【正文】 的設(shè)計建設(shè)突出熱帶海島環(huán)境優(yōu)勢 成功案例借鑒 巴厘島是印尼著名的旅游區(qū)，面積約 5500多平方公里，人口約 300多萬。 79 社區(qū)形成規(guī)律及發(fā)展過程 一個社區(qū)的形成，有其自身的發(fā)展規(guī)律，先有消費人群那是商場或旅游點；先有就業(yè)人群那是寫字樓辦公；只有穩(wěn)定的居住人群才是社區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)。旅游三位一體價值平臺 實現(xiàn) 2+13的品牌效應(yīng) 目的：導(dǎo)入酒店服務(wù)的元素全面提升品質(zhì) 充分利用酒店資源優(yōu)勢，放大項目優(yōu)勢，完善商務(wù)娛樂配套，營造韶關(guān)首席丹霞山主題私家酒店概念。 旅游 三位一體的價值合力的塑造 68 一個有競爭力的城市必須具備 /是（ has/is）： （ 1）高的生活質(zhì)量； （ 2）有吸引力、安全、可持續(xù)的環(huán)境； （ 3）高質(zhì)量的服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施； （ 4）有競爭力的稅率和措施； （ 5）人力資本和知識中心； （ 6）個性 /性格 （ character/Personality)：文化、多樣性等 本項目將采用的新標(biāo)準(zhǔn) 69 Hierarchy of Human Needs: 人的五大功能需求層面： 提升 5 Functions of a New Town 新型社區(qū)的五大功能 ： To live —— 居住 To work —— 工作 To play —— 休閑娛樂 To belong —— 歸屬與認(rèn)同 To learn —— 自我完善與發(fā)展 新標(biāo)準(zhǔn) 1 本項目將采用的新標(biāo)準(zhǔn) 70 “智慧擴張” Smart Growth 健康城鎮(zhèn) Healthy Town 新標(biāo)準(zhǔn) 1 新標(biāo)準(zhǔn) 2 本項目將采用的新標(biāo)準(zhǔn) 71 本項目客戶定位 本項目所面向的消費群主要有兩種類型： 最終消費者和投資者，目標(biāo)客戶對項目的不同要求正是本項目所有定位的根本出發(fā)點 72 仁者樂山，智者樂水 《論語 ?未來將成為韶關(guān)市的城市名片。 ST策略 WO策略 SO策略 互相推進 ?韶關(guān)未來唯一純生態(tài)高尚社區(qū)。 ?充分發(fā)掘項目潛在價值，提升整體形象和檔次。 ?做好產(chǎn)品附加值包裝，提升項目整體競爭力。也就是說，除了讓自己區(qū)別于其他項目之外，使得項目本身就成了一個目的地，不再只是一個區(qū)域場所。 （ 2）國內(nèi)尚無而在外國操作較為成功的具有一定特色的主題概念。經(jīng)過幾個輪次、幾個周期的相互作用，商業(yè)生態(tài)的建立和商業(yè)效益的不斷產(chǎn)生，對自然生態(tài)和文化生態(tài)的再造和提升亦會有所追加，最終經(jīng)過多次良性中和，使項目生態(tài)價值鏈得以良性循環(huán)。 關(guān)麓，黃山腳下的黟縣素有“小桃源”之稱，相傳東晉大詩人陶淵明在《桃花源記》中描繪的“世外桃源”，其創(chuàng)作素材就源自黟縣。以宏村為例， ?首先取得了宏村的總體保護經(jīng)營權(quán)， ?進而把宏村升班為世界文化遺產(chǎn)。 ?理念創(chuàng)新 ?設(shè)計創(chuàng)新 ?營銷創(chuàng)新 47 中坤模式 華僑城模式 芙蓉古城模式 中坤模式 一種保護、開發(fā)、利用的模式 策劃、包裝未開發(fā)的旅游資源，待景區(qū)發(fā)展到一定規(guī)模時再介入地產(chǎn)配套服務(wù)。 古為今用，洋為中用。 飲食文化 童趣文化 天府街市文化 茶文化 水文化 民風(fēng)民俗文化 地域文化 銷售方式： 全息營銷模式 —— 樣板小區(qū) 主體為川西民居院落、江蘇民居院落、云南民居院落、唐風(fēng)建筑院落四大住宅組團，同時布置美食街、傳統(tǒng)工藝品街等。 41 項目定位： 集居住、度假、休閑、投資于一體，融合各種中國民居建筑風(fēng)格，以成都地域文化為內(nèi)涵的老成都縮影式的極富傳統(tǒng)色彩的小區(qū)。四川房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)保成功開發(fā)典范（中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會） 40 芙蓉古城開發(fā)理念 依據(jù)城市中產(chǎn)階層隨社會發(fā)展而日益增長的物質(zhì)文化需求，結(jié)合現(xiàn)代會議功能和即日經(jīng)濟繁榮的現(xiàn)狀而整合推出全新的“第二居所”體系。 