【正文】 精細的產品及服務的附加價值 誠品建筑 /講究學問的建筑 通用時代國際中心 小湯山別墅 精細的產品及服務的附加價值 充分刺激世俗的淺表神經 高端產品價值特點的借鑒 超常尺度 挖掘區(qū)位價值 研究現(xiàn)狀的升級 國際品牌和國際化標準 精細的產品及服務的附加價值 提高產品價值，產生市場競爭力 本項目可借鑒特點 項目基本技術指標 SWOT分析 產品定位 客戶定位 價格定位 產品價值內核的建議 本項目基本技術指標 ? 總用地面積： ? 規(guī)劃建設用地： 49200平方米 ? 規(guī)劃總建筑面積： 159973平方米 其中 地上： 123000平方米，地下 36973平方米 ? 住宅建筑面積（地上）： 96534平方米 住宅部分地下面積： 7405平方米 ? 配套公建建筑面積： 24742平方米 其中 地上： 18572平方米，地下 12720平方米 ? 總居住戶數(shù)： 544戶 ? 容積率： ? 綠化率： 30% SWOT分析： Strengths優(yōu)勢分析 Weaknesses劣勢分析 （ 1）處于連接三、四環(huán)、東北商業(yè)區(qū)的交接地位 （ 2）社區(qū)景觀與公園景觀盡收眼底，是靜謐和生態(tài)的統(tǒng)一 （ 3） ，適宜人居 （ 4）四周緊鄰市政路，擁有便利交通和充足配套 （ 5）擁有自身的商業(yè)配套 （ 6）獨一無二的綠地會所 （ 1） 16萬平米建筑面積，無法產生規(guī)模效益 （ 2）項目知名度、成熟度低 （ 3）現(xiàn)有周邊環(huán)境較差 （ 4）在整體市場的影響下，體量較大的商業(yè)配套銷售難度較大 Opportunities機會分析 Threats威脅分析 （ 1）東部經濟急速發(fā)展，帶動投資熱潮 （ 2）外埠購房熱持續(xù)增長 （ 3）太陽宮地區(qū)成為東北區(qū)唯一居住熱點 （ 4）區(qū)域高檔產品帶動高端市場 （ 1）區(qū)域內項目競爭威脅 （ 2）區(qū)域外個高端市場競爭 （ 3）太陽星城等中端產品拉低地域價格 （ 4）金融加息促使成本增加、購買門檻抬高 15— 19米板樓進深 適于舒放大戶型 戶戶觀景和城市 綠帶適于生態(tài)概念 整體包合式規(guī)劃 適于外立面包裝 中等規(guī)模適于 居住科技的展現(xiàn) 城市罕見低容積率 適于享受型居住 技術價值 概念價值 景觀價值 生活價值 項目的價值內核：完整空間 +生態(tài)景觀 +技術產品 +概念包裝 產品特點梳理 產品定位 —— 進取與奢華 代表活躍進取的 江詩丹頓 0verseas Overseas標志著江詩丹頓的活躍、進取精神，它以鋼與純白金等高科技的素材營造出鮮明的時代感，博得了現(xiàn)代人的鐘愛 。 地處 國門要道 連接 東北繁華 ? 兩橫一縱市政路 ? 縱橫交錯交通網 區(qū)域價值解讀 關鍵詞：繁華、生態(tài)、活力、涉外、發(fā)展 延展：高消費、高收入、國際化、時尚化、居住享受 具國際化、時尚化高尚生活質素的發(fā)展區(qū) 高端市場分析 ? 高端市場各區(qū)域特點 ? 從銷售看需求 ? 從銷售看推廣 ? 