【正文】 證報告，稅務機關可以采信。 對符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應 要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補報 ，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理。 六、納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料 （一）土地增值稅清算表及其附表； （二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。 應當進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起 90日內(nèi)到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。 對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，主管稅務機關可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實施項目專用票據(jù)管理措施。 三、納稅人的責任：納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。 （ 5）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。 扣除項目金額的審查 （ 1）在土地增值稅清算中，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。 主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。工程項目竣工結(jié)算后，應及時進行清算，多退少補。 （ 七）舊房轉(zhuǎn)為 廉租住房、經(jīng)濟適用住房的優(yōu)惠 《關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅 [2023]24號）： 第一條（三）企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房轉(zhuǎn)作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的 ,應征收土地增值稅。 財稅字 [1999]210號規(guī)定： 對居民擁有的普通標準住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。 （二）國家征用、收回房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠 《條例》第八條 因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。 （含：提供非金融機構(gòu)借款證明或因無借款而沒證明的情況） 房地產(chǎn)開發(fā)費用計算的變化 國稅發(fā) [2023]132號第三十五條（八）： 在計算加計扣除項目基數(shù)時，審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。 《清算程序》第 25條：參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。 在土地增值稅清算中，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的，應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。 財稅 [2023]21號第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，取得土地使用權所支付的金額、新建房及配套設施的成本、費用，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計 5％計算”。 （四）財政部規(guī)定的其他扣除項目：是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可 按照“ 取得土地使用權所支付的金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本之” 之和加計 20％的扣除 ；簡稱按照建造成本的 20％加計扣除。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)費用：房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 5％以內(nèi)計算扣除。 。 配套設施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。 （ 1）發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。 （ 3） 多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。 ,包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 （ 2）企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按視同銷售處理，并計入本項目的拆遷補償費。 。 （一）取得土地使用權所支付的金額 ,是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。合同所載房面積與實際測量面積不一致，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。 不包括出讓；不包括未轉(zhuǎn)讓 ； 3．土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。 土地增值稅清算后再有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否按規(guī)定納稅。 對普通標準住宅的界定是否符合要求，是否將高檔住宅與普通標準住宅混淆在一起預交或清算土地增值稅。 。 