【正文】 價(jià)穩(wěn)定。133 我們認(rèn)為， 這些判斷缺乏客觀依據(jù)。 143 目前輿論中普遍存在一個(gè)偏頗的前提，就是把1985年 的 “ 廣場協(xié)議 ” 當(dāng)成了日元升值的起點(diǎn)，并由此來分析我國可能面臨的問題。 在這個(gè)階段， 日元升值給日本帶來的，首先是產(chǎn)業(yè)競爭力的大幅度提高。148 但一段時(shí)間內(nèi)， 一些政治家們過度迎合日本社會(huì)急于趕超歐美生活水平的訴求，則為房地產(chǎn)業(yè)的過度擴(kuò)張埋下了伏筆。 152 1991年 6月， 宮澤喜一內(nèi)閣提出《生活大國五年計(jì)劃》，進(jìn)一步提出，要 “ 確保國民能用五年的家庭年收入購買一套住房的目標(biāo) ” ，也就是房價(jià)收入比要壓低到五年的政策性價(jià)格目標(biāo)。 155 在 “ 泡沫 ” 破滅之際的 1990年，日本地產(chǎn)總價(jià)值約為 20萬億美元，大約是 1955年的 75倍。158 二是擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)的升級仍要長期堅(jiān)持。解決供求關(guān)系、結(jié)構(gòu)問題、市場秩序等，都最終表現(xiàn)為商品房價(jià)格的穩(wěn)定。167 二是調(diào)控貫穿了有保有壓的方針，沒有下猛藥，不搞硬著陸。 ?170 這次調(diào)控能在較短的時(shí)間內(nèi)，取得較明顯的效果，充分說明黨中央、國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的重大 決策是非常及時(shí)的，調(diào)控的目標(biāo)定位、決策部署都是科學(xué)的。 *努力實(shí)現(xiàn) “ 調(diào)整結(jié)構(gòu)、保障供給、分類指導(dǎo)、穩(wěn)定價(jià)格 ” 的宏觀調(diào)控目標(biāo)。 進(jìn)一步完善和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)、銷售辦法，使政策優(yōu)惠真正落實(shí)到符合條件的低收入家庭。 曾培炎副總理在貫徹 18號(hào)文件會(huì)議上指出： 從長遠(yuǎn)看，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間很大，是我國經(jīng)濟(jì)增長不可替代的拉動(dòng)力量。但 少數(shù)開發(fā)企業(yè) 還在囤積土地、結(jié)成價(jià)格聯(lián)盟，消極對抗調(diào)控政策；有的仍在留戀曾一度出現(xiàn)的投機(jī)炒房抬頭、房價(jià)非正常上漲的日子。 采取有效措施， 加強(qiáng)和改進(jìn)薄弱環(huán)節(jié)的工作。 要 密切關(guān)注市場走勢， 深入研究市場出現(xiàn)的新情況、及時(shí)解決市場發(fā)展中的新問題，加強(qiáng)分類指導(dǎo)。 *加快建立規(guī)范、穩(wěn)定的 廉租住房資金來源渠道 ； *研究 進(jìn)城務(wù)工人員住房政策 。196 我們相信，只要國務(wù)院的文件精神得到切實(shí)貫徹執(zhí)行，我國的房地產(chǎn)市場一定會(huì)得到健康持續(xù)發(fā)展！1。 194 三是 進(jìn)一步 完善城鎮(zhèn)住房保障體系和供應(yīng)體系，強(qiáng)化各級政府的住房保障職能 。積極鼓勵(lì)和倡導(dǎo)企業(yè)開展誠信活動(dòng)，加強(qiáng)行業(yè)自律。 重點(diǎn)做好以下幾方面工作：190 （一）繼續(xù)抓好各項(xiàng)調(diào)控政策的落實(shí)工作。186 認(rèn)清以上關(guān)系， 才能自覺把行業(yè)的發(fā)展放到國民經(jīng)濟(jì)全局中，放到與相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的大環(huán)境中，服從于、服務(wù)于宏觀調(diào)控大局， 高度關(guān)注市場發(fā)展動(dòng)態(tài)，切實(shí)抓好各項(xiàng)調(diào)控政策的落實(shí) . 努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場 “ 供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定 ” 的調(diào)控目標(biāo)，唯此，市場才會(huì)有持續(xù)健康的發(fā)展。 國務(wù)院 18號(hào)文件指出：促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展， 是 提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是 促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施； 是 充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有效途徑。 