【正文】 的設(shè)計(jì)建設(shè)突出熱帶海島環(huán)境優(yōu)勢(shì) 成功案例借鑒 巴厘島是印尼著名的旅游區(qū)，面積約 5500多平方公里，人口約 300多萬(wàn)。 79 社區(qū)形成規(guī)律及發(fā)展過(guò)程 一個(gè)社區(qū)的形成，有其自身的發(fā)展規(guī)律，先有消費(fèi)人群那是商場(chǎng)或旅游點(diǎn)；先有就業(yè)人群那是寫字樓辦公；只有穩(wěn)定的居住人群才是社區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)。旅游三位一體價(jià)值平臺(tái) 實(shí)現(xiàn) 2+13的品牌效應(yīng) 目的：導(dǎo)入酒店服務(wù)的元素全面提升品質(zhì) 充分利用酒店資源優(yōu)勢(shì)，放大項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，完善商務(wù)娛樂(lè)配套，營(yíng)造韶關(guān)首席丹霞山主題私家酒店概念。 旅游 三位一體的價(jià)值合力的塑造 68 一個(gè)有競(jìng)爭(zhēng)力的城市必須具備 /是（ has/is）： （ 1）高的生活質(zhì)量； （ 2）有吸引力、安全、可持續(xù)的環(huán)境； （ 3）高質(zhì)量的服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施； （ 4）有競(jìng)爭(zhēng)力的稅率和措施； （ 5）人力資本和知識(shí)中心； （ 6）個(gè)性 /性格 （ character/Personality)：文化、多樣性等 本項(xiàng)目將采用的新標(biāo)準(zhǔn) 69 Hierarchy of Human Needs: 人的五大功能需求層面： 提升 5 Functions of a New Town 新型社區(qū)的五大功能 ： To live —— 居住 To work —— 工作 To play —— 休閑娛樂(lè) To belong —— 歸屬與認(rèn)同 To learn —— 自我完善與發(fā)展 新標(biāo)準(zhǔn) 1 本項(xiàng)目將采用的新標(biāo)準(zhǔn) 70 “智慧擴(kuò)張” Smart Growth 健康城鎮(zhèn) Healthy Town 新標(biāo)準(zhǔn) 1 新標(biāo)準(zhǔn) 2 本項(xiàng)目將采用的新標(biāo)準(zhǔn) 71 本項(xiàng)目客戶定位 本項(xiàng)目所面向的消費(fèi)群主要有兩種類型： 最終消費(fèi)者和投資者，目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的不同要求正是本項(xiàng)目所有定位的根本出發(fā)點(diǎn) 72 仁者樂(lè)山，智者樂(lè)水 《論語(yǔ) ?未來(lái)將成為韶關(guān)市的城市名片。 ST策略 WO策略 SO策略 互相推進(jìn) ?韶關(guān)未來(lái)唯一純生態(tài)高尚社區(qū)。 ?充分發(fā)掘項(xiàng)目潛在價(jià)值，提升整體形象和檔次。 ?做好產(chǎn)品附加值包裝，提升項(xiàng)目整體競(jìng)爭(zhēng)力。也就是說(shuō)，除了讓自己區(qū)別于其他項(xiàng)目之外，使得項(xiàng)目本身就成了一個(gè)目的地，不再只是一個(gè)區(qū)域場(chǎng)所。 （ 2）國(guó)內(nèi)尚無(wú)而在外國(guó)操作較為成功的具有一定特色的主題概念。經(jīng)過(guò)幾個(gè)輪次、幾個(gè)周期的相互作用，商業(yè)生態(tài)的建立和商業(yè)效益的不斷產(chǎn)生，對(duì)自然生態(tài)和文化生態(tài)的再造和提升亦會(huì)有所追加，最終經(jīng)過(guò)多次良性中和，使項(xiàng)目生態(tài)價(jià)值鏈得以良性循環(huán)。 關(guān)麓，黃山腳下的黟縣素有“小桃源”之稱，相傳東晉大詩(shī)人陶淵明在《桃花源記》中描繪的“世外桃源”，其創(chuàng)作素材就源自黟縣。以宏村為例， ?首先取得了宏村的總體保護(hù)經(jīng)營(yíng)權(quán)， ?進(jìn)而把宏村升班為世界文化遺產(chǎn)。 ?理念創(chuàng)新 ?設(shè)計(jì)創(chuàng)新 ?