【正文】 重點業(yè)務形成 1—2個穩(wěn)定的咨詢團隊 ? ? 形成地產(chǎn)銷售與培訓業(yè)務 的基本思路、方法、方案，并進行工具化 形成五項業(yè)務的人員儲備，包括外部專家隊伍建設 ? ? 以機會為導向，適時啟動另兩項業(yè)務 2) 本階段策略 ? 與投資方進行緊密合作 擁有豐富的咨詢行業(yè)經(jīng)驗，并在業(yè)內擁有良好的聲譽，這是地產(chǎn)咨詢公司可以依賴的良好資源，也是一般競爭對手所無法比擬的優(yōu)勢。經(jīng)營平臺是三個平臺建設的基礎，沒有該平臺作為依托，將難以確立地產(chǎn)咨詢公司在業(yè)內的強勢地位，同時它也是流通平臺和人才平臺在初期形成時的推動力量；流通平臺將是一個相對獨立的平臺，但隨著流通平臺的建成與強化，將對經(jīng)營平臺的強化與穩(wěn)固形成強大的支撐作用；人才平臺是強化經(jīng)營平臺和流通平臺的最人性化的因素，人才交流不僅能促進與合作伙伴的共同發(fā)展 ，帶來現(xiàn)實利益，而且將形成良好的感情紐帶，穩(wěn)固雙方的合作關系。對于地產(chǎn)賣者來說，在該平臺上展銷各自的地產(chǎn)產(chǎn)品，不僅能利用現(xiàn)實的大量人氣，促進銷售，而且可以利用該平臺針對現(xiàn)實買者進行展示，降低了相應的廣告宣傳費用。 三、地產(chǎn)咨詢公司的戰(zhàn)略規(guī)劃 (一 )戰(zhàn)略目標 1. 房地產(chǎn)經(jīng)營平臺 通過區(qū)域市場的研究、地產(chǎn)項目的評估與選擇、地產(chǎn)公司內部管理咨詢等業(yè)務的拓展與深化，將逐步形成房地產(chǎn)經(jīng)營所必須的全部能力，通過對房地產(chǎn)公司業(yè)務經(jīng)營過程中各項職能的部分或全部承擔，最終成為房地產(chǎn)的經(jīng)營平臺，部分或全部地接受房地產(chǎn)公司的委托，完成相應的房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務或部分業(yè)務，而房地產(chǎn)公司將逐步成為房地產(chǎn)投資公司。 因此，地產(chǎn)咨詢公司的市場切入點將主要選擇市場研究、項目評估與選擇、項目定位、營銷策劃、內部管 理咨詢等對智力要求更大的內容上，通過在這些方面給客戶提供優(yōu)質服務，展現(xiàn)能力，鞏固合作，獲取地產(chǎn)銷售代理權和人員培訓業(yè)務。這種成長的時間對于新成立的地產(chǎn)咨詢公司將是非常寶貴的。正在迅速產(chǎn)生并不長期忽視的房地產(chǎn)公司的咨詢需求，將成為地產(chǎn)咨詢公司的長期穩(wěn)定的業(yè)務來源，為地產(chǎn)咨詢公司的生存發(fā)展提供巨大的市場空間。具體內容包 括： 就客戶遇到的日常管理問題提供解決建議； 就地產(chǎn)咨詢公司的最新研究成果與企業(yè)進行交流與溝通，將最新發(fā)展思路與理念灌輸給客戶； 為房地產(chǎn)行業(yè)和相關行業(yè)信息，為客戶提供信息簡報，幫助企業(yè)及時了解行業(yè)動態(tài)； 定期向客戶提供市場和行業(yè)研究報告，幫助企業(yè)加深對行業(yè)和市場的理解；等。 地產(chǎn)咨詢公司將以東方智業(yè)培訓學院為依托，開展房地產(chǎn)人員的相關培訓工作。 二、基本內容 通過以下工作完成銷售任務，并在銷售中提升客戶的品牌形象。 較高銷售能力的合作伙伴對房地產(chǎn)公司的開發(fā)能 力是極大的支持。 