22地塊與周邊環(huán)境的關系 地塊周邊的自然環(huán)境地塊周邊的市政配套地塊周邊的競爭對手地塊周邊的交通網(wǎng)絡與陳仁科一起探尋……23地塊與規(guī)劃設計用地性質(zhì) 規(guī)劃技術指標 地塊四至與陳仁科一起探尋……24 從案例中闡述地塊研究的重要性！ 需要說明的是，案例和案例不同，其分析的重點可能也有所不同。 幾個主要項目商業(yè)面積之和竟達 ㎡，加上規(guī)模較小的商場及零散分布的街鋪，估計新余市的商業(yè)面積將達到 50萬㎡之巨，而新余市區(qū)人口僅為 40萬，市區(qū)人口與商業(yè)面積之比為 1： ，世界上最繁華的商業(yè)城市 —— 東京，這個比例才為 1： ，香港為 1： ， 供應嚴重飽和！市調(diào)發(fā)現(xiàn)與陳仁科一起探尋……15 面對如此激烈競爭的市場、面對如此飽和的市場，本項目該如何 突圍？與陳仁科一起探尋……16
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