【正文】 運(yùn)動(dòng) 場(chǎng)所 其他 8 9 7 7 8 9 8 交通條件 是否近 交通干線 地鐵站 遠(yuǎn)近程度 火車(chē)站 遠(yuǎn)近程度 公共 交通程度 距新街口距離 周邊修車(chē)方便程度 距飛機(jī)場(chǎng)遠(yuǎn)近程度 中巴 程度 其他 8 8 8 8 9 7 8 價(jià)格 付款 價(jià)格 合理程度 價(jià)格 高低程度 對(duì)比 價(jià)格優(yōu)勢(shì) 價(jià)格 松動(dòng)程度 成品 交付策略 其他 價(jià)格策略 付款 多樣程度 付款 靈 活程度 按揭 方便程度 其他 8 8 8 8 8 8 8 9 市場(chǎng)定位銷(xiāo)售進(jìn)度 客戶 區(qū)域 客戶 身份 銷(xiāo)售率 空置率 出租率 推出 時(shí)間 銷(xiāo)售 中心 銷(xiāo)售 人員 銷(xiāo)售 資料 創(chuàng)意 廣告 9 8 8 8 8 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)列項(xiàng)比較評(píng)估表（宏圖大廈）【表 2】 園區(qū)環(huán)境 綠化 景觀情況 綠化率 高低 湖面 水池噴水 植被 樹(shù)木狀況 建筑 小品 綠化 概念 綠化 成熟 架空 綠化 平臺(tái) 屋頂 其他 63 7 7 7 7 7 7 7 7 7 設(shè)計(jì)規(guī)劃 規(guī)模 大小 布局 合理 外立面 戶型 面積 戶型 空間 容積率 建筑 質(zhì)量 裝修 檔次 施工 環(huán)境 其他 8 8 8 8 8 7 園內(nèi)配套 智能 設(shè)施 外部 設(shè)計(jì) 門(mén)廳 感受 商務(wù) 配套 電梯 配置 內(nèi)部 裝修 園內(nèi) 商業(yè) 醫(yī)療 保健 運(yùn)動(dòng) 休閑 其他 73 9 8 9 7 7 發(fā)展商代理商品牌 發(fā)展商 實(shí)力 發(fā)展商 業(yè)績(jī) 樓盤(pán) 知名度 樓盤(pán) 美譽(yù)率 發(fā)展 潛力 廣告 終端 銷(xiāo)售 終端水準(zhǔn) 銷(xiāo)售 終端資信 開(kāi)發(fā)商 關(guān)注度 代理商 關(guān)注度 84 9 8 9 8 物業(yè)管理 規(guī)模 專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn) 管理 公司名度 管理 公司美譽(yù) 管理 公司實(shí)力 物業(yè) 管理費(fèi)用 物管 維護(hù)費(fèi)用 社區(qū) 安全保衛(wèi) 社區(qū) 綠化管理 物業(yè) 服務(wù)水平 智能化 水平 8 8 8 8 8 項(xiàng)目加權(quán)分： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)列項(xiàng)比較評(píng)估表（宏圖 大廈）【表 1】 區(qū)位地段 地級(jí) 周?chē)? 開(kāi)發(fā)程度 周?chē)? 有無(wú)公園 周?chē)? 有無(wú)山水 周?chē)袩o(wú) 標(biāo)志性建筑 市民認(rèn)知度 周?chē)? 建筑密度 周?chē)? 污染程度 管網(wǎng)煤氣 供應(yīng)情況 其他 75 9 9 9 7 9 8 7 周邊環(huán)境 有無(wú) 大型商場(chǎng) 商業(yè) 市場(chǎng)程度 農(nóng)貿(mào) 市場(chǎng) 幼兒園 中小學(xué) 中專(zhuān) 及高校 醫(yī)院 酒店 娛樂(lè)餐飲 運(yùn)動(dòng) 場(chǎng)所 其他 9 9 8 8 9 8 交 通條件 是否近 交通干線 地鐵站 遠(yuǎn)近程度 火車(chē)站 遠(yuǎn)近程度 公共 交通程度 距新街口距離 周邊修車(chē)方便程度 距飛機(jī)場(chǎng)遠(yuǎn)近程度 中巴 程度 其他 9 8 9 9 7 9 價(jià)格 付款 價(jià)格 合理程度 價(jià)格 高低程度 對(duì)比 價(jià)格優(yōu)勢(shì) 價(jià)格 松動(dòng)程度 成品 交付策略 其他 價(jià)格策略 付款 多樣程度 付款 靈活程度 按揭 方便程度 其他 75 8 8 9 8 8 8 9 市 場(chǎng)定位銷(xiāo)售進(jìn)度 客戶 區(qū)域 客戶 身份 銷(xiāo)售率 空置率 出租率 推出 時(shí)間 銷(xiāo)售 中心 銷(xiāo)售 人員 銷(xiāo)售 資料 創(chuàng)意 廣告 81 9 8 7 8 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、價(jià)格分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。月之間。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。