【正文】 本地中年成功人士、政府機關(guān)要員、企業(yè)主等；另外也吸引了部分從上海、浙江等外地而來置業(yè)或投資的客戶重點個案分析58本項目從 05年 9月開盤至今已銷售近四年，目前以尾房清盤為主，因此 08年至今的去化速度一直較慢，月均去化 216。項目在售主力戶型： 333389平方米（帶地下室）p項目賣點 :216。入住時間： 2023年 5月 30日 216。雙拼 :27棟 。此外 ,張家港的富裕人群是平門府作為外拓區(qū)域中的重點客源，并在 09年 4月初增設(shè)了張家港的平門府售樓處．此外，也有較少比例的上?？蛻簦P占地面積近 10萬方，目前在售為地塊西側(cè)的項目一期部分首次開盤推出房源位置重點個案分析54本項目從 08年 10月底開盤以來，預(yù)約看房客戶較多，以每月 216。成交總價： 5501200萬 /套216。53本項目由于蓄水期較長，以及高端的產(chǎn)品定位，在古城區(qū)開盤以來引起強烈的關(guān)注p銷售動態(tài) :216。 重點個案分析182。 別墅板塊劃分182。小區(qū)景觀規(guī)劃： 保留地塊內(nèi)部大量植被樹木，利用自然河道，設(shè)計建造別墅區(qū)內(nèi)的良好生態(tài)景觀216。環(huán)　　境： 緊鄰主干道人民路，有一定噪音污染216。交 通： 緊鄰城市主干道人民路和平四路，交通便利，通達性極強216。項目周邊重點住宅項目：216。東面：人民路216。 地塊面積不大，內(nèi)部保留建筑物不多216。項目所在地以南為觀前商圈，以北為火車站改造區(qū)域，周邊商業(yè)氛圍濃厚，生活配套十分齊全。 項目核心屬性提煉182。 項目指標解讀182。全市 別墅市場運行34從區(qū)域的銷售情況來看， 3月屬相城區(qū)的別墅銷售量最為突出，古城區(qū)別墅銷量主要集中在平江區(qū)別墅銷售面積 別墅銷售面積從區(qū)域的銷售情況來看，本月相城區(qū)的別墅銷售量最為突出，其次是吳中區(qū)和園區(qū)的，古城區(qū)和新區(qū)去化量最少。 全市別墅市場運行182。處于買房市場的 2023年蘇州房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供大于求的局面，房價上漲與市場本身無多大關(guān)系，導(dǎo)致價格上漲的原因，一方面是地價的不斷上漲，另一方面是建筑原材料以及人工成本的上漲。 2023年整年度蘇州房地產(chǎn)二級市場新增供應(yīng)量明顯少于 2023年度。 別墅市場分析總結(jié)2608全年市場行情低迷，土地 成交量急劇萎縮 ，其中商業(yè)辦公用地比重在今年明顯增加在 07年土地大幅放量過后， 08年居住用地的供應(yīng)大幅度減少；在土地成交結(jié)構(gòu)的占比中， 08年商辦用地比例超過居住用地，為蘇州 2023年土地出讓制度開始以來的最高比列。 一級土地市場運行182。此次調(diào)整后，年內(nèi)存款基準利率累計下調(diào) ；貸款基準利率累計下調(diào) ；存款準備金率下調(diào) 9次，在上半年上調(diào) 3個百分點，達到 %的歷史高點后，繼而連續(xù) 4次下調(diào)，累計最多下調(diào) 。同時，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)利率。個人住房公積金貸款利率保持不變。五年期以下（含五年）從 4． 05％調(diào)整為 3． 51％，五年期以上從 4． 59％調(diào)整為 4． 05％12月《省政府辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》江蘇省個人購買普通商品住房的契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1％。從2023年 10月 30日起，下調(diào)上年結(jié)轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利率 ，從 %調(diào)整為 %。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。 未來市場趨勢研判2007年 新政影響分析新政頒布1211細則頒布二套房貸首付暖市新政保障住房 傳統(tǒng)節(jié)日優(yōu)惠頻繁受政策調(diào)控等諸多影響，市場處于一種外火而內(nèi)虛的觀望狀態(tài) ,特別是927新政后蘇州市場迅速進入冷凍期，主要體現(xiàn)為市場成交量急劇下滑，整個蘇州房產(chǎn)市場處于持續(xù)低迷狀態(tài)。