【正文】 2020 年上海別墅累計(jì)新增供應(yīng)套數(shù)為 10572 套，新增供應(yīng)面積 萬(wàn)平方米，套數(shù)同比上漲了 %，面積同比上漲了 %，別墅產(chǎn)品的套均面積有所減少。 后期走勢(shì)，仍待觀察政策對(duì)房 地產(chǎn)市場(chǎng)的傾向 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，緊密關(guān)系到民生問(wèn)題，所以，往后的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是低迷還是高昂，需待觀察國(guó)家政策的傾向而做定論。 上海持續(xù)高漲的房?jī)r(jià)致使非常多的剛性需求無(wú)法承受，部分人群放棄了購(gòu)房的想法而轉(zhuǎn)向了租賃住房，致使 2020 年上半年，房?jī)r(jià)租金出現(xiàn)了急速上揚(yáng)，部分熱點(diǎn)地區(qū)的租金上漲達(dá)到了 20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房?jī)r(jià)的上漲。 自農(nóng)歷新年當(dāng)月之后 (即從 3 月起 )，別墅成交的均價(jià)一路高歌，從 3 月的 27012 元 /平方米，到 4 月的 29896 元 /平方米，始終在不斷攀升， 5 月更是達(dá)到了 34237元 /平方米，首次均價(jià)突破 3 萬(wàn) /平米大關(guān)，創(chuàng)下了 2020年的新高！在銷售受重創(chuàng)的 5 月，別墅均價(jià)不僅沒有受到任何影響，反而還持續(xù)走高，可見新政對(duì)于別墅的影響，我們是需要分兩條線來(lái)看的：對(duì)于經(jīng)濟(jì)型別墅，新政的沖擊力還是比較大的，雖然從價(jià)格上說(shuō)，根據(jù)搜房別墅網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，上海在售的 140個(gè)別墅中僅有 4 個(gè)樓盤價(jià)格下滑， 44 個(gè)樓盤不跌反升， 92 個(gè)樓盤價(jià)格是保持穩(wěn)定的 最近一年，別墅價(jià)格漲幅最大的是南匯區(qū)，受南匯并入浦東利好的帶動(dòng)，別墅漲幅高達(dá)%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于 55%的上海別墅價(jià)格平均漲幅。 2020年上海別墅月成交均價(jià)在 2484934237元 /平方米不等，年度成交均價(jià)近 3萬(wàn)元 /平。緊隨其后的是松江，也有 1437 套別墅成交，占據(jù)了約 19%的份額。此外，月成交在千套上下的還有 4 月和 9 月，分別有 991套和 1045 套別墅成交。逐步形成上海市近郊中高檔別墅區(qū)域。南匯經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)較晚，但勢(shì)頭非常迅猛。 郊環(huán)高速、滬杭高速、沈海高速，地鐵 9 號(hào)線 松江是上海別墅物業(yè)主要聚集地，產(chǎn)品品質(zhì)化差異非常大。高總價(jià)別墅，個(gè)案集中于西郊賓館、古北新區(qū)周邊并以此為中心向外擴(kuò)散。現(xiàn)今青浦板塊各方面都相當(dāng)成熟。 板塊 產(chǎn)品 位置 交通 概 況 閔行 獨(dú)棟為主，高檔產(chǎn)品集中 閔行區(qū)位于市區(qū)西南部，總面積 平方公里 外環(huán)線、地鐵一號(hào)線、莘松公路、 318 國(guó)道、 320 國(guó)道 開發(fā)于九十年代中后期。 由于此次遏制房屋投機(jī)市場(chǎng)的力度較大，對(duì)商品房銷售的抑制講依舊延續(xù)一段時(shí)間。 截止 2020 年底上海人均住宅面積達(dá)到 平米，超過(guò)香港和日本， 上海市 2020 年上海商品房住宅供需情況 進(jìn)入 2020 年，受促進(jìn)消費(fèi)政策和宏觀經(jīng)濟(jì)的有力刺激，商品房消費(fèi)熱情快速上升，從 2020年低 迷的市場(chǎng)快速轉(zhuǎn)變。 相比九十年代初，開發(fā)投資的面積已經(jīng)有大幅的回落，但土地及房屋的銷售價(jià)格大幅上漲，總投資金額并沒有減少，保持在 800900 億元的幅度內(nèi)震蕩。相比同等國(guó)內(nèi)大城市，上海的固定資產(chǎn)投資金額要大。 2020 年，上海召開了舉世矚目的世博會(huì)，由于世博會(huì)的帶動(dòng) 2020 年上海的 GDP 達(dá)到 萬(wàn)億元，成為目前國(guó)內(nèi)含金量最高的 GDP。并致力于建設(shè)成為國(guó)際金融中心和航運(yùn)中心。上海創(chuàng)造和打破了中國(guó)世界紀(jì)錄協(xié)會(huì)多項(xiàng)世界之最、中國(guó)之最。 A16 連通淀山湖鎮(zhèn)— 上海朱家角道路，不難想象這一空間上的昆山與上海對(duì)接，在客觀上實(shí)現(xiàn)了沿滬產(chǎn)業(yè)帶貫通大上海。據(jù)了解，雖然商務(wù)功能拓展區(qū)與商務(wù)區(qū)的功能上是一致的，但在業(yè)態(tài)上也有一些調(diào)整，即在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的大框架下，有會(huì)議業(yè)態(tài)、酒店業(yè)態(tài)、商業(yè)業(yè)態(tài)、文化娛樂業(yè)態(tài)，包括會(huì)展業(yè)態(tài)。根據(jù)專家的描述，虹橋商貿(mào)中心建設(shè)將成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚區(qū)，上海國(guó)際貿(mào)易中心的核心功能區(qū)之一。