營(yíng)銷創(chuàng)新 47 中坤模式 華僑城模式 芙蓉古城模式 中坤模式 一種保護(hù)、開(kāi)發(fā)、利用的模式 策劃、包裝未開(kāi)發(fā)的旅游資源，待景區(qū)發(fā)展到一定規(guī)模時(shí)再介入地產(chǎn)配套服務(wù)。 古為今用，洋為中用。 飲食文化 童趣文化 天府街市文化 茶文化 水文化 民風(fēng)民俗文化 地域文化 銷售方式： 全息營(yíng)銷模式 —— 樣板小區(qū) 主體為川西民居院落、江蘇民居院落、云南民居院落、唐風(fēng)建筑院落四大住宅組團(tuán)，同時(shí)布置美食街、傳統(tǒng)工藝品街等。 41 項(xiàng)目定位： 集居住、度假、休閑、投資于一體，融合各種中國(guó)民居建筑風(fēng)格，以成都地域文化為內(nèi)涵的老成都縮影式的極富傳統(tǒng)色彩的小區(qū)。四川房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)保成功開(kāi)發(fā)典范（中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)） 40 芙蓉古城開(kāi)發(fā)理念 依據(jù)城市中產(chǎn)階層隨社會(huì)發(fā)展而日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求，結(jié)合現(xiàn)代會(huì)議功能和即日經(jīng)濟(jì)繁榮的現(xiàn)狀而整合推出全新的“第二居所”體系。 由于歷史原因，華僑城土地成本較低，是其建設(shè)成功的一個(gè)重要因素。華僑城成立之初，以年薪 11萬(wàn)美元聘請(qǐng)新加坡著名規(guī)劃師擔(dān)任規(guī)劃顧問(wèn)，制定城區(qū)建設(shè)規(guī)劃的“規(guī)劃戰(zhàn)役”。 34 華僑城旅游 35 自 2023年起，華僑城地產(chǎn)就開(kāi)始了旅游主題地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的實(shí)踐，其開(kāi)發(fā)的波托菲諾是這一模式的典范作品。 歡樂(lè)谷模式將進(jìn)一步拷貝到北京、上海等地。 ?開(kāi)發(fā)地區(qū)要求良好風(fēng)景資源，清幽安靜，距離主要商業(yè)中心區(qū)不超過(guò) 2小時(shí)車程；國(guó)際商務(wù)度假區(qū)距離機(jī)場(chǎng)不超過(guò) 60分鐘車程，要求具有專業(yè)化的管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)、裝備完善的視聽(tīng)設(shè)備和設(shè)置完備的服務(wù)項(xiàng)目，必須設(shè)置有豐富的游憩休閑設(shè)施，如高爾夫球場(chǎng) ]網(wǎng)球場(chǎng)等，要求設(shè)置有完備的住宿客飯、會(huì)議室、餐廳，要能滿足不同規(guī)模的會(huì)議要求。 ?背景 國(guó)家經(jīng)濟(jì)景氣，國(guó)家、銀行有相關(guān)法律支撐體，分時(shí)度假交換體系成熟。 ?設(shè)施 具有先天良好的風(fēng)景旅游資源，側(cè)重點(diǎn)考慮健康娛樂(lè)設(shè)施的配置。 ?項(xiàng)目區(qū)位 一般消費(fèi)者喜歡將度假住宅設(shè)在 4小時(shí)車程的范圍內(nèi)，最好 90分鐘之內(nèi)。 ?可達(dá)性 具有良好的交通條件，多種交通工具可選用，臨近高速公路、地鐵。總體看來(lái)，未來(lái)有五大支撐點(diǎn)力挺旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第一支撐點(diǎn)：政策 第二支撐點(diǎn)：旅游市場(chǎng)的擴(kuò)大 第三支撐點(diǎn)：出行方式愈加便利 第四支撐點(diǎn)：第二居所漸成時(shí)尚 第五支撐點(diǎn)：休閑時(shí)間增加 國(guó)內(nèi)目前涉足旅游房地產(chǎn)的公司超過(guò)百家，包括首創(chuàng)、海航、中信、華僑城、華強(qiáng)、中旅等大型企業(yè)，也包括珠江、光大、天鴻、萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)通、青島匯泉等一大批房地產(chǎn)投資商、開(kāi)發(fā)上、旅游企業(yè)。 