【正文】 0 9 年4 月 0 9 年5 月 0 9 年6 月 0 9 年7 月 0 9 年8 月月均成交面積 ㎡ 月均成交面積 ㎡ 月均成交 524套 月均成交 262套 數(shù)據(jù)來源 —— 數(shù)據(jù)來源江都房地產(chǎn)網(wǎng) 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 江都樓市 價(jià)格走勢(shì)的認(rèn)知 三、 四線城市通常房地產(chǎn)價(jià)格水平較低（江都目前成交均價(jià)在每平米 4000多元，價(jià)格只有一線城市上海成交均價(jià)的 3成不到）。每年樓市的成交量比較穩(wěn)定，宏觀市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)城市的成交量影響不大。華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 共生共長，江都地產(chǎn)破冰之道 —— 華豐江都利民北路項(xiàng)目定位報(bào)告 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO ? 市場(chǎng)解讀 ? 需求分析 ? 項(xiàng)目定位 ? 產(chǎn)品定位 ? 規(guī)劃配套建議 提案綱要 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 提案綱要 ? 市場(chǎng)解讀 ? 需求分析 ? 項(xiàng)目定位 ? 產(chǎn)品定位 ? 規(guī)劃配套建議 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 關(guān)鍵詞： “ 天花板效應(yīng) ” “天花板效應(yīng)”最初指的是設(shè)臵一種無形的、人為的困難，以阻礙某些有資格的人在組織中上升到一定的職位。 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 根據(jù)多年的操盤經(jīng)驗(yàn)，同策認(rèn)為 三、四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展具有典型的“天花板效應(yīng)” 同策觀點(diǎn) 1： 三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展“天花板效應(yīng)”主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面： 市場(chǎng)銷售總量相對(duì)平穩(wěn)，市場(chǎng)規(guī)模存在“天花板效應(yīng)” 市場(chǎng)需求和價(jià)格走勢(shì)存在“天花板效應(yīng)” 市場(chǎng)對(duì)新觀念的認(rèn)知存在“天花板效應(yīng)” ，進(jìn)行市場(chǎng)“教育”成本大，效果不理想 市場(chǎng)競爭格局清晰，市場(chǎng)競爭的“天花板效應(yīng)” 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 三、 四線城市通常缺乏充足的人口導(dǎo)入，居住的剛性需求變化不大，同時(shí)這些區(qū)域房地產(chǎn)投資價(jià)值不高，投資性的需求不大，因此市場(chǎng)通常以改善性需求為主。 因此在總量有限的市場(chǎng)環(huán)境下，吸納現(xiàn)有市場(chǎng)遠(yuǎn)比創(chuàng)造新市場(chǎng)更有效。 因此江都房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格比較穩(wěn)定，短期內(nèi)房價(jià)變動(dòng)幅度不會(huì)很大。短期內(nèi)對(duì)新觀念的抗性較大。 因此在江都市場(chǎng)，緊貼市場(chǎng)已形成的認(rèn)知遠(yuǎn)比創(chuàng)造新的價(jià)值觀念更加高效。城市南部區(qū)域項(xiàng)目的目標(biāo)客戶主要來之區(qū)南部區(qū)域及南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)。主要集中在中心城區(qū)交通便利區(qū)域臵業(yè)。 