【正文】 推廣策略 1）品牌定位 3）品牌提升 2）品牌聯(lián)合 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 品牌策略 3）品牌提升（產(chǎn)品附加值建議） —— 主題會(huì)所 ?會(huì)所主題：休閑生活中央特區(qū)； ?會(huì)所功能：桌球館、瑜伽館、壁球館、乒乓球館、高爾夫模擬練習(xí)場(chǎng)地等； 會(huì)所主要針對(duì)小區(qū)業(yè)主為主，外部客戶消費(fèi)須支付一定費(fèi)用。 也可將新城花園酒店物業(yè)管理模式嫁接到項(xiàng)目會(huì)所物業(yè)管理中，提升項(xiàng)目會(huì)所的檔次。 4）客戶策略 2023年項(xiàng)目銷售策略 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 營(yíng)銷目標(biāo) 銷售策略 總體營(yíng)銷策略 三、項(xiàng)目 2023年?duì)I銷策略 品牌策略 推廣策略 1）品牌定位 3）品牌提升 2）品牌聯(lián)合 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 品牌策略 新城市主義倡導(dǎo)者 1）品牌定位 闡釋： 誠(chéng)河臵業(yè) —— 新城市主義倡導(dǎo)者，“ PLAY HARD,WORK HARD”倡導(dǎo)都市中心健康、人本的新城市主義生活； 誠(chéng)河 在區(qū)域性形象建立、市場(chǎng)關(guān)注度提升基礎(chǔ)上拉高價(jià)格，增強(qiáng)前期業(yè)主和后期買家信心，同時(shí)贏取市場(chǎng)巨大口碑。 ?客戶流失可能性加大： 后延的另一大威脅就是由于蓄水周期太長(zhǎng)而導(dǎo)致的客源流失。 ? 相關(guān)法律文件的取得： 依托工程進(jìn)度，在 08年 5月，項(xiàng)目一期完全可以取得預(yù)售許可證，具備了公開發(fā)售的法律條件。 從銷售上 —— 項(xiàng)目體量較大，對(duì)快速去化，回籠資金有一定要求，指標(biāo)樓盤市場(chǎng)印象達(dá)成有利于項(xiàng)目產(chǎn)品的銷售去化。 ②一手房市場(chǎng) —— 需求增加： 二手房市場(chǎng)的部分客源將轉(zhuǎn)向一手房市場(chǎng)。 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 第一部分、 07年市場(chǎng)回顧及 08年市場(chǎng)預(yù)判 08年區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)情況分析 1）區(qū)域內(nèi)個(gè)案分布圖 [湖山新意 ] [山水映象 ] [新創(chuàng)理想城 ] [山水華庭 ] [國(guó)際公館 ] [新地國(guó)際公寓 ] [君地風(fēng)華 ] [惠澤云錦城 ] [鑫苑名家 ] 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 第一部分、 07年市場(chǎng)回顧及 08年市場(chǎng)預(yù)判 2）重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 08年區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)情況分析 ② 山水印象 ? 總體量： 18萬(wàn)方 ? 08年推出產(chǎn)品：花園洋房、聯(lián)別 ? 目前均價(jià)：目前多層價(jià)格 6500 ? 08年預(yù)推時(shí)間： 3～ 4月 ? 08年預(yù)推量：約 12萬(wàn)方 ? 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品檔次高、中銳品牌度 ? 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)：位臵較偏、價(jià)格較高 ① 山水華庭 ?總體量： 27萬(wàn)方 ?08年推出產(chǎn)品： 多層、小高層 ?目前均價(jià)：多層價(jià)格 7000 ?08年預(yù)推時(shí)間： 5月 ?08年預(yù)推量：約 6萬(wàn)方 ?競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：成熟社區(qū) ?競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)：工程速度、工程質(zhì)量 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 ④ 湖山新意 ?總體量： 28萬(wàn)方 ?08年推出產(chǎn)品：多層、小高層 ?目前均價(jià)：尚未開盤，價(jià)格未定 ?08年預(yù)推時(shí)間： 5～ 6月 ?08年預(yù)推量：約 10萬(wàn)方 ?競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：匯成品牌、地段優(yōu)勢(shì) ?競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)：推廣手法不成熟 ③ 新創(chuàng)理想城 ? 總體量： 48萬(wàn)方 ? 08年推出產(chǎn)品：小高層產(chǎn)品為主 ? 目前均價(jià)： 5400 ? 08年預(yù)推時(shí)間： ? 08年預(yù)推量：約 10萬(wàn)方 ? 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：價(jià)格優(yōu)勢(shì)、知名度 ? 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)：產(chǎn)品質(zhì)量、口碑 2）重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 08年區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)情況分析 第一部分、 07年市場(chǎng)回顧及 08年市場(chǎng)預(yù)判 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 第一部分、 07年市場(chǎng)回顧及 08年市場(chǎng)預(yù)判 08年市場(chǎng)情況展望 房地產(chǎn)市場(chǎng) = 消費(fèi)者 +開發(fā)商 +政府 土地市場(chǎng) +一手房市場(chǎng) +二手房市場(chǎng) 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 第一部分、 07年市場(chǎng)回顧及 08年市場(chǎng)預(yù)判 08年市場(chǎng)情況展望 ① 消費(fèi)者 —— 需求： 08年市場(chǎng)剛性需求依然巨大，但受政策影響觀望風(fēng)濃厚。 