【正文】 ↓ 1 2 3 4 05 年 07 月 準(zhǔn)備工作進(jìn)行中 鋪墊宣傳開始 05 年 10 月 招商工作進(jìn)行中 利用“十一黃金周”旺季進(jìn)行先期 內(nèi)部認(rèn)購 05 年 12 月 公開發(fā)售 06 年 07 月 正式開業(yè)（醫(yī)藥商業(yè)廣場） 二、總體操作構(gòu)思 本項(xiàng)目規(guī)模較大、功能復(fù)雜、以市場供應(yīng)量較小競爭性較小的產(chǎn)權(quán)商鋪、中央行政公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和商務(wù)住宅為主要銷售對象。 8 年成都 成為中國規(guī)模最大、最有影響力的醫(yī)藥商品集散中心。定期組織內(nèi)地實(shí)力廠商到中南亞市場進(jìn)行各類考察和洽談，定期組織 國外采購商團(tuán)來湖南三和醫(yī)藥物流中心參加訂貨會，進(jìn)行大批采購。 統(tǒng)一服務(wù)規(guī)范 市場服務(wù)人員的統(tǒng)一培訓(xùn)，日常儀容儀表規(guī) 范，文明服務(wù)用語，基礎(chǔ)外語，市場推介常識等統(tǒng)一實(shí)施。我們 建議根據(jù)該項(xiàng)目的分布和 經(jīng)營不同，應(yīng)采取“占有主要的，抓住有用的，放棄次要的”的原則，以出售經(jīng)營，出租經(jīng)營相結(jié)合的策略，用出售的資金回收投資，實(shí)現(xiàn)投入與收益的平衡。 總體來說，三和醫(yī)藥物流的經(jīng)營思想是以特色經(jīng)營為號召力，用創(chuàng)新的思想，市場環(huán)境建立新型的、現(xiàn)代的專業(yè)市場商業(yè)文化，開創(chuàng)湖南醫(yī)藥物流經(jīng)營文化之先例。 推廣是一個系統(tǒng)工程，一方面是對本項(xiàng)目商業(yè)地位以及品牌的推廣；另一方面是對商業(yè)機(jī)會的推廣。 為商家 提供較完善的配套服務(wù)，并作出有利于商家的實(shí)際承諾，解決商家在異地經(jīng)營的困難是必須做的功課。 本項(xiàng)目作為一座專業(yè)醫(yī)藥物流中心，對湖南乃至全國都會有極大影響，經(jīng)營的特點(diǎn)差異性和環(huán)境的差異性。 （ 2）產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店（待定） （ 3）中央行政公寓（待定） （ 4）商務(wù)住宅區(qū)（待定） 十、租售比例定位 根據(jù)市場分析，我們認(rèn)為在營銷過程中，以售為主，但“租賃”將會占據(jù)一定的比重，因此租賃比例定位如下 ： 商業(yè)店鋪： 預(yù)計(jì)租售比例為 6： 4 十一、環(huán)境景觀建議 整體景觀環(huán)境應(yīng)體現(xiàn)主體組合 環(huán)境、地面綠樹、垂直綠化結(jié)合，要有水景，以便與商業(yè)氣氛渾然一體 燈光：頂層 —— 燈光夜景 商城主題標(biāo)示 燈光 —— 上、中、下形成主體光環(huán) 商業(yè) —— 燈箱、廣告牌、燈柱 第三章 經(jīng)營定位可行性評估 項(xiàng)目定位對湖南醫(yī)藥物流的影響 本項(xiàng)目所處位置位于湖南中部，地處湘江中游，長株潭“金三角”腹地是一方神奇而充滿激情、希望的土地，正踏著時代的強(qiáng)音，沐浴改革的春風(fēng)，昂首跨越發(fā)展，煥發(fā)出無限生機(jī)和活力，經(jīng)濟(jì)發(fā)展已駛?cè)肟燔嚨?。醫(yī)藥物流黃金口岸，再現(xiàn)藥都風(fēng)采 主廣告語 1）湖南首個醫(yī)藥物流中心，聚富核心圈 2）政企攜手，專業(yè)支持，三強(qiáng)合作。 未來 —— 燈塔的魅力在于給航行者一個前景 未來。 