【正文】 1 8 %便利店 1 %生活家居 2 %休閑 1 5 %服飾精品 3 %地產(chǎn)中介 2 %超市 餐飲 便利店服務(wù)配套 美容 生活家居休閑 服飾精品 地產(chǎn)中介雜貨/肉 菜/ 五金/證 券 其他 外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)面積比例休閑 22 .7%地產(chǎn)中介 0. 7%服飾精品 1. 7%美容 2. 2%服務(wù)配套 6. 1%生活家居 0. 4%超市 53 .1%便利店 0. 4% 餐飲 11 .1%其他 0. 9%雜貨/肉菜/五金/證券 0 .7%超市 餐飲 便利店服務(wù)配套 美容 生活家居休閑 服飾精品 地產(chǎn)中介雜貨/肉菜/五金/ 證券 其他 —— 深圳 23個外向型社區(qū)商業(yè)面積比例 —— 深圳 23個中間型社區(qū)商業(yè)面積比例 中間型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)面積比例服飾精品 4. 47%地產(chǎn)中介 3. 19%休閑 7. 38%生活家居 3. 33%美容 6. 08%服務(wù)配套 8. 80%超市 30 .42 %雜貨/肉菜/五金/證券 3 .29 %其他 5. 88%餐飲 25 .36 %便利店 1. 79%超市 餐飲 便利店服務(wù)配套 美容 生活家居休閑 服飾精品 地產(chǎn)中介雜貨/肉菜/五金/ 證券 其他 —— 深圳 23個內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)面積比例 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)面積比例生活家居 0 . 1 3 %服飾精品 4 . 0 3 %地產(chǎn)中介 6 . 1 0 %休閑 7 . 8 2 %便利店 1 . 0 4 %餐飲 1 5 . 7 9 %其他 1 0 . 1 1 %雜貨/ 肉菜/ 五金/證券 0 . 8 8 %超市 2 8 . 4 0 %美容 8 . 2 8 %服務(wù)配套 1 7 . 4 2 %超市 餐飲 便利店服務(wù)配套 美容 生活家居休閑 服飾精品 地產(chǎn)中介雜貨/ 肉菜/ 五金/ 證券 其他 社區(qū)商業(yè)三種類型的業(yè)態(tài)組合各有特點(diǎn)，區(qū)別主要體現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)業(yè)態(tài)上。 市場比較法 同租金定位類似，綜合比較上述幾種因素進(jìn)行分析，如中海坂田項(xiàng)目（參考項(xiàng)目綜合系數(shù)評估表） ： 比較因素 權(quán)重 % 可類比項(xiàng)目 本項(xiàng)目 春華 四季園 左庭 右院 萬科城 畢加索大道 商業(yè) 世紀(jì)華廈 整體區(qū)位 20 18 15 18 19 13 商業(yè)氛圍 20 17 16 17 19 13 人流量 20 18 14 18 19 12 主力店 15 13 8 12 14 8 交通條件 10 8 6 8 9 6 發(fā)展商實(shí)力 5 4 3 4 3 4 規(guī)模主題 5 4 2 4 3 2 升值前景 5 3 2 3 3 2 合計 100% 85% 66% 84% 89% 60% 根據(jù)可比項(xiàng)目銷售價格，通過市場比較法，得出項(xiàng)目市場參考價格，如下表： —— 售價定位 指 標(biāo) 可類比項(xiàng)目 本項(xiàng)目 春華 四季園 左庭 右院 萬科城 畢加索大道商業(yè) 世紀(jì)華廈 合計權(quán)重值 85% 66% 84% 89% 60% 一層街鋪銷售均價 19000 17500 15000 20220 —— 權(quán)重值比例 —— 所占權(quán)重 20% 30% 30% 20% —— 一層街鋪權(quán)重均價 2682 5250 3214 2697 13843 根據(jù) 市場比較法 推導(dǎo)出本項(xiàng)目的 銷售均價 ，約： 13800元 /㎡ 。 —— 售價定位 收益還原法 根據(jù)商業(yè)租金與投資回報率來確定售價，按照目前深圳市場租金與價格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)前期實(shí)際租金回報率一般為 6％ ： 均價＝租金 /投資回報率； 由于項(xiàng)目周邊商業(yè)尚處于市場培養(yǎng)期，租金價位較低，投資回報率相應(yīng)較低 , 均價： 60元 /㎡247。 一、社區(qū)商業(yè)概述 二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃 三、社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn) 四、各種類型商家的物業(yè)條件要求 五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營造 六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理 七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式 八、香港商業(yè)的借鑒 目 錄 三、社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn) /進(jìn)深比例 商業(yè)的分布形式是前期規(guī)劃重點(diǎn)問題之一。 