對(duì)于物業(yè)管理提供的附加服務(wù)沒(méi)有明顯的共性要求，但是希望可以提供價(jià)格合理經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的員工工作午餐。目標(biāo)客戶的公司處于發(fā)展期，因?yàn)闃I(yè)務(wù)拓展的需要很多在籌劃進(jìn)行企業(yè)注冊(cè)資本和企業(yè)固定資產(chǎn)的增加，而選擇進(jìn)行物業(yè)的投資又可以起到投資的作用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。而根據(jù)實(shí)際情況與對(duì)于片區(qū)的寫(xiě)字樓狀況認(rèn)可度分析，承受的單價(jià)區(qū)間在 7000元 /㎡ 8500元 /㎡之間，超過(guò)這樣的單價(jià)區(qū)間購(gòu)買(mǎi)抗性將會(huì)變的十分明顯。 （三）、目標(biāo)客戶群體購(gòu)買(mǎi)需求分析 購(gòu)買(mǎi)用途分析 主要是辦公自用，也兼顧到后期如果企業(yè)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的時(shí)候可轉(zhuǎn)為個(gè)人的資產(chǎn)而起到投資的作用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 企業(yè)業(yè)主年齡 因?yàn)樾袠I(yè)與企業(yè)年齡的關(guān)系，企業(yè)業(yè)主的年齡在 28歲 35歲之間，業(yè)主本身具有較高的學(xué)歷，且對(duì)于社會(huì)和行業(yè)的發(fā)展具有自己獨(dú)到的見(jiàn)解，擁有相關(guān)運(yùn)營(yíng)行業(yè)中較好的人際關(guān)系與社會(huì)關(guān)系網(wǎng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。而常駐的人員實(shí)質(zhì)是公司的行政辦公人員與企業(yè)管理人員。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。如果在情況和條件都符合需要的時(shí)候，這部分公司也會(huì)成為天星翠瑯項(xiàng)目的潛在客戶群體。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 主樓高檔面磚 地磚 8 部電梯 、三菱電梯 2部觀光電梯和 2臺(tái)自 門(mén)窗：新型鋁合金 鋁合金門(mén)窗 園林式綠化 動(dòng)扶梯。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。隨著片區(qū)代表項(xiàng)目的上市，將吸 引更多商務(wù)人士的介入。 （二）、項(xiàng)目版塊市場(chǎng)地位分析 在粗略劃分的新街口、山西路、廣州路、大行宮 、珠江路五大寫(xiě)字樓市場(chǎng)片區(qū)中，山西路片區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)情況比較特殊。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。該區(qū)域和新街口區(qū)域相比交通狀況較好，車(chē)流更為暢通，但辦公氛圍和辦公配套設(shè)施較差。同時(shí)，該區(qū)寫(xiě)字樓的空置量也很大，目前國(guó)貿(mào)中心、新華大廈、天時(shí)商務(wù)中心 、隆盛大廈、商貿(mào)廣場(chǎng)均有數(shù)量不少的空置。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。新街口素有“中華第一商圈”的稱(chēng)號(hào)，又是南京無(wú)可 爭(zhēng)議的 CBD。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。在商場(chǎng)百貨方面，大商家的兵團(tuán)作戰(zhàn)形成了激烈的競(jìng)爭(zhēng)商區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 從前期新地陽(yáng)光、商貿(mào)廣場(chǎng)等項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況可以看出該區(qū)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求旺盛。 山西路片區(qū) 中山北路、山西路區(qū)域也是傳統(tǒng)的辦公氛圍較濃的區(qū)域，該區(qū)的辦公樓不象新街口那么密集，而且沿中山北路、山西路間隔分布。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千