【正文】 ? 推貨節(jié)奏? 價格策略? 定價原則? 階段價格? 提價措施? 銷售策略? 銷售節(jié)奏? 促銷措施? 各階段節(jié)點劃分? 各階段推廣目的? 各階段推廣策略? 各階段推廣主題? 各階段媒介策略? 速度、利潤最大化 Fang Shan各各 階階 段段 推推 廣廣 手手 段段 Fang Shan推廣節(jié)奏控制推廣節(jié)奏控制 ———— 銷售節(jié)奏銷售節(jié)奏～～ 市場預(yù)熱期市場預(yù)熱期 ～～ ～～ 開盤持續(xù)期開盤持續(xù)期 ～～ 收官收官形象引入階段形象引入階段 形象建立階段形象建立階段 形象完善階段形象完善階段 形象成熟階段形象成熟階段 Fang Shan營銷節(jié)奏控制營銷節(jié)奏控制 ———— 營銷組合營銷組合推廣目的推廣目的 ———— 借助大盤造勢，引入形象借助大盤造勢，引入形象 現(xiàn)代都市風(fēng)格初步引入市場，需要借助各種媒體手段，確立形象，借助項目前期樹立的大盤形象和吸引力，利用現(xiàn)代風(fēng)格，開始提升產(chǎn)品形象。11月 8月 5月 Fang Shan具體定價說明 Fang Shan整盤均價： 4200元 /平方米 Fang Shan提 價 策 略? 根據(jù)定價策略結(jié)合銷售狀況確立? 今年 “拉高走低 ”；明年 “拉高走高 ”? 大盤操作，快速出貨，應(yīng)采用 “大幅慢跑 ”提價 Fang Shan推貨原則：? 由南向北推進(jìn)? 前期引爆市場，中期體現(xiàn)產(chǎn)品優(yōu)勢和相對價格優(yōu)勢，快速消化，后期再利用稀缺小戶型及 “ 樓王 ” 實現(xiàn)高開高走? 東西區(qū)連環(huán)銷售? 利用東西區(qū)差異化搭配，始終突出項目中心景觀，抵消東側(cè)鐵路硬傷目的： 三區(qū)五極，連環(huán)作用，突出重點，優(yōu)劣互補(bǔ)，快速銷售的同時實現(xiàn)利潤最大化。 Fang Shan提升產(chǎn)品品質(zhì)的手段提升產(chǎn)品品質(zhì)的手段 ———— 動態(tài)表現(xiàn)動態(tài)表現(xiàn)《客戶通訊》時尚 精英 Follow Me 采 風(fēng) 現(xiàn)代藝術(shù)關(guān)鍵詞：現(xiàn)代都市、生活、情感、文化、升值關(guān)鍵詞：現(xiàn)代都市、生活、情感、文化、升值 置業(yè)通訊 —— 倡導(dǎo)現(xiàn)代生活的實用手冊 Fang Shan提升產(chǎn)品品質(zhì)的手段提升產(chǎn)品品質(zhì)的手段 ———— 動態(tài)表現(xiàn)動態(tài)表現(xiàn)活 動 —— 感受都市，享受生活關(guān)鍵詞：舒緩、休閑、娛樂的現(xiàn)代城市生活關(guān)鍵詞：舒緩、休閑、娛樂的現(xiàn)代城市生活216。 樣板設(shè)計要注重生活場景的描述，表達(dá)出樣板間濃郁的都市生活風(fēng)情的樣板設(shè)計要注重生活場景的描述，表達(dá)出樣板間濃郁的都市生活風(fēng)情的浪漫色彩，突出生活品味，刺激客戶購買欲望。 Fang Shan提升產(chǎn)品品質(zhì)的手段提升產(chǎn)品品質(zhì)的手段 ———— 靜態(tài)表現(xiàn)靜態(tài)表現(xiàn)售樓處 —— 濃郁現(xiàn)代都市風(fēng)情 關(guān)鍵詞：現(xiàn)代、都市、輕松、自由關(guān)鍵詞：現(xiàn)代、都市、輕松、自由 內(nèi)部環(huán)境營造：內(nèi)部環(huán)境營造：每個細(xì)節(jié)處理都體每個細(xì)節(jié)處理都體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)情，營造現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)情，營造濃郁的現(xiàn)代都市味濃郁的現(xiàn)代都市味道。 