【正文】 地產(chǎn)咨詢商業(yè)計劃書 目 錄 摘 要 3 一、 主要業(yè)務(wù) 3 二、 贏利模式 4 三、 對投資者的價值 4 四、 對投資者的基本要求 4 第一章 公司 /項目介紹 6 第一節(jié) 項目宗旨和發(fā)起方介紹 6 一、 項目宗旨（任務(wù)） 6 二、 公司發(fā)起方 —南京東方智業(yè)管理顧問有限公司簡介 6 三、 新公司的基本業(yè)務(wù) 7 第二節(jié) 地產(chǎn)市場的區(qū)域研究 7 一、 對客戶的意義 7 二、 研究內(nèi)容 8 (一 ) 區(qū)位特征： 8 (二 ) 行業(yè)特征 8 三、 研究步驟與方法 9 (一 ) 研究步驟 9 (二 ) 研究方法 9 四、 研究成果 9 第三節(jié) 地產(chǎn)項目評估與策劃 10 一、 地產(chǎn)項目評估與選擇 11 (一 ) 對客戶的意義 11 (二 ) 咨詢內(nèi)容 11 (三 ) 咨詢方法 13 (四 ) 咨詢成果 14 二、 項目定位和概念設(shè)計 15 (一 ) 對客戶的意義 15 (二 ) 咨詢內(nèi)容： 15 (三 ) 咨詢成果 16 三、 營銷策劃： 16 (一 ) 對客戶的意義 16 (二 ) 營銷策劃內(nèi)容： 17 (三 ) 咨詢成果 18 第四節(jié) 房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理咨詢 18 一、 對客戶的價值 18 二、 咨詢內(nèi)容 19 三、 咨詢方式 20 四、 咨詢成果 20 第五節(jié) 地產(chǎn)銷售與流通 21 一、 對客戶的意義 21 二、 基本內(nèi)容 21 三、 業(yè)務(wù)成果與目標 22 第六節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)培訓(xùn)及其它 22 一、 培訓(xùn) 22 (一 ) 業(yè)務(wù)的意義與價值 22 (二 ) 培訓(xùn)內(nèi)容 22 (三 ) 成果 22 二、 常年管理顧問服務(wù) 23 第二章 市場分析與發(fā)展戰(zhàn)略 24 一、 市場分析 24 (一 ) 市場需求分析 24 (二 ) 市場介入的時機分析 24 (三 ) 市場切入點 24 二、 市場定位 25 (一 ) 產(chǎn)品定位：綜合性服務(wù) 25 (二 ) 目標客戶：中小型房地產(chǎn)公司 25 三、 地產(chǎn)咨詢公司的戰(zhàn)略規(guī)劃 25 (一 ) 戰(zhàn)略目標 25 (二 ) 戰(zhàn)略規(guī)劃 26 第三章 競爭性分析 30 一、 競爭者分析 30 二、 我們的優(yōu)勢 30 第四章 初步的合作設(shè)想 32 一、 投資規(guī)模 32 二、 股權(quán)安排 32 三、 經(jīng)營者激勵 32 四、 對投資者的基本要求 32 摘 要 感謝您百忙中抽空閱讀本計劃書，為便于您迅速了解本計劃書的內(nèi)容，我們將本計劃書的主要內(nèi)容摘錄如下： 一、主要業(yè)務(wù) *******地產(chǎn)咨詢有限公司（以下簡稱地產(chǎn)咨詢公司）針對中小型房地產(chǎn)公司提供如下的服務(wù)： 1. 區(qū)域市場研究： 為客戶進軍異地市場進行前期調(diào)研，搜集該地的各種社會、政治、法律環(huán)境信息，并對市場需求、供應(yīng)和競爭情況等進行分析，對客戶進入該市場的價值、方式、時機和相應(yīng)資源要求提供建議。 2. 項目評估與選擇： 以區(qū)域市場研究為背景和依托，在某地域市場中對候選項目進行自然、社會環(huán)境的全面調(diào)查，并選擇可比的項目作參照，進行價值評估，提供選擇建議和競標策略，并對未來開發(fā)和經(jīng)營提供初步建議。 3. 項目定位與營銷策劃： 在 對項目進行價值評估的基礎(chǔ)上，就項目的目標客戶、競爭地位和產(chǎn)品特性等進行調(diào)查研究，提供定位建議，并根據(jù)定位建議提出營銷策劃方案，必要時可以參與客戶的營銷實踐，直接為客戶的價值創(chuàng)造服務(wù)。 