【正文】 1 1 煙酒茶葉 13 2 12 裝修裝飾 4 15 音像 1 銀行 2 1 其他 1 店鋪總計(jì) 114 143 99 142 95 178 680 ? 在 深惠路 、茂盛路、松柏路、四聯(lián)路、步行街一層 步行街二層的業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)中， 服裝占的比例最高，其次為餐飲、五金。迪斯尼 。 商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查表 項(xiàng)目名稱 樓 層 面 積 (平方米 ) 業(yè)態(tài)分布 業(yè)態(tài)比例 備注 新世界廣場 (12期 ) 一層 13500 女性服裝 皮鞋 /箱包 內(nèi)衣 /襪子 女性精品 童裝 美容 /化妝品 手機(jī)通信 /MP3(諾基亞專賣 ) 藥店 (海王星辰 ) 肯德雞 深圳農(nóng)村商業(yè)銀行 30% 8% 3% 8% 10% 15% 8% 5% 10% 3% 品牌類有： 化妝品：連鎖樹之一派；色彩地帶 箱包：米奇 皮鞋：金盾 服飾： B9JOJO；藍(lán)色空間；山野韓國服飾 。 ?,上島咖啡經(jīng)營情況理想 ,經(jīng)分析主要是橫崗上檔次的餐飲較少 ,而居住在橫崗政府周邊的居民均有一定的消費(fèi)能力 ,因此上島此類型的餐飲場合能迎合他們的需求 . 橫崗社區(qū)商業(yè)分析 —— 振業(yè)城 商業(yè)類型 社區(qū)商業(yè) 地址 位于龍崗區(qū)橫崗六約，緊鄰深惠公路北側(cè)，以及水官高速公路、環(huán)城北路、地鐵 3號線（規(guī)劃中）等交通大動脈。 業(yè)態(tài)顏色注釋 ： 百貨、超市 購物中心 其他類專業(yè)市場 社區(qū)商業(yè) 橫崗商業(yè)分析 —— 龍洲百貨 商業(yè)類型 百貨 開業(yè)時(shí)間 2022年 地址 深惠路橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府對面 商業(yè)面積 30000平方米 業(yè)態(tài)分布 一樓 超市 二樓 精品女服 三樓 男裝、休閑裝 四樓 家電、兒童用品、書店、床上用品 經(jīng)營點(diǎn)評 ?超市經(jīng)營狀況較好好，主要原因是周邊社區(qū)眾多，但是卻缺少大型的商業(yè)物業(yè)； ?百貨人流量較少，商品檔次低、品種少； ?商品檔次中等，符合當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的檔次 ?日均日流量約２ .5萬人次。 龍崗區(qū) 深圳市 占比 人均零售額 9364 17368 54％ 橫崗商業(yè)概況 橫崗商業(yè) 發(fā)展趨勢 發(fā)展現(xiàn)狀 ?大型商業(yè)以百貨及超市占主導(dǎo) ?中檔商場受消費(fèi)者歡迎，迎合目前當(dāng)?shù)氐南M(fèi)層次與消費(fèi)能力水平； ?社區(qū)商鋪缺乏特色 ?特色餐飲經(jīng)營狀況良好，但較缺乏。但未來的交通規(guī)劃了多條線路，可望改善片區(qū)的交通狀況。流動人口用于購房上的花費(fèi)應(yīng)大于其服務(wù)性消費(fèi)支出。 中部組團(tuán)用地規(guī)劃圖 資料來源： 《 深圳市組團(tuán)規(guī)劃 》 橫崗中心區(qū) 地鐵項(xiàng)目 振業(yè)城 128舊改項(xiàng)目 橫崗中心區(qū) 商業(yè)和住宅主要集中在橫崗中心區(qū) ? 本項(xiàng)目周邊已有振業(yè)城項(xiàng)目和 128舊改項(xiàng)目規(guī)劃中的 19萬平方米商業(yè)，商業(yè)體量較大。 資料來源：深圳市國土局統(tǒng)計(jì) 地塊號 發(fā)展商 現(xiàn)狀 G0720912,G0721413, G0720216 振業(yè)地產(chǎn) 振業(yè)城 G082114 卓越地產(chǎn) 卓越城市中心花園 橫崗商住用地招拍掛供應(yīng) 未來舊改項(xiàng)目分布圖 回龍埔舊改 田寮 、 輋嚇 、 太平舊改 六聯(lián)片區(qū)舊改 布吉木棉灣舊改 布吉樟樹布舊改 陂頭背和建新村改造 愛聯(lián)石火村舊改 龍崗老墟舊改 新老西村舊改 愛聯(lián)崗貝村舊改 荷坳片區(qū)舊改 20222022年龍崗區(qū)部分舊改項(xiàng)目位置圖 本項(xiàng)目 128工業(yè)區(qū)舊改 簡一 、 簡二 、黃龍坡舊改 ? 根據(jù)龍崗區(qū)舊改辦的統(tǒng)計(jì)資料和部分已知項(xiàng)目信息顯示，未來 5年龍崗區(qū)的舊改面積約750萬平方米，其中橫崗片區(qū)大約有 200萬平方米。 ? 本項(xiàng)目臨近橫崗中心區(qū)站點(diǎn)－塘坑站，尤其需要注意規(guī)避其帶來的影響。 ? 深惠路改造將后將較現(xiàn)時(shí)拓寬一倍，且禁止大型貨柜車通行（大型貨柜車將經(jīng)由東部過境通道通行），屆時(shí)，深惠路的通行能力將大大增強(qiáng)，成為橫跨龍崗區(qū)的“深南大道”。這部分人在橫崗首先要解決的是住房問題，其用于購房上的花費(fèi)應(yīng)大于其服務(wù)性消費(fèi)支出 。一方面顯示龍崗區(qū)住宅市場的良好發(fā)展，另一方面也顯示了龍崗區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)意識和習(xí)慣尚未達(dá)到相應(yīng)的階段。