結(jié)合上海 A16 高速將與蘇滬高速的全面接通施工建設(shè)在 2020 年年初的完成，以及上海軌道交通 20 號(hào)線對(duì)于徐涇、趙巷、青浦新城、朱家角西部方向的輻射，一套以虹橋商貿(mào)中心為核心，向西上海方向輻射的完整的交通配套已見雛形。 淀山湖的周邊配套正在崛起，加之所在區(qū)域的開發(fā)商在產(chǎn)品力度上的投入相對(duì)較高，使得產(chǎn)品具備一定的吸引力。淀山湖濱水國(guó)際社區(qū)，以淀山湖作為環(huán)境背景，依托大型社區(qū)本身強(qiáng)大的內(nèi)部配套設(shè)施，盡可能自主完成諸如居住、就業(yè)、就學(xué)、出行、商業(yè)、娛樂等六大類城市功能，“生活衛(wèi)星城”的基本雛形已然形成。工業(yè)開發(fā)區(qū)位于鎮(zhèn)東北，面積約 18 平方公里，分為歐美工業(yè)園區(qū)、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)區(qū)、航空產(chǎn)業(yè)基地，主要以高新技術(shù)、服裝、電子、金屬制造、包裝產(chǎn)業(yè)為主。以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)為載體，把發(fā)展現(xiàn)代高效農(nóng)業(yè)和完善城鎮(zhèn)功能、保護(hù)生態(tài)環(huán)境、推進(jìn) 三有工程 有機(jī)結(jié)合起來(lái)，發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)。要充分發(fā)揮我鎮(zhèn)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，加快重點(diǎn)領(lǐng)域、重點(diǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，加快與工業(yè)化進(jìn)程相配套的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的建設(shè)。 淀山湖鎮(zhèn)規(guī)劃分析 （ 1）淀山湖鎮(zhèn)簡(jiǎn)介 淀山湖鎮(zhèn)是蘇南地 區(qū)改革開放以來(lái)新崛起的較為發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一，位于昆山市東南，與上海市青浦縣接壤，處于上海浦東開發(fā)區(qū)、昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和蘇州（新加坡）工業(yè)園區(qū)的中心。而“接軌上?！币惨殉隽藛渭冋猩唐脚_(tái)的含義。蘇州：近水樓臺(tái)，四沿布局；無(wú)錫：融入一體化，謀求新發(fā)展；南京：呼應(yīng)上海，輻射周邊；杭州：接軌上海，錯(cuò)位發(fā)展。 上海是國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易和航運(yùn)中心之一，帶動(dòng)著“長(zhǎng)三角”地區(qū)和整個(gè)長(zhǎng)江流域的發(fā)展。 2020年 11 月揭曉的全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣市競(jìng)爭(zhēng)力排名中，有七個(gè)“長(zhǎng)三角”的縣市（區(qū)）進(jìn)入前十位。 2020 年度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，長(zhǎng)三角地區(qū)占全國(guó)土地的 1%，人口占全國(guó) %，創(chuàng)造了 %的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、全國(guó) 22%的財(cái)政收入和 %的外貿(mào)出口。機(jī)場(chǎng)：上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)、虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)、杭州蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)、寧波櫟社國(guó)際機(jī)場(chǎng)、溫州永強(qiáng)機(jī)場(chǎng)、臺(tái)州黃巖路橋機(jī)場(chǎng)、衢州機(jī)場(chǎng)、舟山普陀山朱家尖機(jī)場(chǎng)、義烏機(jī)場(chǎng)、南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)、常州奔牛機(jī)場(chǎng)、無(wú)錫碩放國(guó)際機(jī)場(chǎng)、南通興東機(jī)場(chǎng)、徐州觀音機(jī)場(chǎng)、連云港白塔埠機(jī)場(chǎng)、鹽城南洋機(jī)場(chǎng)、蘇中機(jī)場(chǎng)（建設(shè)中）、淮安民用機(jī)場(chǎng)（建設(shè)中）。 交通 長(zhǎng)江三角洲地區(qū)是中國(guó)交通最為發(fā)達(dá)的地區(qū)之一。 區(qū)域規(guī)劃其實(shí)覆蓋了長(zhǎng)江流域、大沿海、泛長(zhǎng)三角等幾個(gè)大的國(guó)家戰(zhàn)略帶范圍，將整個(gè)長(zhǎng)三角與泛長(zhǎng)三角、中西部發(fā)展聯(lián)系起來(lái)。 長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈 在長(zhǎng)三角區(qū)域范圍被明確為“上海市、江蘇省和浙江省”后，區(qū)域規(guī)劃將滬蘇浙 25 個(gè)城市又劃分為核心區(qū)和輻射區(qū)，其中原有的 16 個(gè)市為核心區(qū)，并明確了各個(gè)城市的城市功能和定位。 