房地產(chǎn)開發(fā)程序與前期工作-全文預(yù)覽
【正文】 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 案例：佳兆業(yè)項目定位決策三大要素 ? 定位 —— 項目形象定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、市場定位等！ ? 定案 —— 總圖、戶型、單體、外立面、園林、配套、展示區(qū)等！ ? 定價 —— 銷售均價、價格聽證會、價格專題報告、利潤指標(biāo)等！ 各部門職責(zé)： ?投資開發(fā)部：建設(shè)規(guī)劃許可證 —— 國有土地使用證。 關(guān)鍵要素：項目可研報告。 ?工程部：現(xiàn)場踏勘。 ? 同行案例：恒大 07年中進入長沙，至今共有 5項目，均以住宅為主，只有一個是過 100萬平方米大盤，其他均為 4050萬平方米的項目，夠恒大三年的銷售周期，現(xiàn)在恒大銷售金額已是長沙冠軍。 0可以賣樓、資金占用少的城市，土地位臵以城市發(fā)展區(qū)的交通便利的具備快速變現(xiàn)條件的土地為首選。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 拿地與否及拿地價格應(yīng)該考慮哪些因素？ ?市場未來預(yù)期； ?項目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期； ?規(guī)劃條件的市場實現(xiàn)及經(jīng)濟實現(xiàn)； ?企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機會成本； ?競爭對手的情況分析。 收購有土地的公司 ： 為了避免繳納契稅與營業(yè)稅等，一般都通過直接收購公司的股權(quán)， 這種收購公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個人所得稅等稅費，不用繳納營業(yè) 稅、土地增值稅、契稅。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 企業(yè)獲得土地的方式 行政命令式： 劃撥 /協(xié)議出讓。 房地產(chǎn)開發(fā)程序與前期工作 （ 2023年 05月 27日 ,朱曙東） 深圳培訓(xùn)之三 內(nèi)容提綱 一、 房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)涵義 二、房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程 三、房地產(chǎn)開發(fā)程序案例分析 品牌 房地產(chǎn)開發(fā) 需要整合的資源 勞動力 土地 專業(yè)人員 經(jīng)驗 城市基礎(chǔ)、公 用 配套設(shè)施 建筑材料 資金 房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)涵義 —— 通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。） ?項目啟動會 （即項目啟動時間，取得設(shè)計要點后經(jīng)集團評審?fù)ㄟ^的時間）； ?國有土地使用證 (指國有土地使用證的簽發(fā)時間 )； ?建設(shè)用地規(guī)劃許可證 （指建設(shè)用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）； ?總平圖規(guī)劃設(shè)計完成 （指規(guī)劃設(shè)計完成時間，以上報規(guī)劃局的簽收時間為準(zhǔn)）； ?方案設(shè)計完成 （指方案通過集團董事會批準(zhǔn)的時間）； ?方案圖報建 （指取得政府相關(guān)部門批文時間，以最后部門的批文時間為準(zhǔn)）； ?樁基施工圖完成 （指可用于招標(biāo)及施工的樁基施工圖完成時間）； ?主體施工圖完成 （指可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時間）； ?建設(shè)工程規(guī)劃許可證 （指建設(shè)工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）； ?精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板 （指擬批量精裝交樓項目可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時間）； ?項目開工 （指項目動土?xí)r間，以土方開挖或樁基施工的開始時間為準(zhǔn)）； ?施工許可證 （指施工許可證的簽發(fā)時間）； ?主體開工 （指總包單位進場，以地下室底板或者承臺基礎(chǔ)施工開始時間為準(zhǔn)）； ?預(yù)售證 （指預(yù)售許可證的簽發(fā)時間）； ?開盤 （指取得預(yù)售證后，正式開盤銷售的時間）； ?主體封頂 （指主體屋面結(jié)構(gòu)的完成時間）； ?竣工驗收 （指竣工驗收備案證明的簽發(fā)時間）； ?入伙 （指第一批辦理集中交付的時間 ,不指與小業(yè)主簽訂購房合同上的交樓時間）。 土地收購 ： 直接收購獲得土地，這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、 所得稅、印花稅、契稅等稅費 。通常的情況下是以 “ 價高者得 ” 為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。 ? 選擇預(yù)售條件寬松、 177。 ? 加速進入以下城市： ?長三角：有強勁實力的縣級市，如 常熟、昆山等； ?環(huán)渤海和東北地區(qū)：天津、青島、威海、煙臺等； ?內(nèi)地省會城市：武漢、西
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