【正文】 23n 1空山新雨后，天氣晚來秋。 二月 21二月 2114:23:4214:23:42February 17, 2023n 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023n 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 二月 2114:23:4214:23Feb2117Feb21n 1故人江海別，幾度隔山川?？刁w設(shè)施 ：總面積約 500~800平方米，主要為健身器材、乒乓球等面積小，投資小但客戶需求大的內(nèi)容。展覽展示 ：可考慮利用首層的共享大廳， 300~400平方米。 檔次定位住宅 產(chǎn)權(quán) 寫字樓均價(jià) 為 11500元 /平方米（毛坯）酒店式服 務(wù) 公寓均價(jià) 為 13000元 /平方米（精裝修） 定位結(jié)論定位結(jié)論 ——組合產(chǎn)品 ? 市場定位客 戶 定位住宅 產(chǎn)權(quán) 寫字樓的目 標(biāo) 客 戶 以民 營 中小型公司 為 主按行 業(yè) 性 質(zhì) 劃分， 則 主要以金融 /貿(mào) 易 業(yè) 、服 務(wù) /咨 詢業(yè) 、設(shè)計(jì) 、有少量投 資 客。規(guī) 模上不宜 過 大定位結(jié)論定位結(jié)論 ——住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓 ? 市場定位功能定位本 項(xiàng) 目住宅 產(chǎn)權(quán) 寫字樓的 產(chǎn)權(quán)雖 然是住宅 產(chǎn)權(quán) ，但是其功能 為辦 公。 平方米 ）空置率 ： 20% （ 中檔服 務(wù) 式公寓市 場 狀況 ）年 凈 收益 ： 15086 年收益率 ： % 投資回收期約為 20年 經(jīng)濟(jì)測算經(jīng)濟(jì)測算租金、出租率敏感性分析 ? 出租率敏感性假設(shè)租金保持 $20/月 .平方米，當(dāng)出租率為 70%、 80%、90%時(shí)的年收益率為：? 租金敏感性假 設(shè) 出租率保持在 80%時(shí) ，當(dāng)租金 為 $18/月 .平方米、$20/月 .平方米、 $22/月 .平方米 時(shí) 的年收益率 為 ： 經(jīng)濟(jì)測算經(jīng)濟(jì)測算經(jīng)營者管理費(fèi)：包括基礎(chǔ)管理費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)? 基礎(chǔ)管理費(fèi)：一般按照總房租的 23% 收取? 獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)：當(dāng)營運(yùn)利潤率（ GOP）達(dá)到 60% 時(shí)，將收取總房租的 8% 左右，超過部分有更高獎(jiǎng)勵(lì)（最高可達(dá) 40% ）。服 務(wù) 式公寓 單 方售價(jià)水平在 13000元將很有 競 爭力 。產(chǎn)品產(chǎn)品配套? 如咖啡廳、酒吧、西餐廳、茶餐廳、洗衣店、小超市、商務(wù)中心、精品店、美容美法店等。? 提供多種 5星級酒店的客房服務(wù) 雅詩閣重點(diǎn)個(gè)案重點(diǎn)個(gè)案? 房間情況及租金狀況表 ? 客戶：外籍人士、港澳臺(tái)人士；外企高層管理人員、使館工作人員、各種國外組織機(jī)構(gòu)的行政人員等? 大多一家人一起居住，一般租賃時(shí)間為半年或一年，一居、二居的戶型相對好租 雅詩閣重點(diǎn)個(gè)案重點(diǎn)個(gè)案雅詩閣 酒店管理集 團(tuán)選擇 物 業(yè) 的 標(biāo) 準(zhǔn)? 區(qū)位：新物業(yè)應(yīng)在已有物業(yè) 3公里外? 硬件水平有嚴(yán)格的要求規(guī)范，裝修標(biāo)準(zhǔn)500美元 /㎡ ? 只提供管理，多考慮住宅產(chǎn)權(quán)物業(yè)? 配套需要有會(huì)所、泳池，餐廳、健身等，比酒店要求低一些，規(guī)模一般占總建面的 15－ 20％，一般是外包經(jīng)營? 車位比為 1： ；廚房為電廚房，不必須有窗戶? 房 間 數(shù)量一般在 150250間 之 間雅詩閣重點(diǎn)個(gè)案重點(diǎn)個(gè)案? 占地面積 7087平方米? 總建筑面積 42023平方米? 住宅建筑面積 26400平方米? 地上 22層，地下 2層? 容積率 ? 1~3層底商共 7000平方米? 由兩棟塔樓組成。 結(jié)結(jié) 論論服務(wù)式公寓服務(wù)式公寓n 概況n 運(yùn)作模式n 客戶n 重點(diǎn)個(gè)案n 競爭n 產(chǎn)品n 價(jià)格n 測算n 酒店式服務(wù)公寓與住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓的關(guān)系n 配有全套家私的，提供如客房打掃、洗衣服務(wù)等基本酒店服務(wù)并配有全套廚房設(shè)備的住宅公寓n 連接酒店、公寓的橋梁服務(wù)式公寓含義服務(wù)式公寓含義服務(wù)式公寓分類服務(wù)式公寓分類? 純公寓型 (如：北京雅詩閣 )? 綜合用途型? 酒店附屬型 (如北京嘉里中心，東方廣場等 )? 70年住宅產(chǎn)權(quán)? 有居家氛圍的高標(biāo)準(zhǔn)客房? 配套設(shè)施相對較少? 星級酒店統(tǒng)一管理、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)? 售價(jià)與周邊高檔公寓相近，租金高于周邊公寓本項(xiàng)目酒店式服務(wù)公寓的核心特點(diǎn)本項(xiàng)目酒店式服務(wù)公寓的核心特點(diǎn)? 供給量供給量 —— 130多個(gè)項(xiàng)目，房間 6000余套。