【正文】 :24:5211:24:5211:24Thursday, January 26, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 上午 11時 24分 52秒 上午 11時 24分 11:24: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 1月 26日星期四 上午 11時 24分 52秒 11:24: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 11:24:5211:24:5211:241/26/2023 11:24:52 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 1月 上午 11時 24分 :24January 26, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 11:24:5211:24:5211:24Thursday, January 26, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 68 達(dá)州僑興新城項(xiàng)目營銷及推廣方案 第五部分 廣告表現(xiàn)篇 69 達(dá)州僑興新城項(xiàng)目營銷及推廣方案 領(lǐng)先行團(tuán)隊(duì)將利用多年積累 的一線銷售經(jīng)驗(yàn)及結(jié)合當(dāng)?shù)? 市場特征，竭力取得項(xiàng)目銷 售的圓滿成功！ 預(yù)祝項(xiàng)目開發(fā)取得圓滿成功！ —— 領(lǐng)先行 —— 71 達(dá)州僑興新城項(xiàng)目營銷及推廣方案 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。忘記仆仆風(fēng)塵，遠(yuǎn)離金戈鐵馬，在充滿風(fēng)光和親情的世界享受您向往的生活，每一天的心情都是自己的假期。 1．本案中產(chǎn)階層聚居區(qū)的文化氛圍逐漸成型，其生活內(nèi)涵和核心價值得到市場廣泛理解和認(rèn)同； 2．受消費(fèi)者追捧，銷售進(jìn)度得到進(jìn)一步鞏固。 ，強(qiáng)化賣點(diǎn)； 合銷控，形成羊群效應(yīng)； 引眼球，持續(xù)現(xiàn)場人氣。 媒介細(xì)分 62 達(dá)州僑興新城項(xiàng)目營銷及推廣方案 項(xiàng)目推廣策略 集中力量 將推廣力度集中于主要的宣傳主題即項(xiàng)目的主要核心亮點(diǎn)，不面面俱道，只按不同銷售階段的不同情況而有所側(cè)重，避免宣傳力度分散。銷售過程中持續(xù)的以大量戶外廣告、 DM單和銷士為主進(jìn)行深度行銷，在各個銷售節(jié)點(diǎn)、重大節(jié)日和周邊縣市則以公關(guān)活動促銷為主進(jìn)行推動。 58 達(dá)州僑興新城項(xiàng)目營銷及推廣方案 戰(zhàn)術(shù) 1決勝終端 ? 商業(yè)項(xiàng)目能否火爆和高價銷售關(guān)鍵在于來此消費(fèi)購物的人群多少。 示例 ： —— 制作 2米左右 1:1的外墻墻體，切出橫斷面，階梯狀的將各個工序進(jìn)行展示，用射燈進(jìn)行照射，旁邊安置工藝流程和材料說明，供消費(fèi)者參觀。 物料：沙盤模型、背景噴繪、戶外橫幅、促銷易拉寶；樓書、宣傳單、手提袋、資料夾； 電視功放音響、電腦、接線板、接待桌椅、飲水機(jī)水杯；促銷禮品、財務(wù)用品等等。（同理，部分區(qū)域可以二三樓連通，一樓保持獨(dú)立） ? 在招商運(yùn)營上，前期優(yōu)先考慮兩層上下連通的對應(yīng)門面的上下統(tǒng)租。 比如：免費(fèi)親子教育、廚藝培訓(xùn)、巔峰拓展…… 根據(jù)銷售過程中突然發(fā)生的重要事件 或者過程中的重大節(jié)日，根據(jù)經(jīng)費(fèi)的 預(yù)算，適當(dāng)推出相關(guān)促銷活動或廣告 趁熱打鐵 持續(xù)旺銷 44 達(dá)州僑興新城項(xiàng)目營銷及推廣方案 PR活動列舉（執(zhí)行方案待擬） ? 項(xiàng)目開盤典禮 ? 中秋賞月 — 假日水岸攝影繪畫大賽 ? 巔峰挑戰(zhàn) — 準(zhǔn)業(yè)主戶外拓展訓(xùn)練營 ? 體驗(yàn)節(jié)能 — 假日水岸節(jié)能建筑現(xiàn)場感受暨生活節(jié)能創(chuàng)意大比拼 ? 