易居商業(yè)地產(chǎn)策劃思路培訓(xùn)(前期策劃營(yíng)銷定位與)111p-全文預(yù)覽
【正文】 各階層消費(fèi)者經(jīng)營(yíng)者、投資者的消費(fèi)偏好、習(xí)慣和消費(fèi)能力，以及對(duì)商業(yè)整體定位、業(yè)態(tài)定位、目標(biāo)商家定位、商圈業(yè)態(tài)定位奠定基礎(chǔ)★ 在新商圈內(nèi)，如何從業(yè)態(tài)定位上找準(zhǔn)項(xiàng)目的破市點(diǎn)確定市調(diào)目的81與陳仁科一起探尋……? 調(diào)查時(shí)間： 2023年 *月 8日 ——* 月 21日? 被訪問(wèn)對(duì)象： 年齡 20——60 歲之間? 訪問(wèn)形式： □ 消費(fèi)者及購(gòu)房者：街頭攔截 問(wèn)卷調(diào)查 電話咨詢 □ 經(jīng)營(yíng)者：入戶訪問(wèn) 問(wèn)卷調(diào)查? 訪問(wèn)時(shí)間： 每個(gè)樣本約 1015分鐘討論市調(diào)布署82與陳仁科一起探尋……實(shí)地踩盤調(diào)查（實(shí)地觀察） 對(duì)巫山主要商業(yè)街區(qū)、典型商場(chǎng)、在售商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。75與陳仁科一起探尋……因?yàn)?—— 最后是請(qǐng)代理公司做市調(diào)，我可以說(shuō)絕大部分的代理公司的策劃、營(yíng)銷人員沒(méi)經(jīng)過(guò)專門市調(diào)培訓(xùn)的，市調(diào)畢竟是一個(gè)專門的行業(yè)，既然是專門的行業(yè)，就有其一定的專業(yè)性、標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)含量。很多 開(kāi)發(fā)商是這樣 實(shí)施 市調(diào)的 ——71與陳仁科一起探尋……這是正確的態(tài)度嗎？這是正確的方法嗎？這樣做能給項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)正確的指導(dǎo)嗎？不！！為什么？你們真正了解市調(diào)的作用嗎？72與陳仁科一起探尋…… 首先，專業(yè)市調(diào)公司不懂房地產(chǎn)，在設(shè)置問(wèn)卷、訪問(wèn)、踩盤等方面都無(wú)法和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)聯(lián)系起來(lái)，他們采摘的數(shù)據(jù)也許真實(shí)、客觀，但可用性不強(qiáng)。很多 開(kāi)發(fā)商是這樣 理解 市調(diào)的 ——70與陳仁科一起探尋…… 請(qǐng)專業(yè)市調(diào)公司進(jìn)行市調(diào) 。2. 市調(diào)什么人都會(huì)做，隨便找?guī)讉€(gè)員工就了事 。隨著城市的發(fā)展，邊緣區(qū)域的現(xiàn)狀很快就會(huì)得到極大的改善，這是毋庸置疑的。 而對(duì)區(qū)域商業(yè)環(huán)境的研究主要是各商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)、功能、檔次、商品陳列、商品品類的了解，舉例說(shuō)：如果所有的商業(yè)都是以休閑娛樂(lè)為主，這說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題，一是消費(fèi)群體認(rèn)同該區(qū)域是休閑娛樂(lè)的最佳消費(fèi)場(chǎng)所，休閑消費(fèi)有很大的市場(chǎng)，項(xiàng)目可以繼續(xù)定位休閑類。 關(guān)鍵之點(diǎn) 四： 項(xiàng)目的功能定位決定項(xiàng)目的成敗65與陳仁科一起探尋…… 現(xiàn)在我們得知本區(qū)域最大的消費(fèi)群體，那我們重點(diǎn)要研究的是這兩類群體之間的關(guān)系。如果生拉硬扯，必然是失去所有的消費(fèi)者。 我們研究消費(fèi)者必須首先研究這兩大群體。 本項(xiàng)目雖然不是最大，但近 3萬(wàn)方的規(guī)模也不算小。 無(wú)需在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)方面投入過(guò)多精力，而是集中研究如何把握好機(jī)會(huì)，爭(zhēng)取最大利潤(rùn)。51與陳仁科一起探尋……第四層剖析 :你，想 做什么？ 對(duì)市場(chǎng)、地塊、地理位置進(jìn)行了詳盡的分析后，定位的基本方向就確定了。 但尋找新的業(yè)態(tài)不僅困難，而且北端僅有一萬(wàn)多平方的規(guī)模，是否能夠支撐也是一大問(wèn)題。 該段定位是否準(zhǔn)確、招商是否成功、業(yè)態(tài)是否統(tǒng)一規(guī)劃、后期經(jīng)營(yíng)是否順利將直接影響到本項(xiàng)目，而這一因素則是我方 不可控制 的。 這就決定了投資客只限于二手的短期炒作，更多的則集中在經(jīng)營(yíng)者， 客戶面 必然大大縮減。 但是，消費(fèi)者是有一定的 消費(fèi)習(xí)慣 的，要改變這種習(xí)慣需花很大力氣，而且還有一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程，這些肯定是商家選址前著重考慮的重要因素。 如果改變消費(fèi)檔次，其已有的消費(fèi)群體是否會(huì)接受？ 不能接受就意味著必須選擇新的消費(fèi)群體，而他們?cè)谀睦锬兀?1與陳仁科一起探尋……切入點(diǎn) 2—— 天河城商圈的業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，要想尋找新的突破點(diǎn)比較困難。