非裝飾性建筑勞務 —— 含甲供材料 裝飾性建筑勞務 —— 不含甲供材料 第 16條建筑勞務 九、利用新《條例》降低稅基的方法 （一）交通運輸業(yè) 計稅營業(yè)額＝全部價款和價外收費－支付其他單位的運費 （二）建筑施工業(yè) 計稅營業(yè)額＝全部價款和價外費用－支付其他的單位分包款 （三）勞務公司 計稅營業(yè)額＝全部價款－轉(zhuǎn)付的工資和職工福利費 －“五險一金”－其他費用 （四）金融保險業(yè)的金融商品買賣業(yè)務 計稅營業(yè)額＝賣價－買價 （五）物業(yè)公司 計稅營業(yè)額＝全部收入－代業(yè)主支付的水、電、燃氣費－ 代承租者支付的水、電、燃氣費、房屋租金 （六）銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權 計稅營業(yè)額＝全部收入－購置（受讓）原價 或抵債作價 十一、合法有效憑證： （ 1）支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證； （ 2）支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證； （ 3）支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認證明； （ 4）國家稅務總局規(guī)定的其他合法有效憑證。 建筑勞務劃分為：裝飾性建筑勞務、非裝飾性建筑勞務。 建筑安裝工程計稅營業(yè)額計算示意圖 施工成本： 工程結(jié)算（售價） ＝工程量預算定額 （人工費、材料費、機械使用費） 工程結(jié)算價款 ：按直接費一定比例計取 材料價差、臨時設施費、長途搬遷費 法定稅金、法定利潤、管理費用 計稅營業(yè)額 包工包料 甲供材料 包工包料保設備 計稅營業(yè)額＝按包工包料方式計算的工程結(jié)算價款 工程價款結(jié)算辦法 施工企業(yè)會計制度 （二）財稅 [2023]16號：通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發(fā)球筒、機泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設備，其價值不包括在工程的計稅營業(yè)額中。 （一）按納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定； （二）按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定； （三）按下列公式核定： 營業(yè)額＝營業(yè)成本或者工程成本（ 1＋成本利潤率） 247。 五、兼營行為如何納稅 （一）兼營營業(yè)稅的不同稅目 《條例》第三條 納稅人兼有不同稅目的應當繳納營業(yè)稅的勞務 (簡稱應稅勞務 )、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，應當分別核算不同稅目的營業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額、銷售額（統(tǒng)稱營業(yè)額）；未分別核算營業(yè)額的，從高適用稅率。 價外費用，包括收取的 手續(xù)費 、補貼、 基金、集資費 、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、 代收款項、代墊款項 、罰息 及其他各種性質(zhì) 的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費： （ 1）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業(yè)性收費； （ 2）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)； （ 3）所收款項全額上繳財政。當?shù)囟悇諜C關認為應當做視同銷售處理，繳納營業(yè)稅。 （四）對跨年度老合同實行營業(yè)稅過渡政策： 財稅 [2023]112號規(guī)定： 跨年度老合同涉及的境內(nèi)應稅行為的確定和跨年度老合同涉及的建筑、旅游、外匯轉(zhuǎn)貸及其他營業(yè)稅應稅行為營業(yè)額的確定，按照合同到期日和 2023年 12月 31日 (含 12月31日 )孰先的原則，實行按照原《營業(yè)稅暫行條例》及實施細則與相關規(guī)定執(zhí)行的過渡政策。 例、甲建筑施工企業(yè) 2023年在境內(nèi)從事建筑安裝勞務取得營業(yè)收入 5000萬元。 一、關于營業(yè)稅“境內(nèi)、境外”的判斷 在中華人民共和國境內(nèi)（以下簡稱境內(nèi)）提供條例規(guī)定的勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指： （ 1）提供或者接受條例規(guī)定勞務的單位或者個人在境內(nèi)； （ 2）所轉(zhuǎn)讓的無形資產(chǎn)（不含土地使用權）的接受單位或者個人在境內(nèi)。 （二）檢查應稅營業(yè)額的及時性。 以投資名義轉(zhuǎn)讓土地使用權或不動產(chǎn)所有權，未與投資方共同承擔風險，并且收取固定利潤或按銷售收入一定比例提成的行為是否按規(guī)定申報納稅。 是否存在低價銷售的行為、有無價格明顯偏低而無正當理由的情況，關聯(lián)企業(yè)之間銷售價格是否合理。 房地產(chǎn)企業(yè)處理廢舊物資怎樣納稅 例 甲房地產(chǎn)公司開發(fā)的 A小區(qū)已經(jīng)竣工，在清理施工現(xiàn)場時，將建筑廢舊物資變賣，收入 110000元，繳納了營業(yè)稅 5500元。 “已使用過的固定資產(chǎn)”：是指納稅人根據(jù)財務會計制度已經(jīng)計提折舊的固定資產(chǎn)。 第一講 增值稅改革對房地產(chǎn)業(yè)的影響 一、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅涉稅事項納稅人身份的選擇 房地產(chǎn)企業(yè)增值稅涉稅事項納稅人身份應選擇小規(guī)么納稅人。（ 1＋征收率） 房地產(chǎn)企業(yè)銷售使用過的設備或物品怎樣納稅 財稅 [2023]9號： （ 1）小規(guī)模納稅人（除其他個人外）銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，減按 2％征收率征收增值稅。為了提高運輸能力，更新車輛， 2023年 4月公司將這兩臺汽車出售，每臺售價60000元，應如何繳納增值稅。 營業(yè)收入是否包括了各種價外費用，重點關注被查對象收取的各類手續(xù)費、管理費、獎勵返還收入是否并入營業(yè)收入申報納稅；收取的水電開戶費、管道設施費、城建配套費、代辦證件費等是否并入營業(yè)收入申報納稅。 以房換地、參建聯(lián)建、合作建房過程中，是否按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。 各種房產(chǎn)出租收入（如開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）是否按規(guī)定申報納稅；特別是“售房回租”業(yè)務，有無以房租費沖抵售房收入后再申報納稅。 （三）其他營業(yè)稅涉稅問題。 境外單位或者個人在境外向境內(nèi)單位或者個人提供的完全發(fā)生在境外的《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定的勞務，不屬于條例第一條所稱在境內(nèi)提供條例規(guī)定的勞務，不征收營業(yè)稅。 所以，該公司 2023年應交營業(yè)稅額為 250萬元。