【正文】 規(guī)范發(fā)展 房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券等融資方式。 193 （三）深化房地產(chǎn)體制改革。 同時，要 繼續(xù)整頓規(guī)范市場秩序， 嚴(yán)格市場準(zhǔn)入，切實加強市場監(jiān)管。 188 如果放松調(diào)控，今年內(nèi)現(xiàn)有政策效應(yīng)不能達(dá)到預(yù)期，或出現(xiàn)房價反彈， 不排除調(diào)控政策還要加強，市場發(fā)展的不確定性還將增加。 近兩年在市場的快速發(fā)展中，由于對調(diào)控缺乏經(jīng)驗， 部分地區(qū) 出現(xiàn)投資增幅過大，影響到經(jīng)濟社會持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展； 部分地區(qū) 房價上漲過快，加重了城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房負(fù)擔(dān)，加大了社會經(jīng)濟運行成本和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整難度； 部分城市 房價持續(xù)上漲，助長了投機行為，容易形成泡沫，影響金融安全和經(jīng)濟穩(wěn)定。179 要繼續(xù)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序， 嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)市場準(zhǔn)入，加強市場監(jiān)管，嚴(yán)肅查處開發(fā)和銷售中的各種違法違規(guī)行為。176 保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，關(guān)系國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的全局，關(guān)系廣大人民群眾的切身利益。但我們應(yīng)該清醒地認(rèn)識到，當(dāng)前調(diào)控成效還是初步的，市場尚在發(fā)展變化中，需要冷靜觀察，密切關(guān)注走勢，注意穩(wěn)定政策不松懈。 *首先 采取經(jīng)濟手段加法律手段重錘打擊最容易形成泡沫、對房地產(chǎn)市場破壞力最大的市場投機行為。房價上漲有 合理的原因： 如城鎮(zhèn)人口增長較快，居民生活水平不斷提高，對住房需求迅速增加；土地價格上升，建筑材料價格上漲，加之商品房品質(zhì)提高，配套設(shè)施和環(huán)境改善以及精裝修，帶來商品房開發(fā)建設(shè)成本增加等。159 三是 對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題的調(diào)控要 堅持積極穩(wěn)妥的原則，注意把握力度，著眼于軟著陸，切忌下猛藥，造成大起大落。 1993年 日本 經(jīng)濟年增長率 從 1990年的 ％急劇下滑為 ％。 153 貨幣政策方面分析： “ 廣場協(xié)議 ” 后日本為緩解本幣升值的影響，1986年 1月起連續(xù) 5次降低貼現(xiàn)率 ， 1987年達(dá)到％的戰(zhàn)后最低水平 。 但這個政策采取了 “ 硬著陸 ” 的不當(dāng)方式。在既沒有鐵礦石，也沒有能源的日本，鋼鐵業(yè)一舉成為了優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。這個固定匯率一直執(zhí)行了 22年。積極拓展房地產(chǎn)融資渠道央行、專家、開發(fā)商、中介機構(gòu)普遍認(rèn)為， 中國缺乏發(fā)達(dá)的多層次房地產(chǎn)融資市場，融資渠道狹窄，開發(fā)經(jīng)營資金主要依賴銀行貸款。但是防范風(fēng)險要靠金融機構(gòu)自身具備風(fēng)險管理的能力，而不能靠取消房屋預(yù)售這種簡單的做法， 防范風(fēng)險不能因噎廢食，規(guī)避風(fēng)險不能以更大的收益的機會成本為代價， 而是要靠提高自身的風(fēng)險控制、管理能力，才是防范金融風(fēng)險之本，一刀切的做法是不合適的。金融機構(gòu)應(yīng)該根據(jù)自身風(fēng)險管理的能力，來采取相應(yīng)的市場和經(jīng)營策略，而不是要求取消預(yù)售制度。