中國房地產(chǎn)項目開發(fā)流程及其運(yùn)作模式-全文預(yù)覽
【正文】 8層） 一類高層（ 19層以上） 消防 通道 小區(qū)內(nèi)宜設(shè)消防車道，寬度≥， R≥9M 建筑周圍應(yīng)設(shè)環(huán)形消防車道，確有困難時，二類高層住宅應(yīng)沿建筑的一個長邊布置，高層商住樓、一類高層住宅應(yīng)沿建筑的兩個長邊布置。 塔式住宅（每層 ≤8戶、面積 ≤650M2），應(yīng)設(shè) 防煙樓梯間。 單元式住宅每單元只設(shè) 一個封閉樓梯間 時，從第 10層起每三層應(yīng)設(shè)連接相鄰單元樓梯、前室或走道的連廊；一梯兩戶的單元式住宅，可從第 10層起每層相鄰單元設(shè)置連通的陽臺或凹廊。 15 各類住宅主要規(guī)范要求比較分析表 1 公共部位設(shè)計 類別 多層 A (≤6層 ) 多層 B （ 7~9層） 二類高層 A （ 10~11層） 二類高層 B （ 12~18層） 一類高層 （ ≥19層） 一個樓梯間 可設(shè) 非封閉樓梯間 ，樓梯間可不通至屋面。 ? 銷售面積： 包括房屋套內(nèi)建筑面積和應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。 ? 使用面積： 房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻面水平投影面積計算。 （ 2）商住樓： 由底部商業(yè)營業(yè)廳和住宅組成的建筑。 ? 塔式住宅（也稱獨立單元式住宅或點式住宅）： 以公共樓梯或樓梯與電梯組成的交通中心為核心，將多套住宅組成一個單元獨立建造，且每套住宅的進(jìn)戶門至樓梯間門或消防前室門的距離不超過 10米的住宅。 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（續(xù)） 1住宅建筑層數(shù)的劃分標(biāo)準(zhǔn)： ? 建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定－ 《 住宅設(shè)計規(guī)范 》 規(guī)定： ? 低層住宅： 一層至三層； ? 多層住宅： 四層至六層； ? 中高層住宅： 七層至九層； ? 高層住宅： 十層以上。 半地下室： 房間室內(nèi)地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高度的1/3，且不超過 1/2者。 容積率： 項目總建筑面積（地上部分）與總用地面積的比值。 9 八、與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和規(guī)范規(guī)定 一、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 規(guī)劃用地面積： 指經(jīng)過批準(zhǔn)的地塊規(guī)劃總用地面積，包括可直接用于項目開發(fā)的土地面積和總用地中應(yīng)提供給城市道路或其他公共設(shè)施使用的土地面積。 ? 交易完成的時間比較長，涉及的經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系多 。 主要特點： ? 房地產(chǎn)商品流通由經(jīng)營向使用消費平行轉(zhuǎn)移，可以說是由房地產(chǎn)開發(fā)向房地產(chǎn)消費使用的轉(zhuǎn)移。 ? 明確規(guī)定各類用地的使用性質(zhì)和年限。 按投資的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容分類 ? 土地開發(fā)投資 ? 房屋開發(fā)投資 ? 房地產(chǎn)經(jīng)營（包括買賣、租賃）投資 ? 物業(yè)管理和服務(wù)投資 2 三、房地產(chǎn)開發(fā)投資的特點 由于房地產(chǎn)本身所具有的物理和經(jīng)濟(jì)特征，房地產(chǎn)開發(fā)投資具有區(qū)別于其他投資的固有特點： ? 商品性 ? 營利性 ? 產(chǎn)品的非流動性 ? 投資數(shù)額大 ? 投資周期長 ? 對專業(yè)知識和管理經(jīng)驗具有高度依賴性 ? 市場的區(qū)域性和區(qū)域的價格差異性 ? 與金融及法律密切相關(guān) ? 受政策的影響較大 ? 影響投資的風(fēng)險因素多 3 四、決定房地產(chǎn)開發(fā)投資的基本要素 ? 收益 ? 成本 ? 對未來的預(yù)期 4 五、房地產(chǎn)開發(fā)投資應(yīng)遵循的原則 ? 遵守社會利益原則 ? 盈利和增值的原則 ? 有效規(guī)避風(fēng)險的原則 ? 投資規(guī)模與投資者可利用資源相匹配的原則 ? 時機(jī)適宜原則 ? 便易操作原則 5 六、影響房地產(chǎn)開發(fā)投資效果的風(fēng)險因素 （共 6大類 26種） 政治風(fēng)險 戰(zhàn)爭 長時間的暴亂、群眾性運(yùn)動 國家政局變化 臺灣海峽局勢變化 政策風(fēng)險 土地政策 金融政策 稅收政策 地方性的政策規(guī)定變化 房地產(chǎn)制度變革 產(chǎn)業(yè)政策 社會風(fēng)險 區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不平衡發(fā)展 總體規(guī)劃改變 技術(shù)風(fēng)險 設(shè)計及施工技術(shù)規(guī)范變化 異常工程地質(zhì)變化 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)改變 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險 土地成本變化 商品房市場價格整體波動 政策性的費用變化 城市整體經(jīng)濟(jì)以及居民收入水平變化 工程造價異常波動 房地產(chǎn)租賃市場變化 企業(yè)資金供應(yīng)計劃的變化 金融政策及證券市場變化 自然風(fēng)險 地震 、 海嘯 、 臺風(fēng) 火災(zāi) 極端惡劣天氣 6 七、房地產(chǎn)的三級市場架構(gòu) 房地產(chǎn)一級市場 —土地出讓市場 是指國家將城市土地的使用權(quán)，按一定的年限一次性出讓給土地使用者，并由土地使
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1