我愛我家 — 幸福家庭才藝選拔 ? 樓盤趕集 — 假日水岸縣城巡展及有獎銷售 ? 假日時尚 — 假日水岸樓盤代言人評選 ? 我要結(jié)婚 — 假日水岸婚慶婚禮及婚紗攝影大典 ? 關(guān)愛孩子 — 假日水岸親子教育免費(fèi)講座 ? ?? 45 達(dá)州僑興新城項(xiàng)目營銷及推廣方案 商務(wù)酒店銷售 商務(wù)酒店銷售需要根據(jù)前期的市場反應(yīng)情況決定，如果小戶型銷售一路看好，能夠消化剩余產(chǎn)品，則順勢銷售。 比如車模大賽、攝影大賽等等，吸引高端人群 通過媒體的配合和政府的倡導(dǎo)，向社會 各界展開和項(xiàng)目相關(guān)的社會討論，形成 社會輿論，進(jìn)而提升項(xiàng)目銷售 選擇對達(dá)州有心理依賴的縣城和達(dá)洲 周邊主力鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 ? 排號及內(nèi)部認(rèn)購期： 鎖定領(lǐng)取號牌交納誠意金客戶舉辦有關(guān)生活方式、情感歸屬、身份歸屬類 PR活動，如每周“紅酒品鑒會”、“小型音樂會”、“車友會”、“業(yè)主感恩會”、“躍層品鑒會”、“樣板區(qū)意見征集會”、“景觀配套意見征集會”等互動PR活動。設(shè)置購樓客戶聯(lián)絡(luò)卡。 整體選用較好建材，調(diào)高屋頂高度，暢亮通透，強(qiáng)調(diào)綜合視覺美感。 售樓部布置 38 達(dá)州僑興新城項(xiàng)目營銷及推廣方案 售樓處包裝建議 打造達(dá)州首個環(huán)保節(jié)能售樓處，同時也是施工工藝樣板間 設(shè)計布置要點(diǎn) 交通方便，建筑式樣美觀、個性、耀眼。如此充分地利用了 項(xiàng)目環(huán)境，有助于打動客人，促進(jìn)成交。 進(jìn)入銷售旺季，樣板間呈現(xiàn)。 銀行按揭付款優(yōu)惠 2% ；（二十年七成按揭） 簽合同交定金后 7日內(nèi)，付 50%； 同時交齊辦按揭手續(xù)所需的資料。 尾盤期 放出保留戶型后，價格上調(diào)，此時以最大限度完成銷售任務(wù)為基準(zhǔn)，在適當(dāng)上揚(yáng)價格的基礎(chǔ)上，實(shí)行促銷 +折扣的雙重優(yōu)惠措施，執(zhí)行一次性付款 3%，按揭 1%的優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn) 100%銷售率。 在開盤前期執(zhí)行內(nèi)部認(rèn)定階段，未對外公開執(zhí)行價格時，折扣或其他優(yōu)惠是刺激性最強(qiáng)的東西，在這一時段，建議交納誠意金領(lǐng)取號牌客戶折扣為：一次性付款優(yōu)惠 4%、按揭2%折。 ? 開盤階段，通過第二標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)節(jié)，至少保持 30%銷控量。 DM行銷 —— 向意向客戶和目標(biāo)客戶定期寄送項(xiàng)目的有關(guān)信息。 老客戶網(wǎng)絡(luò)資源利用 —— 口碑傳播是一種成本低，成交率高的銷售方式，充分地將公司老客戶和已經(jīng)成交客戶資源“二次利用”。 ?另外，保潔人員 4名；保安人員 10名。 ?地域特征：達(dá)州市區(qū)、郊縣、外出務(wù)工人員。 ?達(dá)州其他傳統(tǒng)場所消費(fèi)的客戶。 ?看好達(dá)州市場并有意發(fā)展的成都和重慶經(jīng)營商。 ?個性特征：資產(chǎn)豐厚善于理財，有主見有眼光懂商業(yè)。 核心賣點(diǎn) Core value 24 達(dá)州僑興新城項(xiàng)目營銷及推廣方案 項(xiàng)目輔助賣點(diǎn)定位 輔助賣點(diǎn) 高尚社區(qū) 品牌 品質(zhì) 規(guī)模 景觀 生活方式 酒店式大堂 25 達(dá)州僑興新城項(xiàng)目營銷及推廣方案 商業(yè)購買客戶定位 ?年齡特征： 3565歲。 戶型 面積配比合理的緊湊戶型，且基本做到戶戶觀景（達(dá)州最優(yōu)秀的戶型）。唯有專業(yè)集中和規(guī)模才能擁有競爭力。首先招商成功并順利經(jīng)營后才對外開始銷售，投資無顧慮，商家爭先搶購。 20 達(dá)州僑興新城項(xiàng)目營銷及推廣方案 時尚現(xiàn)代 休閑娛樂 樓上住宅 酒店客人 濱河游人 追求時尚 西式生活 小資情調(diào) 高收入群 達(dá)州的新生活人群 項(xiàng)目現(xiàn)有人群 21 達(dá)州僑興新城項(xiàng)目營銷及推廣方案 項(xiàng)目商業(yè)賣點(diǎn)定位 精準(zhǔn) 定位 現(xiàn)代時尚的休閑娛樂。 ? 名稱需要突出項(xiàng)目主要賣點(diǎn)，直觀，可用于多種產(chǎn)品表述。 躍層洋房（ 140180頂層躍層戶型） 普通住宅（ 90130平米緊湊型三居室） 小戶型（ 5070平米一居室或兩居室） 商務(wù)酒店（ 2230平米的酒店標(biāo)準(zhǔn)間） 商業(yè)廣場（全框架大開間的 3層商業(yè)廣場） 社區(qū)商鋪（臨街獨(dú)立小商鋪） 17 達(dá)州僑興新城項(xiàng)目營銷及推廣方案 項(xiàng)目名稱定位 ? “新城”讓人感覺處于偏遠(yuǎn)郊區(qū)，比較適合西外；掩蓋了本項(xiàng)目處于老城區(qū)的地理優(yōu)勢。 功夫在詩外 15 達(dá)州僑興新城項(xiàng)目營銷及推廣方案 第二部分 項(xiàng)目定位篇 16 達(dá)州僑興新城項(xiàng)目營銷及推廣方案 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 ? 豐富的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有利于項(xiàng)目迅速銷售。 消費(fèi)者為什么不來這個地方消費(fèi)？因?yàn)樯碳叶疾粊磉@個地方經(jīng)營，消費(fèi)選擇少。 項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn) Opportunities 8 達(dá)州僑興新城項(xiàng)目營銷及推廣方案 項(xiàng)目 SWOT分析 銀豐國際形象威脅 潛在的競爭對手威脅 項(xiàng)目威脅 Threats 9 達(dá)州僑興新城項(xiàng)目營銷及推廣方案 達(dá)州商圈分析 建材家具 服裝百貨 機(jī)電 /服裝 建材 家具 服裝 批發(fā)業(yè) 10 達(dá)州僑興新城項(xiàng)目營銷及推廣方案 達(dá)州商圈分析 ? 城市商業(yè)中心以市政府和區(qū)政府片區(qū)為主 ? 商圈分散不集中，建材 /服裝尤其凌亂 ? 機(jī)電五金無集中商業(yè)中心 ? 家具行業(yè)比較分散，無規(guī)模優(yōu)勢 ? 服裝百貨零售行業(yè)競爭激烈 ? 小商品批發(fā)區(qū)域配套落后 ? 休閑娛樂餐飲業(yè)態(tài)分散 11 達(dá)州僑興新城項(xiàng)目營銷及推廣方案 首創(chuàng)運(yùn)動概念社區(qū) 首創(chuàng)生態(tài)水居景觀 首創(chuàng)公園式配套社區(qū) 首創(chuàng)專屬生活配套社區(qū) 首創(chuàng)空中花園舒適戶型 住宅利益點(diǎn)核心訴求 原創(chuàng)經(jīng)濟(jì)實(shí)用戶型 原創(chuàng)高尚社區(qū) 首創(chuàng)雙陽臺 +飄窗戶型 原創(chuàng)“親子教育”社區(qū) 項(xiàng)目 核心 利益點(diǎn) 原創(chuàng)戶戶穿堂風(fēng)， “ 會呼吸的房子 ” 12 達(dá)州僑興新城項(xiàng)目營銷及推廣方案 開發(fā)商 業(yè)主 經(jīng)營商 消費(fèi)者 舍 得 先修后賣 先買后租 先購后銷 開發(fā)商的收益來源于業(yè)主的認(rèn)可， 業(yè)主的認(rèn)可來源于經(jīng)營商的認(rèn)可， 經(jīng)營商的認(rèn)可來源于消費(fèi)者的習(xí)慣， 消費(fèi)者的習(xí)慣來源于商家的聚集性。 項(xiàng)目 劣勢 7 達(dá)州僑興新城項(xiàng)目營銷及推廣方案 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目處于同 西外和南壩的交匯 點(diǎn)，商業(yè)覆蓋范圍廣 泛。 ? 達(dá)州的房產(chǎn)開發(fā)公司大多由地方性的工程建筑商逐漸演變而來，省內(nèi)的大型專業(yè)開發(fā)公司近一兩年開始逐漸試水達(dá)州，整體的開發(fā)理念和運(yùn)營模式還不夠成熟。 關(guān)于銷售執(zhí)行的具體細(xì)節(jié)、廣告計劃、工作進(jìn)度和銷售回款計劃、促銷政策等等工作在雙方進(jìn)一步的溝通后將逐步完善。初步得出了以下結(jié)論，供雙方進(jìn)一步探討： 在賣點(diǎn)提煉上