【正文】 略及執(zhí)行概要價值實現(xiàn)期：內(nèi)部認購，開盤營銷目的 ：　　價值滲透，判斷客戶誠意度，實現(xiàn)開盤熱銷；推售動作 ： 大客戶內(nèi)部認購；解籌；推廣思路 ： 配合主要推售節(jié)點強勢推廣，線上線下配合；推廣主題 ： 強銷信息渠道選擇 ： 開盤前后強勢轟炸，關(guān)鍵活動節(jié)點配合戶外、網(wǎng)絡(luò)、車身、報紙等多種渠道集中爆破，線下以 CALL客、短信等方式為主。建議道旗分布：? 槐蔭大道 /107國道：南大立交橋至北京路轉(zhuǎn)盤路段? 316國道：南大立交橋至項目地路段? 北京路：文化東路至槐蔭大道路段? 可考慮其他市內(nèi)交通干道43分階段推廣策略及執(zhí)行概要線下渠道建議 ：? 短信 定期短信轟炸：解析項目賣點 建議從 7月開始，每周五投放一輪， 10萬條 /輪（約 6000元），每周主打一個賣點 配合活動短信投放 營銷中心開放、主題活動、 VIP卡開始發(fā)放、認籌前 12天，集中投放，發(fā)布活動信息 投放對象 以私營業(yè)主、車主、企事業(yè)單位 /公務(wù)員、銀行存款 20萬以上、月話費 200元以上、外地經(jīng)常漫游至孝感等人群以及積累客戶為主。216。 6月中下旬：經(jīng)營戶教育（武漢 “8+1”城市圈建材行業(yè)發(fā)展論壇）通過建材行業(yè)發(fā)展論壇宣傳項目經(jīng)營前景及優(yōu)勢，同時配合招商活動的開展，除意向商戶外，可邀約建材行業(yè)品牌商家參與，吸引經(jīng)營戶入駐；216。推廣主題（初步） ： 新城新中心，城市圈建材第一城！渠道選擇 ： 線上以戶外、網(wǎng)絡(luò)、車身廣告、道旗為主，關(guān)鍵活動節(jié)點配合報紙、電視臺新聞報道；線下選擇定期派單、短信以及客戶訪談等方式進行精準營銷；活動貫穿。關(guān)于巡展 ：　　 營銷中心開放前一個月開始，主要目的是通過雙層巴士巡展提高市場熱度，吸引消費者關(guān)注，并為營銷中心開放提前蓄積客戶。?　南大立交橋處１塊??。常保秶溃笔a大道轉(zhuǎn)盤處１塊?　北京路交通路或者漢孝大道交匯處１塊?　人民廣場１塊?　北京路轉(zhuǎn)盤處１塊此外，可考慮 107國道沿線的墻體廣告，成本較低，視覺效果好。34分階段推廣策略及執(zhí)行概要關(guān)鍵節(jié)點 ：216。銷售動作：　　 從戶外出街開始進行來電客戶接待及統(tǒng)計。216。持銷期（ 2023年 1112月）30四、項目一期推廣策略31基本 推廣思路216。系列推廣 賣點滲透， 促銷 ；216。工程形象進度事件的推廣炒作；216。開盤活動籌備、促銷設(shè)計及開盤信息發(fā)布。多渠道傳播項目賣點；216。形象導(dǎo)入：利用戶外、媒體軟文、電視報道等形象廣告，全面樹立項目形象，提高項目知名度，吸引市場關(guān)注；216。 一期板材區(qū)商鋪銷售可與賣場租賃捆綁；216。 建材商鋪（主干道街鋪 /建材聚集區(qū)）租賃價格約為 2030元 /平米 /月。 木方石材玻璃板材板材第一組團第二組團第三組團第四組團27價格策略市場情況216。 首推板材區(qū) （預(yù)計 100套左右） 考慮到板材類客戶需求面積較大，前期已有部分意向客戶，且對其他品類拉動較大，因此一期首推板材區(qū)。 政策因素 根據(jù)項目基本情況及對孝感現(xiàn)有市場的基礎(chǔ)調(diào)研，由于項目目前尚為一片生地，北京南路拉通前，地塊的價值還不能凸顯出來，因此，建議一期入市姿態(tài)應(yīng) “ 一高一低 ” ，即 整體形象的高端：高品質(zhì)、現(xiàn)代化、大規(guī)模、管理優(yōu)、政府重點項目 價值凸顯前的低調(diào)：相對低的價格，突出升值潛力26推售策略216。對于項目一期的入市姿態(tài)需考慮以下因素：216。 項目主體達到一層以上；216。 商業(yè)經(jīng)營管理隊伍確定；216。 避開競爭對手的大動作和集中入市期 入市需盡量避開競爭對手的大動作，如開盤、封頂、竣工、開業(yè)造成一定的沖擊，并引發(fā)客戶觀望。 經(jīng)營戶優(yōu)先于投資客，大鋪優(yōu)先216。216。（詳見板材區(qū)招商方案所附設(shè)計圖紙） 開間： ，進深 9米（可根據(jù)賣場 /堆場及通道需求調(diào)整開間 /進深）； 主通道寬 16米，次通道寬 15米； 預(yù)計商鋪約 300套，賣場 /貨場約 2萬方； 貨場可做堆場，亦可做倉儲，未來可結(jié)合市場情況改建其他物業(yè)形態(tài)。建議一期名稱為 ：華中板材交易市場小賣場板材區(qū)停車場19產(chǎn)品定位 由于項目產(chǎn)品設(shè)計已初步確定，此處不再贅述，僅就部分細節(jié)提出一些想法僅供參考。 