【正文】 是總公司的成本中心和利潤中心負責具體項目的施工運作和具體項目的銷售推廣工作24北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組北京天鴻集團已經(jīng)發(fā)展成為國際化的房地產(chǎn)商北京天鴻集團公司，原北京市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司，隸屬于北京市城鄉(xiāng)建設委員會，是一家國有大型房地產(chǎn)開發(fā)骨干企業(yè)。?公司以地產(chǎn)經(jīng)營、房產(chǎn)經(jīng)營、資本經(jīng)營和文化經(jīng)營 “ 四輪驅(qū)動 ” 為經(jīng)營理念，通過項目開發(fā)、并購及合作等方式，以上海為基地，以長三角為重點，沿海沿江出國門發(fā)展。共開發(fā)建設完成近 50個各種房地產(chǎn)項目，如西單商業(yè)區(qū)開發(fā)、西單文化廣場工程、東冠英小區(qū)、建功南里小區(qū)、京通新城、華清嘉園、鳳凰城、華亭嘉園、京通陽光華苑等住宅項目。 聚焦于客戶滿意的真正驅(qū)動因素，將市場壓力傳遞到每個崗位167。 合理授權(quán)，縮短匯報路徑，減少決策環(huán)節(jié)167。北京世博偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織設計討論稿北大縱橫管理咨詢公司二零零五年四月2北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組導讀前期回顧 設計基礎(chǔ) 組織構(gòu)架設計設計目標設計原則模式借鑒 部門及崗位設計決策層設計執(zhí)行層調(diào)整近期方案中期方案遠期方案3北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組誠品建筑的成功，標志著世博偉業(yè)公司從創(chuàng)業(yè)期邁入成長期初創(chuàng)期 成長期 成熟期世博偉業(yè)公司的發(fā)展價值時間2023年世博偉業(yè)成立2023年誠品項目全面完成里程碑創(chuàng)造力危機：需要加強領(lǐng)導提供清晰的方向危機：需要系統(tǒng)設計管理控制體系發(fā)展團隊危機：需要充分放權(quán)管理提高效率某年的標志性事件資料來源：內(nèi)部資料、訪談記錄4北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組前期診斷發(fā)現(xiàn)，公司已經(jīng)建立起符合初創(chuàng)企業(yè)、單項目運作需要的組織結(jié)構(gòu)，但是存在一定問題? 戰(zhàn)略規(guī)劃職能? 計劃管理職能? 工程設計職能? 內(nèi)部審計職能? 預算管理職能職能缺失? 項目策劃和管理職能? 客戶分析和管理職能? 財務管理職能? 人力資源管理職能職能發(fā)揮不足? 公司目前平均每位管理者下屬員工不足 4名，少于正常管理幅度? 相當一部分部門員工不足 3名，管理者的能力不能充分發(fā)揮? 有些部門管理層級超過兩級，崗位虛設現(xiàn)象比較嚴重管理幅度偏小5北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組但是隨著多項目、新領(lǐng)域業(yè)務的拓展，世博偉業(yè)公司需要盡快建立起能支撐戰(zhàn)略目標的組織結(jié)構(gòu)，規(guī)范組織管理，為將來的發(fā)展打下一個堅實的基礎(chǔ)業(yè)務業(yè)務房地產(chǎn)開發(fā)？業(yè)務文化產(chǎn)業(yè)？業(yè)務業(yè)務其它業(yè)務？