同時(shí)， 合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，鼓勵(lì)居民正常的住房消費(fèi)需求。 *兩個(gè)關(guān)鍵： 一是著力 改善供應(yīng)結(jié)構(gòu) ，增加中低價(jià)位普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房及廉租住房建設(shè)，嚴(yán)格控制高檔商品房開發(fā)；二是切實(shí) 整頓和規(guī)范房地產(chǎn)秩序 ，遏制投機(jī)炒作。 *第三，強(qiáng)化住房保障工作，努力使沒有能力進(jìn)入市場的最低收入家庭得到基本保障。 166 這次調(diào)控比較成功的方面： 一是中央確定的調(diào)控目標(biāo)和基本政策，堅(jiān)持了 “ 積極穩(wěn)妥、把握力度，突出重點(diǎn)、區(qū)別對待，因地制宜、分類指導(dǎo)，強(qiáng)化法治、加強(qiáng)監(jiān)管 ” 的基本原則，同時(shí)，強(qiáng)調(diào)地方政府在穩(wěn)定房價(jià)問題上的責(zé)任。 161 一是首先認(rèn)真分析市場出現(xiàn)的問題，并找準(zhǔn)其中的主要問題 。 我國是一個(gè)發(fā)展不平衡的大國，滿足人民群眾的住房需求需要一個(gè)長期的發(fā)展建設(shè)過程。 但 貨幣政策采取了 “ 硬著陸 ” 的不當(dāng)方式， 央行快速抽緊銀根，通過連續(xù)五次加息，把利率從 ％一下提高到 1990年 8月的 6％。151 1990年 9月， 日本國營廣播電視臺(tái) NHK連續(xù)五個(gè)晚上在黃金時(shí)段播放了有關(guān)土地問題的特別節(jié)目， 提出應(yīng)讓日本的地價(jià)下降一半；主張進(jìn)行土地稅制的改革，限制房地產(chǎn)融資。二）日本房地產(chǎn)泡沫分析 日本的歷屆政府都把改善國民生活作為自己的政治綱領(lǐng)。 我國面臨的，實(shí)際上是日元第一次升值時(shí)的發(fā)展水平。1973年 2月， “ 布雷頓森林體制 ” 解體，日本和其他發(fā)達(dá)國家共同開始實(shí)行浮動(dòng)匯率。 145 所謂廣場協(xié)議， 是指 1985年 9月 22日 ，美國、日本、聯(lián)邦德國、法國、英國的財(cái)政部長和中央銀行行長在紐約廣場飯店舉行會(huì)議，達(dá)成五國政府 聯(lián)合干預(yù)外匯市場， 誘導(dǎo)美元對主要貨幣的匯率有秩序地貶值，以解決美國巨額貿(mào)易赤字問題的協(xié)議。加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管清華大學(xué)的劉洪玉認(rèn)為 ，一旦取消預(yù)售制度，留出的開發(fā)資金缺口將刺激外資加速進(jìn)入外資加速進(jìn)入市場，使國內(nèi)大量儲(chǔ)蓄資金以低收益方式放于銀行，而銀行儲(chǔ)蓄資金沉淀本身就是一種損失。4）為外資大量進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域開辟空間。135北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉 也認(rèn)為，如果單純?nèi)′N預(yù)售， 對房價(jià)無疑是火上澆油。國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長趙曉 認(rèn)為，在目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道不健全、相關(guān)配套措施不健全的情況下， 取消房屋預(yù)售制度可能加劇開發(fā)商的資金壓力，使開發(fā)商尤其是一些實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)商放棄相關(guān)的開發(fā)項(xiàng)目，極大影響房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模市場上商品房的供給數(shù)量。129當(dāng)前的著力點(diǎn)應(yīng)當(dāng)放在進(jìn)一步完善商品房預(yù)售制度上，而不是取消該制度。三是外資將可能大量進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，增加新的不確定性因素。 同時(shí)，市場價(jià)格的傳導(dǎo)機(jī)制，成本的上升將不可避免地部分轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。 120 購房貸款進(jìn)入開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)在一些市場經(jīng)濟(jì)國家同樣存在，但我國對預(yù)售款使用的監(jiān)管相對較弱。