謹(jǐn)呈：港信達(dá)投資發(fā)展公司 橫崗項(xiàng)目商業(yè)思考 華祥地產(chǎn) 商業(yè)成功推廣 吸引投資者 吸引經(jīng)營者 吸引消費(fèi)者 商場的投資潛力 商場的經(jīng)營潛力 商場的消費(fèi)潛力 賣商場實(shí)質(zhì)就是賣潛力，商場潛力關(guān)鍵在于定位！ 項(xiàng)目定位思路 本項(xiàng)目如何定位？ 業(yè)態(tài)組合 ***** ***** ***** 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 區(qū)域商業(yè)狀況 消費(fèi)者群體分析 鎖定消費(fèi)群 項(xiàng)目發(fā)展策略 ******** ******** 項(xiàng)目定位 規(guī)劃設(shè)計(jì) 銷售與招商 策劃思路 整體經(jīng)濟(jì)及居民收支情況 PartⅠ 宏觀市場 商業(yè)市場處于快速發(fā)展初期階段 1624718474203482138422473253253010036657441015152401000020220300004000050000600001996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 20220%5%10%15%20%25%人均 G D P 年增長率1123919000369400623635152435891020220400006000080000100000120220南山 福田 鹽田 羅湖 龍崗 寶安19962022龍崗人均國民生產(chǎn)總值 元 2022深圳市各區(qū)人均國民生產(chǎn)總值 元 ? 2022年龍崗區(qū)人均國民生產(chǎn)總值為 51524元人民幣，約合 6441美元，在深圳市位居第五，與排名第一的南山區(qū)有近一倍的差距，較同為關(guān)外區(qū)域的寶安區(qū)高出 44％ ? 對商業(yè)而言，按照世界銀行 《 世界發(fā)展報(bào)告 》 的分類，人均國民生產(chǎn)總值 6000～8000美元是一個(gè)地區(qū)商業(yè)快速發(fā)展的時(shí)期，照此判斷，現(xiàn)在龍崗區(qū)商業(yè)剛剛進(jìn)入商業(yè)快速發(fā)展的初期階段。 ? 龍崗區(qū)的人均消費(fèi)支出主要用于購買房屋和車輛等消費(fèi)上，約占總體消費(fèi)支出額的 30％，而其余服務(wù)性消費(fèi)支出則只占總體消費(fèi)支出的 29％。 ? 橫崗片區(qū)外來人口數(shù)量較多，其占總?cè)丝诘谋壤秊?91％，高于龍崗區(qū)其他片區(qū)。 ? 三條橫線主要解決橫崗與關(guān)外區(qū)域的交通連接、三條縱線主要解決橫崗和關(guān)內(nèi)區(qū)域的交通連接。 ? 軌道交通可以為本項(xiàng)目帶來大量的人流，能夠吸引遠(yuǎn)距離消費(fèi)者的光顧，但同時(shí)也可能帶走相當(dāng)部分的客源，因此在商業(yè)經(jīng)營上除了要注重地鐵的吸客效應(yīng)，也要注意規(guī)避地鐵的散客效應(yīng)。 ? 橫崗?fù)恋毓?yīng)的這種特點(diǎn)決定了橫崗的項(xiàng)目必然以大社區(qū) +社區(qū)配套商業(yè)為主。 ? 橫崗中心區(qū)被規(guī)劃為服務(wù)配套區(qū)，主要提供居住、商業(yè)等配套服務(wù)，未來此地將會聚集大量商業(yè)設(shè)施，主要為布吉北、橫崗和平湖提供配套服務(wù)。橫崗片區(qū)外來人口數(shù)量較多，其占總?cè)丝诘谋壤秊?91。 橫崗現(xiàn)在的交通過于依賴路況不佳的深惠路，與市內(nèi)的通達(dá)性最差。 故大型商業(yè)的開發(fā)應(yīng)慎重控制。 ?除幾家大型百貨及超市外，橫崗商業(yè)分布在幾個(gè)新興社區(qū)的街鋪及商業(yè)裙樓。 商品檔次 橫崗社區(qū)商業(yè)分析 —— 卓越城市中心花園商業(yè) 商業(yè)類型 社區(qū)配套商業(yè) 地址 橫崗新城緊鄰文體廣場 商業(yè)面積 12022平方米 銷售價(jià)格 7000元 /平方米，現(xiàn)二手價(jià)約 15000元 /平方米 業(yè)態(tài)分布 一樓 女性主題商城、全家樂超市、中國移動、上島咖啡等 二樓 富佳電器商場 經(jīng)營點(diǎn)評 ?由于商鋪產(chǎn)權(quán)賣散，缺乏統(tǒng)一經(jīng)營管理，龍洲百貨分流了片區(qū)內(nèi)的大部份人流，故眾多商鋪經(jīng)營慘淡，租金多在 50~60元 /平方米。 商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查表 項(xiàng)目名稱 樓 層 面 積 (平方米 ) 業(yè)態(tài)分布 業(yè)態(tài)比例 備注 志健時(shí)代廣場 一層 13400 化妝品 \精品 金銀首飾 \珠寶玉石 皮鞋皮具 \ 手機(jī)通迅 古玩收藏 \飾品 鐘表 \眼鏡 \沖印等商務(wù)中心 15% 10% 30% 15% 10% 20% 二層 13400 華潤萬家 家用電器 煙酒 /茶 /花店 /票務(wù) /蜂蜜 /水族 藥店 中餐 /西餐 40% 22% 24% 4% 10% 三層 13400 華潤萬家 淑女服飾 婚紗攝