人員資產(chǎn)公司資源資金6北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組根據(jù)世博偉業(yè)具體情況，項目組設計了任務模塊和執(zhí)行步驟，以確保各任務模塊相互匹配和組織體系的完善高效組織結(jié)構(gòu)方案組織結(jié)構(gòu)的具體設計：部門職能、崗位設置及職責描述世博偉業(yè)組織設計的基本目標房地產(chǎn)行業(yè)通用的組織模型新組織需解決的主要問題愿景和戰(zhàn)略對組織體系的要求世博偉業(yè)的愿景和發(fā)展戰(zhàn)略世博偉業(yè)組織現(xiàn)狀細化設計房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)組織模式借鑒7北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組導讀前期回顧 設計基礎(chǔ) 組織構(gòu)架設計設計目標設計原則模式借鑒 部門及崗位設計決策層設計執(zhí)行層調(diào)整近期方案中期方案遠期方案8北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組內(nèi)外部環(huán)境和自身成長的變化，引發(fā)了世博偉業(yè)組織變革的要求組織變革勢在組織變革勢在必行必行組織問題組織問題q 管理幅度偏低q 部分重要職責缺失，部門職責不完整q 崗位職責不明晰戰(zhàn)略導向戰(zhàn)略導向q 具文化特色的地產(chǎn)服務商q 從單項目開發(fā)型公司到多項目運作型公司轉(zhuǎn)變q 全面提升經(jīng)營管理水平市場環(huán)境市場環(huán)境q 新的土地供給政策縮小了利潤空間q 新的金融政策提高了行業(yè)門檻q 行業(yè)集中度增加，競爭日益激烈9北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組新的組織結(jié)構(gòu)應不斷適應市場環(huán)境變化，在行業(yè)價值鏈上培育和積累新的資源和能力， ……項目決策 規(guī)劃設計 建筑施工 市場銷售 物業(yè)管理?招標管理?采購管理?工程管理?供應商管理?營銷策劃?銷售管理?客戶管理?售后服務?市場調(diào)研?投資分析?資金融通?土地獲取?項目規(guī)劃?技術(shù)創(chuàng)新?公共關(guān)系?成本控制?物業(yè)服務?物業(yè)經(jīng)營?招商策劃行業(yè)價值鏈關(guān)鍵能力世博偉業(yè)需培養(yǎng)的資源與能力地產(chǎn)銷售能力資金融通能力土地獲取能力?培養(yǎng)自己的銷售隊伍?變銷售員為專業(yè)售樓顧問?對策劃、營銷、設計、監(jiān)理、施工和政府資源的整合和控制能力?成本控制與質(zhì)量控制能力?自有資本?資金運作與融資能力?政府資源?土地信息處理、政府資源的運用能力供應鏈整合能力內(nèi)外部服務能力 ?信息及業(yè)務的支持能力10北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組施工總承包商專業(yè)施工商材料供應商設備供應商監(jiān)理公司世博偉業(yè)公司招標選擇、資金結(jié)算過程管理A項目管理匯報B項目 ……必須滿足公司從單項目開發(fā)向多項目運作轉(zhuǎn)型的要求， ……? 要建立一種組織架構(gòu)，它能自動適應多項目發(fā)展的需求? 不管是工程管理還是銷售、財務等環(huán)節(jié)，都能自動適應多項目發(fā)展的要求…… ……11北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組還要解決目前組織管理存在的主要問題，以提高組織運行效率缺少以戰(zhàn)略為導向的薪酬制度初創(chuàng)企業(yè)的通性戰(zhàn)略不清晰，缺少具體規(guī)劃流程不清晰、不規(guī)范考核無法有效引導員工執(zhí)行方法不適執(zhí)行力度不夠執(zhí)行方向不定部分職責缺失、職責發(fā)揮不足初創(chuàng)企業(yè)的通性非企業(yè)化運作執(zhí)行力不足根源根源現(xiàn)象現(xiàn)象結(jié)果結(jié)果 問題問題崗位與人員素質(zhì)不匹配競爭力有進一步提升的空間管理不規(guī)范執(zhí)行目標不明執(zhí)行基礎(chǔ)不牢執(zhí)行保障不力法人治理結(jié)構(gòu)弱化12北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組總體上，世博偉業(yè)組織體系設計的目標：基于世博偉業(yè)公司的戰(zhàn)略定位，以培養(yǎng)核心能力為導向，建立具有高效運作功能的規(guī)范化、專業(yè)化組織體系與戰(zhàn)略相匹配培育內(nèi)部能力167。 組織管理：橫向職能合理劃分、縱向職能清晰定位、規(guī)范流程167。 