如果在短時(shí)間不能完成 80％的招商，肯定會(huì)對(duì)項(xiàng)目的整體銷售產(chǎn)生影響，而想在項(xiàng)目開(kāi)售時(shí)以這么大面積的商業(yè)招商，其難度可想而知。那么不招品牌，對(duì)項(xiàng)目的帶動(dòng)作用又有多大呢？ 其它的商業(yè)（主要是指臨街商鋪）的業(yè)態(tài)到底以什么為主。 如何選擇則要看整個(gè)項(xiàng)目是以照顧住宅為主，還是以照顧商業(yè)為主。與陳仁科一起探尋……35八點(diǎn)思考 解密 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā) ，之 六 項(xiàng)目呈方正形狀，但一條 20米寬的馬路將本項(xiàng)目從中隔斷，這對(duì)本項(xiàng)目的整體規(guī)劃肯定會(huì)有影響，特別是作為一個(gè)完整的小區(qū)，內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)肯定會(huì)顯得捉襟見(jiàn)肘。那么，到底建多少商業(yè)面積最合適呢？與陳仁科一起探尋……34八點(diǎn)思考 解密 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā) ，之 五 目前分宜的住宅市場(chǎng)比較好，但整體價(jià)格不高，在土地成本增加了一倍的前提下，如果仍按現(xiàn)在的住宅價(jià)格銷售，開(kāi)發(fā)商的收益就沒(méi)有想象中的大。 3. 縣城成熟的老商圈商業(yè)不夠發(fā)達(dá)，那么新區(qū)商業(yè)又怎能快速形成呢？與陳仁科一起探尋……33八點(diǎn)思考 解密 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā) ，之 四項(xiàng)目的商業(yè)面積。但卻有以下幾個(gè)問(wèn)題： 1. 本縣城商業(yè)經(jīng)濟(jì)并不十分發(fā)達(dá)?，F(xiàn)在地價(jià)翻倍，那么，容積率必然提高，這就提出一個(gè)問(wèn)題： 現(xiàn)在項(xiàng)目是以商業(yè)為主，還是以住宅為主？與陳仁科一起探尋……31八點(diǎn)思考 解密 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，之 二 如果以住宅為主，過(guò)多商業(yè)面積必然出現(xiàn)兩個(gè)問(wèn)題： ，商住混建，肯定會(huì)降低住宅品質(zhì)。 工業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)。另外一組市調(diào)數(shù)據(jù)指出了定位方向與陳仁科一起探尋……17于是，我們?yōu)轫?xiàng)目定位為直接指向年輕消費(fèi)群體的 ——核心商圈最時(shí)尚的潮流基地潮 樓與陳仁科一起探尋……18地塊與城市的關(guān)系地塊與區(qū)域的關(guān)系地塊與市場(chǎng)的關(guān)系地塊與周邊環(huán)境的關(guān)系地塊地形與技術(shù)指標(biāo)第二層剖析： 地塊最適合做什么？與陳仁科一起探尋……19城市的戰(zhàn)略定位城市的總體規(guī)劃城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)城市的歷史文化地塊與城市的關(guān)系與陳仁科一起探尋……20地塊與區(qū)域的關(guān)系區(qū)域在城市中的地位區(qū)域的總體規(guī)劃區(qū)域的市政配套區(qū)域的交通網(wǎng)絡(luò)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)區(qū)域的人口特征與陳仁科一起探尋……21地塊與市場(chǎng)的關(guān)系房地產(chǎn)現(xiàn)狀，開(kāi)發(fā)量、租售總量房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)消費(fèi)者特征消費(fèi)者習(xí)慣與陳仁科一起探尋……22地塊與周邊環(huán)境的關(guān)系 地塊周邊的自然環(huán)境地塊周邊的市政配套地塊周邊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手地塊周邊的交通網(wǎng)絡(luò)與陳仁科一起探尋……23地塊與規(guī)劃設(shè)計(jì)用地性質(zhì) 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 地塊四至與陳仁科一起探尋……24 從案例中闡述地塊研究的重要性！ 需要說(shuō)明的是，案例和案例不同，其分析的重點(diǎn)可能也有所不同。 幾個(gè)主要項(xiàng)目商業(yè)面積之和竟達(dá) ㎡，加上規(guī)模較小的商場(chǎng)及零散分布的街鋪，估計(jì)新余市的商業(yè)面積將達(dá)到 50萬(wàn)㎡之巨，而新余市區(qū)人口僅為 40萬(wàn)，市區(qū)人口與商業(yè)面積之比為 1： ，世界上最繁華的商業(yè)城市 —— 東京，這個(gè)比例才為 1： ，香港為 1： ， 供應(yīng)嚴(yán)重飽和！市調(diào)發(fā)現(xiàn)與陳仁科一起探尋……15 面對(duì)如此激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)、面對(duì)如此飽和的市場(chǎng)，本項(xiàng)目該如何 突圍？與陳仁科一起探尋……16
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