【正文】 】根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列財(cái)產(chǎn)中，不可以作為抵押權(quán)客體的是（ ）。②以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押?！究键c(diǎn)2】抵押物（P54）（2009年新制度單選題、2009年原制度多選題）（1）土地所有權(quán)；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；（3）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；（4）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn)；（5）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)?！究键c(diǎn)1】抵押合同（P55），當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取“書面形式”訂立抵押合同。（2013年）【答案】D【例題3【例題1（2013年單選題）（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)“出讓”手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納“土地使用權(quán)出讓金”。（2008年案例分析題）【解釋】建設(shè)用地使用權(quán)有創(chuàng)設(shè)取得與移轉(zhuǎn)取得兩種方式，分別對應(yīng)國有土地的一級市場和二級市場。：效力待定物權(quán)行為的有效性取決于其他共有人追認(rèn)與否。150）的份額。乙獲悉裝修事宜后，表示反對，并拒絕向丙付款。【例題2單選題】甲、乙、丙、丁按份共有一棟房屋，份額相同。處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，或者對共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占“份額”2/3以上（≥2/3）的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。【解釋】對外承擔(dān)連帶責(zé)任、對內(nèi)不分你我。因此，當(dāng)對外承擔(dān)債務(wù)的共有人所承擔(dān)的債務(wù)超出其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的份額時(shí)，有權(quán)向其他共有人追償。，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為“按份共有”。甲發(fā)布懸賞廣告稱，愿向歸還手機(jī)者支付現(xiàn)金1000元作為酬謝。（2）如果受讓人通過拍賣或者向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者購得該遺失物的，權(quán)利人請求返還原物時(shí)應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費(fèi)用?！窘忉?】拾得人在返還拾得物時(shí)，可以要求支付必要費(fèi)用，但不得要求支付報(bào)酬。，拾得人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知權(quán)利人領(lǐng)取，或者送交公安等有關(guān)部門。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的有（ ）。多選題】吳某和李某共有一套房屋，所有權(quán)登記在吳某名下。乙見此相機(jī)眼熟，便向丁詢問，丁如實(shí)相告，乙遂將之買下?！纠}24.《融資租賃合同司法解釋》（第4章）、《公司法司法解釋（三）》（第6章）、《破產(chǎn)法司法解釋（二）》（第8章）和票據(jù)權(quán)利的善意取得（第9章）均涉及到善意取得制度。（3）善意取得制度不僅僅適用于所有權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等他物權(quán)也可以善意取得。（1）所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移（直接法律效果）善意受讓人取得標(biāo)的物的所有權(quán)，相應(yīng)地，真權(quán)利人的所有權(quán)隨之失去。相反，非基于真權(quán)利人的意思而占有之物稱為脫手物（如遺失物、盜竊物）。因此，受讓人無償或者以明顯不合理的價(jià)格取得財(cái)產(chǎn)時(shí)，不適用善意取得制度。（2）轉(zhuǎn)讓人“無處分權(quán)”如果轉(zhuǎn)讓人對于所轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物享有處分權(quán)，則適用正常的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則?！窘忉?】無權(quán)處分是指無處分權(quán)人以自己的名義實(shí)施的民事行為，而無權(quán)代理是無代理權(quán)人以被代理人的名義實(shí)施的民事行為。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。出賣人就同一船舶、航空器、機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng)產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均“有效”的情況下，買受人均要求實(shí)際履行合同的：（1）先行受領(lǐng)交付的買受人請求出賣人履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；（2）各買受人均未受領(lǐng)交付，先行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的買受人請求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；（3）出賣人將標(biāo)的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已受領(lǐng)交付的買受人請求將標(biāo)的物所有權(quán)登記在自己名下的，人民法院應(yīng)予支持；（4）各買受人均未受領(lǐng)交付，也未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標(biāo)的物和辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持?！