加入咖啡吧等裝飾品使加入咖啡吧等裝飾品使客戶進(jìn)入售樓處第一時間起，即感受到濃郁的現(xiàn)代都市文化氛客戶進(jìn)入售樓處第一時間起，即感受到濃郁的現(xiàn)代都市文化氛圍，利用裝飾效果客戶購買欲望。平面表現(xiàn)平面表現(xiàn) —— —— 視覺突現(xiàn)現(xiàn)代生活風(fēng)采視覺突現(xiàn)現(xiàn)代生活風(fēng)采設(shè)計風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格為主，融入 輕松、自由 的設(shè)計理念。 家年華案名詮釋案名詮釋平面表現(xiàn)平面表現(xiàn) —— —— 視覺突現(xiàn)現(xiàn)代時尚風(fēng)采視覺突現(xiàn)現(xiàn)代時尚風(fēng)采顏色運(yùn)用：顏色運(yùn)用：能夠表現(xiàn)現(xiàn)代都市生活：能夠表現(xiàn)現(xiàn)代都市生活： 熱情、大氣、開放、休閑、時尚、文化等熱情、大氣、開放、休閑、時尚、文化等 內(nèi)內(nèi)涵的顏色。家年華，一看便能聯(lián)想到是個生活氛圍濃郁的社區(qū)，每天回家都像過節(jié)一樣的生活，誰不想擁有呢？引起思考，提高關(guān)注。 Fang Shan案名延展第二種方式：主推 陽光＊城 系列，根據(jù)規(guī)模、產(chǎn)品等特點， D區(qū)定為陽光傾城 或 陽光樂城 ， A3區(qū)定為 陽光馨園 ，商業(yè)部分定為 陽光易購廣場 。 定位篇定位篇 Fang Shan新都市生活標(biāo)準(zhǔn)，悠逸的現(xiàn)代都市生活城陽光上城 （主推）案名建議案名建議 Fang Shan陽光，單純理解，字義美好，有高度，音律上口，平仄有序，容易識記，凸顯項目時代感的同時能立即引起目標(biāo)群體的強(qiáng)烈共鳴，迅速在腦中形成既有概念，從而使產(chǎn)品認(rèn)知感倍增；上城用做項目案名，呼應(yīng)項目新都市生活城的定位，大氣而不失品位，同時表現(xiàn)項目社區(qū)文化的特征，易于與周邊項目區(qū)別開來，樹立自身的高檔形象；案名，散發(fā)積極樂觀的生活感，現(xiàn)代感十足，應(yīng)合線條干凈現(xiàn)代的建筑，內(nèi)涵深刻?！? 形 象 提 升 Fang Shan案名建議原則案名建議原則第一要素 : 獨特性在眾多項目易于出位，易于記憶傳播。設(shè)立聯(lián)盟業(yè)主網(wǎng)站216?；顒觾?nèi)容（風(fēng)格統(tǒng)一，主題多樣）216。飾品的運(yùn)用216。電子樓書（ DVD）216。戶外廣告216。動態(tài)表現(xiàn)形象定位品質(zhì)提升需要整合推廣手段形象定位品質(zhì)提升需要整合推廣手段 Fang Shan提升產(chǎn)品品質(zhì)的手段提升產(chǎn)品品質(zhì)的手段 ———— 思路思路大盤造勢大盤造勢 ————依托大盤的影響力和市場的震撼力，依托大盤的影響力和市場的震撼力，營造大盤氣勢，積蓄勢能。會所 —— 主題休閑會所，營造都市輕松生活氛圍。熱情的城市，悠逸的生活 。享受生活。優(yōu)雅姿態(tài)。 Fang Shan關(guān)鍵詞 ：形象定位塑造的生活形態(tài)：品質(zhì)。 