【正文】 健康發(fā)展。126 124 二是開發(fā)資金鏈可能出現(xiàn)斷裂，并由此帶來一系列社會問題和金融風(fēng)險。 一方面大量具備預(yù)售條件的在建項目不能上市，市場即期供應(yīng)量將明顯減少； 123 另一方面，受建設(shè)資金的制約，建設(shè)規(guī)?？s減，后續(xù)供應(yīng)能力削弱，造成供求關(guān)系失衡，都會引起短期內(nèi)房價的快速上漲。 預(yù)售過程中出現(xiàn)的一些不規(guī)范行為，應(yīng)當(dāng)通過加強市場監(jiān)管解決。 從負債率來看， 我國開發(fā)商與國外開發(fā)商基本相當(dāng)（ 2023年美國五大住宅開發(fā)商中資產(chǎn)負債率最高的達 76％，最低的也在 51％）， 不同的是融資渠道，即負債資金來源不同。目前預(yù)售價格較現(xiàn)售約低 1015% 。 117 116 三是適應(yīng)了成片開發(fā)的要求。 115 二是發(fā)揮了融資作用。 一是加快了住房供應(yīng)。 英國 也有類似的過橋貸款。銀行可以要求資信不高或新成立的開發(fā)商將預(yù)付款存放在銀行的托管賬戶內(nèi)，直到房屋竣工。 如 美國 ，聯(lián)邦和各州對預(yù)售活動沒有法律限定，各州的房地產(chǎn)委員會雖然有一些監(jiān)管的規(guī)定，但服從于買賣雙方協(xié)商確定的預(yù)售合約， 購房款的支付時間、方式和使用主要取決于雙方的信用情況，通常是簽訂合約時買者支付 510%的保證金，根據(jù)工程進度付款，完工時清算。 如 新加坡、馬來西亞和中國香港 ，首付款或訂金直接向開發(fā)商支付；購房貸款則存入貸款銀行與開發(fā)商共管的帳戶，由工料測量師行（相當(dāng)于國內(nèi)的工程造價咨詢機構(gòu)）根據(jù)工程進度，提出撥款意見，經(jīng)律師同意后，購房款可以轉(zhuǎn)給開發(fā)商。另一類 是歐美多數(shù)國家和地區(qū)，預(yù)售條件比較寬松，也不實行許可管理，買賣雙方通過律師自行協(xié)商預(yù)售合同并受合同法等法律的制約。103 有關(guān)國家政府對房屋預(yù)售的管理 各國在預(yù)售管理上有明顯差異。美國商品房銷售情況 101 新加坡、中國香港 等東南亞地區(qū)預(yù)售規(guī)模也較大， 預(yù)售率在 90％左右 。2023年，新建房屋銷售 ，其中預(yù)售 萬套。 96 三是，預(yù)售制下，商品房銷售與房屋實際交付之間存在時間差，給部分開發(fā)商虛假宣傳、延期交房、 貨不對板 等不規(guī)范行為留下了空子，也容易造成 “爛尾 ”等現(xiàn)象，不利于維護購房者權(quán)益。根據(jù)國辦秘書局的要求，我部組織有關(guān)方面力量，就國內(nèi)外商品房預(yù)售制度進行了深入的比較研究；并召開了完善商品房預(yù)售制度座談會，聽取了部分開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)、專家學(xué)者以及人民銀行、工商銀行、建設(shè)銀行的意見。中國人民銀行《 2023年中國房地產(chǎn)金融報告》提出 “ 考慮取消現(xiàn)行的預(yù)售制度 ” 的建議后，社會各界反映強烈，對房地產(chǎn)市場的政策預(yù)期也產(chǎn)生了較大影響。 當(dāng)前要高度關(guān)注市場變化，密切跟蹤、深入分析、加強監(jiān)管、分類指導(dǎo)，既要 防止調(diào)控工作的松動帶來房價的反彈， 也要 注意穩(wěn)定市場預(yù)期。 據(jù) 南京、杭州 等城市反映，商品房銷售環(huán)節(jié)的一些違法違規(guī)行為重新抬頭。 如果市場持續(xù)僵持，部分在建項目有可能因資金鏈斷裂而出現(xiàn) “ 爛尾 ” ，產(chǎn)生新的社會問題，并可能影響金融安全。 據(jù)國家統(tǒng)計局 18月統(tǒng)計快報，部分省市商品住房 新開工面積為負增長 ，如 北京、上海、浙江商品住房新開工面積同比分別下降 %、 %、 %。 86 另一方面，關(guān)注部分城市出現(xiàn)的新增上市量的減少。 有的以偏概全，沒有準(zhǔn)確把握調(diào)控政策精神；有的斷章取義，歪曲解讀調(diào)控政策； 個別甚至捏造虛假新聞，造成了社會混亂。 一些地方在執(zhí)行 經(jīng)濟適用住房制度 中，配套政策不完善，優(yōu)惠政策不落實，管理不到位； 一些地方重視不夠， 廉租住房覆蓋面小， 有的城市還沒有真正啟動，有的城市沒有建立暢通的廉租住房資金渠道。 此外，一些地方為加快城市建設(shè)，在編制拆遷計劃時，仍想維持較大的拆遷規(guī)模，由此影響對 被動性住房需求 的控制。 開發(fā)企業(yè)通過分期開發(fā)、延長建設(shè)周期等手段變相囤積土地的行為也較普遍，個別企業(yè) 10年前圈占的土地至今尚未開發(fā)完。 80 供需結(jié)構(gòu)矛盾的凸現(xiàn)，一方面 導(dǎo)致中低收入家庭買不到適合自己的住房； 此外，供求結(jié)構(gòu)性矛盾也是 影響平均房價過快上漲 的重要因素之一。 充分說明， 國務(wù)院的決策是及時的，調(diào)控的目標(biāo)定位、決策部署是科學(xué)的，是我國房地產(chǎn)市場調(diào)控一次較為成功的實踐。 9月份以來， 前期成交量下降較大的地區(qū)開始有所增長。 74 二是市場變化總體較為平緩。 一是各地結(jié)合本地實際落實調(diào)控政策，基本達到了預(yù)期調(diào)控目標(biāo)。 