窘忉?】根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，如果雙方當(dāng)事人惡意串通，損害第三人利益的合同，則屬于無效合同。第四單元 一物二賣【考點(diǎn)1】多重買賣合同的合同效力（P92）根據(jù)《合同法司法解釋（二）》的規(guī)定，出賣人就同一標(biāo)的物訂立多重買賣合同，合同均不具有《合同法》第52條規(guī)定的無效情形，買受人因不能按照合同約定取得標(biāo)的物的所有權(quán)，請求追究出賣人違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。：登記對抗以動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立。（2）指示交付動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過“轉(zhuǎn)讓請求第三人返還原物的權(quán)利”代替交付?！窘忉尅繉τ诖啊⒑娇掌骱蜋C(jī)動(dòng)車等動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)的移轉(zhuǎn)仍以“交付”為要件，而不以登記為要件。（2）基于法律規(guī)定因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的是（ ）。（2014年）【答案】ABC【例題2（2）預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。（2）異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。（2008年案例分析題）權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請更正登記。未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。第二單元 不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)【考點(diǎn)1】不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的情形（P40）（1）基于事實(shí)行為因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力?！景咐考诪榱四茉谧约旱姆孔永镄蕾p大海，便與相鄰的乙約定：乙蓋的樓房不得超過2米，作為補(bǔ)償，甲每年支付給乙1000萬元。（2）地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。甲訴至法院，要求乙繼續(xù)履行合同。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的是（ ）?！窘忉?】當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力?！窘忉?】所謂先占，是指以“所有權(quán)人”的意思占有“無主動(dòng)產(chǎn)”。【考點(diǎn)4】物權(quán)的取得方式（P38）所謂物權(quán)的原始取得，是指物權(quán)的取得非自他人之手繼受而來。一日，甲背著乙與不知情的丙簽訂了一份房屋買賣合同。（2）公信力所謂公信，是指當(dāng)物權(quán)依據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行了公示，即使該公示方法表現(xiàn)出來的物權(quán)實(shí)際存在瑕疵，為保護(hù)交易安全，對信賴該公示的物權(quán)并從事了物權(quán)交易的人，法律仍承認(rèn)物權(quán)變動(dòng)的法律效果。而債權(quán)的客體是當(dāng)事人的給付行為，并不直接存在于物，故不奉行特定原則。不過，該約定在《合同法》上仍然有效，因此，叔父有權(quán)請求違反約定的侄子承擔(dān)違約責(zé)任?！段餀?quán)法》第5條所稱“法律”，不限于《物權(quán)法》，包括一切由全國人大及其常務(wù)委員會(huì)制定的“法律”，但不包括行政法規(guī)與地方性法規(guī)，亦不包括司法解釋與司法判例?！窘忉?】（1）行為人違反“種類法定”原則，在法定物權(quán)種類之外創(chuàng)設(shè)物權(quán)，該行為無效；（2）行為人違反“內(nèi)容法定”原則，設(shè)定與法定物權(quán)相異的內(nèi)容，該行為無效。多選題】根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，能夠成為所有權(quán)客體的有（ ）。（2009年新制度）【答案】CD【考點(diǎn)2】物權(quán)的種類（P35）（2013年多選題）、用益物權(quán)（如建設(shè)用地使用權(quán)）和擔(dān)保物權(quán)（包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)）。孳息是獨(dú)立于原物的物，原物、孳息屬于兩個(gè)物。本章基本結(jié)構(gòu)框架第一單元 物權(quán)法律制度概述【考點(diǎn)1】物的種類（P33）動(dòng)產(chǎn)可分為可替代物與不可替代物。