Fang Shan提升產(chǎn)品品質(zhì)的基礎(chǔ)提升產(chǎn)品品質(zhì)的基礎(chǔ) ———— 產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析區(qū)位區(qū)位產(chǎn)品產(chǎn)品扼守京石高速，交通便扼守京石高速，交通便捷捷配套配套現(xiàn)代都市風(fēng)格園林景觀現(xiàn)代都市風(fēng)格園林景觀主流戶型設(shè)計主流戶型設(shè)計現(xiàn)有較成熟的生活配套，現(xiàn)有較成熟的生活配套，未來房山區(qū)商業(yè)中心未來房山區(qū)商業(yè)中心節(jié)約時間成本節(jié)約時間成本個性化私密空間個性化私密空間新都市主義規(guī)劃新都市主義規(guī)劃輕松舒適的生活方式輕松舒適的生活方式賣點賣點 賣點闡釋賣點闡釋 Fang Shan產(chǎn)品整體定位產(chǎn)品整體定位 ———— 賣點梳理賣點梳理悠逸的現(xiàn)代都市生活城關(guān)鍵詞：距離適中 大型社區(qū) 環(huán)境優(yōu)美 生活舒適 Fang Shan關(guān)鍵詞 ：現(xiàn)代歐洲建筑、園林文化的品牌嫁接 。政府有關(guān) 產(chǎn) 品供 應(yīng)結(jié) 構(gòu) 調(diào) 整的政策出臺與 實際產(chǎn) 品入市之 間 會有 2年左右的 調(diào) 整期，我 們 可以充分利用 這 段 時間實現(xiàn) 快速 銷 售。216。 Fang ShanSWOT分析（四）機(jī)會216。未來該地區(qū)及周邊地區(qū)可供開發(fā)的土地增量大。小區(qū)東側(cè)距京廣鐵路只有 100米左右，每小時會有 4趟列車通過，噪音會給居住帶來不良影響。? 216。216。區(qū)域內(nèi)特有的溫泉資源；溫泉入戶不但可以成為客戶提供更高品質(zhì)的生活，更可成為本案的一大賣點。216。2023年 5月 31日前入住； Fang Shan 全區(qū) 6個月的 23萬平米與我們 C區(qū)的 20萬平米我們在市場中的位置我們在市場中的位置數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)C區(qū)產(chǎn)品分析及定位 Fang Shan貨 量 分 析C區(qū)產(chǎn)品分析及定位 Fang ShanC區(qū)產(chǎn)品分析一 Fang ShanC區(qū)產(chǎn)品分析二 Fang ShanC區(qū)產(chǎn)品分析三 Fang Shan由上述數(shù)據(jù)結(jié)合 C區(qū)客觀地貌環(huán)境 ,我們可以得出如下結(jié)論： 80120平米的舒適型 ,鐵路影響 ,景觀效果為劃分 ,但硬傷同樣明顯C區(qū)產(chǎn)品分析結(jié)論 Fang Shan?C區(qū)是承接 A、 B區(qū)向 D、 E區(qū)，低端向高端的過渡產(chǎn)品；是打開 “ 碧桂園 ” 項目從郊區(qū)走向市里的重要通路；是確立整個項目在北京樓市江湖地位乃至外阜擴(kuò)展的重要標(biāo)志 !C區(qū)產(chǎn)品地位 Fang ShanSWOT分析（一）優(yōu)勢216?？偯娣e ，216。工作、生活在北京的外地人工作、生活在北京西南地區(qū)；家庭月收入 5000元左右；一般為公司內(nèi)的普通白領(lǐng)階層；在六里橋、木樨園等地區(qū)從事個體經(jīng)營的小私營業(yè)主；努力工作，又會享受生活，注重生活質(zhì)量。針對周邊項目成交客戶情況及本項目前期成交客戶情況，結(jié)合本案區(qū)位特點、產(chǎn)品特點，我們認(rèn)為目標(biāo)客戶群應(yīng)該分為兩部分，分別具有以下特質(zhì)：C區(qū)客群定位項 目 客 戶 定 位 Fang Shan房山區(qū)域內(nèi)的高收入人群；客戶的購買目的基于置業(yè)升級；購買房屋主要用于自住，包括自己居住和子女為父母購買等。 Fang Shan提升產(chǎn)品品質(zhì)提升產(chǎn)品品質(zhì)完成銷售任務(wù)完成銷售任務(wù)帶動整體大帶動整體大盤品