某寫字樓項目市場分析報告-全文預(yù)覽
【正文】 ? 第二部分：區(qū)域市場 Part 2 ? 市場供應(yīng) 可售型寫字樓市場相對市場交易量來說較為充足 目前不夜城區(qū)域內(nèi)主要在售的寫字樓共有三個個，位於南廣場的企業(yè)廣場、華森鉆石廣場及位於北廣場的銘德國際廣場，共計供應(yīng)供應(yīng) 893套，目前市場可售套數(shù)為 638套，相對板塊年度成交情況來說十分充足。 2，自今年年初至第三季度末，上海甲級寫字樓市場的新增供應(yīng)約為 ，達(dá)到新的歷史供應(yīng)高峰。 目前內(nèi)環(huán)內(nèi)中心區(qū)域?qū)懽謽浅山槐壤齺椎娇偭?37％，內(nèi)中環(huán)和外郊環(huán)分別成為寫字樓新增張點，分別佔到 21％、 22％。 ? 上海寫字樓市場：成交萎縮，供求岀現(xiàn) 拐點 0 7 0 8 年上海出售型寫字樓供求走勢1 . 5 00 . 8 60 . 9 41 . 3 91 . 3 01 . 6 92 . 0 11 . 6 21 . 2 31 . 0 31 . 4 80 . 5 30 . 7 01 . 5 71 . 0 20 . 8 01 . 5 31 . 8 41 . 0 10 . 8 40 . 6 20 . 4 30 . 3 80 . 6 0051015202530350701 0703 0705 0707 0709 0711 0801 0803 0805 0807 0809 08110 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 02 . 5 0供應(yīng) 成交 供求比進(jìn)入 08年之后，上海岀售型寫字樓市場明顯走低，全年寫字樓成交 140萬平方米，較 07年下跌 23％ 成交大幅萎縮 08年下半年之后，上?？墒坌蛯懽謽枪┣蟊鹊?，供過于求日益明顯，寫字樓市場岀現(xiàn) 拐點 供求岀現(xiàn) 拐點 ? 0 7 0 8 年上海寫字樓價格走勢050001000015000202302500030000350004000045000070107020703070407050706070707080709071007110712080108020803080408050806080708080809081008110812全市寫字樓價格 中心城區(qū) 遠(yuǎn)郊區(qū)域08年 10月及 11月受中心城區(qū)兩莊集中收購案例影響寫字樓成交價格岀現(xiàn)較大漲幅，除去個案影響因素， 08年上?？墒坌蛯懽謽莾r格較去年同期上漲 10％左右。 金融海嘯沖擊下，外資撤場陰雲(yún)籠罩上海，例如，李嘉誠旗下的和計黃浦 5月以 。恒基不夜城項目市場報告 2023年 1月 ? 第一部分：近期上海樓市 Part 1 ? 上海房地產(chǎn)市場：樓市進(jìn)入深度調(diào)整期，市場呈現(xiàn)量縮價跌狀態(tài) ? 以 07年 10月為本次調(diào)整起始點，供應(yīng)比已連續(xù) 13個月下挫至 1以下，市場延續(xù)供大于求態(tài)勢 本輪調(diào)整狀態(tài)：較上論持續(xù)時間更長 第一輪調(diào)整： 05年 3月 06年 10月，上海樓市經(jīng)曆了國八條和國六條， R（持續(xù)了 9個月）， R≈ （持續(xù)了 11個月）， R（ 20個月後市場信心恢復(fù)） 目前調(diào)整： 07年 10月政策出臺後，市場連續(xù)出現(xiàn) 13個月的 R，市場持續(xù)低彌，且持續(xù)時間更超過 05年國八條時期。 萬科領(lǐng)頭，全市一半住宅跌價 年初，萬科拋出樓市“拐點”輪，且在自身樓盤付之行動，下半年上海房價在萬科、大華等大開發(fā)商領(lǐng)跌之下一路下滑，超過一半樓盤為促進(jìn)成交而采取降價舉措，尤其一些在 07年內(nèi)價格上漲幅度較大的板塊，如果普陀中環(huán)、三林等板塊降價幅度明顯。 ? 部分降價樓盤列表 樓盤名稱 所屬板塊 07年價格 08年下半年價格 降價幅度 慧芝湖花園 閘北大寧 22023 16000 27% 萬科金色雅築 浦東三林 18000 14000 22% 禦翠豪庭 長寧古北 55000 45000 18% 君禦豪庭 靜安北塊 39000 33000 15% 本次降價不僅涉及中低檔剛性需求住宅市場，還波及了市中心高檔住宅市場。 上海寫字樓市場：除去個案影響走勢漲幅不大 中信廣場集中成交 北外灘 7棟寫字樓整體交易 ? 近年來隨城市擴(kuò)張，上海商務(wù)商業(yè)中心也岀現(xiàn)外擴(kuò)趨勢，中環(huán)沿綫崛起一批新興寫字樓 板塊，如普陀長風(fēng)，楊浦五角場，浦東金橋等等，這些區(qū)域內(nèi)寫字樓供應(yīng)集中，成交旺盛，價格具有一定成長性。上海浦東甲級寫字樓租金價格平均下降 7％，這是自 2023年以來，首次出現(xiàn)下降?？罩寐实纳仙饕伸兑慌碌膶懽謽琼椖拷桓妒褂茫延许椖恳廊槐３州^高入駐率。 月度成交起伏較大，基本在 5002023平方米左右，平均 313套左右。 /平方米 /天 /平方米 /天 /平方米 /天 爛尾樓改造項目 普通標(biāo)準(zhǔn)寫字樓 甲級寫字樓 商貿(mào)，物流59%商務(wù)服務(wù)27%其他1%生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)6%房產(chǎn)建築7%? 樓盤名稱 地址 樓層 租賃價格 元 /平方米 /天 物業(yè)管理費 元 /平方米 /月 租賃面積 平方米 產(chǎn)品類型 嘉裏不夜城二期（企業(yè)廣場） 共和路 268號 26層 22 67184 甲級寫字樓 嘉裏不夜城一期 天目西路 218號 38層 25 109219 閘北廣場 天目西路梅園路 20層 20 75813 普通標(biāo) 準(zhǔn)寫字樓 地鐵恒通大樓 恒通路梅園路 25層 20 120350 上海華象大樓 秣陵路 80號 17層 150 建誼大廈 恒豐路漢中路 24層 14 76460 康吉大樓 天目西路 25層 2 12 131267 匯貢大廈 天目西路 99號 11層 20 錦程大廈 天目西路長安路 25層 2 15 97110 一天下大廈 恒通路 360號 27層 6 3580 爛尾樓 改造小戶型 中房華東大廈 天目西路長安路 26層 8 66100 林頓大廈 恒豐北路 100號 20層 2 5 80100 不夜城板塊租賃寫字樓匯總表 ? 二手市場行情 樓盤名稱 地址 二手報價 元 /平方米 產(chǎn)品類型 嘉裏不夜城一期 天目西路 218號 18000 甲級寫字樓 閘北廣場 天目西路梅園路 18000
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