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所主任劉洪玉教授 認(rèn)為，在當(dāng)前需求依然旺盛的情況下，市場供求結(jié)構(gòu)失衡，可能會引起短期內(nèi)房價的快速上漲。二是大量具備預(yù)售條件的在建項目不能上市，市場即期供應(yīng)將明顯減少。 1）預(yù)售作為一種商業(yè)運作模式 ,不宜以行政手段硬性取消。絕大多數(shù)專家學(xué)者贊成保留預(yù)售制度目前，基于人民幣升值的預(yù)期和國內(nèi)巨大的市場需求，境外資金十分關(guān)注中國房地產(chǎn)市場。 122 一是市場供應(yīng)規(guī)模將較大程度地萎縮，影響房價穩(wěn)定。三）取消商品房預(yù)售制度的利弊分析119 商品房預(yù)售的融資功能凸現(xiàn)，根本原因是我國房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道不暢，金融工具較為單一。預(yù)售商品房相對于現(xiàn)售商品房的價格優(yōu)勢，客觀上有利于購房者，這也是預(yù)售制度為消費者所接受的重要原因。 據(jù)統(tǒng)計，目前開發(fā)資金來源中，約 40%來源于 訂金、預(yù)售款。 114 商品房預(yù)售制度對促進我國住房建設(shè)和房地產(chǎn)市場發(fā)展發(fā)揮了積極作用。 109 107 歐美國家一般由雙方合同約定。各國新建房屋的銷售方式有較大差別。預(yù)售制使市場 風(fēng)險 過多地轉(zhuǎn)嫁給了金融系統(tǒng)和消費者。 91 五是關(guān)注部分開發(fā)企業(yè)違規(guī)行為的抬頭。87 二是關(guān)注部分地區(qū)新開工面積的變化。 但也有個別不負(fù)責(zé)任的媒體，對調(diào)控政策及市場反應(yīng)做了一些不夠客觀公正的報道。 當(dāng)前，城鎮(zhèn)化過程 中外來人員住房需求以及城市居民改善型住房需求 仍然較為旺盛，將會在較長時間內(nèi)得到持續(xù)釋放。79 據(jù)調(diào)查， 某市 套型面積 60平方米以下 的住房需求比例為 16%，市場供應(yīng)比例只有 %； 60100平方米 的住房需求比例為 61%，市場供應(yīng)比例只有 24%； 150平方米以上 的住房需求比例僅為 2%，市場供應(yīng)比例則高達(dá) 35%，嚴(yán)重供大于求。77東部沿海地區(qū)和內(nèi)地部分中心城市尤為明顯，有些城市降幅在 45％以上，甚至超過 60％。73 調(diào)控政策對市場的影響，有兩個明顯特點。 以 40個大中城市為重點的 房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng) 的開通，為全面、及時、準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)市場供求總量、結(jié)構(gòu)、成交價格等真實情況，提供了便利。67 閑置土地處置力度進一步加大 。 另據(jù)上海市調(diào)查，考慮送裝修、家具等隱性降價因素，一些高價位樓盤銷售價格 實際下降了 10％左右。 9月份， 40個大中城市 120平方米以下 套型成交面積占比由 6月份的 ％提高到 ％； 其中 80平方米以下 套型成交面積占比由 6月份的％提高到 ％。 53房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅情況圖54 （二）市場成交量逐步趨穩(wěn)。 對各類違法違規(guī)行為，房地產(chǎn)主管部門要將其作為不良記錄，納入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，并公開曝光 。 ?44? （六）加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)，完善城鎮(zhèn)廉租住房制度。 對個人購買普通住房不足兩年的，銷售時按銷售額恢復(fù)征收營業(yè)稅； 個人購買普通住房超過兩年（含兩年）的，銷售時繼續(xù)免征營業(yè)稅。 38 （二）加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。充分肯定了建設(shè)部等有關(guān)部門前一階段工作，明確了穩(wěn)定房價的有關(guān)政策措施。 建設(shè)部及房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會議成員單位，堅決貫徹國務(wù)院部署，密切配合，積極研究落實國辦電報的措施。24 （五）市場秩序比較混亂。