兩居戶型的套內(nèi)建筑面積在 90平米左右組合產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)組合產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)單體 —— 公寓式酒店組合產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)組合產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)單體 —— 商業(yè)地下商業(yè)價(jià)值挖掘首層抬高地下一層有直接采光各層商業(yè)外廊組合產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)組合產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)單體 —— 商業(yè)地下商業(yè)價(jià)值挖掘首層抬高地下一層有直接采光各層商業(yè)外廊組合產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)組合產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)單體 —— 商業(yè)首層及二層商業(yè)價(jià)值的挖掘 超高層高預(yù)留增加隔層的可能性 DIY組合產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)組合產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)單體 —— 商業(yè)東側(cè)沿街商業(yè)價(jià)值的挖掘 組合產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)組合產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)單體 —— 商業(yè)第五部分第五部分 專題研究專題研究? 商住公寓? 服務(wù)式公寓商住公寓商住公寓n 北京市商住公寓概況n 商住公寓類型n 市場競爭n 價(jià)格確定n 客戶確定n 產(chǎn)品確定n 結(jié)論n CBD 商圈n 供應(yīng)量約 100萬平方米 n 項(xiàng)目規(guī)模比較大n 產(chǎn)品形式上偏于寫字樓配置n 價(jià)格比較高，總體均價(jià)約在 13000元 /平方米左右n 代表性個(gè)案 ——住邦住邦 2023 n 位于 CBD商圈邊緣，高性價(jià)比項(xiàng)目n 規(guī)模大、配套全n 后期對于本項(xiàng)目造成直接競爭北京市商住公寓概況北京市商住公寓概況n 項(xiàng)目占地 ，總規(guī)劃面積60萬平方米 n 規(guī) 劃中有星 級 酒店、酒店式公寓、商住公寓、高檔寫字樓 n 二期 為 4棟 建筑， 銷 售面 積 14萬平方米n 二期標(biāo)準(zhǔn)層面積： 1300平方米和 1490平方米 n 單元?jiǎng)澐郑?200平方米左右n 結(jié)構(gòu)均為框架剪力墻 ， 層高，毛坯房代表性個(gè)案代表性個(gè)案住邦 2023n 配套 設(shè) 施： 600平方米地下 員 工餐 廳 、 870平方米會(huì) 議 室 、 健身中心； 銀 行、餐 飲 等n 停 車 ： 停 車 位地上 19個(gè)，地下 300多個(gè)n 設(shè)備 情況： 電梯為 德國蒂森高速 電 梯 ， 板樓配 備 5部，塔樓配 備 6部 ； 空 調(diào) 系 統(tǒng)為 中央空 調(diào) 制冷系 統(tǒng)及新 風(fēng) 系 統(tǒng) ； 集中供暖 ； 配 備 5A智能化系 統(tǒng)n 價(jià)格： 一期整體均價(jià) 11000元 /平方米左右 ； 二期目前均價(jià) 10700元 /平方米n 銷售情況： 1期 2023年 5月入市，已基本 銷 售完 畢 。住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì)住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì)總體布局 優(yōu)勢 劣勢方案一 改動(dòng)較小，利于報(bào)批辦公空間的內(nèi)部不太靈活整體的形象不夠有氣勢產(chǎn)品的特色較少方案 二 整體的形象比 較 完整產(chǎn) 品有一定的特色改 動(dòng) 相 對較 大住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì)住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì)方案比較分析 ? 每 150平米地上建筑面積提供一個(gè)地下車位的標(biāo)準(zhǔn)確定地下車庫的大小，合計(jì)應(yīng)提供大約 314個(gè)車位? 集中式管理交通系統(tǒng) 住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì)住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì)住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì)住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì)總體布局 空中花園 住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì)住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì)大堂 住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì)住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì)組合產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)組合產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)整棟、半棟、整層、半層的銷售可能性的預(yù)留? 單幢規(guī)模在 10000平方米左右? 多電梯間、保證體量相對獨(dú)立? 電梯分高低區(qū)布置? 體量交接處加 “凹槽 ”處理? 在局部采光較差的地方布置單 獨(dú)衛(wèi)生間? 電梯應(yīng)該分區(qū)布置? 每個(gè)體量擁有獨(dú)立的大堂，可考慮設(shè)置空中大堂? 上下兩個(gè)部分也可作相對獨(dú)立的體量和形象? 