主力客戶（約 80%） 中小型建材經(jīng)銷商，無品牌或中低端品牌代理，經(jīng)營情況較好，有擴張需求。 特定投資者（ 約 30%） 該類投資者屬于金字塔尖階層，收入水平高，已擁有多套物業(yè)，職業(yè)以企事業(yè)單位高層管理者、私企業(yè)主、品牌經(jīng)營商為主；純投資客和自營商戶，需求面積大，支付能力強。 體驗式現(xiàn)代的消費服務(wù)，時尚的購物風(fēng)格，優(yōu)雅的自然環(huán)境 項目整體形象定位一方面需有足夠的高度，體現(xiàn)其對孝感市建材產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)、物流業(yè)的影響力；另一方面體現(xiàn)希望給消費者的感觀印象。大而全規(guī)模大，業(yè)態(tài)多，功能全216。 對消費者而言城市新商業(yè)中心 一站式建材消費中心 時尚生活領(lǐng)地216。 漢孝一體化戰(zhàn)略實施，孝感城市化進程加快238。 大型家居建材市場較分散，且平均規(guī)模不大，檔次以中低檔為主啟示一： 建材市場需求空間較大，項目定位需考慮對本地外流消費者進行截流，同時吸引大孝感地區(qū)消費者啟示二： 本地零散中小商戶居多，招商對象需在相當(dāng)程度上依賴外來客商啟示三： 品牌商家的入駐不僅將提高項目檔次，還 將在很大程度上吸引中小商戶跟風(fēng)。 建材消費外流傾向明顯 由于緊鄰武漢，孝感主城區(qū)乃至大孝感區(qū)域中高端建材消費外流至武漢的傾向比較明顯。6商業(yè)地產(chǎn)市場簡析 目前孝感的商業(yè)地產(chǎn)項目較少，與本項目處于同一層級的幾乎沒有，但從項目對顧客（投資客或經(jīng)營戶）的截流角度和入市時機來看，榮生廣場和銅鑼灣廣場可能是項目的主要競爭對手。 物業(yè)形態(tài)及模式相對單一 物業(yè)多為大型社區(qū)商業(yè) /街鋪形式，以出售自營為主，多數(shù)業(yè)態(tài)為服飾、休閑、餐飲。 市場供應(yīng)量較小，預(yù)計 20232023年開始進入井噴期 孝感市商業(yè)地產(chǎn)項目較少， 2023年以前，預(yù)計年均入市商業(yè)物業(yè)約 23萬平米； 2023年以后隨著東城區(qū)新項目的開發(fā)提速，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量相應(yīng)增加，加上南城兩大商業(yè)地產(chǎn)相繼入市，預(yù)計 20232023年開始進入市場供應(yīng)的井噴期。寰城 2本報告的思路市場情況項目定位及價值點挖掘營銷策略制定營銷執(zhí)行指導(dǎo)指導(dǎo)指導(dǎo)3本報告的結(jié)構(gòu)市場簡析項目基本分析一期營銷策略一期推廣策略一二三四一期招商策略五一期銷售組織六4一、市場簡析5商業(yè)地產(chǎn)市場簡析238。238。注：以上主要針對孝感市主城區(qū)啟示一： 市場處于上升階段，項目面臨較好的入市時機，應(yīng)抓住機遇， 盡快入市，搶占先機啟示二： 利用市場價格的不均衡，首期打價格差策略，低價入市，低開高走，逐步實現(xiàn)項目價值最大化啟示三： 項目整體定位體現(xiàn)差異化以及高度。238。 經(jīng)營場所主要為租賃，租金水平平均在 2030元 /平方左右，經(jīng)營戶對購買商鋪投資 興趣 較大238。238。 項目核心價值關(guān)鍵字： 一站式建材交易平臺， 150萬平米 ， 現(xiàn)代物流、商務(wù)配套14項目核心價值挖掘 項目的核心價值體系： —— 150萬平米超大商業(yè)航母 —— 一站式中高端家居建材消費中心 —— 區(qū)域型建材總部中心、物流基地： 交易平臺、信息平臺 —— 以建材市場為主體復(fù)合城市商業(yè)公園的市場綜合體商業(yè)形態(tài)，填補孝感商業(yè)空白，建立全新城市商業(yè)標(biāo)桿，打造商業(yè)新中心： 不止是專業(yè)市場，現(xiàn)代化商業(yè)新城 —— 中心城區(qū)，緊鄰城市交通動脈，商業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?，升值空間無限 —— 政府重點建設(shè)項目，發(fā)展前景有保證15項目總體定位“8+1”城市圈首席建材市場綜合體 定位分解：216。 對城市而言城市商業(yè)領(lǐng)袖，產(chǎn)業(yè)新標(biāo)桿，城市發(fā)展里程碑，城市驕傲16形象定位216。 實惠百貨店的體驗，大市場的價格216。216。216。由于小賣場面積較大，且主力店影響力有限，而板材商戶多數(shù)為大型商家（大面積需求者），且前期客戶已有初步接觸，意向較明顯，