21 （三）境外資金參與國內(nèi)房地產(chǎn)市場開發(fā)和炒作。 近年來，銀行存款利率較低，股票低迷，債市盤子小，鋼鐵、水泥、電解鋁等熱點行業(yè)也開始降溫，社會資金缺乏其他投資渠道。13 （四）市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。 11 今年一季度，全國商品住宅竣工面積只有銷售面積的 73%。據(jù)國家統(tǒng)計局城調(diào)隊對 35個大中城市的抽樣調(diào)查，一季度商品住宅價格比去年第四季度環(huán)比增長 %。建設(shè)部 謝家瑾2023年 11月1一、房地產(chǎn)市場發(fā)展及近兩年來出現(xiàn)的主要問題二、存在問題的原因分析三、穩(wěn)定房價的意義和主要政策措施四、近期房地產(chǎn)市場運行情況五、當(dāng)前存在的主要問題及需要關(guān)注的新情況六、關(guān)于商品房預(yù)售制度七、關(guān)于日本的房地產(chǎn)泡沫破滅八、結(jié)束語2一、房地產(chǎn)市場發(fā)展及一、房地產(chǎn)市場發(fā)展及近兩年來出現(xiàn)的主要問題近兩年來出現(xiàn)的主要問題3 1998年以來，各地區(qū)、各部門認(rèn)真落實國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的決策部署，做了大量工作。 6 在看到調(diào)控取得了一定成績的同時，也應(yīng)當(dāng)清醒地看到，房地產(chǎn)市場區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題還十分突出。 房地產(chǎn)市場的供求狀況，已由前些年的需求不足，轉(zhuǎn)變?yōu)?階段性、結(jié)構(gòu)性需求過度擴張 。12 （三）部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增長仍然偏快。15二、存在問題的原因分析二、存在問題的原因分析16 產(chǎn)生這些問題的原因是多方面的， 有些是合理因素， 如城鎮(zhèn)人口增長較快，居民生活水平不斷提高，對住房需求迅速增加；土地價格上升，建筑材料價格上漲，加之商品房品質(zhì)提高，配套設(shè)施和環(huán)境改善以及精裝修等，商品房開發(fā)建設(shè)成本增加。 城鎮(zhèn)不少居民基于較高的房價上漲預(yù)期，也參與購房投資。20 據(jù)調(diào)查， 北京市商品住宅投資性購房比例 在17%左右，其中 29%的房屋短期內(nèi)倒手轉(zhuǎn)讓， 23%用于出租， 48%空關(guān)待沽。 前幾年部分城市盲目 大拆大建，帶來大量被動性住房需求 ，至今尚未消化。 在多重因素的作用下，不同利益主體相互影響，共同推動了房價非理性上漲。和主要政策措施和主要政策措施27 保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展， 始終是黨中央、國務(wù)院高度重視的問題。 ”32 建設(shè)部會同有關(guān)部委對穩(wěn)定房價問題進行了認(rèn)真研究，提出： 當(dāng)前和今后一段時間，調(diào)控房地產(chǎn)市場，要突出穩(wěn)定房價這個重點，采取積極穩(wěn)妥措施， 加強供應(yīng)與需求的雙向調(diào)控，側(cè)重抑制不合理需求 ；同時，要整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。 37 城市規(guī)劃主管部門 要根據(jù)中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房的建設(shè)需求，加快工作進度，要優(yōu)先審查規(guī)劃項目，在項目選址上予以保證。 對中小套型、中低價位普通住房，在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)、信貸審核、稅收征管等環(huán)節(jié)，給予優(yōu)惠政策支持。 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定， 禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。 ? 49 這次調(diào)控， 立足于 促進國民經(jīng)濟和社會穩(wěn)定發(fā)展 ,立足于 維護普通居民的基本住房權(quán)益 ,立足于以經(jīng)濟手段為主調(diào)控市場。