夢(mèng)想之家項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告 第六組 建管101-全文預(yù)覽
【正文】 建設(shè)周期，投資回收期相對(duì)較短，在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期會(huì)為當(dāng)?shù)鼐用裨黾右欢ǖ木蜆I(yè)機(jī)會(huì)，如餐飲業(yè)，但增加的就業(yè)機(jī)會(huì)有限，因此對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏健⑸钯|(zhì)量及居民收入的影響較小，但隨著房屋的銷售，本項(xiàng)目環(huán)境的建設(shè)，會(huì)改善周圍的社區(qū)環(huán)境，業(yè)主的入住會(huì)為當(dāng)?shù)鼐用駝?chuàng)造一定的就業(yè)機(jī)會(huì)、發(fā)展空間，會(huì)帶動(dòng)以為本項(xiàng)目服務(wù)為主的相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。 ? 對(duì)比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況，項(xiàng)目的成本因素更為敏感，因此，在項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目的成本控制工作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。 ? 鑒于上述原因，首期項(xiàng)目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購房者對(duì)本項(xiàng)目有足夠的信心。從煙臺(tái)市居民的住房消費(fèi)意向看，人文生態(tài)地區(qū)有相當(dāng)大的潛在居民。 ? 、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ? 項(xiàng)目的住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面對(duì)的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。 ? 、項(xiàng)目總投資 ? 由于項(xiàng)目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會(huì)出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項(xiàng)目的總投資額可能會(huì)發(fā)生 1些變化，估計(jì)最大的變動(dòng)幅度達(dá) 10%，如果的投資額增加 10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表（表 7）的情況來看， FNPV=，項(xiàng)目仍然可行。 ? 1）、項(xiàng)目經(jīng)營收入保本點(diǎn)分析 ? 項(xiàng)目經(jīng)營成本 =（ %） =1530132（萬元），保本點(diǎn) =? 即銷售收入達(dá)預(yù)測(cè)收入的 %時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。 合計(jì)物業(yè)類別 銷售指標(biāo) 2023 2023 2023 2023多層公寓 銷售面積（萬平方米） 銷售價(jià)格（萬元/平方米） 1800 1900 2023 2023銷售收入（萬元） 3192 5376 2688 小高層住宅 銷售面積（萬平方米） 銷售價(jià)格（萬元/平方米） 2300 2500 2500銷售收入（萬元） 5600 3360 車庫 銷售數(shù)量（個(gè)） 56 101 67 224銷售價(jià)格（萬元/個(gè)） 4 5 5銷售收入（萬元） 224 505 335 1064合計(jì) 銷售收入（萬元） 11481 6383 表3項(xiàng)目銷售收入估算表(單位：萬元）物業(yè)銷售分期 ? 、項(xiàng)目利潤估算 ? 項(xiàng)目利潤計(jì)算如表 年份項(xiàng)目銷售收入 11481 6383 建造成本 銷售成本 銷售稅金 財(cái)務(wù)費(fèi)用 180 營業(yè)利潤 所得稅 稅后利潤 表4項(xiàng)目利潤估算表2023 2023 2023 2023 合計(jì) 第六章、財(cái)務(wù)分析 ? 、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)算 ? 項(xiàng)目現(xiàn)金流量與財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ? 項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表（表 — 5） 2023 2023 2023 2023 2023序號(hào) 項(xiàng)目1 現(xiàn)金流入 銷售收入 11481 6383小計(jì) 11481 63832 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 銷售費(fèi)用 銷售稅金 所得稅 小計(jì) 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)系數(shù)為 6% 6 年凈現(xiàn)金流量 7 累計(jì)年凈現(xiàn)金流量 F N P V =3 620 .11 F I R R =2 %表 5 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 ( 全投資）建設(shè)經(jīng)營期 ? 2）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） ? 根據(jù)表 6可計(jì)算出全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。銷售成本含廣告費(fèi)、人員工資、辦公費(fèi)等，按銷售收入 %計(jì)取。項(xiàng)目建設(shè)期歷時(shí)四年，從 2023年 10月至 2023年10月底全面完成，在建設(shè)期內(nèi)，投資總額按 20%、 30%、 30%、 ? 20%的比例分年均勻發(fā)放。詳見表 1《 項(xiàng)目總投資估算表 》 。 ? 銀行貸款利率按 6%計(jì)取。詳見表 1： 《 項(xiàng)目總投資估算表 》 ，更詳細(xì)的投資計(jì)劃可能隨設(shè)計(jì)及實(shí)施的改變而調(diào)整。 ? （ 5）、利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。 ? （ 3）、通過拓展銷售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷售。 ? （ 1）、進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查，通過目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場(chǎng)的分析，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場(chǎng)的需求。 ? 擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃?xì)狻㈦娦?、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學(xué)校、商店、郵局等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。 ? ? ? 該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰海上公園。城市公共綠地，小區(qū)中心綠化以及保留綠地得到充分的融匯和貫通。沿城市道路布置三棟 30層高層，臨東北面道路布置 1， 2號(hào)樓， 1， 2號(hào)樓群樓相連，臨西北面道路布置 3號(hào)樓，帶獨(dú)立群樓。 整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接 ，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時(shí)尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。 該區(qū)域 擁有千畝海水娛場(chǎng)、 100多處賓館、療養(yǎng)度假休閑中心和 。 ?
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