【正文】 七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式 八、香港商業(yè)的借鑒 目 錄 八、香港商業(yè)的借鑒 、商圈分析 香港社區(qū)型購物中心三大代表作 A、黃埔新天地 香港最具代表性的社區(qū)型購物中心，以 JUSCO 作為主力店，成為整體的核心；蔡瀾美食坊作為 次主力店，以數量眾多的社區(qū)配店作為主要構成， 成為獨具餐飲特色的主題商業(yè)區(qū)。其“杏花村”的東方韻味與歐式裝飾、情景街區(qū)互相融合，帶來一種全新的體驗，可以說是香港商業(yè)發(fā)展的里程碑之一。 香港社區(qū)商業(yè)的發(fā)展已經進入成熟時期，其規(guī)劃、布局已經具備現(xiàn)代城市型購物中心的一些基本特點，與傳統(tǒng)意義上的城市型購物中心漸行漸近。 垂直人流動線規(guī)劃涉及以下三方面： ?垂直交通組織； ?中央空間是垂直人流動線設計的重點； ?垂直商品組合； 以上各方面其實是相互影響、相互融合，共同組成了豐富多彩的人流動線系統(tǒng)。 做商業(yè)地產，需要耐心，需要理性，需要高度的技巧。 自然也需要更多的投入。 是戴著鎖鏈的超級舞者。 通過對香港 12個購物中心的研究，表現(xiàn)出如下特點： ? 購物中心的商戶組合講究商戶多元化組合，往往包含有百貨、超市、服裝及配飾、珠寶、精品、童裝玩具、書籍光碟、餐飲、娛樂等多業(yè)種； ? 十二個購物中心中，服裝 /時裝 /鞋帽類占比例最大，占商戶總數的 ％；其次是各類服務、美食類，分別占 %、 %； ? 十分注重商戶的選擇，考察商戶過程仔細、慎重、時間長； ? 注重商戶品類組合，不濫竽充數； ? 沒有大型百貨公司作為核心店時，購物中心大膽的通過拆分百貨公司的面積租予不同行業(yè)的業(yè)內領先者，此策略不但增加了整體租金回報，亦令業(yè)主在商品及租戶品質方面有更直接及較強的控制力。 內部人流動線規(guī)劃主要包括平面人流動線規(guī)劃和垂直人流動線規(guī)劃 。 商圈分析的三個重點為：人口特點及購買力分析、經濟基 礎特點、競爭狀況與市場飽和度；每個商圈都包含三個層 次，主要的、次要的和邊緣的。耗費巨資營造的“航?！薄昂Ｑ蟆敝黝}，海洋生物、海員、海盜、海船等構成了一幅異國風情的美麗畫卷。 ： 造勢： 從 項目外包裝 開始，招商處包裝配合，加大戶外廣告投放，如路旗、路牌、樓體包裝等，報紙、電臺、電視均配合到位，公交車體、公交站牌全面啟動。 ?因返租而產生相應的返租法律風險。 —— 短期返租銷售（三年） —— 長期返租銷售（十年） 優(yōu)勢： ?前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位； ?給投資者堅定信心。 適用： ?商業(yè)氛圍已形成且正經營紅火，無需擔心后續(xù)收益； ?可銷售物業(yè)有大型主力店進駐且長期經營保證，獲取長期穩(wěn)定收益回報； ?純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。 劣勢： ?產權分散，主力店或品牌店難以進駐； ?無法規(guī)劃經營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象； ? 對于商業(yè)做旺主要靠市場自身調整，所需時間較長； ? 若經營不好，對于項目整體形象有一定影響。但是搞風險的能力也較 強，其運營中的企劃推廣多針對周邊區(qū)域的 “ 街坊 ” 消費群。 一、社區(qū)商業(yè)概述 二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃 三、社區(qū)商業(yè)的分布特點 四、各種類型商家的物業(yè)條件要求 五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營造 六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理 七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式 八、香港商業(yè)的借鑒 目 錄 六、社區(qū)商業(yè)的物業(yè)管理 六、社區(qū)商業(yè)的物業(yè)管理 由于社區(qū)商業(yè)在我國剛處于起步階段，運作模式還不成熟，概括來講，目前社區(qū)商業(yè)的物業(yè)主要表現(xiàn)以下幾種： ? 無任何物業(yè)管理，任其自生自滅； ? 