21 旅游地產(chǎn)發(fā)展歷程 22 旅游地產(chǎn)發(fā)展歷程 中國(guó)旅游消費(fèi)正在由假日經(jīng)濟(jì)向休閑經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，旅游地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將成為發(fā)展方向。 16 本項(xiàng)目發(fā)展模式選擇 結(jié)論： 1. 城市規(guī)劃將韶關(guān)定義為旅游度假城市，全力推動(dòng)觀光旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)變，強(qiáng)化區(qū)域旅游度假中心地位； 2. 系列措施的落實(shí)使得未來(lái)韶關(guān)旅游發(fā)展勢(shì)頭良好，仁化市也制定了較長(zhǎng)遠(yuǎn)的旅游規(guī)劃，預(yù)計(jì)未來(lái)的旅游收入將有快速的增長(zhǎng) 3. 通過(guò)對(duì)當(dāng)前大環(huán)境的分析，我們的認(rèn)為，韶關(guān)的旅游資源結(jié)構(gòu)性缺乏，但未來(lái)有一定的增長(zhǎng)潛力，具有旅游設(shè)施投資的空間（特別是針對(duì)酒店、商業(yè)、商務(wù)主題空間的選擇） 17 本項(xiàng)目發(fā)展模式選擇 發(fā)展空間： 1. 整體競(jìng)爭(zhēng)處于一種低水平狀態(tài)，無(wú)法滿足高消費(fèi)觀光人群、休閑度假人群、高檔會(huì)議會(huì)展和商務(wù)需求，高檔主題酒店市場(chǎng)供給缺位 2. 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主要集中在中低檔區(qū)域，只能用于滿足觀光旅游和一般性商務(wù)和會(huì)議會(huì)展需求，而且基本都是“小而全”的項(xiàng)目，沒(méi)有明確的定位和特色。 11 車程 半小時(shí)內(nèi) 半小時(shí)到一小時(shí) 12小時(shí) 23小時(shí) 3小時(shí)以上 人數(shù)比例 % % % % % 可見(jiàn)人們大多接受一到兩個(gè)小時(shí)的車程，能夠離開(kāi)日常居住地而又不會(huì)因長(zhǎng)距離行程而感到疲倦或耽誤游覽休閑。 目前，休閑度假即處于向“大眾化普及”發(fā)展的階段。 9 產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式研究 類型 特征 區(qū)域距離 發(fā)展因素 依重因素 核心要素 規(guī)模 對(duì)外依存度 表征 典型代表 內(nèi)生型社區(qū) 自身有適當(dāng)產(chǎn)業(yè)，具備小城市功能 遠(yuǎn)離城市或城市邊緣 自身功能配套 自身 產(chǎn)業(yè) 大 小，獨(dú)立 活力城 深圳華僑城 蔓延型社區(qū) 自身無(wú)產(chǎn)業(yè)，延續(xù)城市原有界面 與城市交界 借助城市配套 對(duì)外交通 /配套 交通 規(guī)模 適度 完全 睡城 北京回龍觀 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè) 珠三角產(chǎn)業(yè) 廣東產(chǎn)業(yè) 韶關(guān)產(chǎn)業(yè) 錯(cuò)位互補(bǔ) 銜接整合 錯(cuò)位互補(bǔ) 區(qū)域增值 生態(tài)無(wú)污染，與環(huán)境適應(yīng)產(chǎn)業(yè) 高端休閑服務(wù)行業(yè) 窗口經(jīng)濟(jì) /虛擬總部 10 休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 現(xiàn)狀 來(lái)自專業(yè)研究機(jī)構(gòu)的報(bào)告表明， 2023年前后，發(fā)達(dá)國(guó)家將進(jìn)入 “休閑時(shí)代” 。 8 項(xiàng)目可行性發(fā)展 ? 珠三角大城市空間格局 隨著城市空間的不斷擴(kuò)張，城市形態(tài)會(huì)由單中心聚焦的點(diǎn)狀分布向多中心分散的面狀或帶狀分轉(zhuǎn)化，從而形成多中心都市圈或大都市圈 。 2023年全市生產(chǎn)總值完成 388億元，比上年同期增長(zhǎng) 12％，完成年度預(yù)期增長(zhǎng)目標(biāo)。但是 : 將韶關(guān)置于珠三角的戰(zhàn)略地位上時(shí) ,其承擔(dān)的角色和可發(fā)揮的作用是巨大的，將依托其功能聚合效應(yīng)，可發(fā)展的產(chǎn)業(yè)無(wú)疑也是巨大的； 城市發(fā)展戰(zhàn)略 ————本項(xiàng)目要依托城市的發(fā)展，建立韶關(guān)新的城市名片 7 項(xiàng)目可行性發(fā)展 ? 