4. 地產(chǎn)銷售與流通： 作為營銷實踐的一個環(huán)節(jié)，在全程或部分參與客戶的市場研究、項目評估與選擇、項目定位與策劃等環(huán)節(jié)以后，我們對項目就會有更深的了解，從事地產(chǎn)銷售也就水到渠成了。 5. 房地產(chǎn)專業(yè)培訓(xùn)： 鑒于房地產(chǎn)企業(yè)對人才的極大需求，房地產(chǎn)的專業(yè)培訓(xùn)有極大的市場，而且這種培訓(xùn)除了經(jīng)濟利益以外，對建立與合作伙伴的穩(wěn)固關(guān)系具有極 大的作用。 二、贏利模式 我們希望通過與客戶的長期穩(wěn)定合作，我們希望將地產(chǎn)咨詢公司最終建設(shè)成為地產(chǎn)經(jīng)營平臺、流通平臺和人才平臺，并通過三者之間的相互支撐與促進，與客戶形成穩(wěn)定的、強有力的合作關(guān)系，合作關(guān)系的加強將為地產(chǎn)咨詢公司的業(yè)務(wù)拓展和能力提升提供基礎(chǔ)與舞臺。 地產(chǎn)咨詢公司的主要收入來自以下幾個方面： ? 為客戶提供項目型咨詢服務(wù)，包括區(qū)域市場研究、項目評估與選擇、項目定位與策劃等業(yè)務(wù)，獲取項目咨詢費用； ? 提供常年管理顧問服務(wù)，定期就客戶關(guān)系的市場、內(nèi)部管理、行業(yè)發(fā)展趨勢等提供信息與建議，收取相應(yīng)費用 ； 提供銷售代理服務(wù)，收取代理費用； ? ? 地產(chǎn)專業(yè)培訓(xùn)服務(wù)，收取相應(yīng)的培訓(xùn)費用。 三、對投資者的價值 1. 經(jīng)濟價值 本項目的經(jīng)濟價值表現(xiàn)在兩個方面，一是咨詢企業(yè)本身能帶來比較高的收益率，而且投資要求不大，風(fēng)險相對比較低；二是地產(chǎn)咨詢公司的業(yè)務(wù)將對投資者本身的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將產(chǎn)生極大的促進作用。 2. 社會價值 地產(chǎn)咨詢公司除了直接的經(jīng)濟利益以外，對投資者的更大價值體現(xiàn)在對投資者自身的能力與運作效率上。地產(chǎn)咨詢公司的最新研究成果、獲取的信息與經(jīng)驗將為投資者的發(fā)展提供極大的推動力，除此之外，地產(chǎn)咨詢公司作為強 大的人員培訓(xùn)基地，也將為投資者帶來不可多得的價值。 四、對投資者的基本要求 除了南京東方智業(yè)管理顧問有限公司以外，我們希望再選擇兩個投資者，我們對投資者的基本要求是： ? 必須是房地產(chǎn)企業(yè)； 能夠與地產(chǎn)咨詢公司共享經(jīng)驗與信息（雙方各自承擔保密義務(wù)）； ? 愿意在地產(chǎn)咨詢公司的發(fā)展初期提供咨詢項目； ? ? 投資金額要求在 30萬元之間。 第一章 公司 /項目介紹 第一節(jié) 項目宗旨和發(fā)起方介紹 一、項目宗旨（任務(wù)） 我們組建 ******地產(chǎn)咨詢有限公司的短期目標是將公司變成地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)咨詢公司，為房地產(chǎn)公司提供 市場研究、項目評估與策劃、內(nèi)部管理、銷售代理、人員培訓(xùn)等全方位服務(wù)；遠期目標一是將公司培養(yǎng)成房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營平臺，這是針對房地產(chǎn)公司或房地產(chǎn)投資公司來說的，即利用更低的價格和更高的工作效率為客戶提供專業(yè)化外包服務(wù)；二是將公司建成房地產(chǎn)流通平臺，在參與房地產(chǎn)經(jīng)營的同時，為其他房地產(chǎn)公司和個人的房產(chǎn)和地產(chǎn)提供展示和銷售服務(wù)，為消費者提供更大的選擇余地；三是將公司建成房地產(chǎn)行業(yè)的人才平臺，在為房地產(chǎn)投資公司和房地產(chǎn)消費者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時，努力將員工培養(yǎng)成房地產(chǎn)行業(yè)的精英，并通過與房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)投資企業(yè)的人員 交流強化相互間的合作關(guān)系。 