從銷售看客群 朝外 綜合性項目偏多，純居住類型物業(yè)少 戶型多樣，均價較高 大戶型公寓市場表現(xiàn)較差，投資客戶比例較大 CBD 萬元以上的項目多，區(qū)域競爭十分激烈 商業(yè)氛圍濃厚，綜合性項目多 純居住概念項目為數(shù)不多，適居性略遜 燕莎 受使館區(qū)影響，項目有較強的涉外性 商住項目居多，投資客戶比例較大 商務氛圍與居住環(huán)境較好 朝陽公園 地處中央公園區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，基本為純居住類 均價高，形象好，對高端人群的吸引力較大 大戶型公寓市場表現(xiàn)突出 紫荊豪庭 鳳凰城 遠洋新干線 本案 京達國際公寓 維多利亞花園 北京 GOLF公寓 龍閣 公園大道 棕櫚泉 金地國際公寓 北京萬達廣場 藍堡 華貿中心 和喬麗致 中國第一商城 東方瑞景 建外 SOHO 新城國際 財富中心 溫莎大道 鵬麗國際公寓 通用時代 光彩國際公寓 尚都國際中心 觀湖國際公寓 鉑宮 昆泰國際中心 御東花園 萬豪君天下 溫萊特中心 陽光上東 太平洋城 團結湖北小區(qū) 北京國際新區(qū) 白家莊項目 朝外 MEN 時間國際 第三置業(yè) 福景苑 福景苑瑞城中心 高端市場各區(qū)域特點 UHN國際村 順景園 Moma 雍景臺 海晟名苑 本項目所在區(qū)域： 國際性較強，商住兩用型項目較多 屬發(fā)展區(qū)域，具有高端潛質 當前均價相對略低，投資型客戶較多 高端市場分析 從銷售看需求 01002003004005006007008009001000其它復式房型四室兩廳四室一廳三室兩廳三室一廳兩室兩廳兩室一廳一室一廳MOMA 棕櫚泉 鳳凰城 公園大道 陽光上東 已售 未售 已售 未售 已售 未售 已售 未售 已售 未售 從上表可以看出，銷售較好的戶型集中在三室兩廳、兩室兩廳、四室兩廳，面積 180米到 400米之間，滯銷戶型多由于舒適度與面積關系、設計、位置等問題。太陽宮大街的建成將與同為城市主干道的太陽宮中路、曙光路形成兩橫一縱 的 大市政格局 。 輻射 八大商圈 交融 兩大旺市 四面逢源的發(fā)展點 麗都商圈 東直門商圈 燕莎商圈 安貞商圈 亞運村商圈 CBD商圈 望京商圈 國展商圈 重心北移 北部房地產旺市 東部房地產旺市 區(qū)域環(huán)境 G 獨一無二的人居綠色生態(tài) ? 作為“朝陽區(qū)綠化隔離帶地區(qū) 建設標準最高的公園 ”，太陽宮公園即將全部完工。 ? 我們希望，通過偉業(yè)顧問整合營銷的系統(tǒng)化作業(yè)，實效推進項目銷售并與發(fā)展商達成效益雙贏。 ? 我們相信，作為一個好的營銷策劃方案必然具備以下素質： 符合產品 符合市場 符合發(fā)展商 符合代理商 ? 基于此，偉業(yè)顧問充分發(fā)揮自身的房地產業(yè)系統(tǒng)綜合服務優(yōu)勢，制訂出科學的、客觀的、差異的和切實可行的營銷策劃方案，以指引正確的銷售行為，達成市場效果。 宏觀與發(fā)展 區(qū)域位臵 G ? 東北三環(huán)的土地稀缺性使太陽宮地區(qū)成為 唯一可發(fā)展 的地產藍籌股。 坐擁 超大綠地 盡覽 水岸美景 ? 建設標準高 ? 綠化面積大 ? 水景充沛 G 區(qū)域交通 國際化便利交通紐帶 ? 東臨京順路、機場高速路，西鄰規(guī)劃中的北京承德高速路及地鐵 13號線北苑至和平里段。 ? 即將修通的跨街橋橫跨機場高速路 連通東部涉外高尚區(qū) 。 市場價 值解讀 產品：競爭激烈、需求旺盛、舒展型主力戶型、宣傳與銷售的正比關系 客群：國際化、外埠、投資、非地緣性 具有國際化、時尚化、價值化、品質化高度綜合趨勢 充分刺激世俗的淺表神經 高端產品價值特點 超常尺度 挖掘區(qū)位價