北部新行政中心規(guī)劃，“春江花都” “世紀(jì)景園 ”將園林景觀概念、歐式建筑概念、體驗(yàn)營銷概念等對(duì)江都市場(chǎng)進(jìn)一步推廣和教育，市場(chǎng)客戶已經(jīng)基本認(rèn)同。歐洲城 、明珠山莊 、 鴻益 紫郡 、 世紀(jì)康城 、 香格里拉 、 碧水家園 、 水木南庭 第三梯度 35004000 長江國際花園 、 建盈 本案未來發(fā)展目標(biāo)將會(huì)鎖定“第一梯度”項(xiàng)目檔次上，因此“第一梯度”的項(xiàng)目樓盤將作為本案的競爭參考。世紀(jì)景園 目前市場(chǎng)上熱銷樓盤 市場(chǎng)熱點(diǎn)樓盤，客戶預(yù)約強(qiáng)烈 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 熱銷目標(biāo)個(gè)案 —— 心怡 春江花都 產(chǎn)品線特色 江都最早開始出現(xiàn)“退臺(tái)式花園洋房”的項(xiàng)目，強(qiáng)調(diào)戶戶有花園 典型的退臺(tái)產(chǎn)品面積段為 146㎡ /135 ㎡的四房 /126 ㎡ /108 ㎡的三房 /85 ㎡的兩房 三房二廳二衛(wèi) 138㎡ 三房二廳二衛(wèi) 126㎡ 二房二廳一衛(wèi) 85㎡ 入戶花園 空中花園 入戶花園 三房二廳一衛(wèi) 108㎡ 入戶花園 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 主力戶型及銷售率 二房、三房絕對(duì)主力戶型，兩種戶型比重達(dá)到 95%以上 二房主力面積在 8599㎡和 100108 ㎡的大兩房戶型；三房戶型以 129135 ㎡為主 一期共開出 729套，目前去化 520套，去化率達(dá) % 08年 3月開盤，銷售周期為 20個(gè)月左右， 月均成交套數(shù)在 26套左右 二房 4 8 %三房 4 6 %四房 1 %一房 5 %8599㎡占 20%左右 100108㎡占 28%左右 129135㎡占 30%左右 數(shù)據(jù)來源 —— 數(shù)據(jù)來源江都房地產(chǎn)網(wǎng) 熱銷目標(biāo)個(gè)案 —— 心怡 歐洲城 基本參數(shù) 所處位臵 城南開發(fā)區(qū)，臨近江都中學(xué) 占地面積 36萬方 建筑面積 40萬方 項(xiàng)目規(guī)劃 三大歐洲風(fēng)情組團(tuán)， 5000m2會(huì)所 建筑形態(tài) 多層、小高層、高層、獨(dú)棟別墅 二期總戶數(shù) 1292套 容積率 綠化率 39% 主力戶型 主力戶型二房、三房 開盤時(shí)間 2023年 5月 推盤情況 分兩期開發(fā)，一期 15方已經(jīng)交房，二 期目前約有 100多套房源，后期推出高層 目前價(jià)格 多層 55006000元 /m2 小高層 52005900元 /m2 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 周邊配套資源 城南成熟的生活區(qū)，周邊超市、銀行、菜場(chǎng)、醫(yī)院等生活配套一應(yīng)俱全 重點(diǎn)中學(xué)教育集中區(qū)，國家重點(diǎn)中學(xué)江都中學(xué)、江都實(shí)驗(yàn)小學(xué)分校、江都國際學(xué)校初中部等 中遠(yuǎn) .歐洲城 江都中學(xué) 江都國際學(xué)校 江都實(shí)驗(yàn)小學(xué) 江都實(shí)驗(yàn)中學(xué) 熱銷目標(biāo)個(gè)案 —— 中遠(yuǎn) 歐洲城 主力戶型及銷售率 三房產(chǎn)品為絕對(duì)主力戶型，其次為兩房產(chǎn)品，兩種戶型比重達(dá)到 93%以上 二房主力面積在 91108 ㎡的大兩房戶型；三房戶型以 122135 ㎡為主 二期共開出 1292套，目前去化 944套，去化率達(dá) 72% 08年 5月開盤，銷售周期為 18個(gè)月左右， 月均成交套數(shù)在 52套左右 數(shù)據(jù)來源 —— 數(shù)據(jù)來源江都房地產(chǎn)網(wǎng) 產(chǎn)品戶型比1%12%81%6%一房 兩房 三房 四房華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 項(xiàng)目總結(jié) ? 