【正文】 、 投資回報雙重保障： 銷售模式： ? 首先以低租金 （ 前 3年低于正常租金水平 1元 、 第 3年開始達到正常租金水平 ， 迅速完成招商并進入營業(yè)狀態(tài)； 然后帶租約出售產(chǎn)權(quán) ， 保障投資回報每年 8%、 共 5年客戶購買后可以自由轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)； ? 付款方式： 5成 、 5成按揭 操作模擬： 總銷面積 10000/平米、 開發(fā)商要求銷售價格： 11000元 /平米、市場平均租金價格： ~3元 那么：將 5年 8%的回報計入租金，那么最終銷售價格 補貼 1： 365天 *1元 /平米 .天 *（ 1+8%） 5+ 365天 *1元 /平米 .天 *（ 1+8%） 4+ 365天 *1元 / 平米 .天 *（ 1+8%） 3= 每年 10%的空置率： 365天 *3元 /平米 .天 *（ 10%） 5+ 365天 *3元 /平米 .天 *（ 10%）4+ 365天 *3元 /平米 .天 *（ 10%） 3+365天 *3元 /平米 .天 *（ 10%） 2+ 365天 *3元 /平米 .天 *（ 10%） 1= /平米 實際銷售價格 =11000+ +=13200元 /平米 4 商業(yè)空間的招商 商業(yè)空間的招商 ? 招商方式分析： ? 按照招商的戰(zhàn)略意圖 ， 可以將目前招商可分為三大類： 為銷售目的服務(wù)的招商模式 ， 這種模式比較注重短期利益 ， 因為商鋪的產(chǎn)權(quán)比較分散 ， 所以經(jīng)營管理難度較大 以長期經(jīng)營為目的的經(jīng)營性招商 ， 這種模式要求發(fā)展商具備較強的資金實力 ， 因為需要較長的資金回收周期 ， 但這種模式打造商業(yè)被事實證明是目前商業(yè)地產(chǎn)較為成熟并且最終獲利最大的一種模式 ，例如：新天地 、 城隍廟商業(yè) 、 西安唐人街項目等 產(chǎn)權(quán)進行銷售 ， 但保留經(jīng)營權(quán) ， 購買客戶只享受固定的投資回報 。 ? 消費群體面向中高端，確保了足夠的消費主力群體。 ? 商業(yè)空間本身的地段位置、以及文化背景對商業(yè)空間十分重要。 ? 部分經(jīng)營品類有獨特性 ， 特有性 。 ? 世界著名步行街具有較高的文化背景內(nèi)涵與藝術(shù)品味 。 ? C：新型商業(yè)空間模式 ? 經(jīng)典案例：上海新天地 ? 借助專業(yè)國際商業(yè)規(guī)劃力量 ， 以科學(xué)的方法并遵循商業(yè)空間運做規(guī)律 ， 進行從市場調(diào)研 、 到商業(yè)定位 、 規(guī)劃布局 、 乃至長期經(jīng)營管理的全新商業(yè)打造 。但這些又與投資者的投資收益發(fā)生了沖突，投資者買鋪是為了得到穩(wěn)定的租金收益和物業(yè)的升值，其長達幾年的低收益回報是其不愿看到的 ? 因此開發(fā)商在進行產(chǎn)權(quán)銷售時為了鼓勵投資者，一般都采取同時簽訂保租合同，如承諾投資者的租金回報在多少年不低于多少，以給投資者信心。但由于國內(nèi)購物中心的迅速發(fā)展缺乏大量管理人才，因此基本都處于邊工作邊學(xué)習(xí)的狀態(tài) 商業(yè)地產(chǎn)前期銷售和后期經(jīng)營的關(guān)系 ? 不管是購物中心還是步行街，國內(nèi)多數(shù)開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時，依然選擇分割銷售鋪位產(chǎn)權(quán) ? 而分割出售鋪位產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致的經(jīng)營管理權(quán)分散，則被大多數(shù)專家認為是目前許多購物中心經(jīng)營困難的關(guān)鍵所在 商業(yè)地產(chǎn)前期銷售和后期經(jīng)營的關(guān)系 ? 由于商業(yè)項目開發(fā)費用巨大，以目前國內(nèi)的融資環(huán)境，開發(fā)商分割出售鋪位產(chǎn)權(quán)實屬無奈之舉 ? 因此，合理地評估分析出售鋪位產(chǎn)權(quán)對整體項目開發(fā)運營的利害，找出自持與出售的合適比例，協(xié)調(diào)好前期鋪位產(chǎn)權(quán)銷售與后期經(jīng)營的關(guān)系，則是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中較為明智的選擇 商業(yè)地產(chǎn)前期銷售和后期經(jīng)營的關(guān)系 ? 對于開發(fā)經(jīng)營模式的選擇要根據(jù)開發(fā)商的具體情況具體對待，每個項目和每個公司都有不同的發(fā)展戰(zhàn)略 ? 如果公司需要短期內(nèi)快速回籠資金去開發(fā)另外的項目，就需要進行商鋪的產(chǎn)權(quán)銷售；如果公司看重持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流和長遠的投資收益，就可以選擇全部商鋪自持 ? 另外也可以選擇出售一部分，但要把握好出售和自持的比例 商業(yè)地產(chǎn)前期銷售和后期經(jīng)營的關(guān)系 ? 在目前的國內(nèi)環(huán)境下，不能絕對的認為哪一種開發(fā)經(jīng)營模式適合現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) ? 所謂 “兵無常勢，水無常形 ”，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中要根據(jù)開發(fā)商及開發(fā)項目的能力及特點等實際情況，靈活地制定與之相適應(yīng)的開發(fā)經(jīng)營策略 ? 