07年宏觀調(diào)控分析 3） 貸款新政解析 第一部分、 07年市場(chǎng)回顧及 08年市場(chǎng)預(yù)判 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 第一部分、 07年市場(chǎng)回顧及 08年市場(chǎng)預(yù)判 07年市場(chǎng)情況總結(jié) 1）從成交量以及供求比來(lái)看， 07年前三季度，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，市場(chǎng)一片紅火。此條一出，商業(yè)地產(chǎn)將面臨全面的重新洗牌。 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 ? 條款分析： ① 第一條的影響力和破壞力最大，按揭第二套房貸的購(gòu)房者其購(gòu)房成本將大大提高。 四、商業(yè)銀行應(yīng)切實(shí)履行告知義務(wù)，要求借款人按誠(chéng)信原則提交真實(shí)的房產(chǎn)、收入、戶籍、稅收等證明材料。 二、對(duì)于已利用銀行貸款購(gòu)買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人應(yīng)當(dāng)提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 3） 貸款新政解析 ? 三大影響力條款： ① 對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房，又申請(qǐng)購(gòu)買等二套（含）以上住房的貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 。 取得房屋所有權(quán)證３年以上 。 07年宏觀調(diào)控分析 第一部分、 07年市場(chǎng)回顧及 08年市場(chǎng)預(yù)判 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 07年宏觀調(diào)控分析 第一部分、 07年市場(chǎng)回顧及 08年市場(chǎng)預(yù)判 2） 戶籍準(zhǔn)入制度 調(diào)整前 調(diào)整后 單身人員應(yīng)達(dá) 5０平方米以上。住宅成交量比上月減少近一半，日均成交套數(shù)不足 130套，和去年每天平均成交量較接近。新旅程項(xiàng)目組 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 目錄 第一部分、 07年市場(chǎng)回顧及 08年市場(chǎng)展望 第三部分、 2023年媒體建議及費(fèi)用預(yù)算 第二部分、 2023年項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 07年供求情況匯總 07年成交價(jià)格分析 07年宏觀調(diào)控分析 07年市場(chǎng)情況總結(jié) 08年區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析 08年市場(chǎng)情況展望 第一部分、 07年市場(chǎng)回顧及 08年市場(chǎng)預(yù)判 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 蘇州市 07年 110月房產(chǎn)市場(chǎng)供需情況 07年供求情況匯總 第一部分、 07年市場(chǎng)回顧及 08年市場(chǎng)預(yù)判 10月在央行新政的作用下，市場(chǎng)反應(yīng)明顯。 07年成交價(jià)格分析 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 1） 加息 序號(hào) 調(diào)整時(shí)間 調(diào)整幅度 1 2023年 3月 18日 貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) % 2 2023年 5月 19日 貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) % 3 2023年 7月 20日 貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) % 4 2023年 8月 22日 貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) % 5 2023年 9月 15日 貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) % 經(jīng)過(guò)了本年度的五次貸款利率調(diào)整過(guò)后，目前的貸款利率為 %， 比原來(lái)的 %提高了 %。 購(gòu)買市區(qū)成套商品住房７５平方米以上。 具有合法穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入的，允許其本人、配偶及其未成年子女整戶遷入。 07年宏觀調(diào)控分析 第一部分、 07年市場(chǎng)回顧及 08年市場(chǎng)預(yù)判 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 3） 貸款新政解析 07年宏觀調(diào)控分析 第一部分、 07年市場(chǎng)回顧及 08年市場(chǎng)預(yù)判 一、以借款人家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女 )為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。 2023年 12月 12日，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)了 《 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知 》 ，對(duì)第二套住房貸款的細(xì)則提出了如下統(tǒng)一： 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 3） 貸款新政解析 07年宏觀調(diào)控分析 第一部分、 07年市場(chǎng)回顧及 08年市場(chǎng)預(yù)判 三、已利用住房公積金貸款購(gòu)房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，按前款規(guī)定執(zhí)行。對(duì)發(fā)生上述情況的借款人和單位，商業(yè)銀行應(yīng)及時(shí)向其所在地銀行業(yè)協(xié)會(huì)報(bào)告，由銀行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)收集上述信息并予以通報(bào)，監(jiān)管部門列入重點(diǎn)檢查內(nèi)容。 ③ 第三條主要針對(duì)商業(yè)物業(yè)，針對(duì)的核心還是投資和投機(jī)。 ③ 酒店式公寓遭到毀滅性的打擊，商業(yè)物業(yè)銷售難度加大。 3）從政府宏觀調(diào)控來(lái)看，消費(fèi)者對(duì)于加息以及戶籍政策的抗性并不大，成交量以及價(jià)格增長(zhǎng)并沒(méi)有因此而停止，但 07年 10月執(zhí)行的貸款新政和 12月頒布的補(bǔ)充通知所造成的反響是非常之