上述措施的實施，為規(guī)范市場秩序，維護消費者合法利益發(fā)揮了積極作用。通過即時發(fā)布市場信息，增強了市場的透明度； 通過建立網(wǎng)上投訴等信息反饋渠道，形成社會監(jiān)督機制。69 北京市今年以來一度熱銷的 某項目 在第三期開發(fā)中，將原設(shè)計的很多大戶型調(diào)整為中小戶型，同時增加一居室、二居室的數(shù)量。前三季度，存量用地占土地供應(yīng)總量的 %， 比去年同期提高了 。 據(jù)國家統(tǒng)計局 19月快報數(shù)據(jù)，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中，國內(nèi)貸款占全部資金來源的比重比去年同期下降 2個百分點 ， 自籌資金上升了 4個百分點。 61626364 （五）房地產(chǎn)信貸增幅放緩。 部分熱點地區(qū)價格有所回落。 58 上海市 4000元 /平方米以下的商品住房成交套數(shù)占比由 1－ 7月的 %上升到 19月的 %， 1萬元 /平方米的高價位商品住房比重從 %下降為 %。 南京、寧波、蘇州、北京 等地一些投機、投資性購房和二手住房由出售轉(zhuǎn)為出租，租賃市場的房源供應(yīng)量明顯增多。 19月，商品住房累計成交面積有 17個城市同比下降 ；其中， 寧波、溫州、杭州市 降幅達 30％以上， 上海市 下降 ％。四、近期房地產(chǎn)市場運行情況四、近期房地產(chǎn)市場運行情況51 當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場運行情況： （一）房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅繼續(xù)回落 據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計快報，今年前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 同比增長 %， 增幅比去年同期回落 個百分點，比今年上半年 回落 ； 低于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅 。 ? 49 這次調(diào)控， 立足于 促進國民經(jīng)濟和社會穩(wěn)定發(fā)展 ,立足于 維護普通居民的基本住房權(quán)益 ,立足于以經(jīng)濟手段為主調(diào)控市場。 ?48 （八）加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定， 禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。 要求各地按《經(jīng)濟適用住房管理辦法》和當(dāng)?shù)卣囊?guī)定， 落實 經(jīng)濟適用住房項目招投標(biāo)制度，嚴格實行政府指導(dǎo)價，控制套型面積和銷售對象，切實降低成本、控制開發(fā)利潤。 對中小套型、中低價位普通住房，在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)、信貸審核、稅收征管等環(huán)節(jié)，給予優(yōu)惠政策支持。 同時要嚴格界定現(xiàn)行有關(guān)住房稅收優(yōu)惠政策的適用范圍，加強稅收征收管理。 要求各地在嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃的前提下， 對居住用地土地價格、住房價格上漲過快的城市， 適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。 37 城市規(guī)劃主管部門 要根據(jù)中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房的建設(shè)需求，加快工作進度，要優(yōu)先審查規(guī)劃項目，在項目選址上予以保證。 35 2023年 5月 9日，國務(wù)院辦公廳又轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會 《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（國辦發(fā)〔 2023〕 26號）。 ”32 建設(shè)部會同有關(guān)部委對穩(wěn)定房價問題進行了認真研究，提出： 當(dāng)前和今后一段時間，調(diào)控房地產(chǎn)市場，要突出穩(wěn)定房價這個重點，采取積極穩(wěn)妥措施， 加強供應(yīng)與需求的雙向調(diào)控，側(cè)重抑制不合理需求 ；同時，要整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。29 4月 25日， 曾培炎同志 在部分城市房地產(chǎn)市場及房價問題座談會上，就進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)措施，聽取了地方同志的意見和建議，并發(fā)表了重要講話。和主要政策措施和主要政策措施27 保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展， 始終是黨中央、國務(wù)院高度重視的問題。 在多重因素的作用下，不同利益主體相互影響，共同推動了房價非理性上漲。 少數(shù)開發(fā)商利用政策、市場信息不對稱與不透明，通過虛假交易、虛假宣傳等不正當(dāng)手段，謊報商品房銷售進度，發(fā)布不實價格信息， 哄抬房價，誤導(dǎo)市場預(yù)期。 