七、形象定位 : 財(cái)富引航，焦點(diǎn)經(jīng)濟(jì) 形象 —— 以項(xiàng)目的建筑形態(tài)與其外立面做引申，其型貌似引航燈塔，又處于金融商務(wù)腹地，預(yù)示本項(xiàng)目具有 “ 引航財(cái)富 ” 的強(qiáng)大能量。 五、目標(biāo)客戶定位 根據(jù)項(xiàng)目的功能定位及檔次標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目目標(biāo)客戶主要以投資者為主，以經(jīng)營者為輔。 3）醫(yī)藥物流配送中心 包括三部分：行政辦公樓，建筑面積 11000平方米；物流倉庫，建筑面積 45000平方米；員工宿舍，建筑面積 7000平方米。 醫(yī)藥交易中心總建筑面積 30000平方 米 ，共 計(jì) 四層，分為 A、 B區(qū)，其中 A區(qū)為三和大酒店 的裙樓， B 區(qū)為中央行政公寓的裙樓。 中心由六大塊構(gòu)成 ： 1）三和大酒店 即產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店按照四星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，總建筑面積 39000平方米，共計(jì) 21層。該項(xiàng)目各項(xiàng)功能與現(xiàn)代物流要求匹配，與湘潭經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景相匹配，與“長株潭”城市一體化、經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程相匹配，與投資、經(jīng)銷商的效益相匹配。整體功能定位突出主題概念，本項(xiàng)目分為商務(wù)休閑區(qū)、物流配送區(qū)、中藥飲片加工區(qū)、商務(wù)住宅區(qū)。” 三、檔次定位 高檔次、高品位、商業(yè)功能專業(yè)化，屬湖南環(huán)境最好，配套最齊全的現(xiàn)代醫(yī)藥物流。中心將借國家中部崛起的發(fā)展機(jī)遇，立足湖南，面向全國，走向世界，力爭打造成中部地區(qū)規(guī)模最大、功能齊全、檔次最高的現(xiàn)代醫(yī)藥物流中心，成為中部地區(qū)最大的藥品集散地。 二、 特性定位 于是我們整個的營銷方案就是圍繞“如何體現(xiàn)、幫助顧客實(shí)現(xiàn)物超所值的價值 回報”這個核心理念而展開的。 近幾年來，湖南省內(nèi)商業(yè)物業(yè)越來越多，為了求生存，使出渾身解數(shù)，但效果卻不是很明顯，空殼市場有增無減，主要原因之一便在于競爭過于雷同，缺乏新意，加之配套不夠完善，沒有充分考慮經(jīng)營戶或投資者的真正需求。在進(jìn)行本項(xiàng)目營銷推廣時，我們正是要充分圍繞和把握這點(diǎn)而展開。今天的地產(chǎn)競爭市場雖然說還沒有到 TCS 時代（ 100％顧客滿意），但本項(xiàng)目唯有讓顧客 100％實(shí)現(xiàn)價值回報，項(xiàng)目才具有真正的競爭度和誘惑力。 第一篇 營銷篇 第一章 推廣總覽 一、 推廣總體流程 策劃文案執(zhí)行 區(qū)域包裝執(zhí)行 售樓處包裝及現(xiàn)場素質(zhì)營造 現(xiàn)場包裝執(zhí)行 營銷策略執(zhí)行 廣 告 方 案 價格執(zhí)行方案 開 盤 典 禮 銷售中心主導(dǎo)推廣 輔助推廣、促銷 銷售調(diào)查總結(jié) 二、工作計(jì)劃 項(xiàng) 目 工 作 內(nèi) 容 確認(rèn)時間 決策 執(zhí) 行 銷售人員組建、培訓(xùn) 三和 天地縱橫 物業(yè)、經(jīng)營管理組建、培訓(xùn) 三和 天地縱橫 宣傳推廣計(jì)劃確定 三和 天地縱橫 現(xiàn) 場 包 裝 項(xiàng)目 VI 設(shè)計(jì)確定 三和 天地縱橫 圍墻包裝、戶外廣告 三和 天地縱橫 售樓處背景板及展板 三和 天地縱橫 區(qū)域包裝方案確定 三和 天地縱橫 售樓處位置確定 三和 天地縱橫 售樓處裝修 三和 