地產(chǎn)咨詢公司的服務(wù)將降低房地產(chǎn)公司的經(jīng)營成本、提高運作效率，同時提高消費者的購房滿意度，地產(chǎn)咨詢公司將從房地產(chǎn)公司成本的降低、收益的提高、消費者選擇成本的降低和滿意度的提高中獲取應(yīng)得的利益。 地產(chǎn)咨詢公司將以 ******管理顧問有限公司的咨詢經(jīng)驗和人才實力為依托，和房地產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略伙伴緊密合作，將東方智業(yè)的管理咨詢經(jīng)驗、人才與品牌優(yōu)勢和合作伙伴的行業(yè)經(jīng)驗進行有效整合，最終將地產(chǎn)咨詢公司建成房地產(chǎn)咨詢業(yè)的第一品牌，同時地產(chǎn)咨詢公司也將成為戰(zhàn)略合作伙伴的人才與智力基地。 地產(chǎn)咨詢公司一 方面將與各戰(zhàn)略投資方展開緊密合作，另一方面將以獨立的公司化方式來運作，接受投資方的全面監(jiān)督。 三、新公司的基本業(yè)務(wù) 地產(chǎn)咨詢公司的長遠目標是發(fā)展成為地產(chǎn)開發(fā)的運作平臺、地產(chǎn)流通平臺和地產(chǎn)人才的培養(yǎng)平臺，但前期的基本業(yè)務(wù)包括如下五項：地產(chǎn)市場的區(qū)域研究；地產(chǎn)項目評估與策劃；房地產(chǎn)公司的內(nèi)部管理咨詢；地產(chǎn)銷售與流通；房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)培訓(xùn)；房地產(chǎn)開發(fā)公司的常年管理顧問；等。這些業(yè)務(wù)將在隨后進行介紹。 第二節(jié) 地產(chǎn)市場的區(qū)域研究 一、對客戶的意義 隨著房地產(chǎn)市場越來越成熟，地域性房地產(chǎn)公司面臨越來越激烈的競爭，這種激 烈的競爭關(guān)系為房地產(chǎn)公司注入了 “走出去 ”異地發(fā)展的動力；而中國經(jīng)濟發(fā)展的階梯性特征，為地域性中小房地產(chǎn)公司的異地發(fā)展 提供了客觀條件。 房地產(chǎn)公司的異地發(fā)展當然需要對擬進入市場進行研究，而對于中小型房地產(chǎn)公司來說，單憑自己來完成這樣的市場研究，既不能保證質(zhì)量，又帶來較高的成本。 地產(chǎn)咨詢公司作為專業(yè)咨詢公司可以較低的成本為客戶提供專業(yè)的咨詢服務(wù)。 二、研究內(nèi)容 (一 )區(qū)位特征： 1. 區(qū)域因素 （指以城市為中心所形成的經(jīng)濟圈或都市圈，包括該中心城市及周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)和農(nóng)村）： 中心城市在區(qū)域中的地位 ? 區(qū)域經(jīng)濟 結(jié)構(gòu) ? ? 收入水平及收入結(jié)構(gòu) ?城市功能分工 人口流動情況 ? 總?cè)丝诩叭丝诮Y(jié)構(gòu) ? 家庭結(jié)構(gòu)及宜婚人口 ? 人均居住面積及房產(chǎn)占有結(jié)構(gòu) ? 2. 城市因素 （所研究城市的基本情況，包括經(jīng)濟、社會、政策法規(guī)、人文、自然環(huán)境、行業(yè)本身狀況等）： 1) 經(jīng)濟因素：人均可支配收入、 GDP 總量及