社區(qū)商業(yè)部分與住宅部分共享同一物業(yè)管理； ? 若大型的外向型社區(qū)商業(yè)，則會成立專門的物業(yè)管理公 司，以確保日后的長期經營。 樓盤名稱 主題風格 表現(xiàn)形式 萬科四季花城 歐洲小鎮(zhèn)風情 ? 建筑外觀、線條 ? 地方代表植物 ? 景觀小品點綴 ? 與住宅風格統(tǒng)一 中海陽光棕櫚園 都市閑情 +地中海生活情景 ? 建筑外觀、線條 ? 地方代表植物 ? 景觀小品點綴 ? 與住宅風格統(tǒng)一 波托菲諾 意大利風情山海小鎮(zhèn) ? 建筑外觀、線條 ? 地方代表植物 ? 景觀小品點綴 ? 與住宅風格統(tǒng)一 桃源居 世外桃源 ? 建筑外觀、線條 ? 地方代表植物 ? 景觀小品點綴 ? 與住宅風格統(tǒng)一 五、特色氛圍的營造 五、特色氛圍的營造 萬科四季花城 桃源居 波托菲諾 五、特色氛圍的營造 社區(qū)商業(yè)特色營造的建議： ? 從整個社區(qū)的綜合價值提升的角度來看，商業(yè)服從于社區(qū)，這一點，反映在商業(yè)特色的營造上，體現(xiàn)為商業(yè)的文化、主題、特色應該與住宅保持高度統(tǒng)一； ? 在建筑外觀及線條上，除了與住宅風格相統(tǒng)一，還應該注意強調自身色彩及線條的強化運用，因為商業(yè)與住宅是不同區(qū)間的兩種物業(yè)，商業(yè)在外觀的處理上更強調視覺的沖擊力； ? 景觀小品、植物及地方代表性建筑對于整個社區(qū)商業(yè)的特色營造及商業(yè)氛圍提升也有著重要作用，具體可依據自身特點進行相應的布置。其次才是社區(qū)商業(yè)自身價值的最大化。 技術指標 具體要求 需求面積（㎡） 50200 經營樓層選擇（層） ≤3 層高要求（ m） ≥3 開間（ m） 35 進深（ m） 1015 物業(yè)交付裝修標準 簡單裝修 /毛坯 可以看出，生活家居對于經營場所的硬件技術要求符合自身經營的需要，和其他業(yè)態(tài)相比，其對大面積商鋪的需求可通過打通兩間或多間小鋪來達到，這樣在規(guī)劃設計商業(yè)建筑時可有較大的靈活性。服飾精品雖非日常購買頻率較高的商品，但在社區(qū)商業(yè)中也發(fā)揮著重要作用，對于技術條件的要求與服務配套類商家基本相同。 內向型社區(qū)商業(yè)商鋪分類面積統(tǒng)計圖例501 ㎡以上%31㎡－8 0㎡%81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡%30㎡以下 %30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上內向型社區(qū)商業(yè)商鋪分類個數統(tǒng)計圖例501 ㎡以上 2. 1%31㎡－8 0㎡%81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡%30㎡以下 33. 6%30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上 內向型社區(qū)商業(yè)中面積區(qū)間較大的鋪位面積比例下降較多，主要由于內向型社區(qū)商業(yè)的對外輻射力較弱，一些輻射面廣且經營面積較大的業(yè)態(tài)比例會相應的較少。 每種業(yè)態(tài)對于硬件技術指標的要求都不一致，對于鋪位面積的需求也各不相同，結合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，將鋪位按面積區(qū)間分為 “ 30㎡ 以下、 31㎡ － 80㎡ 、 81㎡ － 200㎡ 、 201㎡ － 500㎡ 、501㎡ 以上 ” 五種面積區(qū)間。 ? 波托菲諾以超市主力店、臨天鵝湖的品牌餐飲店和社區(qū)出入口為人流端點，三個端點拉動人流經過社區(qū)的大部分商業(yè)。 人流端點 一般位于社區(qū)出入口和商業(yè)的主力店，是拉動人流的關鍵，可以并存多個，有效地提升人流流動頻率。 主力餐飲商家如丹桂軒、舞鶴等位于相對深入位置，因為有可依托的湖水資源，并且可解決停車問題，展示面則通過于香山街加設導視牌解決。 服務配套類業(yè)態(tài)如藥店、沖印店、餅屋等均位于社區(qū)出入口附近，方便居民日常消費。 —— 典型案例：東海坊 東海坊 是位于深圳福田區(qū)的大型高尚住宅社區(qū)。 圈地街鋪型示例： 錦繡江南 各類型示例： 入口街鋪型示例： 萬科四季花城 入口集中型示例： 星河灣 以點帶面型示例： 海濱廣場 根據各業(yè)態(tài)的經營特點，對于位置的要求也不盡一致。 