前幾年部分城市盲目 大拆大建，帶來大量被動性住房需求 ，至今尚未消化。 一段時期以來，外資為賺取外匯人民幣利差、預(yù)期匯差、房價差，紛紛進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場。20 據(jù)調(diào)查， 北京市商品住宅投資性購房比例 在17%左右，其中 29%的房屋短期內(nèi)倒手轉(zhuǎn)讓， 23%用于出租， 48%空關(guān)待沽。 城鎮(zhèn)不少居民基于較高的房價上漲預(yù)期，也參與購房投資。 在這種情況下，大量社會資金，如上市公司募集的資金、民間拆借資金、典當(dāng)行資金，紛紛擠向房地產(chǎn)市場。15二、存在問題的原因分析二、存在問題的原因分析16 產(chǎn)生這些問題的原因是多方面的， 有些是合理因素， 如城鎮(zhèn)人口增長較快，居民生活水平不斷提高，對住房需求迅速增加；土地價格上升，建筑材料價格上漲，加之商品房品質(zhì)提高，配套設(shè)施和環(huán)境改善以及精裝修等，商品房開發(fā)建設(shè)成本增加。 商品房市場中，非住宅開發(fā)比例偏大，空置面積上升。12 （三）部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增長仍然偏快。東部地區(qū)和部分中心城市尤為突出。 房地產(chǎn)市場的供求狀況，已由前些年的需求不足，轉(zhuǎn)變?yōu)?階段性、結(jié)構(gòu)性需求過度擴張 。； 四是 房價上漲過快現(xiàn)象呈 蔓延態(tài)勢 ，由上海、浙江、江蘇等東部沿海地區(qū)向中、西部地區(qū)擴展； 9 五是 商品房銷售價格上漲帶動 二手房交易價格上漲， 2023年一季度 35個大中城市二手住宅銷售價格上漲 %。 6 在看到調(diào)控取得了一定成績的同時，也應(yīng)當(dāng)清醒地看到，房地產(chǎn)市場區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題還十分突出。 城鎮(zhèn)住房制度改革取得重大進展， 房地產(chǎn)市場體系基本建立，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，對拉動經(jīng)濟增長、推進城鎮(zhèn)化、改善人民生活等，都發(fā)揮了重要作用。建設(shè)部 謝家瑾2023年 11月1一、房地產(chǎn)市場發(fā)展及近兩年來出現(xiàn)的主要問題二、存在問題的原因分析三、穩(wěn)定房價的意義和主要政策措施四、近期房地產(chǎn)市場運行情況五、當(dāng)前存在的主要問題及需要關(guān)注的新情況六、關(guān)于商品房預(yù)售制度七、關(guān)于日本的房地產(chǎn)泡沫破滅八、結(jié)束語2一、房地產(chǎn)市場發(fā)展及一、房地產(chǎn)市場發(fā)展及近兩年來出現(xiàn)的主要問題近兩年來出現(xiàn)的主要問題3 1998年以來，各地區(qū)、各部門認真落實國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的決策部署，做了大量工作。 嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸和土地管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例，控制城市拆遷規(guī)模。據(jù)國家統(tǒng)計局城調(diào)隊對 35個大中城市的抽樣調(diào)查，一季度商品住宅價格比去年第四季度環(huán)比增長 %。10 （二）市場需求偏大，供求矛盾突出。 11 今年一季度，全國商品住宅竣工面積只有銷售面積的 73%。 一些地方拆遷規(guī)模反彈，帶來被動性住房需求上升，加劇了供求矛盾。13 （四）市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。 14 2023年 全國經(jīng)濟適用住房開發(fā)投資 出現(xiàn)負增長， 占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重 由上年的 %下降到 %，有的地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟適用住房建設(shè)。 近年來，銀行存款利率較低，股票低迷，債市盤子小，鋼鐵、水泥、電解鋁等熱點行業(yè)也開始降溫，社會資金缺乏其他投資渠道。 如曾經(jīng)活躍一時的 “ 溫州炒房團 ” 、 “ 山西購房團 ” ，聚集幾百億元資金在一些城市進行期房買賣。21 （三）境外資金參與國內(nèi)房地產(chǎn)市場開發(fā)和炒作。 23 （四）一些地方政府行為不規(guī)范。24 （五）市場秩序比較混亂。 隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展， 部分城市政府 片面強調(diào) “ 以地生財 ” 、 “ 經(jīng)營城市 ” ， 一些商業(yè)銀行 以及 企業(yè) 過度依賴房地產(chǎn)獲取利潤， 有房者 追求房產(chǎn)升值， 無房者 擔(dān)心房價上漲提前入市， 有錢人加入期房炒作投機。 建設(shè)部及房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會議成員單位，堅決貫徹國務(wù)院部署，密切配合，積極研究落實國辦電報的措施。 30 要遵循經(jīng)濟規(guī)律，更多的采用土地、財稅、金融等 經(jīng)濟手