項(xiàng)目熱銷分析 配套完整 —— 南區(qū)成熟的生活配套，周邊江都重點(diǎn)中學(xué)江都中學(xué)等學(xué)區(qū)資源 景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格 —— 大景觀規(guī)劃，水景、園林景觀打造，豐富的歐式建筑風(fēng)格 社區(qū)大型會(huì)所規(guī)劃，江都目前公認(rèn)的頂級(jí)社區(qū)會(huì)所之一，提升項(xiàng)目品質(zhì) ? 主力戶型 二房、三房是該項(xiàng)目主力戶型產(chǎn)品，兩種戶型占總供給量的 93%以上。歐洲城 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 熱銷目標(biāo)個(gè)案 —— 廣源 世紀(jì)景園 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 產(chǎn)品線特色 戶型多樣化，其中主力產(chǎn)品為退臺(tái)花園洋房和電梯景觀公寓 花園洋房面積從二房 66㎡ 到四房 134㎡；電梯公寓以三房 117㎡、四房 148㎡為主 熱銷目標(biāo)個(gè)案 —— 廣源 其次是中心市區(qū)板塊改善型和婚房客戶，這部分具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，苦于市區(qū)沒有新房供應(yīng)或者價(jià)格因素，臵業(yè)需求向市區(qū)外圍轉(zhuǎn)移，這將是本案需要爭取的重要客戶。 根據(jù)本案位臵和北區(qū)樓盤個(gè)案成交客戶來看，大致可以分為三類客戶圈層 周邊北部鄉(xiāng)鎮(zhèn) 中心市區(qū)板塊 北區(qū)板塊 南區(qū)板塊 本案位臵 核心客戶圈 次級(jí)核心客戶圈 可引導(dǎo)級(jí)核心客戶圈 南部周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 受訪者置業(yè)目的0 5 10 15 20 25 30 35 40 45改善居住條件婚房分戶置業(yè)方便工作為子女教育投資性購房為父母購房養(yǎng)老度假改善居住條件 ，是目標(biāo)客戶的主要購房動(dòng)機(jī)；同時(shí)為子女臵業(yè)也是促使其購房的重要因素； 數(shù)據(jù)來源 —— 同策調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 目標(biāo)客戶 —— 購房動(dòng)機(jī) 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 目標(biāo)客戶 —— 物業(yè)偏好 偏好 多層產(chǎn)品 ，對(duì) 花園洋房 產(chǎn)品接受度很高，小高層產(chǎn)品也逐漸接受和認(rèn)可，高層產(chǎn)品市場(chǎng)抗性相對(duì)較大 物業(yè)類型偏好42%28%3%25%2%0%0%多層 小高層 高層 花園洋房 聯(lián)排 雙拼 獨(dú)棟數(shù)據(jù)來源 —— 同策調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 目標(biāo)客戶 —— 面積偏好 江都當(dāng)?shù)氐氖茉L者中多數(shù)偏好 110~130平方米的三房戶型 其次是 80~90平方米兩房 產(chǎn)品。除了文化和物質(zhì)之外，他們 骨子里有一種城市情節(jié) ，他們要 享受生活 ；這樣的心機(jī)，迫使 他們要在人群中脫穎而出 【彰顯尊貴】，他們?cè)谝狻酒焚|(zhì)】 華豐江都項(xiàng)目地塊定位報(bào)告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 我們對(duì)市場(chǎng)需求的解讀 客戶需求分析，我們發(fā)現(xiàn) 熱銷競爭個(gè)案，我們發(fā)現(xiàn) 市場(chǎng)上洋房和多層產(chǎn)品銷售最好 在建筑風(fēng)格上江都市場(chǎng)對(duì)歐式風(fēng)格認(rèn)可度較高 市場(chǎng)客戶對(duì)房地產(chǎn)品質(zhì)產(chǎn)品的認(rèn)知暫時(shí)停留在外部，因此外部形象打造至關(guān)重要 市場(chǎng)上客戶以改善性需求為主，為之女臵業(yè)的比重也比較大 江都客戶喜歡穩(wěn)重立面，認(rèn)為這是檔次高的標(biāo)志 江