其中，全球重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心定位是首次提出。當(dāng)前，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)面臨著提高自主創(chuàng)新能力、緩解資源環(huán)境約束、著力推進(jìn)改革攻堅(jiān)等方面的繁重任務(wù)，正處于轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期。 在滬、蘇兩地的政策出臺(tái)后，昆山反而成了購(gòu)房者的“避風(fēng)港”，相應(yīng)的成交量也有一定量的上揚(yáng)。 4月份的“新國(guó)十條”在釋放一定的打壓效力后，至 8 月份部分城市量?jī)r(jià)又有比較明顯的反彈，特別是房?jī)r(jià)的反彈，這是政策頒布部門最不愿意看到的結(jié)果。每年的“五一”房展會(huì)都是上半年成交極度高漲的時(shí)間，今年由于受政策的打壓，成交量一落千丈，成交僅 1600 多套，縱觀全年，這樣的成交量?jī)H僅高于二月份的 1200 多套，二月份因有春節(jié)的緣故，成交量偏低在情理之中， 5 月份幾乎是全年的最低谷，這與往年的成交高峰月相去甚遠(yuǎn)。以 4 月 17 日為界，樓市前后的表現(xiàn)可謂是冰火兩重天。而像昆山這樣的三線城市則反應(yīng)的比較滯后?！靶聡?guó)十條”、“國(guó)五條”、“限購(gòu)令”、“加息”等成為今年政策調(diào)控的關(guān)鍵詞，另外，還有對(duì)國(guó)企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的舉措以及對(duì)房產(chǎn)稅等方面的醞釀等等的做法，密集程度之高都是前所未有的。一年里，昆山樓市完成了從火到冰，再小幅回調(diào)到再度觀望的市場(chǎng)輪回，期間的戲劇性和復(fù)雜性注定要被載入昆山樓市的發(fā)展史冊(cè)。 國(guó)資委要求 78 家非地產(chǎn)主業(yè)央企 15 天出退出方案 按照國(guó)資委要求，除已確定的 16 家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外， 78 家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企正在加快調(diào)整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。 七部委力促為夾心層提供公租房 住建部等七部門聯(lián)合制定并發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，規(guī)定，公共租賃 住房供應(yīng)對(duì)象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。 房地產(chǎn)二次調(diào)控啟動(dòng)，實(shí)行差別化信貸，限購(gòu)令 房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。 公積金貸款全面收緊 公積金貸款購(gòu)買首套房 90 平以上首付 30%，第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的 倍。 重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅 1 月 9 日，重慶市兩會(huì)上傳來(lái)消息，重慶市市長(zhǎng)黃奇帆宣布，重慶市政府將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)財(cái)稅調(diào)節(jié)，并確定開征高檔商品房房產(chǎn)稅。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。我國(guó)城市化水平將達(dá)到近 48%,并將在“十二五”期間突破 50％的臨界點(diǎn)。 我國(guó)經(jīng)濟(jì)總量大，但是人均還是比較低，相對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家還有差距。 主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 去年我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)總體良好，伴隨著國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值高速增長(zhǎng)的是我國(guó)的固定資產(chǎn)投資額，這說(shuō)明我國(guó)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和建筑業(yè)的投資在不斷增強(qiáng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效應(yīng)明顯。 2020 年，居民消費(fèi)保持快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。 2020 年，面對(duì)極為復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境和極為嚴(yán)峻的各類自然災(zāi)害和各種重大挑戰(zhàn)，我國(guó)加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，有效鞏固和擴(kuò)大了應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)沖擊成果，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)總體良好。 “淀山湖國(guó)際濱水社區(qū)”地理屬性是歸屬昆山市，但其緊鄰上海市區(qū)；且與上海市共享淀山湖的美麗湖景資源； 加之也是上海市向西部?jī)?nèi)陸地區(qū)的重要交通路線之一，所以“淀山湖國(guó)際濱水社區(qū)”內(nèi)的高檔物業(yè)也成了上海購(gòu)買群體的選購(gòu)對(duì)象。 本項(xiàng)目也就坐擁在這煙波浩渺的淀山湖北岸，“淀山湖國(guó)際濱水社區(qū)”別墅群中。淀山湖鎮(zhèn)的由來(lái)是因?yàn)槠渚o鄰淀山湖而得名，淀山湖總面積 62 平方米公里，跨上海，江蘇兩界，其中歸屬上海管轄的范圍占據(jù)了四分之三，所以淀山湖也成為上海稀缺 資源中“一山一江一湖”中的“一湖”。普通公寓項(xiàng)目也非常少，房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以休閑度假別墅為主，屬于外來(lái)型為主的消費(fèi)力。 2020 年，宏觀經(jīng)濟(jì)政策的三大目標(biāo)，即保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、著力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、加強(qiáng)資產(chǎn)泡沫與通脹預(yù)期管理都順利實(shí)現(xiàn)。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 40497億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 186481 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 171005 億元，增長(zhǎng) %。在一些 經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，人口向城市集中、農(nóng)村居民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、農(nóng)民生活方式的改變、城鄉(xiāng)社會(huì)管理體制的統(tǒng)一，開始成為新的發(fā)展主題。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 40497億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 186481億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 171005 億元，增長(zhǎng) %。人均 GDP 將達(dá)到 4000 美元左右，城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)提升，城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收 入達(dá)到 19109 元，扣除物價(jià)因素后，實(shí)際增長(zhǎng) %；社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 154554 億元，同比增長(zhǎng) %。 新國(guó)八條 對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 倍。 新拆遷條例公布施行 1 月 21 日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶簽署國(guó)務(wù)院令公布《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償 條例》，規(guī)定作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。而計(jì)劃新增的 420 萬(wàn)套住房中，公共租賃房將占主要部分。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。名單顯示，列入國(guó)土部閑置土地“黑名單”的宗地總共 1457 宗，土地利用司司長(zhǎng)廖永林表示，上述違規(guī)土地的查處任務(wù)將務(wù)必于 10 月底前基本完成。 銀監(jiān)會(huì)：銀行不得對(duì)投機(jī) 投資購(gòu)房貸款 中國(guó)銀監(jiān)會(huì) 11 日指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款，如無(wú)法判斷，則應(yīng)大 幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。 昆山市的房地產(chǎn)政策分析 火爆 — 僵持 — 回暖 — 再觀望?？v觀 10 多年的商品房市場(chǎng)化進(jìn)程，恐 怕沒有哪一年出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策能夠與今年相提并論。緊跟著一線城市作出變動(dòng)的二線城市，這個(gè)時(shí)候一些 房?jī)r(jià)在上漲過(guò)快之列的城市各方面反應(yīng)得較快。 4 月中旬出臺(tái)的“史上最嚴(yán)厲”政策調(diào)控， 成為今年樓市開始出現(xiàn)明顯分化的最有力措施。 就上半年而言，這次調(diào)控影響最大的是對(duì)“五 一”房展會(huì)的打擊。 政策對(duì)昆山市場(chǎng)的影響 上海蘇州相繼出臺(tái)限購(gòu)令使得大量資金流向昆山，昆山 “避風(fēng)港”作用開始凸顯。特別是上海限購(gòu)令的出臺(tái)，擠壓了相當(dāng)一部分購(gòu)買力分流到昆山，對(duì)昆山的樓市反而起到利好作用，與之相應(yīng)的是在這段時(shí)間里，上海的購(gòu)買力支撐起昆山樓市的小幅上揚(yáng)；同樣之后出臺(tái)的蘇州限購(gòu)令，主要是針對(duì)蘇州市區(qū)有條件限購(gòu)，似乎也沒有對(duì)昆山有打壓作用。該地區(qū)區(qū)