入口街鋪型 風(fēng)和日麗、萬科四季花城 蔚藍(lán)海岸 有利社區(qū)居民的購物消費(fèi)， 街鋪商業(yè)價值較高。 以點(diǎn)帶面型 海濱廣場 商業(yè)較分散，在一定程度上方 便居民的購物。 綜合社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)的布點(diǎn)，則主要有以下基本要求： 主出入口 / 主干道1 層 /2 層1,000 5,000社區(qū)標(biāo)超位置要求不高，可移動彈性較強(qiáng)1 層10 － 40其他不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購買頻率不高1 層10 － 20沖印店靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1 層10 － 20干洗店新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越1 層30 － 100地產(chǎn)中介屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于 1 、 2 層皆可1 層 /2 層100 200生活家居一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購買頻率較高1 層30 － 60餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1 層50 200便利店主力承租面積通常位于 2 層，具體位置上無特殊要求，但要有一個較好的展示面1 層 /2 層500 1,000休閑類主力承租面積通常位于 2 層，具體位置上無特殊要求1 層 /2 層美發(fā)： 50 100 美容： 200 1,000美容 / 美發(fā)偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道1 層 /2 層快餐類： 100 － 500 ；西餐咖啡： 200 － 800 中式酒樓： 1,000 3,000餐飲主出入口1 層100 500便利超市主干道 / 主出入口 1 3 層6,000 － 15,000綜合超市位置經(jīng)營樓層經(jīng)營面積（㎡）業(yè)態(tài) 指標(biāo)主出入口 主干道層 層社區(qū)標(biāo)超位置要求不高，可移動彈性較強(qiáng)層－其他不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購買頻率不高層－沖印店靠近主出入口，離居住區(qū)域較近層－干洗店新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越層－地產(chǎn)中介屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于 、 層皆可層 層生活家居一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購買頻率較高層－餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近層便利店主力承租面積通常位于 層，具體位置上無特殊要求，但要有一個較好的展示面層 層休閑類主力承租面積通常位于 層，具體位置上無特殊要求層 層美發(fā)：美容：美容 美發(fā)偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道層 層快餐類： － ；西餐咖啡： －中式酒樓：餐飲主出入口層便利超市主干道 主出入口層－綜合超市位置經(jīng)營樓層經(jīng)營面積（㎡）業(yè)態(tài) 指標(biāo) —— 典型案例：萬科金色家園 一層 二層 商業(yè)分布形式為環(huán)繞街鋪型，展示面較寬。商業(yè)屬性為中間型，分布形式為入口街鋪型，與高尚社區(qū)的住宅定位相呼應(yīng)，商業(yè)整體形象較好。與東海坊相似，餐飲也是其經(jīng)營的一大特色。 在社區(qū)商業(yè)的人流動線中，一般存在人流的集散中心，目前主要表現(xiàn)為兩種形式： 人流焦點(diǎn) 和 人流端點(diǎn) 。 以上 6個社區(qū)中： ? 西海灣花園和萬科四季花城主力店與社區(qū)主出入口相距較近，兩者形成一個整體，作為人流焦點(diǎn)； ? 萬科金色家園和港灣麗都的主力店與社區(qū)主出入口雖然相距較遠(yuǎn)，但由于商業(yè)分布較長，兩者未能吸引人流經(jīng)過大部分商業(yè)，仍然是以主力店作為人流焦點(diǎn)。 