天地縱橫 售樓處物料準(zhǔn)備 三和 天地縱橫 模型制作確認(rèn) 三和 天地縱橫 羅馬旗、彩旗、吊旗 三和 天地縱橫 銷 售 資 料 準(zhǔn) 備 銷售人員服裝、名片 三和 天地縱橫 銷售大綱確定 三和 天地縱橫 價格、價目表、推盤計(jì)劃 三和 天地縱橫 付款方式及認(rèn)購須知 三和 天地縱橫 項(xiàng)目簡介及 100 問 三和 天地縱橫 銷控圖表 三和 天地縱橫 客戶登記表 三和 天地縱橫 電視廣告制作選擇 三和 天地縱橫 電視廣告文案 三和 天地縱橫 廣 告 宣 傳 報紙廣告文案 三和 天地縱橫 形象宣傳畫冊 三和 天地縱橫 招商手冊 三和 天地縱橫 招商函 三和 天地縱橫 客戶通訊 三和 天地縱橫 推廣計(jì)劃內(nèi)容 三和 天地縱橫 外送資料內(nèi)容 三和 天地縱 橫 樓 書 三和 天地縱橫 海 報 三和 天地縱橫 軟 文 三和 天地縱橫 賀卡文字 三和 天地縱橫 禮品袋 三和 天地縱橫 開 盤 開盤方案確認(rèn) 三和 天地縱橫 開盤場地包裝方案 三和 天地縱橫 開盤物料準(zhǔn)備 三和 天地縱橫 開盤活動 三和 天地縱橫 第二章 項(xiàng)目定位 一、區(qū)域定位 本項(xiàng)目以湘潭、長沙、株洲為主 軸區(qū)域，擴(kuò)展至湖南省內(nèi)各主要城市，以及廣東、廣西、貴州、重慶、四川、湖北、江西、福建鄰省、市、縣等全國區(qū)域。獨(dú)有性： 湖南三和醫(yī)藥物流中心由湖南三和醫(yī)藥物流中心有限公司投資建設(shè)，是湖南省食品、藥品監(jiān)督管理局批準(zhǔn)的省內(nèi)第一家醫(yī)藥物流中心，被列為湖南省、湘潭市重點(diǎn)物流工程項(xiàng)目之一。通過“合拍、合理、合格”，向社會奉獻(xiàn)“過程精品”，實(shí)現(xiàn)“古色傳統(tǒng)、紅色理想”，引導(dǎo)“白色情懷、綠色希望”，步入“天以道合”的境界！晉身“業(yè)界翹楚、區(qū)域新貴。同時，細(xì)分市場找出市場空白點(diǎn)的實(shí)際需要又使功能定位必須切合實(shí)際，經(jīng)過認(rèn)真討論，仔細(xì)研究和前期的招商試訪，我司謹(jǐn)對前期初定之功能分區(qū)做恰當(dāng)調(diào)整，以期更符合市場需求。 按照湖南省“長株潭”總體規(guī)劃要求，注重建筑結(jié)構(gòu)、綠化景觀、整體風(fēng)格等因素，布局和諧自然，富實(shí)氣派、功能齊全。同時，還建有信息網(wǎng)絡(luò)商務(wù)平臺，可以為全國各醫(yī)藥廠商在本中心設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，是一家多功能、智能化、花園式的現(xiàn)代醫(yī)藥物流園區(qū)。 2）醫(yī)藥 商業(yè)廣場 包括醫(yī)藥交易中心和中央行政公寓。 中央行政公寓，總建筑面積為 26000 平方 米 ，為進(jìn)駐本中心的企業(yè)和商家提供一個辦公、信息交流、交易的場所，方便生產(chǎn)、經(jīng)營企業(yè)在本中心設(shè)立區(qū)域辦事處。 6）三和花苑 總建筑面積 58000平方米，包括商業(yè)門面（建筑面積為 10000平方米）、會所（建筑面積為 20xx平方米）以及三棟商務(wù)住宅公寓（總建筑面積為 46000平方米） 本中心還設(shè)有大型地下停車場、地下室、花園景觀帶、商務(wù)休閑場所、治安崗?fù)さ扰涮自O(shè)施，為客戶提供全方位 、一體化的服務(wù)。經(jīng)營者： 1）知名藥品生產(chǎn)企業(yè) 2）知名醫(yī)藥品牌經(jīng)營者、代理商 3）醫(yī)藥行業(yè)營運(yùn)商 4）醫(yī)藥品牌管理企業(yè) 六、主賣點(diǎn)定位 基于對功能分區(qū)的調(diào)整及招商的探訪本項(xiàng)目的營銷主賣點(diǎn)為： 專 業(yè)市場、產(chǎn)權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)商鋪、商務(wù)住宅。 