打破條線管理的習慣性思維，不過份強調(diào)層級，更關(guān)注部門在整個運行體系中的責任和權(quán)限建立高效運行的組織體系樹立市場觀念強化服務意識167。 2023年 9月，中國華潤總公司與北京市華遠集團公司及其下屬公司和其他法人股東簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后華潤集團及其關(guān)聯(lián)公司實際上持有原華遠房地產(chǎn)股份有限公司 91%股份，并更名為 “ 華潤置地（北京）股份有限公司 ” 。 經(jīng)營目標20北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組其組織結(jié)構(gòu)是適應戰(zhàn)略發(fā)展需要的項目管理型21北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組上海實業(yè)發(fā)展有限公司是一家跨地區(qū)發(fā)展的大型房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)?上海實業(yè)發(fā)展股份有限公司（上海證券交易所股票代碼為 600748，股票簡稱 “ 上實發(fā)展 ” ），經(jīng)重大資產(chǎn)重組后成立，業(yè)務涉及房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營、實業(yè)投資與資產(chǎn)經(jīng)營等。 ?公司主要業(yè)務：房產(chǎn)開發(fā) —— 不斷開發(fā)新的以住宅為主的房產(chǎn)項目，是公司長期的主要業(yè)務，也是公司創(chuàng)立品牌和持續(xù)發(fā)展的重要基礎(chǔ) 地產(chǎn)經(jīng)營 —— 利用主要股東在地產(chǎn)資源方面的優(yōu)勢，通過土地整理、商業(yè)房產(chǎn)經(jīng)營等方法不斷提升地產(chǎn)價值 企業(yè)并購和資產(chǎn)經(jīng)營 —— 形成并購成長的良好實力和感召力，通過并購資產(chǎn)或股權(quán)，擴大團隊、擴大地域、擴大發(fā)展?jié)摿?。在全國首屆房地產(chǎn)開發(fā)綜合效益百強企業(yè)評比中位居第三名，在北京市經(jīng)濟百強評比中，名列開發(fā)企業(yè)第一名。目前，集團公司所屬的飯店總建筑面積近 10萬平方米海外經(jīng)營積極拓展國際市場，與幾十個國家、地區(qū)建立了業(yè)務往來關(guān)系，并在澳大利亞、美國、荷蘭、香港、澳門等國家和地區(qū)設立了子公司。房地產(chǎn)質(zhì)量、功能、成本控制的關(guān)鍵在規(guī)劃設計階段?？茖W、實用的規(guī)劃設計控制能降低工程成本的 60％～ 70％? 該部分人員素質(zhì)是保證規(guī)劃管理、降低規(guī)劃設計成本的關(guān)鍵，應由具有多年設計工作經(jīng)驗的專業(yè)技術(shù)人員承擔? 部分房地產(chǎn)公司將該職能與預算部合并為一個部門；也有部分公司將該職能與工程部合并38北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組考慮到公司現(xiàn)狀，目前在工程副總下設設計助理，時機成熟時，可單獨成立設計部工程副總總工工程項目經(jīng)理 設計助理專業(yè)工程師隊伍只是成本中心，對工程質(zhì)量、進度、成本控制負責負責與設計公司協(xié)調(diào)工作39北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組一般地，完整的市場營銷職能應包含市場研究、營銷策劃和銷售三方面樓盤面市銷售策劃廣告促銷組合渠道廣告媒體公共關(guān)系房產(chǎn)展示交易會網(wǎng)絡銷售推廣營業(yè)推廣人員銷售 人員培訓 銷售培訓公司代理銷售自主銷售公益活動促銷活動規(guī)劃階段市場定位整體營銷規(guī)劃客戶服務市場研究營銷策劃與銷售市場分析40北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組目前銷售部承擔尾樓的銷售，市場研究及營銷職能弱化，售后服務職能由客戶服務部承擔市場研究和營銷策劃缺位營銷總監(jiān)宋云山銷售員李爽、陳雪、李玲、李琦、高國濤營銷助理策劃助理客服主管張凱客服部經(jīng)理連軍客服專員白巍、劉勇軍售后服務部門職責一、負責直接管理物業(yè)公司二、負責交房三、負責接待客戶投訴，聯(lián)系有關(guān)部門解決客戶投訴問題四、負責客戶投訴中發(fā)現(xiàn)的問題總結(jié)經(jīng)驗制作案例庫五、參與底商的租售和管理41北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組考慮到市場營銷職能在項目前期有效加入，以及銷售與售后服務不脫節(jié)，建議將營銷管理職能并入營銷部，客戶服務保留在客戶服務部，客戶分析職能加入銷售部? 