工程人員在物業(yè)管理前期介入階段主要工nr-全文預(yù)覽
【正文】 中出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題 ， 并適當(dāng)?shù)叵蝽?xiàng)目公司 、 總工室等部門(mén)反映 ， 必要時(shí)以公司名義發(fā)函 ， 促使施工單位盡快改正 ， 盡可能將建設(shè)質(zhì)量隱患消滅在建造過(guò)程中 ， 從而提高樓盤(pán)的建造質(zhì)量； [注意的重點(diǎn)是隱蔽工程 ， 如埋地線管的材質(zhì) 、 管線的連接 、 暗敷線是否穿管 、 采用導(dǎo)線的型號(hào)（ 是否阻燃 ） ， 電氣連接的緊固 ， 以及是否按設(shè)計(jì)要求施工 （ 駿景二期水泵房電柜基礎(chǔ) ， 只用磚頭架起 ） ] ?2） 熟悉管線走向 、 設(shè)備安裝及設(shè)備調(diào)試等情況 ， 并對(duì)圖紙的改動(dòng)作出記錄 ， 便于后期管理 ， 也為接管驗(yàn)收 （ 竣工驗(yàn)收 ）打下基礎(chǔ) ， 可提高驗(yàn)收質(zhì)量 ， 對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進(jìn)之處 ， 也比較清楚 ， 容易交涉和協(xié)調(diào)； ?3） 集圖紙 、 資料 、 使用說(shuō)明書(shū) ， 熟悉設(shè)備的功能； ?4） 于和項(xiàng)目公司 、 施工單位 、 設(shè)備廠家及有關(guān)部門(mén)搞好關(guān)系 ， 建立順暢的服務(wù)渠道 ， 利于后期設(shè)備保修和管理 。 ?3） 設(shè)備房應(yīng)有足夠的維修空間 （ 以鴻景水泵房為例 ） ?4） 水泵房電氣控制柜基礎(chǔ)高度要適當(dāng)抬高 （ 防水淹 ） 。 （ 如：只有熟悉物價(jià)部門(mén)有關(guān)小區(qū)公共用水 、 用電的攤分辦法和用電類(lèi)別的劃分 ， 才能提出合理安裝電表的建議 ） ?在進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)之前 ， 把意見(jiàn)提供給設(shè)計(jì)部門(mén) ， 并說(shuō)服其接納 ， 這種情況是最理想的 。 介入的方式主要有： ? 1） 召開(kāi)有發(fā)展商 、 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén) 、 工程建設(shè)主管部門(mén)參加的意見(jiàn)交流會(huì) （ 如 2023年 11月 14日下午召開(kāi)的 “ 新樓盤(pán)意見(jiàn)溝通會(huì) ” ） ? 2） 將對(duì)樓盤(pán)規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的意見(jiàn)以文件的形式向發(fā)展商 、 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)反映 （ 如發(fā)給設(shè)計(jì)公司的 《 關(guān)于小區(qū)電氣設(shè)計(jì)中與用電計(jì)量有關(guān)的幾點(diǎn)建議 》 。 二、參與樓盤(pán)工程建設(shè)又可分為三個(gè)階段。 ?參與人員主要是管理中心負(fù)責(zé)人和工程技術(shù)負(fù)責(zé)人 。 ?因此，物業(yè)管理人員在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，從業(yè)主或使用人的角度，從物業(yè)管理的角度，全面細(xì)致地反映物業(yè)管理能得以順利實(shí)施的各種需要，以及在以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問(wèn)題或缺陷，對(duì)不當(dāng)之處提出修改方案，可優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)，盡量避免或減少在接管樓盤(pán)后出現(xiàn)的難以解決的問(wèn)題。 ?無(wú)論任何一種方式 ， 都需要有關(guān)的人員在日常工作中注意了解有關(guān)的情況 ， 積累實(shí)際經(jīng)驗(yàn) ， 搜集資料 、 數(shù)據(jù) ， 了解有關(guān)的設(shè)計(jì)規(guī)范 ， 熟悉政府部門(mén) （ 如物價(jià)部門(mén) 、 供水 、 供電部門(mén) ） 的有關(guān)文件和規(guī)定 。 以規(guī)劃大廈為例 。 （ 鴻景園 ） ?7） 同一小區(qū)應(yīng)盡量將監(jiān)控室 、 消防中心集中設(shè)置 。 如：柴油發(fā)電機(jī)能否手動(dòng) 、 自動(dòng)啟動(dòng)；啟動(dòng)的時(shí)間是否達(dá)到要求 ， 消防 30秒 ， 人防 15秒；輸出電壓和頻率是否穩(wěn)定 ， 配電開(kāi)關(guān)能否自動(dòng)切換等；開(kāi)啟濕式報(bào)警閥的試驗(yàn)閥 ， 測(cè)試消防噴淋泵是否能自動(dòng)啟動(dòng)等 。 ?d、 在驗(yàn)收證明書(shū)上簽字 ， 對(duì)存在問(wèn)題要如實(shí)寫(xiě)上 ， 不要簡(jiǎn)單簽名 ， 或可注明：我司意見(jiàn)見(jiàn)附頁(yè) 、 另發(fā)函 。 三、籌辦物業(yè)管理中心 ? 擬定工程人員編制； ? 招聘工程人員； ? 制定開(kāi)盤(pán)前工程人員培訓(xùn)計(jì)劃及培訓(xùn)內(nèi)容； ? 標(biāo)準(zhǔn)化管理制度及規(guī)程懸掛上墻準(zhǔn)備； ? 協(xié)助制定開(kāi)辦預(yù)算； ? 跟進(jìn)管理中心的裝修工程 。 ?4． 召開(kāi)有集團(tuán)總工室 、 發(fā)展商 、 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén) 、 工程建設(shè)主管部門(mén)參加溝通意見(jiàn)交流會(huì) 。 ?8 ． 跟進(jìn)管理中心的裝飾工程 。 “ YJ” 樓盤(pán) 32棟臨新港西路的部分空調(diào)室外機(jī)位凈寬不足 ， 造成空調(diào)機(jī)難于安裝 ， 經(jīng)處理后雖然可安裝小功率空調(diào)機(jī) ， 但未有足夠散熱空間 ， 造成空調(diào)機(jī)運(yùn)行 1~2小時(shí)就出現(xiàn)停機(jī)； ? 各單體建筑設(shè)計(jì)應(yīng)按各自的規(guī)范要求進(jìn)行 ， 如 “ JJ” 花園幼兒園室外樓梯采用鋼梯 ， 梯板邊緣未進(jìn)行處理 ， 這不符合幼兒園的設(shè)計(jì)要求； ?“ YJ”、“ JJ”花園設(shè)置了戶外游泳池，但均未按衛(wèi)生防疫要求設(shè)置洗腳池、淋浴池，造成兩處游泳池因整改推遲開(kāi)放； ? 公司現(xiàn)在普遍采用的窗戶做法為平開(kāi)與固定組合窗 ， 平開(kāi)扇的面積不宜太大 ， 如“ YJ” 花園一些外窗開(kāi)啟扇寬度 ， 最大的達(dá)到 700mm， 造成平開(kāi)窗鉸鏈強(qiáng)度不足 ，也易造成業(yè)主開(kāi)啟不方便 、 不安全； ? 由于商鋪可能會(huì)被間隔 ， 從而改變了原來(lái)的空間形態(tài) ， 可能導(dǎo)致原設(shè)置于商鋪內(nèi)的消防栓失去了原有的作用 ， 因此建議盡可能將消防栓設(shè)置于公共走道； ? 有通車(chē)需要的路面 、 廣場(chǎng) ， 如需要飾面 ， 應(yīng)考慮車(chē)流的荷載 ， 以免飾面被過(guò)早和頻繁壓壞 。 二、弱電專(zhuān)業(yè)
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