綜合兩種類型人流動線的分析，社區(qū)商業(yè)的人流動線規(guī)劃應(yīng)主要注意以下幾點(diǎn)： 規(guī)劃人流動線應(yīng)簡單易達(dá)，增強(qiáng)商業(yè)的便利性； 人流焦點(diǎn)或人流端點(diǎn)盡量臨主要道路設(shè)置，對外展示面良好，利于導(dǎo)入外 部人流； 人流焦點(diǎn)應(yīng)設(shè)置于商業(yè)的中心位置，均勻的拉動人流；人流端點(diǎn)的設(shè)置應(yīng)考慮能否引導(dǎo)人流經(jīng)過盡可能多的商業(yè)； 人流動線設(shè)計以直線為主，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有較高租金價值，同時適當(dāng)勾勒弧線，體現(xiàn)層次感及節(jié)奏，增加人流動線的變化； 人流動線規(guī)劃中，可結(jié)合具體情況設(shè)置具有銜接過渡的中庭等設(shè)施，一方面使人流的動線較靈活，同時也起到很好的凝聚人氣的作用，提升部分商鋪的商業(yè)價值。但是，在個數(shù)比例上， “ 30㎡ 以下 ” 和 “ 31㎡ － 80㎡ ”兩種面積區(qū)間的鋪位還是占有較大的比例，雖然其所占面積比例較低，但由于單體面積偏小，在個數(shù)上有著較大的優(yōu)勢。 便利店是社區(qū)商業(yè)中較為靈活的業(yè)態(tài)，對硬件技術(shù)指標(biāo)的要求主要體現(xiàn)在要有良好的展示性，合適的開間、進(jìn)深和層高等。一般情況下，美容 SPA的經(jīng)營樓層多在二層，而美發(fā)大部分則在一層。 技術(shù)指標(biāo) 具體要求 需求面積（㎡） ≥200500 經(jīng)營樓層選擇（層） 2～ 3 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥4 給排水 提供接口 供配電 提供接口且符合國家標(biāo)準(zhǔn) 排污 提供接口，排污水管直徑要寬 燃?xì)夤艿? 需要 停車場車位 50左右 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 休閑業(yè)態(tài)經(jīng)營場所一般在二、三樓，對給排水、供配電、排污、停車場車位等技術(shù)指標(biāo)有一定要求。假如住宅營造的是歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情，社區(qū)商業(yè)卻以江南園林特色為主題，則顯得非常突兀、不協(xié)調(diào)。唯有做到大到建筑外墻，小到一草一木，均渾然一體，各具特點(diǎn)而又圍繞同一主題，整個社區(qū)商業(yè)才能夠給人很鮮明的特點(diǎn)，形成項(xiàng)目自身的差異化優(yōu)勢； ? 除了以上幾點(diǎn)，定期或不定期地舉辦一些與主題相關(guān)的活動也很有幫助，目前來說，較少有社區(qū)商業(yè)采取這樣的形式，原因是處于剛起步階段，運(yùn)作模式尚不成熟。 A、硬件設(shè)施方面，社區(qū)商業(yè)配置水平較低，包含較多獨(dú)立鋪 位，冷氣、電梯等相應(yīng)設(shè)施配置數(shù)量較少。 主力店及次主力店的主要代表： 生活超市 中西連鎖快餐 中餐特色酒樓 美容 SPA、休閑足浴品牌商家 品牌 24小時便利店等 目前商業(yè)市場有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進(jìn)的業(yè)態(tài)及長期經(jīng)營效果也各不相同。 優(yōu)勢： ?通過招商保證前期商業(yè)定位與形象； ?能快速回收資金，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)； ?短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。 ?幫業(yè)主堅(jiān)守前幾年守業(yè)期，既能堅(jiān)定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱； ?3年返租期較適中， 3年后商業(yè)有可能旺。 ?如果項(xiàng)目經(jīng)營管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報。 ? 從風(fēng)險角度看，短期返租相對于長期返租，后期返租壓力小，后期風(fēng)險非常?。煌瑫r也更能趨向政府相關(guān)政策，避免政策風(fēng)險。 一、社區(qū)商業(yè)概述 二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃 三、社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn) 四、各種類型商家的物業(yè)條件要求 五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營造 六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理