特別是，由于歷史欠帳多，新建住宅量大， 我國房地產(chǎn)市場一直以增量市場為主，開發(fā)項(xiàng)目大多是成片、滾動(dòng)開發(fā)，有的一開就是幾十萬、上百萬平方米 （北京方莊、回龍觀等），這是有別于世界其他國家的中國特色。 預(yù)售制加速了建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本，促進(jìn)了住宅發(fā)展。 房地產(chǎn)開發(fā)的前身是改革開放初期（ 80年代中期）的城市房屋 “統(tǒng)代建 ”，即需要建房的單位按國家批準(zhǔn)的建房計(jì)劃委托由政府組織成立的 “統(tǒng)建辦公室 ”（政府事業(yè)單位）統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一結(jié)算，建設(shè)資金來自各參建單位。美國的金融機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目完工后才為購房人發(fā)放抵押貸款，但在預(yù)售階段，根據(jù)未來的抵押貸款情況，購房人可以獲得短期的建筑貸款，用以支付房屋在建時(shí)分段支付的款項(xiàng)； 如 韓國， 購房人繳納的首 付款為房款的 2030%，可在一年內(nèi)分期付清； 日本、中國香港和澳大利亞 購房人繳納的訂金分別為房款的 20%、 10%、 510%。 如 澳大利亞 預(yù)售前需取得項(xiàng)目規(guī)劃審批證書，日本需獲得建筑許可。 據(jù)美國人口普查局統(tǒng)計(jì)， 預(yù)售量占新建房屋銷售量的比例已由 1963年的% 上升到 2023年的 % 。 97一）世界主要國家和地區(qū)商品房預(yù)售制度及特點(diǎn)98 這些違法違規(guī)的行為的重新抬頭，容易引發(fā)新的售房糾紛和矛盾，擾亂正常的市場秩序。 89 三是關(guān)注在建項(xiàng)目的資金鏈。 一方面，關(guān)注成交量萎縮帶來的問題。 從統(tǒng)計(jì)快報(bào)看，北京、上海等地商品住房 新開工面積同比下降較大， 也可能影響今后兩年市場供應(yīng)量和市場供求關(guān)系，加大穩(wěn)定房價(jià)的困難。81 二是開發(fā)商囤積土地、圈占土地的現(xiàn)象沒有從根本上得到有效解決。75 國辦發(fā)和七部委發(fā)的兩個(gè)穩(wěn)定房價(jià)的文件，對解決全國房地產(chǎn)市場存在的突出問題，促進(jìn)市場健康發(fā)展發(fā)揮了積極和重要的作用。上海、杭州等熱點(diǎn)城市 ，投資增幅趨緩，投機(jī)性需求基本退市、投資性需求得到抑制，供求矛盾得到緩解，市場秩序有所好轉(zhuǎn)，房價(jià)有一定的回落。 南京市還通過網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測每一樓盤的銷售活動(dòng)，實(shí)時(shí)公布房價(jià)漲幅排行榜、轉(zhuǎn)手率排行榜，促使企業(yè)加強(qiáng)自律。 68 （七）有區(qū)別的稅收政策促進(jìn)了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改善。 65 與此同時(shí)，一些開發(fā)企業(yè)開始尋求其它非銀行的融資渠道。59 （四）商品住房價(jià)格漲幅趨緩。55 一些前段市場觀望氣氛較濃、市場收縮較大的沿海城市成交量有所回升， 上海、沈陽、大連、杭州 等 16個(gè)城市環(huán)比增長 20%以上。 要求各有關(guān)部門加強(qiáng) 信息溝通與整合 ，適時(shí)披露土地供應(yīng)情況、房地產(chǎn)市場供求及房價(jià)、地價(jià)變動(dòng)等信息。 45 各地要抓緊開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調(diào)查，建立保障對象檔案； 切實(shí)落實(shí)以財(cái)政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金的規(guī)定， 著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面。 人民銀行 各分支機(jī)構(gòu)要加大 “ 窗口指導(dǎo) ” 力度，商業(yè)銀行要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的信貸管理 . 銀監(jiān)局 要加大對國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的檢查力度，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)提示，嚴(yán)格控制不合理的房地產(chǎn)貸款需求，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。 嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理， 依法制止炒買炒賣土地行為。 要求各地盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局以及進(jìn)度安排。