【正文】 ? 改建支出，是指改變房屋或者建筑物結(jié)構(gòu)、延長(zhǎng)使用年限等發(fā)生的支出 ? 按照固定資產(chǎn)預(yù)計(jì)尚可使用年限分期攤銷(xiāo) ? 租入固定資產(chǎn)的改建支出，按照合同約定的剩余租賃期限分期攤銷(xiāo)。 （二）固定資產(chǎn)之折舊 ? 稅法扣除的計(jì)提折舊范圍： ? 房屋、建筑物以外未投入使用的固定資產(chǎn)； ? 以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的固定資產(chǎn)； ? 以融資租賃方式租出的固定資產(chǎn)； ? 已足額提取折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn) ； ? 與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無(wú)關(guān)的固定資產(chǎn)； ? 單獨(dú)估價(jià)作為固定資產(chǎn)入賬的土地 ； ? 其他不得計(jì)算折舊扣除的固定資產(chǎn)。 會(huì)計(jì)核算：公允價(jià)值為 8000萬(wàn)元，折現(xiàn)率為 % 借：固定資產(chǎn) 8000萬(wàn)元 未確認(rèn)融資費(fèi)用 2023萬(wàn)元 貸： 長(zhǎng)期應(yīng)付款 1億元 稅法確定固定資產(chǎn)的原值為 1億 無(wú) （二）固定資產(chǎn)之計(jì)價(jià) ? 自行建造：稅法以竣工結(jié)算，會(huì)計(jì)以預(yù)計(jì)可使用狀態(tài)。 ? 其它捐贈(zèng)支出和贊助支出不得扣除 ? 準(zhǔn)備金 ? 稅法原則上不允許扣除準(zhǔn)備金，因此要正確區(qū)分準(zhǔn)備金和預(yù)提費(fèi)用； ? 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定只有少當(dāng)數(shù)資產(chǎn)不計(jì)提減值（貨幣性資產(chǎn)、交易性的金融資產(chǎn)和公允價(jià)值計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)） ? 稅法取消了應(yīng)收帳款的壞帳準(zhǔn)備金； ? 稅法第 8條和條例第 55條對(duì)金融保險(xiǎn)有允許提取準(zhǔn)備的例外規(guī)定。 管理費(fèi)的扣除 ? 母公司為其子公司提供各種服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用，按照獨(dú)立企業(yè)之間公平交易原則確定服務(wù)的價(jià)格，作為企業(yè)正常的勞務(wù)費(fèi)用進(jìn)行稅務(wù)處理。 旗幟鮮明 ? 對(duì) 2023年底前按國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào)規(guī)定攤銷(xiāo)業(yè)務(wù)招待費(fèi)的企業(yè)，其尚未攤銷(xiāo)的部分可繼續(xù)向后結(jié)轉(zhuǎn)，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長(zhǎng)不得超過(guò) 3個(gè)納稅年度。 廣告宣傳費(fèi) ? 廣告費(fèi)具有一次性投入大、受益期長(zhǎng)的特點(diǎn)，因而應(yīng)該視同資本化支出，不能在發(fā)生當(dāng)期一次性扣除。分為 ? 權(quán)益結(jié)算的股份支付：對(duì)職工或其他方最終要授予股份或認(rèn)股權(quán)等 ? 現(xiàn)金結(jié)算的股份支付：對(duì)職工或其他方最終要支付現(xiàn)金 ? 會(huì)計(jì)與稅法規(guī)定比較： ? （ 1） 以權(quán)益結(jié)算的股份支付 ? 稅法 :不允許稅前扣除 ? （ 2）以現(xiàn)金結(jié)算的股份支付 ? 稅法 :行權(quán)時(shí)允許稅前扣除 保險(xiǎn)支出 ? 基本社?？梢钥鄢? ? 補(bǔ)充兩項(xiàng)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)扣除 ? 特殊工種險(xiǎn)可以扣除 ? 企業(yè)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)可以扣除 ? 投資者和員工的其它商業(yè)保險(xiǎn)不可扣除 ? 三項(xiàng)經(jīng)費(fèi) ? 職工福利費(fèi)支出，不超過(guò)工資薪金總額 14％的部分，準(zhǔn)予扣除； ? 職工工會(huì)經(jīng)費(fèi)支出，不超過(guò)工資薪金總額 2％的部分，準(zhǔn)予扣除； ? 企業(yè)發(fā)生的職工教育經(jīng)費(fèi)支出，不超過(guò)工資薪金總額 ％的部分，準(zhǔn)予扣除； 超過(guò)部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。 ? 企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 (以成本對(duì)象為計(jì)量單位 )整體報(bào)廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。 ? 境外機(jī)構(gòu)幫助國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售國(guó)內(nèi)房產(chǎn)的業(yè)務(wù)，屬于向國(guó)內(nèi)企業(yè)提供勞務(wù)，按照規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付境外銷(xiāo)售費(fèi)用時(shí)，應(yīng)該代扣代繳 5%的營(yíng)業(yè)稅、 10%的企業(yè)所得稅。 ? 企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 ? 企業(yè)將已計(jì)入銷(xiāo)售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門(mén)、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。 