四、近期房地產(chǎn)市場運行情況四、近期房地產(chǎn)市場運行情況51 當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場運行情況： （一）房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅繼續(xù)回落 據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計快報，今年前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 同比增長 %， 增幅比去年同期回落 個百分點，比今年上半年 回落 ； 低于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅 。 南京、寧波、蘇州、北京 等地一些投機、投資性購房和二手住房由出售轉(zhuǎn)為出租，租賃市場的房源供應(yīng)量明顯增多。 部分熱點地區(qū)價格有所回落。 據(jù)國家統(tǒng)計局 19月快報數(shù)據(jù)，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中，國內(nèi)貸款占全部資金來源的比重比去年同期下降 2個百分點 ， 自籌資金上升了 4個百分點。69 北京市今年以來一度熱銷的 某項目 在第三期開發(fā)中，將原設(shè)計的很多大戶型調(diào)整為中小戶型，同時增加一居室、二居室的數(shù)量。 上述措施的實施，為規(guī)范市場秩序，維護消費者合法利益發(fā)揮了積極作用。 74 二是市場變化總體較為平緩。 充分說明， 國務(wù)院的決策是及時的，調(diào)控的目標(biāo)定位、決策部署是科學(xué)的，是我國房地產(chǎn)市場調(diào)控一次較為成功的實踐。 開發(fā)企業(yè)通過分期開發(fā)、延長建設(shè)周期等手段變相囤積土地的行為也較普遍，個別企業(yè) 10年前圈占的土地至今尚未開發(fā)完。 一些地方在執(zhí)行 經(jīng)濟適用住房制度 中，配套政策不完善，優(yōu)惠政策不落實，管理不到位； 一些地方重視不夠， 廉租住房覆蓋面小， 有的城市還沒有真正啟動，有的城市沒有建立暢通的廉租住房資金渠道。 86 另一方面，關(guān)注部分城市出現(xiàn)的新增上市量的減少。 如果市場持續(xù)僵持，部分在建項目有可能因資金鏈斷裂而出現(xiàn) “ 爛尾 ” ，產(chǎn)生新的社會問題，并可能影響金融安全。 當(dāng)前要高度關(guān)注市場變化，密切跟蹤、深入分析、加強監(jiān)管、分類指導(dǎo)，既要 防止調(diào)控工作的松動帶來房價的反彈， 也要 注意穩(wěn)定市場預(yù)期。中國人民銀行《 2023年中國房地產(chǎn)金融報告》提出 “ 考慮取消現(xiàn)行的預(yù)售制度 ” 的建議后，社會各界反映強烈，對房地產(chǎn)市場的政策預(yù)期也產(chǎn)生了較大影響。根據(jù)國辦秘書局的要求，我部組織有關(guān)方面力量，就國內(nèi)外商品房預(yù)售制度進行了深入的比較研究；并召開了完善商品房預(yù)售制度座談會，聽取了部分開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)、專家學(xué)者以及人民銀行、工商銀行、建設(shè)銀行的意見。 2023年，新建房屋銷售 ，其中預(yù)售 萬套。有關(guān)國家政府對房屋預(yù)售的管理 各國在預(yù)售管理上有明顯差異。103 如 新加坡、馬來西亞和中國香港 ，首付款或訂金直接向開發(fā)商支付；購房貸款則存入貸款銀行與開發(fā)商共管的帳戶，由工料測量師行（相當(dāng)于國內(nèi)的工程造價咨詢機構(gòu)）根據(jù)工程進度，提出撥款意見，經(jīng)律師同意后，購房款可以轉(zhuǎn)給開發(fā)商。銀行可以要求資信不高或新成立的開發(fā)商將預(yù)付款存放在銀行的托管賬戶內(nèi)，直到房屋竣工。 115 二是發(fā)揮了融資作用。 117 預(yù)售過程中出現(xiàn)的一些不規(guī)范行為，應(yīng)當(dāng)通過加強市場監(jiān)管解決。 124 二是開發(fā)資金鏈可能出現(xiàn)斷裂，并由此帶來一系列社會問題和金融風(fēng)險。126北京師范大學(xué)管理學(xué)院董藩教授 認(rèn)為， 對于生產(chǎn)周期比較長、價值量巨大的產(chǎn)品，有一個預(yù)售的過程或者有一個訂購的過程也是很正常的， 在西方也是常見的。2）取消商品房預(yù)售將減少市場供應(yīng)量，影響房