最近3年題型題量分析表題型2012年2013年2014年單選題3題3分2題2分2題2分多選題2題3分案例分析題6分16分12分合計(jì)12分2015年教材的主要變化2013年教材對本章內(nèi)容進(jìn)行了重大調(diào)整，其主要變化是：（1）刪掉了“占有制度”、“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”、“相鄰關(guān)系”、“土地承包經(jīng)營權(quán)”和“地役權(quán)”的全部內(nèi)容；（2）根據(jù)《買賣合同司法解釋》，對“無權(quán)處分”問題進(jìn)行了全新闡述，其中涉及“善意取得制度”、“共有物的處分”等諸多內(nèi)容。自2012年以來，均有兩個(gè)案例分析題來自《物權(quán)法》和《合同法》的結(jié)合，希望考生高度重視。需要說明的是，為了幫助考生更好地理解教材內(nèi)容，本章對相關(guān)考點(diǎn)的講解并未完全按照2015年教材的順序，而且加入了第四章的部分內(nèi)容，希望考生理解?！景咐浚?）房屋與窗戶不屬于主物、從物關(guān)系，因?yàn)榇皯舨痪哂形锢愍?dú)立性，只是房屋的組成部分；（2）鞋子與襪子均具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)用途，不屬于主物、從物關(guān)系；（3）茶杯和杯蓋屬于主物、從物關(guān)系。多選題】根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列選項(xiàng)中，屬于民法意義上孳息的有（ ）?！纠}【考點(diǎn)3】物權(quán)法的基本原則（P36）根據(jù)《物權(quán)法》第5條的規(guī)定，物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。債權(quán)則不同，其效力僅及于當(dāng)事人自己，故不僅債權(quán)內(nèi)容可由當(dāng)事人自由設(shè)定，債權(quán)類型亦為開放，《合同法》所規(guī)定的15種有名合同僅具示例意義，在此之外，還存在大量合法的無名合同。如果侄子違反約定將祖宅售與他人，叔父無權(quán)主張房屋買賣無效，也無權(quán)要求買受人返還房屋。物尚未存在固然不可能存在物權(quán)，物尚未確定也談不上物權(quán)?！窘忉尅總鶛?quán)屬于相對權(quán)，效力不及于當(dāng)事人之外的不特定第三人，故無公示的要求。現(xiàn)甲、乙正鬧離婚。在本案中：（1）丙基于善意取得制度依法取得了該房屋的所有權(quán)；（2）乙無權(quán)要求丙返還房屋，但可以要求甲承擔(dān)賠償責(zé)任。【解釋1】判斷物權(quán)取得屬于原始取得還是繼受取得，關(guān)鍵在于所取得的權(quán)利是否源自其前手。（2011年案例分析題）【解釋1】房屋買賣、建設(shè)用地使用權(quán)的取得和轉(zhuǎn)讓以及不動(dòng)產(chǎn)的抵押必須登記，登記生效。后甲取消了移民計(jì)劃，并向乙表示不再辦理房屋所有權(quán)變更登記。乙在辦理房屋過戶登記手續(xù)前反悔，要求解除合同。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。但未經(jīng)登記的，不得對抗善意第三人。在本案中：（1）地役權(quán)自4月1日（而非4月10日）設(shè)立；（2）如果乙將其建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丁，由于地役權(quán)進(jìn)行了登記，則甲可以向丁主張地役權(quán)；如果地役權(quán)未經(jīng)登記，且丁屬于不知情的善意第三人，則甲不能向丁主張地役權(quán)?！窘忉尅糠腔诜尚袨榈奈餀?quán)變動(dòng)雖不以登記為要件，但獲得權(quán)利的主體再處分該物權(quán)時(shí)，仍應(yīng)當(dāng)依法辦理登記。，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。（1）登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起“15日”內(nèi)不起訴，異議登記失效。（1）預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。多選題】根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，當(dāng)事人可申請預(yù)告登記的情形有（ ）。現(xiàn)因甲公司不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，丙銀行要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。第三單元 動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)【考點(diǎn)1】動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)（P38）（1）基于事實(shí)行為因合法建造（如汽車制造廠基于合法制造取得小汽車的所有權(quán)）等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。（2）特殊動(dòng)產(chǎn)：交付生效＋登記對抗船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?！鞠嚓P(guān)鏈接】標(biāo)的物在訂立合同之前已為買受人占有的，合同生效的時(shí)間為交付時(shí)間?！窘忉尅抠|(zhì)押合同是諾成合同，質(zhì)物占有的轉(zhuǎn)移不是質(zhì)押合同的生效要件，而是質(zhì)權(quán)的生效要件。只是未登記的，不能對抗善意第三人。但是，出賣人只能履行其中一項(xiàng)買賣合同，其他未能獲得標(biāo)的物所有權(quán)的買受人有權(quán)請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任?！窘忉?】普通動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)自“交付”時(shí)轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定的除外?！究键c(diǎn)3】一房