由于歷史原因，華僑城土地成本較低，是其建設(shè)成功的一個重要因素。華僑城成立之初，以年薪 11萬美元聘請新加坡著名規(guī)劃師擔(dān)任規(guī)劃顧問，制定城區(qū)建設(shè)規(guī)劃的“規(guī)劃戰(zhàn)役”。 34 華僑城旅游 35 自 2023年起，華僑城地產(chǎn)就開始了旅游主題地產(chǎn)開發(fā)模式的實踐，其開發(fā)的波托菲諾是這一模式的典范作品。 歡樂谷模式將進一步拷貝到北京、上海等地。 ?開發(fā)地區(qū)要求良好風(fēng)景資源，清幽安靜，距離主要商業(yè)中心區(qū)不超過 2小時車程；國際商務(wù)度假區(qū)距離機場不超過 60分鐘車程，要求具有專業(yè)化的管理服務(wù)團隊、裝備完善的視聽設(shè)備和設(shè)置完備的服務(wù)項目，必須設(shè)置有豐富的游憩休閑設(shè)施，如高爾夫球場 ]網(wǎng)球場等，要求設(shè)置有完備的住宿客飯、會議室、餐廳，要能滿足不同規(guī)模的會議要求。 ?背景 國家經(jīng)濟景氣，國家、銀行有相關(guān)法律支撐體，分時度假交換體系成熟。 ?設(shè)施 具有先天良好的風(fēng)景旅游資源，側(cè)重點考慮健康娛樂設(shè)施的配置。 ?項目區(qū)位 一般消費者喜歡將度假住宅設(shè)在 4小時車程的范圍內(nèi)，最好 90分鐘之內(nèi)。 ?可達性 具有良好的交通條件，多種交通工具可選用，臨近高速公路、地鐵?？傮w看來，未來有五大支撐點力挺旅游地產(chǎn)開發(fā) 第一支撐點：政策 第二支撐點：旅游市場的擴大 第三支撐點：出行方式愈加便利 第四支撐點：第二居所漸成時尚 第五支撐點：休閑時間增加 國內(nèi)目前涉足旅游房地產(chǎn)的公司超過百家，包括首創(chuàng)、海航、中信、華僑城、華強、中旅等大型企業(yè)，也包括珠江、光大、天鴻、萬達、萬通、青島匯泉等一大批房地產(chǎn)投資商、開發(fā)上、旅游企業(yè)。 21 旅游地產(chǎn)發(fā)展歷程 22 旅游地產(chǎn)發(fā)展歷程 中國旅游消費正在由假日經(jīng)濟向休閑經(jīng)濟轉(zhuǎn)變，旅游地產(chǎn)經(jīng)濟將成為發(fā)展方向。 16 本項目發(fā)展模式選擇 結(jié)論： 1. 城市規(guī)劃將韶關(guān)定義為旅游度假城市，全力推動觀光旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)變，強化區(qū)域旅游度假中心地位； 2. 系列措施的落實使得未來韶關(guān)旅游發(fā)展勢頭良好，仁化市也制定了較長遠的旅游規(guī)劃，預(yù)計未來的旅游收入將有快速的增長 3. 通過對當(dāng)前大環(huán)境的分析，我們的認(rèn)為，韶關(guān)的旅游資源結(jié)構(gòu)性缺乏，但未來有一定的增長潛力，具有旅游設(shè)施投資的空間（特別是針對酒店、商業(yè)、商務(wù)主題空間的選擇） 17 本項目發(fā)展模式選擇 發(fā)展空間： 1. 整體競爭處于一種低水平狀態(tài)，無法滿足高消費觀光人群、休閑度假人群、高檔會議會展和商務(wù)需求，高檔主題酒店市場供給缺位 2. 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主要集中在中低檔區(qū)域，只能用于滿足觀光旅游和一般性商務(wù)和會議會展需求，而且基本都是“小而全”的項目，沒有明確的定位和特色。 11 車程 半小時內(nèi) 半小時到一小時 12小時 23小時 3小時以上 人數(shù)比例 % % % % % 可見人們大多接受一到兩個小時的車程，能夠離開日常居住地而又不會因長距離行程而感到疲倦或耽誤游覽休閑。 目前，休閑度假即處于向“大眾化普及”發(fā)展的階段。 