■蘇州城市規(guī)劃總體戰(zhàn)略蘇州城市規(guī)劃的發(fā)展方向總結(jié)為 ——“ 中核、東進、北拓、南優(yōu)、西控 ” ■古城區(qū)的規(guī)劃古城區(qū)作為蘇州的核心區(qū)域，發(fā)展控制容量，優(yōu)化環(huán)境，因此古城區(qū)土地稀缺性更加明顯，居住以發(fā)展高檔住宅為主城市發(fā)展分析總結(jié)19政策背景分析182。依托稀缺的土地資源、成熟完善的配套和歷史悠久的園林文化環(huán)境，規(guī)劃發(fā)展以 高檔居住區(qū)為主古城區(qū)規(guī)劃分析火車站地區(qū)改造規(guī)劃本案17輕軌四條線路總長 ，車站 105座，形成兩縱兩橫 “ 井 ” 字形總體布局?！?北拓平相 ” ： 北部是蘇州中心城區(qū)重點發(fā)展方向，規(guī)劃建設(shè)北部新城。城市輕軌的規(guī)劃建設(shè)加強了房地產(chǎn)板塊之間的聯(lián)系，減弱了 “ 心理距離 ” ，擴大了購房者的選擇范圍，加強客源流動性。 城市發(fā)展分析總結(jié)13蘇州臨近上海，接受上海的產(chǎn)業(yè)輻射，是長三角重要的城市之一擁有 2500年吳文化底蘊，在現(xiàn)代化進程中，吳文化得到了保護和傳承。 蘇州城市地位分析182。結(jié)合蘇州打造 “私營企業(yè)家的樂園 ”的產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略，必將有更多的私營企業(yè)出現(xiàn)， 良好的私營企業(yè)創(chuàng)業(yè)土壤，一方面給蘇州 GDP的不斷騰飛注入強勁的發(fā)展動力，同時也將形成大量的中產(chǎn)階級，為蘇州高檔房地產(chǎn)的開發(fā)帶來充足的客源。實際利用外資金額和年新增外資企業(yè)呈上升趨勢，對于推動蘇州的經(jīng)濟發(fā)展起到了極大的作用。8 第二產(chǎn)業(yè)的強勢發(fā)展，整個城市是一個大型的外向型工業(yè)生產(chǎn)基地，勢必帶來人口的迅速增加，城市化進程得以加快。216。大量外資企業(yè)的入住，吸引大量外來務(wù)工人員進駐新區(qū)，使得區(qū)域房地產(chǎn)市場剛性需求進一步加大，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來了持續(xù)的、巨大的市場需求量。 經(jīng)濟分析總結(jié)4蘇州 GDP近幾年持續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場提供了良好的環(huán)境2023年在國內(nèi)外形勢發(fā)生重大變化，經(jīng)濟發(fā)展面臨重大挑戰(zhàn)的背景下，全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值6701億元，按可比價計算比上年增長 13%。 固定資產(chǎn)投資182。1原鐵道師范學(xué)院地塊項目原鐵道師范學(xué)院地塊項目市場分析報告市場分析報告UPCS 地產(chǎn)整合平臺 2宏觀經(jīng)濟分析報告總綱GDP發(fā)展人口發(fā)展人均收入房地產(chǎn)運行分析一級土地市場運行二級房產(chǎn)市場運行市場競爭分析板塊產(chǎn)品分析競品個案選取項目分析項目區(qū)位分析項目四至分析項目核心屬性提煉項目 SWOT分析區(qū)域格局界定全市別墅市場運行別墅市場分析總結(jié)競爭策略思考城市發(fā)展分析 政策背景分析固定資產(chǎn)投資三產(chǎn)結(jié)構(gòu)企業(yè)發(fā)展經(jīng)濟分析總結(jié)蘇州城市地位長三角城際交通蘇州城市規(guī)劃古城區(qū)規(guī)劃城市發(fā)展分析總結(jié)08年新政策分析政策背景分析總結(jié)未來市場趨勢研判項目指標解讀地塊現(xiàn)狀分析重點個案分析競爭分析總結(jié)區(qū)域別墅市場運行3宏觀經(jīng)濟分析182。 人均收入界定182。 私營企業(yè)182。GDP與人均 GDP5大量人口的涌入，將存在較大剛性需求比例，給市場帶來眾多的潛在購房客戶，促動發(fā)展人口發(fā)展外來人口大量涌入 ,并逐漸融入城市 ,成為城市發(fā)展和消費的重要組成部分。以上數(shù)據(jù)可以看出蘇州市人民生活水平、生活質(zhì)量得到提高，手中的錢越來越多。蘇州房地產(chǎn)投資每年保持了穩(wěn)定的增長，在宏觀調(diào)控下，蘇州房地產(chǎn)開發(fā)投資只是略有波動，顯示蘇州市房地產(chǎn)市場投資增速平穩(wěn)過度。