《財務管理方案》：內容包括對財務人員的管理和激勵方案、對資金的管理方案、對費用和成本的管理方案、對業(yè)務的支持和監(jiān)督方案（分 析、匯報機制）等。 ⑤ . 項目工程管理 a) 招投標管理（工程、材料招投標管理） b) 工程前期管理 c) 預（決）算管理、 d) 施工管理 三、咨詢方式 1) 問卷調查、實地考察等方式進行市場調研 2) 收集和分析行業(yè)資料、企業(yè)內部資料，研究企業(yè)的優(yōu)勢與劣勢 3) 公司內部管理層訪談專家訪談 4) 標桿企業(yè)成功經(jīng)驗 5) 流程梳理與優(yōu)化 四、咨詢成果 針對不能的咨詢內容，形成相應的咨詢成果，包括： 《公司戰(zhàn)略發(fā)展方案》：包括對公司面臨的機遇、威脅和公司擁有優(yōu)勢、劣勢分析，戰(zhàn)略定位與戰(zhàn)略發(fā)展方向，戰(zhàn)略目標、戰(zhàn) 略步驟與戰(zhàn)略規(guī)劃，發(fā)展策略與實施計劃、實施建議、評估措施與方法，等。 ② . 項目策劃管理 包括：對策劃公司的招標和策劃報告的審核，從多種方案中綜合比較選擇最優(yōu)的方案，通過策劃手段形成樓盤的全新優(yōu)勢，達到企業(yè)利潤做大化的目的。 ② . 組織與人力資源咨詢 包括：工作分析、職能歸集、薪酬調查與設計、績效管理等 。這些方面同樣需要明確的職責、合理的流程來支撐，同時還需要營造良好的企業(yè)文化、合理的薪酬體系 、公平積極的績效管理體系等。日趨激烈的競爭使暴利離房地產(chǎn)行業(yè)越來越遠，企業(yè)發(fā)展正逐漸由機會導向轉向依靠自身的核心競爭能力。 (三 )咨詢成果 主要是《營銷策劃報告》，通過對項目所面臨的營銷態(tài)勢的分析，提煉項目的賣點，了解并規(guī)避項目的弱點，制定定價策略和品牌策略，并通過廣告策略、廣告策略和推廣計劃的實施使價格策略和品牌策略得到實施，最終實現(xiàn)銷售目標。 6. 廣告策略 包括廣告總體策略及廣告的階段性劃分、廣告主題、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控、評估和修正措施，入市前印刷品的設計、制作等。 (二 )營銷策劃內容： 1. 項目營銷態(tài)勢分析 1) 項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 2) 項目周邊競爭性樓盤調查 包括對周邊競爭性樓盤的基本特性描 述，并分析其市場定位、銷售價格、銷售政策措施、廣告推廣手法、主要媒體應用及投入頻率、公關促銷活動和其他特殊賣點和銷售手段等。 ⑨ . 小區(qū)未來生活方式的指導 包括對住戶特征描述、社區(qū)文化規(guī)劃與設計等。 ④ . 室內空間布局裝修概念提示 包括室內空間布局提示、公共空間主題選擇、庭院景觀提示等。 3. 客戶定位 包括對項目所在地家庭結構、收入情況和人口狀況的分析，目標客戶區(qū)域范圍的界定，目標客戶特征描述，目標客戶細分，目標客戶群測量等。 ⑨ . 開發(fā)建議 在以上的分析基礎上，對項目開發(fā)提出初步建議，項目適合開發(fā)的地產(chǎn)業(yè)態(tài)、成功關鍵因素、資金需求、開發(fā)節(jié)奏等。 ⑤ . 經(jīng)濟分析 以建筑量的預測為基礎估算建設成本，用類比可實現(xiàn)價值分析法、有效需求成本加價法測算預期收益，在此基礎上測算可接受的土地成本。咨詢內容將主要包括： 1. 項目本身因素的研究 ① . 地理位置 ② . 地質地貌狀況 ③ . 土地面積及紅線圖 ④ . 土地規(guī)劃使用性質 ⑤ . 七通一平現(xiàn)狀 ⑥ . 地塊的規(guī)則性 2. 