市場研究? 營銷策劃? 銷售和客戶分析 營銷部環(huán)境研究 ：? 經(jīng)濟環(huán)境? 政策環(huán)境市場研究：? 產(chǎn)品研究? 價格研究? 競爭對手研究消費者研究：? 消費者需求? 消費者購買能力項目定位市場營銷 ：? 項目銷售目標的確定? 項目整體營銷策劃? 項目營銷預算? 營銷活動及工具整合管理? 外部專業(yè)公司的接觸、選擇與管理 售后服務部客戶服務? 辦理入住等手續(xù)? 接待客戶投訴? 其他銷售部銷售 ：? 營銷方案執(zhí)行? 日常銷售客戶分析? 客戶檔案庫? 客戶分析42北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組一般地，完整的財務管理職能包括以下方面企業(yè)經(jīng)營運作財務審計稅務會計投資預算宏觀經(jīng)濟預測金融市場預測BD資金供需預測調(diào)度資金 …...資金籌措計劃成本計劃資金需要量計劃利潤計劃 …...費用計劃調(diào)查投資環(huán)境制定投資報告分析投資效益投資事項處理 …...匯總報表 計帳職能 對帳職能 考核經(jīng)濟 效益 …...稅法分析掌握 交稅納稅稅務效益分析稅務事項處理 …...股權(quán)審計預算審計投資審計會計審計 …...稅務審計注： 表示財務部門現(xiàn)有職責財務管理職能 財務管理各職能具備的職責 43北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組審計是現(xiàn)代管理的重要職能之一，建議單獨設立審計部參股公司控股公司項目公司離任審計預算審計投資審計會計審計稅務審計固定資產(chǎn)審計項目審計合同審計職能部門其他44北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組預算作為一種將資源分配給特定活動的數(shù)字性計劃，是經(jīng)營計劃實施的工具之一，建議在財務部加強預算管理職能預算的方法增量預算零基預算預算的種類收入預算費用預算利潤預算現(xiàn)金預算資本支出預算可變預算固定預算原料采購預算 生產(chǎn)預算銷售預算直接人工預算 制造費用預算管理費用預算 售出產(chǎn)品成本預算 資本支出預算預算損益表 預算資產(chǎn)負債表 預算現(xiàn)金流量表直接材料預算期末存貨預算總預算圖注：房地產(chǎn)行業(yè)服務與有形產(chǎn)品一樣，其生產(chǎn)過程抽象為與有形產(chǎn)品生產(chǎn)過程同一45北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組此外，還需要加強融資分析、財務分析等財務管理職能財務部會計核算 財務管理 會計核算F 會計體系維護F 報表匯總F 工資發(fā)放F …… 財務管理F 預算編制及管理F 融資計劃編制F 財務分析F ……未來需要加強的職能46北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組人力資源部從事的多為事務性工作，其人力資源規(guī)劃、績效考核、培訓等等管理職能基本沒有發(fā)揮，建議加強該部分職能投入不足或者效果不好 遠期加強工作現(xiàn)在的主要工作職業(yè)生涯設計招聘與培訓人力資源規(guī)劃績效考核人事檔案社保管理管理層考核事務性工作近期加強47北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組目前行政部主要負責后勤管理，但是管理職能發(fā)揮不足行政部現(xiàn)有職能，主要是后勤服務職能，而 制度建設、計劃管理、監(jiān)督協(xié)調(diào)職能 發(fā)揮不足行政總監(jiān)