9 產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式研究 類型 特征 區(qū)域距離 發(fā)展因素 依重因素 核心要素 規(guī)模 對外依存度 表征 典型代表 內(nèi)生型社區(qū) 自身有適當(dāng)產(chǎn)業(yè)，具備小城市功能 遠離城市或城市邊緣 自身功能配套 自身 產(chǎn)業(yè) 大 小，獨立 活力城 深圳華僑城 蔓延型社區(qū) 自身無產(chǎn)業(yè)，延續(xù)城市原有界面 與城市交界 借助城市配套 對外交通 /配套 交通 規(guī)模 適度 完全 睡城 北京回龍觀 項目產(chǎn)業(yè) 珠三角產(chǎn)業(yè) 廣東產(chǎn)業(yè) 韶關(guān)產(chǎn)業(yè) 錯位互補 銜接整合 錯位互補 區(qū)域增值 生態(tài)無污染，與環(huán)境適應(yīng)產(chǎn)業(yè) 高端休閑服務(wù)行業(yè) 窗口經(jīng)濟 /虛擬總部 10 休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢分析 現(xiàn)狀 來自專業(yè)研究機構(gòu)的報告表明， 2023年前后，發(fā)達國家將進入 “休閑時代” 。 8 項目可行性發(fā)展 ? 珠三角大城市空間格局 隨著城市空間的不斷擴張，城市形態(tài)會由單中心聚焦的點狀分布向多中心分散的面狀或帶狀分轉(zhuǎn)化，從而形成多中心都市圈或大都市圈 。 2023年全市生產(chǎn)總值完成 388億元，比上年同期增長 12％，完成年度預(yù)期增長目標(biāo)。但是 : 將韶關(guān)置于珠三角的戰(zhàn)略地位上時 ,其承擔(dān)的角色和可發(fā)揮的作用是巨大的，將依托其功能聚合效應(yīng)，可發(fā)展的產(chǎn)業(yè)無疑也是巨大的； 城市發(fā)展戰(zhàn)略 ————本項目要依托城市的發(fā)展，建立韶關(guān)新的城市名片 7 項目可行性發(fā)展 ? 當(dāng)前中國宏觀經(jīng)濟形勢總體趨好 國民經(jīng)濟保持了快速增長的勢頭。 丹霞山 ——韶關(guān)的城市名片 世界地質(zhì)公園 ——丹霞山，面積 290平方千米，是廣東省面積最大、景色最美的風(fēng)景區(qū)。在 土地上蘊藏著豐富的水力、礦產(chǎn)、生物、氣候、旅游等資源。 ?本報考基于對客戶的深度調(diào)研及該類項目成功經(jīng)驗的總結(jié)，基于假設(shè)定位下的物業(yè)發(fā)展建議和投資風(fēng)險預(yù)測。COMMUNITY DESIGN PROGRAM 萬國世紀(jì)整體發(fā)展模式及定位策劃報告 DEVELOPING SUCCESSFUL NEW COMMUNITIES 174。 ?定位主題和區(qū)域開發(fā)的高度，能指導(dǎo)設(shè)計院進行導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計及廣告推廣進行概念演繹和深化。 ?占地面積 200畝，項目擬建設(shè)內(nèi)容主要包括：度假酒店、會議中心、別墅、公寓等物業(yè)； 5 城市印象 韶關(guān)市位于廣東省北部，距廣州 198千米，轄 3區(qū) 6縣 2市，人口 310多萬。 韶關(guān)市是一座具有兩千多年歷史的名城，漢代元鼎六年設(shè)曲江縣時，便以韶關(guān)為縣治，吳甘露元年置始興郡，隋開皇九年改為韶州，明清為韶州府，民國時廢府留縣。 結(jié)論： 韶關(guān)城市戰(zhàn)略在于其正在銜接廣東城界功能過渡而承擔(dān)了部分商務(wù)對外的功能 ,但在自身產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展并無明顯優(yōu)勢，資源利用及深度開發(fā)不夠、參與性不強。 ? 韶關(guān)市經(jīng)濟發(fā)展躍上新臺階 全市經(jīng)濟保持持續(xù)健康的發(fā)展。經(jīng)濟目標(biāo)是：全年實現(xiàn)旅游總?cè)藬?shù) 700萬人次，旅游收入 29億元。 ? 產(chǎn)業(yè)互補，形成本項目核心競爭力 社區(qū)發(fā)展方向取決于項目自身發(fā)展條件，本項目遠離城市，規(guī)模較大，且目前與城市交通不便捷，無法完全依賴城市配套，故適宜發(fā)展為內(nèi)生型社區(qū)，因此需要導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)。 經(jīng)過四分之一世紀(jì)的發(fā)展，一個休閑為主的旅游時代正在來臨，休閑度假已經(jīng)形成了規(guī)模化的市場需求，休閑度假作為更高層次的旅游消費行為，遵循“少數(shù)人消費 ——大眾化普及 ——成為一種生活方式”這樣一種規(guī)律。鄉(xiāng)村旅游收入每年增長都在 25%以上。 消費者旅游偏好調(diào)查 13 韶關(guān)城市休閑旅游發(fā)展分析 本項目具備打造休閑、度假、療養(yǎng)與一體的綜合性主題社區(qū) 14 本項目發(fā)展模式選擇 優(yōu)劣勢： 1. 韶關(guān)人均收入相