入口集中型 星河灣、鳳凰城 祈福新邨、皇御苑 將商業(yè)獨立于住宅區(qū)，減少商 業(yè)對居住的影響，同時，在一 定程度商業(yè)利于商業(yè)規(guī)模的擴 大，易于形成規(guī)模效應，帶旺 整個社區(qū)商業(yè)。根據對深圳社區(qū)商業(yè)的研究，發(fā)現(xiàn)各社區(qū)商業(yè)的布點主要有四種類型： 圈地街鋪型 入口街鋪型 入口集中型 以點帶面型 類型 案例 優(yōu)點 缺點 圈地街鋪型 美麗 365花園、錦繡江南 招商海月花園、陽光棕櫚園 商業(yè)體量可以較大限度的擴 大，展示面較長，可視性佳， 較有效的吸引外部的消費者， 對外性較強，在一定程度上 利于商業(yè)的銷售。 6% 12月 =10000元 /㎡ 根據收益還原法，項目售價在 10000— 15000元 /㎡ 之間。還以中海坂田項目為例： 主要選取區(qū)位相同或類似參考性強的項目：雅園路、四季花城、萬科城、惠鑫公寓、四季春城等，進行橫向比較。 ? 項目的租售前景預判。 業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則： ? 社區(qū)商業(yè)的基本特性： 超市、餐飲和服務配套 是社區(qū)商業(yè)的 三大基本業(yè)態(tài)； ? 租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)； ? 是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項目實際情況； ? 能否在項目目前條件下開業(yè)經營，培育商業(yè)氛圍； ? 符合商鋪建筑設計技術指標。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對外經營性質越強，呈現(xiàn)出成正比的關系。社區(qū)商業(yè)的特點就是便民。 偏外向型的商業(yè)面積和住宅面積之比在 2％ — 5％之間 ，這一類別的社區(qū)商業(yè)正常經營主要依賴于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，否則市場難以消化。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質量、滿足居民綜合消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務的 屬地型商業(yè) 。 本手冊正是實際操作的典型方式。 商戶 關心日翻臺次數、平均日營業(yè)額。 商業(yè)地產之新在于它能夠帶來的巨大利益，但帶來巨大社會風險。一種嚴謹求證、多方法論證的研究方式。 投資客 關心年投資收益率。 如何輕松駕馭復雜這一矛盾棋局？ 嚴謹而深入求證是唯一的出路。 一、社區(qū)商業(yè)概述 二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃 三、社區(qū)商業(yè)的分布特點 四、各種類型商家的物業(yè)條件要求 五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營造 六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理 七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式 八、香港商業(yè)的借鑒 目 錄 一、社區(qū)商業(yè)概述 （商圈）分析 —— 社區(qū)商業(yè)含義 社區(qū)商業(yè) 是指以地域內和周邊居民為主要服務對象的商業(yè)形態(tài)。 外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在 5％ — 11％之間 ，商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民的消費不足于支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經營，需要外部較大規(guī)模消費群來支撐商業(yè)的正常經營，這對周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高，需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流和良好的商業(yè)氛圍。