項目周邊環(huán)境的研究 1) 自然景觀環(huán)境調查 ① . 地塊周邊的建筑物 ② . 綠化景觀 ③ . 自然景觀 ④ . 歷史人文景觀 ⑤ . 環(huán)境污染狀況 2) 地塊交通條件調查 ① . .地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃 ② . .項目的水、路、空交通狀況 ③ . .地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 3) 周邊市政配套設施調查 ① . 購物場所 ② . 文化教育 ③ . 醫(yī)療衛(wèi)生 ④ . 金融服務 ⑤ . 郵政服務 ⑥ . 娛樂、餐飲、運動 ⑦ . 生活服務 ⑧ . 娛樂休息設施 ⑨ . 周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 ⑩ . 歷史人文區(qū)位 影響 3. 項目特色和優(yōu)劣勢分析 4. 項目價值分析 ① . 項目建設成本估算分析 ② . 類比可實現(xiàn)收益分析 ③ . 投資回報分析 5. 土地競標的價格區(qū)間研究 在預計成本、收益和既定投資目標條件下，土地競標時所能承受的最大成本（即投標價格）、最可能價格預測。因此，我們將地產(chǎn)項目評估與策劃作為一個業(yè)務單元來運作。 6) 風險分析 分析進入該市場的主要風險，及可能的規(guī)避策略。 2) 市場環(huán)境分析 主要包括所研究區(qū)域市場的地理氣候等自然條件、風俗和居住習慣等人文環(huán)境、人 口和家庭結構等社會環(huán)境、收入及其分布結構等經(jīng)濟環(huán)境、政策法規(guī)等法律環(huán)境，等等。日常研究的主要目的在于：了解各區(qū)域和城市房地產(chǎn)發(fā)展狀況，為未來的項目研究提供基本背景資料，有利于項目研究的迅 速展開和準確切入；為合作伙伴提供行業(yè)參考，鞏固合作關系，同時拓展?jié)撛诘淖稍冺椖俊? 房地產(chǎn)公司的異地發(fā)展當然需要對擬進入市場進行研究，而對于中小型房地產(chǎn)公司來說，單憑自己來完成這樣的市場研究，既不能保證質量，又帶來較高的成本。 地產(chǎn)咨詢公司一 方面將與各戰(zhàn)略投資方展開緊密合作，另一方面將以獨立的公司化方式來運作，接受投資方的全面監(jiān)督。 四、對投資者的基本要求 除了南京東方智業(yè)管理顧問有限公司以外，我們希望再選擇兩個投資者，我們對投資者的基本要求是： ? 必須是房地產(chǎn)企業(yè)； 能夠與地產(chǎn)咨詢公司共享經(jīng)驗與信息（雙方各自承擔保密義務）； ? 愿意在地產(chǎn)咨詢公司的發(fā)展初期提供咨詢項目； ? ? 投資金額要求在 30萬元之間。 地產(chǎn)咨詢公司的主要收入來自以下幾個方面： ? 為客戶提供項目型咨詢服務，包括區(qū)域市場研究、項目評估與選擇、項目定位與策劃等業(yè)務，獲取項目咨詢費用； ? 提供常年管理顧問服務，定期就客戶關系的市場、內部管理、行業(yè)發(fā)展趨勢等提供信息與建議，收取相應費用 ； 提供銷售代理服務，收取代理費用； ? ? 地產(chǎn)專業(yè)培訓服務，收取相應的培訓費用。 3. 項目定位與營銷策劃： 在 對項目進行價值評估的基礎上，就項目的目標客戶、競爭地位和產(chǎn)品特性等進行調查研究，提供定位建議，并根據(jù)定位建議提出營銷策劃方案，必要時可以參與客戶的營銷實踐，直接為客戶的價值創(chuàng)造服務。 2. 項目評估與選擇：