蘇州第三產(chǎn)業(yè)投資額的增長比例最快，產(chǎn)生的富裕階層成為房地產(chǎn)市場的一大購買群體三產(chǎn)結(jié)構(gòu)9蘇州吸引外資的潛力強大，蘇州已成為國際商家投資中國大陸的首選城市之一外資企業(yè)年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023新增獨資企業(yè)（個） 1059 2023 2339 2282 2181 2279 2464新批大項目（個） 239 571 716 904 735 —— 1017大項目所占比重 23% 28% 31% 40% 34% —— 41%實際利用外資（億美元） 產(chǎn)值所占比例 34% 38% 43% 49% 54% 54% ——注： 08年統(tǒng)計數(shù)據(jù)未出蘇州市利用外資項目呈現(xiàn)大型化，主要表現(xiàn)在千萬美元以上項目在總項目中的比例上升。新增中國馳名商標 21件，中國名牌產(chǎn)品 24只，累計擁有中國馳名商標和中國名牌產(chǎn)品達到 43件和 63只 ?！?私營企業(yè)私營經(jīng)濟快速發(fā)展，給 GDP的騰飛注入強勁的發(fā)展動力，同時也形成大量的中產(chǎn)階級，為高檔房地產(chǎn)的開發(fā)帶來充足的客源12城市發(fā)展分析182。 古城區(qū)規(guī)劃分析182。蘇州城市地位分析14區(qū)間交通規(guī)劃 區(qū)內(nèi)交通規(guī)劃長三角城際交通規(guī)劃在區(qū)域交通方面，建立以上海國際航運中心和亞太航空樞紐中心為核心，軌道交通和高速公路為骨干，加快建設(shè)滬寧城際鐵路、城市輕軌，將長三角城市融入 “ 一小時經(jīng)濟圈 ” 。“ 東進滬西 ” ： 東部為蘇州中心城區(qū)首要的發(fā)展方向，規(guī)劃建設(shè)為東部新城，成為蘇州新的城市中心，與古城區(qū) 高新區(qū)形成的中核相呼應(yīng)。蘇州城市規(guī)劃總體戰(zhàn)略分析古城區(qū)作為中心城區(qū)的核心區(qū)域，以歷史文化名城保護為主，逐漸釋放原有的城市商業(yè)服務(wù)中心和市域政治、文化中心職能蘇州市規(guī)劃 ——“ 一體兩翼，雙城核心一體兩翼，雙城核心 ”蘇州城市規(guī)劃的發(fā)展方向總結(jié)為 ——“ 中核、東進、北拓、南優(yōu)、西控 ”16古城區(qū)作為蘇州的核心區(qū)域，發(fā)展控制容量，優(yōu)化環(huán)境，因此古城區(qū)土地稀缺性更加明顯，居住以發(fā)展高檔住宅為主本案所在的區(qū)域為古城區(qū)園林式別墅組團216。■長三角城際交通規(guī)劃建立以上海國際航運中心和亞太航空樞紐中心為核心，軌道交通和高速公路為骨干，加快建設(shè)滬寧城際鐵路、城市輕軌，將長三角城市融入 “一小時經(jīng)濟圈 ”。 政策背景分析總結(jié)182。2023年底救市政策分析2023年 10月起成交量有所回升22通過免征營業(yè)稅、降息、下調(diào)公積金貸款、契稅稅率等措施進一步鼓勵普通商品住房的消費2023年底救市政策分析類型 出臺時間 文件名稱 頒發(fā)部門 主要內(nèi)容金融政策 12月 17日 放松二套房貸 國務(wù)院對已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄?，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。五年期以下（含五年）從 %調(diào)整為 %，五年期以上從 %調(diào)整為 %。下調(diào)個人住房公積金貸款各檔次利率 0． 54個百分點。調(diào)整人民幣存貸款基準利率10月 29日《關(guān)于中國人民銀行決定調(diào)整金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率》央行從 08年 10月 30日起，一年期存款基準利率由現(xiàn)行的 %下調(diào)至 %，下調(diào)；一年期貸款基準利率由現(xiàn)行的 %下調(diào)至 %，下調(diào) 百分點；其他各檔次存、貸款基準利率相應(yīng)調(diào)整。12月 22日《關(guān)于中國人民銀行決定調(diào)整金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率》央行從 08年 12月 23日起，下調(diào)一年期人民幣存貸款基準利率各 ，其他期限檔次存貸款基準利率作相應(yīng)調(diào)整?！?08年度：上半年加息 ,下半年降息進一步落實適度寬松的貨幣政策。24經(jīng)濟宏觀總體向好增速減緩房產(chǎn)政策中央、地方齊手松綁房產(chǎn)運行市場低迷