我們要以鄧小平理論和 ‘ 三個(gè)代表’ 重要思想為指導(dǎo)，全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，把穩(wěn)定房價(jià)作為當(dāng)前加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)來抓，切實(shí)搞好對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。 25 （六）不同利益主體相互影響，共同推動(dòng)了房價(jià)上漲。 12月， 上海市境外居民購房規(guī)模 超過 40億元人民幣 ,比去年同期增加了 。 一些城市房價(jià)較快上漲，社會(huì)各方面 對市場產(chǎn)生較高預(yù)期 ，使得局部地區(qū)投資性需求迅速擴(kuò)大，投機(jī)炒作現(xiàn)象嚴(yán)重。19 今年一季度，我們對部分城市商品住宅供應(yīng)進(jìn)行調(diào)查顯示， 100平方米 /套以上 的占總量的 60%—70%，有的城市高達(dá) 87%。商品房供不應(yīng)求，導(dǎo)致價(jià)格不斷攀升，并帶動(dòng)二手房價(jià)格上漲。如任其發(fā)展，將影響房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，影響宏觀經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定。5 針對以上問題， 去年以來， 國家把房地產(chǎn)市場調(diào)控作為加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容，采取了一系列措施。4 在市場的快速發(fā)展過程中，也 逐步暴露出一些問題 ，尤其是投資增勢較猛、以及供應(yīng)增長總體跟不上銷售增長、商品房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾和價(jià)格上漲的壓力 在一部分地區(qū)逐步突出 ，引起了中央和國務(wù)院的高度重視。 房價(jià)過快上漲，已成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問題。 上海市 商品住宅銷售面積已經(jīng)連續(xù) 4年大于竣工面積。商品住宅中，中低價(jià)位、中小套型住宅供應(yīng)比例偏低。 特別是在負(fù)利率的情況下，居民個(gè)人住房貸款成本低，銀行大量資金通過住房消費(fèi)信貸轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)資金，成為開發(fā)企業(yè)最主要的資金來源。（二）國內(nèi)投資性購房和投機(jī)性炒房抬頭。 22 今年 12月， 江蘇、上海、廣東 房地產(chǎn)開發(fā)投資中利用外資分別是去年同期的 、 、 倍。 有的放慢開發(fā)和銷售進(jìn)度， 囤積土地、囤積房源，人為造成市場緊張，帶來房價(jià)短期內(nèi)非正常上漲。 曾培炎副總理指出： “ 房地產(chǎn)業(yè)能否持續(xù)健康發(fā)展，事關(guān)重大。 對穩(wěn)定房價(jià)采取了以下主要措施：36 （一）強(qiáng)化城市規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 39 在土地出讓公告和合同中，要明確開工與竣工的條件和時(shí)間要求、違約責(zé)任。41 （四）加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。 要求把城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況，納入省級政府對市（區(qū)）、縣政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理。 要求各地加快建立健全 市場信息系統(tǒng)， 加強(qiáng)對市場運(yùn)行情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)測，準(zhǔn)確判斷建設(shè)用地供應(yīng)、土地價(jià)格和房價(jià)變動(dòng)趨勢。 但 9月份與 8月份相比，有 23個(gè)城市 成交面積環(huán)比有所增長。 據(jù) 蘇州市 141個(gè)房地產(chǎn)中介信息采集點(diǎn)反饋的信息，今年三季度 120平方米以下的商品住房成交量占比達(dá)到 94%以上。 據(jù)人民銀行統(tǒng)計(jì)，截止 9月底， 商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額和個(gè)人購房貸款余額 分別增長 %和%， 比年初下降了 ， 個(gè)人住房貸款余額增幅已連續(xù) 17個(gè)月下降。 土地價(jià)格繼續(xù)穩(wěn)中有升，三季度 居住用地地價(jià)比去年同期增長 1%，增幅比去年同期下降 分點(diǎn)。 71 7月份以來， 上海、杭州 等地通過信息