希望 —— 遠(yuǎn)航者可以從燈塔處獲得前進(jìn)的希望，本項(xiàng)目區(qū)域未來規(guī)劃就是希望，希望獲得成功的人們可以在此實(shí)現(xiàn)他們更高層次的創(chuàng)富夢想。地標(biāo)性醫(yī)藥物流旗艦驚現(xiàn)中國湘潭 價格體系 （ 1） 醫(yī)藥商業(yè)廣場 預(yù)熱期，底價為 6000 元 /平方米，根據(jù)面積、位置、樓層指定不同的價格系數(shù)； 一樓總價 46732180 元，銷售均價 9288 元 /平方米 二樓總價 37290998 元，銷售均價 7386 元 /平方米 三樓總價 31126447 元，銷售均價 5795 元 /平方米 四樓總價 21994146 元，銷售均價 4094 元 /平方米 總銷售額 137143771 元，銷售均價 6586 元，扣除利息均價 6190 元； 強(qiáng)銷期，底價為 7600 元 /平方米，根據(jù)面積、位置、樓層指定不同的價格系數(shù)； 掃尾期 ，底價為 8800 元 /平方米，根據(jù)面積、位置、樓層指定不同的價格因素。她是湖南省藥品監(jiān)督管理局批準(zhǔn)的省內(nèi)第一家藥品物流中心，是中南區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大、功能最齊、檔 次最高的醫(yī)藥物流中心，是湖南省、湘潭市重點(diǎn)物流建設(shè)工程項(xiàng)目之一。招 商 招商工作的順利與否直接關(guān)系到該項(xiàng)目的成敗，其中醫(yī)藥商業(yè)廣場的招商難度較高 —— 因?yàn)榭蜕虒κ袌銮熬暗念檻]較多，因此組織好招商，充分展示本項(xiàng)目的優(yōu)越性，制定有吸引力的招商措施是至關(guān)重要的。重要的是要將有價值的信息通過推廣進(jìn)入到商家，使其認(rèn)識到商機(jī)的存在和難得。管 理 管理包含了項(xiàng)目的組織管理、 招商管理、投資管理、成本管理、經(jīng)營管理、對外的協(xié)調(diào)管理等等，管理在整個項(xiàng)目中起關(guān)鍵的作用，通過合理的管理制度，執(zhí)行正確的策略，實(shí)現(xiàn)管理效率，降低風(fēng)險。 經(jīng)營思路及策略 1）三和醫(yī)藥物流由于面積較大，因此，在經(jīng)營上可采用分層經(jīng)營、分類經(jīng)營的形式，既可針對有效的消費(fèi)群體也能降低投資風(fēng) 險，正如俗話說的“不要把雞蛋放在一個籃子里”的道理一樣。 投資者購買商鋪，是一種長期的投資行為，在與開發(fā)商的溝通過程中，希望以短平快 的方式結(jié)束這次投資，但是否全部出售以實(shí)現(xiàn)利潤額，在投資的短期和長期利益之間需要作出平衡。 統(tǒng)一營銷策劃 對全年節(jié)假日 /重大節(jié)慶日 /海內(nèi)外的營銷推廣活動統(tǒng)一策劃與組織，廣告宣傳及店內(nèi)外的整體氣氛。 統(tǒng)一供貨采購網(wǎng)絡(luò) 放眼世界，引進(jìn)更多制造商和代理商，確保強(qiáng)大的供貨商網(wǎng)絡(luò)和品牌商品的供應(yīng)。 5 年成市 在商品結(jié)構(gòu)、品牌陣營、供貨渠道、全國客商網(wǎng)絡(luò)等方面，繼續(xù)擴(kuò)大實(shí)力、突出核心競爭力，真正實(shí)現(xiàn)東西部聯(lián)手的大商貿(mào)大繁榮格局。因此，項(xiàng)目要做充足的準(zhǔn)備，故本案建議：項(xiàng)目最佳推出時間為 05 年 10 月。項(xiàng)目宣傳始終是重要工作，要突出項(xiàng)目的幾個不可擬的優(yōu)勢和重點(diǎn)，以項(xiàng)目的唯一性和差異性來使項(xiàng)目形象得以充分展現(xiàn)，為項(xiàng)目的銷售創(chuàng)造一個良好的市場氛圍。開拓省內(nèi)及國內(nèi)市場