電梯間分開， 兼顧 整層和半層的相對的獨(dú)立性獨(dú)立形象 完整的體量 兩個(gè)兩 連 的相對 獨(dú)立的體量架剪力 墻 的 結(jié)構(gòu)形式（如住邦 2023的 設(shè)計(jì)，核心筒置于北 側(cè) ），基本上按照 標(biāo) 準(zhǔn)寫字樓 設(shè)計(jì) ，辦 公 間 內(nèi) 僅預(yù) 留廚 衛(wèi) 的管道，房 間 的隔墻 不做或 僅 做可拆除型隔 墻，廚房可以考慮電 廚房 轉(zhuǎn) 角加凹槽 強(qiáng)化體量獨(dú)立感 住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì)住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì)獨(dú)立形象 住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì)住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì)住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì)住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì)單體平面示意 住邦 2023? 按照標(biāo)準(zhǔn)寫字樓設(shè)計(jì)? 框架剪力墻的結(jié)構(gòu)? 偏筒或做成 “筒中筒 ”式? 辦公間內(nèi)僅預(yù)留廚衛(wèi)的管道，房間的隔墻不做或僅做可拆除型隔墻? 廚房可以考慮電廚房? 可以設(shè)置空中花園 標(biāo)準(zhǔn)層住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì)住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì)新起點(diǎn)家園? 標(biāo)準(zhǔn)層面積在 800~1,200平方米之間? 以相鄰塔樓的交通核為第二疏散口住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì)住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層? 靈活劃分的單元住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì)住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層? 平面靈活的劃分，以中小公司為主，兼顧大公司，最小的單元為 50平方米? 可采用核心筒式的布局，設(shè)置空中花園? 標(biāo)準(zhǔn)層面積在 800~1,200平方米之間，為保證平面使用的經(jīng)濟(jì)性，各塔樓只設(shè)一組交通疏散核，并以相鄰塔樓的交通核為第二疏散口，增加可出售面積，減少交通所占面積比例? 獨(dú)立衛(wèi)生間的考慮住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì)住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層? 辦公標(biāo)準(zhǔn)層凈高不小于 ，爭取做到 ? 層高應(yīng)滿足 3米，可做側(cè)噴淋系統(tǒng)；如有可能標(biāo)準(zhǔn)層以作到 ? 部分辦公空間可以做到 6米高的 “超標(biāo)準(zhǔn)層 ”，銷售時(shí)按一層面積計(jì)算，預(yù)留夾層的可能，給客戶增加自用面積及 “DIY”的可能性住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì)住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì)剖面? 雙層電梯住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì)住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì)垂直交通? 超標(biāo)準(zhǔn)層雙層電梯住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì)住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓概念設(shè)計(jì)垂直交通? “ 雙層電梯 ” 概念? 電梯分層：高區(qū)電梯和低區(qū)電梯分開，這樣可以節(jié)省高區(qū)電梯筒部分的面積。另有綜合體（ SOHO、寫字樓、底商）約 15萬平方米居住類競爭：公寓未確定：酒店公寓或商住辦公類競爭：商住及寫字樓南湖公寓 —— 規(guī)模約 5萬平方米，大戶型項(xiàng)目，均價(jià)預(yù)計(jì) 14000元 /平方米。n 多種物業(yè)可能性的考慮n 利潤 /快速回收資金n 以銷售為主n 品牌開發(fā)商分析開發(fā)商分析n 土地開發(fā)費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用按地上建筑面積分?jǐn)倿?4790元 /平方米n 加上前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、以及其他相關(guān)費(fèi)用，地上建筑面積的單方造價(jià)在 10000元 /平方米左右成本分析成本分析 中高檔次的產(chǎn)品n 居住類物業(yè)n 大戶型 一般戶型 小戶型n 偏商類物業(yè)n 寫字樓 商住公寓 酒店 服務(wù)式公寓 商業(yè)市場分析市場分析? 朝陽公園朝陽公園 朝外工體朝外工體 CBD 三元橋三元橋宏觀市場分析區(qū)域市場分析細(xì)分市場分析n 2023年上半年，加強(qiáng)宏觀調(diào)控已取得明顯成效n 預(yù)計(jì)下半年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)將繼續(xù)平穩(wěn)回落，下半年經(jīng)濟(jì)增長業(yè)將呈現(xiàn)回落態(tài)勢? 政策變化多，對房地產(chǎn)市場會(huì)產(chǎn)生一定的影響? 房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲宏觀市場分析宏觀市場