當(dāng)前中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)總體趨好 國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。 丹霞山 ——韶關(guān)的城市名片 世界地質(zhì)公園 ——丹霞山，面積 290平方千米，是廣東省面積最大、景色最美的風(fēng)景區(qū)。在 土地上蘊(yùn)藏著豐富的水力、礦產(chǎn)、生物、氣候、旅游等資源。 ?本報(bào)考基于對(duì)客戶的深度調(diào)研及該類項(xiàng)目成功經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，基于假設(shè)定位下的物業(yè)發(fā)展建議和投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)。COMMUNITY DESIGN PROGRAM 萬(wàn)國(guó)世紀(jì)整體發(fā)展模式及定位策劃報(bào)告 DEVELOPING SUCCESSFUL NEW COMMUNITIES 174。 ?定位主題和區(qū)域開(kāi)發(fā)的高度，能指導(dǎo)設(shè)計(jì)院進(jìn)行導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)及廣告推廣進(jìn)行概念演繹和深化。 ?占地面積 200畝，項(xiàng)目擬建設(shè)內(nèi)容主要包括：度假酒店、會(huì)議中心、別墅、公寓等物業(yè)； 5 城市印象 韶關(guān)市位于廣東省北部，距廣州 198千米，轄 3區(qū) 6縣 2市，人口 310多萬(wàn)。 韶關(guān)市是一座具有兩千多年歷史的名城，漢代元鼎六年設(shè)曲江縣時(shí)，便以韶關(guān)為縣治，吳甘露元年置始興郡，隋開(kāi)皇九年改為韶州，明清為韶州府，民國(guó)時(shí)廢府留縣。 結(jié)論： 韶關(guān)城市戰(zhàn)略在于其正在銜接廣東城界功能過(guò)渡而承擔(dān)了部分商務(wù)對(duì)外的功能 ,但在自身產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展并無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，資源利用及深度開(kāi)發(fā)不夠、參與性不強(qiáng)。 ? 韶關(guān)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展躍上新臺(tái)階 全市經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)健康的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)目標(biāo)是：全年實(shí)現(xiàn)旅游總?cè)藬?shù) 700萬(wàn)人次，旅游收入 29億元。 ? 產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)，形成本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力 社區(qū)發(fā)展方向取決于項(xiàng)目自身發(fā)展條件，本項(xiàng)目遠(yuǎn)離城市，規(guī)模較大，且目前與城市交通不便捷，無(wú)法完全依賴城市配套，故適宜發(fā)展為內(nèi)生型社區(qū)，因此需要導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)。 經(jīng)過(guò)四分之一世紀(jì)的發(fā)展，一個(gè)休閑為主的旅游時(shí)代正在來(lái)臨，休閑度假已經(jīng)形成了規(guī)?；氖袌?chǎng)需求，休閑度假作為更高層次的旅游消費(fèi)行為，遵循“少數(shù)人消費(fèi) ——大眾化普及 ——成為一種生活方式”這樣一種規(guī)律。鄉(xiāng)村旅游收入每年增長(zhǎng)都在 25%以上。 消費(fèi)者旅游偏好調(diào)查 13 韶關(guān)城市休閑旅游發(fā)展分析 本項(xiàng)目具備打造休閑、度假、療養(yǎng)與一體的綜合性主題社區(qū) 14 本項(xiàng)目發(fā)展模式選擇 優(yōu)劣勢(shì)： 1. 韶關(guān)人均收入相