【正文】 大的，可以說是對于房地產(chǎn)市場的一劑猛藥。 房地產(chǎn)市場 =消費者 +開發(fā)商 +政府 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 第一部分、 07年市場回顧及 08年市場預判 08年市場情況展望 房地產(chǎn)市場 =土地市場 +一手房市場 +二手房市場 ① 土地市場 —— 理性的回歸： 土地拍賣將趨于平緩，觀望風氣將會在中小型開發(fā)商中蔓延。 二、形象定位 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 目錄 第一部分、 07年市場回顧及 08年市場展望 第三部分、 2023年媒體建議及費用預算 第二部分、 2023年項目營銷執(zhí)行計劃 一、賣點提煉 三、營銷策略 二、形象定位 四、階段執(zhí)行 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 營銷目標 銷售策略 總體營銷策略 三、項目 2023年營銷策略 品牌策略 推廣策略 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 項目 2023年營銷目標 新區(qū)地產(chǎn)指標性樓盤 分解： 從產(chǎn)品條件上 —— 項目是新區(qū)核心地段唯一大型樓盤，具備成為指標性樓盤的條件； 從品牌上 —— 成為新區(qū)地產(chǎn)指標性樓盤，有利于項目、開發(fā)商品牌形象樹立。 ? 項目工程進度： 本項目預計將在 07年 12月底開始動工，依據(jù)正常工程進度，項目在 08年 5月應當已經(jīng)具有一定的規(guī)模，包括示范區(qū)也應已經(jīng)建造完畢，這樣可以增強客戶購買信心，促進需求釋放。再者，從國家開始調(diào)控房地產(chǎn)市場其運用的主要手段是加息，相信下階段依然會繼續(xù)上調(diào)存貸款利率，這樣一來，多拖一天，前期資金成本的投入就越大，這對于本項目的啟動和利潤獲取也是不利的。 2）推案策略 2023年項目銷售策略 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 ?第一批次 時間： 2023年 5月初 推出房源： 7棟多層，約 202套房源 1 5 3 2 4 6 7 2）推案策略 2023年項目銷售策略 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 ?第二批次 時間： 08年 6月中旬 推出房源： 7棟多層，約 215套房源 1 2 3 4 5 7 6 2）推案策略 2023年項目銷售策略 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 ?第三批次 推出時間： 08年 7月下旬 推出房源： 2棟小高層，約 153套房源 2 1 2）推案策略 2023年項目銷售策略 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 ?第四批次 推出時間： 08年 8月下旬 推出房源： 2棟小高層，約 145套房源 2 1 2）推案策略 2023年項目銷售策略 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 目前由于別墅產(chǎn)品信息未知，故具體推案順序?qū)⒃诜桨复_定后編排！ ？ 2）推案策略 2023年項目銷售策略 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 營銷目標 銷售策略 總體營銷策略 三、項目 2023年營銷策略 品牌策略 推廣策略 1）入市策略 3）價格策略 2）推案策略 4）客戶策略 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 低價入市、穩(wěn)扎穩(wěn)打 杠桿引導、逐步上揚 以略低于區(qū)域行情的價格切入市場，迅速占領市場的同時，按市場接受度來制定各產(chǎn)品均價，使其形成階梯式價差，以價格這一利器來引導消費者對各產(chǎn)品類型的購買決斷，使各產(chǎn)品均勻去化。 3）價格策略 2023年項目銷售策略 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 營銷目標 銷售策略 總體營銷策略 三、項目 2023年營銷策略 品牌策略 推廣策略 1）入市策略 3）價格策略 2）推案策略 4）客戶策略 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 在項目開盤前夕運用發(fā)行 VIP卡 的形勢進行預約，以此方式來篩選意向客戶，也為定價提供依據(jù)。 針對項目高端產(chǎn)品定位，建議項目物業(yè)管理公司 采用品牌物管為顧問 ，如第一太平戴維斯、世邦魏理仕等物業(yè)顧問公司，而實際物業(yè)管理公司則選取中高檔物業(yè)管理公司即可。 