不考慮其它納稅調(diào)整， 04年企業(yè)所得稅計(jì)算如下： 利潤(rùn) =1000 50700（ 55+11） =184萬(wàn)元 應(yīng)納稅所得額 = 184+20020%=224萬(wàn)元 操作實(shí)例 05年 B項(xiàng)目具備完工條件，同期另對(duì)外銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)收入 2023萬(wàn)元，繳納流轉(zhuǎn)稅金 110萬(wàn)元，銷(xiāo)售成本 1500萬(wàn)元，另將 04年預(yù)售收入確認(rèn)為當(dāng)期收入，結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本 150萬(wàn)元， 05年期間費(fèi)用 60萬(wàn)元。 營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅如何扣除 ? 雖然未明確按權(quán)責(zé)發(fā)生制還是按實(shí)際支付扣除。 ? 已經(jīng)確認(rèn)銷(xiāo)售收入的應(yīng)當(dāng)在發(fā)生當(dāng)期沖減當(dāng)期銷(xiāo)售商品收入。 ? 買(mǎi)一贈(zèng)一等方式組合銷(xiāo)售：應(yīng)將總的銷(xiāo)售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來(lái)分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷(xiāo)售收入，不屬于捐贈(zèng)。 新稅法實(shí)施條例：租金收入，按照合同約定的承租人 應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。位于其他地區(qū)的，不得 低于 5％。 ? 上海規(guī)定專門(mén)規(guī)定為 15% 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入 ,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季 (或月 )計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 視同銷(xiāo)售：企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入 (或利潤(rùn) )的實(shí)現(xiàn)。 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 （無(wú)變化、且發(fā)生較少） ? 支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的 ，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷(xiāo)售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 中國(guó)財(cái)稅浪子 王駿 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》畫(huà)龍點(diǎn)睛 中國(guó)財(cái)稅浪子王駿 ? 歡迎通過(guò)中國(guó)移動(dòng)添加飛信好友進(jìn)行交流 新舊政策的主要差異 ? 一、適用范圍 ? 二、將預(yù)售收入和計(jì)稅毛利率的概念 ? 三、有條件允許了部分預(yù)提費(fèi)用在稅前扣除 ? 四、對(duì)于計(jì)稅成本的歸集明確 一、開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)與竣工時(shí)間 ? 企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷(xiāo)售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的范圍為銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) ? 繼續(xù)執(zhí)行原 31號(hào)文的合同約定與實(shí)際收訖價(jià)款孰早原則 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 4.、包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，包銷(xiāo)期內(nèi)可根據(jù)包銷(xiāo)合同的有關(guān)約定，參照上述 1至 3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷(xiāo)期滿后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于 15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 10%。 ? 租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。 ? 以舊換新：銷(xiāo)售商品應(yīng)當(dāng)按照銷(xiāo)售商品收入確認(rèn)條件確認(rèn)收入，回收的商品作為購(gòu)進(jìn)商品處理。 ? 銷(xiāo)售折讓：企業(yè)因售出商品的質(zhì)量不合格等原因而在售價(jià)上給的減讓 ? 銷(xiāo)售退回：企業(yè)因售出商品質(zhì)量、品種不符合要求等原因而發(fā)生的退貨。 ? 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。 ? 操作實(shí)例 ? 某開(kāi)發(fā)商 2023年開(kāi)工 A項(xiàng)目， 04年已正常銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 1000萬(wàn)元，繳納流轉(zhuǎn)稅金55萬(wàn)元，期間費(fèi)用 50萬(wàn)元，銷(xiāo)售成本 700萬(wàn)元； 04年開(kāi)工 B項(xiàng)目當(dāng)年不具備完工條件實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入 200萬(wàn)元，繳納流轉(zhuǎn)稅金 11萬(wàn)元。成本對(duì)象總可售面積 ? 已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 =已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積可售面積單位工程成本 維修費(fèi)用的扣除 ? 企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 )進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予