出售一定比例的商鋪產(chǎn)權(quán)，是目前較流行的做法。輻射的范圍不同，購物中心的規(guī)模和業(yè)態(tài)也不同。通過包裝、炒作，以購物中心的概念出售產(chǎn)權(quán)商鋪達到快速獲利，是許多開發(fā)商投資購物中心的真實目的。其中服裝專賣店是專賣體系中范圍最廣，變化最多的品種類型 ? 專賣店是品牌進行宣傳推廣自己的重要平臺，是人們購買力提高、購物環(huán)境改變和消費心理變化而形成發(fā)展的 ? 專賣店的經(jīng)營方式可分為廠家直營和加盟代理，區(qū)別對待這兩種方式可以執(zhí)行不同的招商策略 SHOPPING MALL（ 1） ? SHOPPING MALL 簡稱 MALL，與購物中心、商業(yè)街不能等同，美國對 MALL的詮釋是指 “在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體 ”，由開發(fā)商開發(fā)建設(shè)、統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施 ? 它擁有大型核心店、多樣化商業(yè)街和寬廣的停車場，能滿足消費者的購物需求和日常生活的商業(yè)場所 SHOPPING MALL（ 2） ? MALL 的支柱是大型的百貨店或綜合超市，大量的則是組成室內(nèi)商業(yè)街的多種專業(yè)店，還有餐飲、娛樂等企業(yè)。 ? 來此區(qū)域購物的人群主要依靠公交車、地鐵、火車等交通工具。正常日客流量為 5 萬人 ? 該商業(yè)街構(gòu)成形態(tài)為環(huán)形或圈形。馳名商品常年打折是折扣店的主要法寶。便利店基本可以概括為面積小、服務(wù)時間長、品類少、日常生活服務(wù)性強、地處于人口 密集區(qū)域等特征。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、招商與運營 張永久 商業(yè)地產(chǎn)的定義 現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn) ： ? 是指以經(jīng)營性活動為用途的地產(chǎn)空間 ? 并且是以經(jīng)營收益為本身價值體現(xiàn)目標(biāo)的地產(chǎn)項目 ? 是包括購物中心、商業(yè)街、 SHOPPING MALL、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等，與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品 商業(yè)房地產(chǎn)按行業(yè)類型可以分為 ? 零售功能房地產(chǎn)，諸如百貨商場、超市、家居建材、商業(yè)街房地產(chǎn)、商品批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)等功能房地產(chǎn)，以及將上述多功能集于一身的大型購物中心和 SHOPPING MALL 類型的商業(yè)房地產(chǎn) ? 娛樂功能房地產(chǎn)，包括用于電影城、娛樂城、 KTV 等運營內(nèi)容的商業(yè)房地產(chǎn) ? 餐飲功能房地產(chǎn)，也呈現(xiàn)獨體形式和融合發(fā)展的經(jīng)營特點，大型和小型連鎖餐飲都獲得了良性發(fā)展 ? 健身服務(wù)類商業(yè)房地產(chǎn)和休閑類房地產(chǎn)，首先在國內(nèi)大城市發(fā)展，作為生活品質(zhì)的一個標(biāo)準(zhǔn)，被越來越多的運用在商業(yè)房產(chǎn)中 連鎖超市 ? 超市起源于法國家樂福 1963 年創(chuàng)建的特級市場，該業(yè)態(tài)首次將生鮮食品超市與大型非食品折扣店有機結(jié)合，它倡導(dǎo)：超大的營業(yè)面積、一站式的購物消費、超低的價格體系、自動式的消費方式，以家庭消費為目標(biāo)客戶。這需要從商品結(jié)構(gòu)、商品價格、宣傳廣告、經(jīng)營方式都要進行仔細設(shè)計 便利店 ? 便利店最早起源于美國，是在 20 世紀(jì) 40 年代末作為超市的補充形式而誕生的。在西方現(xiàn)在是最為流行的一種商業(yè)業(yè)態(tài)，它是介于標(biāo)準(zhǔn)超市和大賣場之間起補充作用的商業(yè)業(yè)態(tài)，這類店鋪規(guī)模都不大，多位于城市郊區(qū)，地價較低的地區(qū)，購物環(huán)境簡潔明快、內(nèi)部不作太多裝修，以求最大程度降價讓利于消費者，所經(jīng)營的貨品都采用指定品牌加工，采購量大，折扣店商品價格比一般大賣場還要低 10%左右 折扣店、超市、購物中心“三巨頭” ? 商業(yè)界普遍把折扣店、超市、購物中心視為三個重量級業(yè)態(tài) ? 到百貨店購物是體驗時尚、到超市是為了方便、到折扣店是為了采購便宜商品。從此特性看，與 SHOPPING MALL 的功能還是有相通的部分 （ 1）鄰里型商業(yè)街 ? 地處地處城鎮(zhèn)中心，街區(qū)長度 100200M，商業(yè)設(shè)施 12 層，商業(yè)密度為 50%80%，自身人口為 3000 人，可輻射人口為 1萬 人 ? 來此區(qū)域購物的人群主要依靠步行和自行車，目的是單純購物 ? 該區(qū)域構(gòu)成形狀為線狀，商店數(shù)量 50 家、行業(yè)數(shù)目 20 個，核心為副食品店或商品超市 ? 該街區(qū)采購單次數(shù)額低，但較頻繁 (2)地域型商業(yè)街 ? 地處地域中的城市內(nèi)，街區(qū)長度 500700M，商業(yè)設(shè)施 24 層，商業(yè)密度為 7090%，自身人口為 3 萬人，可輻射人口為 10 萬人 ? 來此區(qū)域購物的人群主要依靠公共交通工具，正常日客流量為 1 萬人，來此購物的比例大于閑逛的客流比例 ? 該區(qū)域構(gòu)成帶狀附