景觀公司建議采用較為知名的景觀公司 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 品牌策略 2）品牌聯(lián)合 —— 知名幼兒園的嫁接 鑒于本項目的主力客戶是 25～ 35歲之間的，該類客戶主要的考慮的問題是小孩上學的事情，加上項目內(nèi)部有幼兒園用地的規(guī)劃，我司建議盡早 引入幼兒園 ，如“外國語學校附屬幼兒園”、“ 大學附屬幼兒園”等知名幼兒園。 3）品牌提升（產(chǎn)品附加值建議） —— 客戶會組織 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 營銷目標 銷售策略 總體營銷策略 三、項目 2023年營銷策略 品牌策略 推廣策略 1）媒體推廣 3）銷售物料 2）現(xiàn)場包裝 4）活動行銷 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 以戶外媒體為主戰(zhàn)場，報紙等主流媒體節(jié)點配合樹立項目形象 小眾實效媒體訴求產(chǎn)品賣點，快速去化 其他媒體： ① 與報紙簽訂合作協(xié)議； ② 與搜房、新視點等網(wǎng)絡媒體簽訂“預投”合作協(xié)議； ③ 采購年度小區(qū)短信息； ④ 與電臺、電視臺簽訂合作協(xié)議； 戶外部分： ① 適當增加大型看板； ② 增設交通指示牌、站臺廣告； ③ 預定 08年路旗廣告。 ? 同時做好項目的樣板房及樣板區(qū)也是強化項目品質(zhì)，促進客戶成交的良好手段。 街區(qū)導視主要布點 2）現(xiàn)場包裝 —— 街區(qū)導視 項目 2023年推廣策略 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 充分凸顯誠河 〃 新旅城大盤品質(zhì) 項目前期須準備的銷售物料有：戶型單片、公寓折頁、紙杯、手提袋、名片、信封、生活 手冊、別墅樓書、網(wǎng)站、電視片等。 ? 大活動 —— 事件營銷，媒體傳播影響市場 ? 小活動 —— 項目優(yōu)雅生活體驗，產(chǎn)品特色營造，促進銷售 （現(xiàn)場活動，聚集人氣；大眾活動，形成美譽度） 注：活動安排將在階段安排內(nèi)進行詳細闡述。 客戶蓄水期（ 2023年 1月～ 2023年 3月底） 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 ? 階段主訴求：產(chǎn)品信息全面釋放，項目品牌與誠河品牌建立 ? 階段任務：客戶數(shù)量達到項目首期開盤目標 ? 階段執(zhí)行：大眾媒體全面釋放、戶外、小眾媒體上掛、 SP活動的舉辦 階段活動建議一： ? 活動時間： 2023年 4月初 ? 活動主題：誠河 〃 新旅程 —— 開啟人居夢想產(chǎn)品說明會 ? 活動詮釋：在新城花園酒店內(nèi)進行產(chǎn)品說明會活動，一方面宣傳項目品質(zhì)、地段等，另一方面宣傳誠河品牌。 持續(xù)熱銷期（ 2023年 5月中旬～ 2023年 10月） 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 階段活動建議二： ? 活動時間： 2023年 8月 8日 ? 活動主題：誠河 〃 新旅程 —— 奧運會開幕式現(xiàn)場直播 ? 活動地點：現(xiàn)場售樓處或大型宴會廳 ? 活動詮釋：在現(xiàn)場設臵寬屏，邀請 前期購房客戶和意向客戶 ，觀看奧運會開幕式現(xiàn)場直播，并設臵抽獎、喝冷飲、小禮品。 別墅推廣期（ 2023年 10月～ 2023年 12月） 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 目錄 第一部分、 07年市場回顧及 08年市場展望 第三部分、 2023年媒體建議及費用預算 第二部分、 2023年項目營銷執(zhí)行計劃 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 ? 項目一期總銷 約 5億 ，按 ％的比例核算， 預計費用為 600萬 。 2023/3/32023/3/3Friday, March 3, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/3/32023/3/32023/3/32023/3/33/3/2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/3/32023/3/32023/3/32023/3/3 ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023/3/32023/3/32023/3/3Friday, March 3, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/3/32023/3/3March 3, 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/3/32023/3/32023/3/3Mar233Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 3月 3日星期五 2023/3/32023/3/32023/3/3 ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自