【正文】 3885 33439 1232 —— 蘇地2020B58 元和街道古巷路北、小河西 居住 相城城市建設(shè) 17114 23960 1214 —— 蘇地2020G79 相城區(qū)澄和路東、慶元路北 居住 榮盛房地產(chǎn) 63041 2 126082 1523 “ 9060” 蘇地2020G88 相城區(qū)元和塘以西、陽澄湖西路北側(cè) B區(qū)14號地塊 商住 廣州合景 231627 544323 1332 “ 9040” 蘇地2020G89 相城區(qū)元和塘以西、陽澄湖西路北側(cè) C區(qū)14號地塊 商住 廣州合景 116822 242989 2222 —— 蘇地2020G90 相城區(qū)元和塘以西、春申湖路南側(cè) D區(qū)（ 12）、 F區(qū)（ 13）號地塊 商住 恒基中國 295358 2 632066 1376 “ 9040” 蘇地2020G77 相城區(qū)蘇虞張東、春申湖 路南側(cè) E區(qū) 13號地塊 商住 相城城市建設(shè) 199034 523459 1205 “ 9040” 合計 —— —— —— —— 2311172 從上面的分析可以看出，中心區(qū)域土地存量（不包括新增土地量）的總建面積在 210 萬方，預計在 2 年內(nèi)上市量在 6070 萬方 ，同時很多地塊對戶型面積有一定的規(guī)定，小戶型產(chǎn)品出現(xiàn)同質(zhì)現(xiàn)象，市場競爭將日趨激烈。 從價格方面來看， 目前相城區(qū)中心區(qū)域的均價在 4800 元 /平米左右 ，這個價格與蘇州其他區(qū)域相比，還是個 價格盆地 ，上漲的空間非常大，本司建議本案，前期入市價格不宜過高，來盡可能的擴大客源面，抓住更多的目標客戶，同時可以在后 期銷售中適當提價，來增加銷售利潤，既可快速回籠資金又可獲得相當?shù)睦麧櫋? 現(xiàn)有個案分析 樓盤名稱 產(chǎn)品類型 開盤日期 建筑面積（ m2） 當前售價 （元 /m2） 主力面積（ m2） 主力總價（萬） 銷售率 望馨花園 多層 預計 40000 預計 2800 90130 一期： 95% 歐之韻 酒店式公寓 4500 36003750 80110 70% 本案 獨棟別墅 6800 260 15% 麗晶星河 小高層、聯(lián)排、獨 棟別墅 一期 小高層： 3100 聯(lián)排： 5000 獨立： 6000 小高 層： 140 聯(lián)排： 238 獨立： 364371 小高層： 40 聯(lián)排： 110 獨立： 220 小高層： 96% 別墅： 100% 奧特項目 多層、小高層、聯(lián) 排 未開盤 83000 預計 4000左右 —— —— —— 合景渭塘項目 多層、（?。└邔印?聯(lián)排、獨立 未開盤 190000 預計多層： 5000 小高層： 4500 —— —— —— 板塊特征總結(jié)： 產(chǎn)品方面：目前 周邊片區(qū)的公寓項目不多， 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅都是以當?shù)氐膭舆w房為主 ， 別墅項目較多 。 去化情況： 由于 有部分當?shù)鼐用駥π「邔涌剐员容^大 ，故小高層去化效果一般， 多層接受度高 ，去化比較好。同時很多地塊對戶型面積有一定的規(guī)定，小戶型產(chǎn)品出現(xiàn)同質(zhì)現(xiàn)象，市場競爭日趨激烈。 從客源角度，本區(qū)域的客戶難以支撐整個項目的量體，本案在牢牢把握本區(qū)域客源的同時，還要利用一切手段，盡一切可能向外區(qū)域輻射、吸納，如平江新城、婁葑北區(qū)等區(qū)域 （四）平江新城板塊 板塊總體概況 2020 年，蘇州政府規(guī)劃成立了平江新城，新城位于平江區(qū)的北部，直接與相城區(qū)相接，聯(lián)系非常緊密。 價格方面： 該板塊的價格上漲速度非常快 ，公寓的總體均價在 6000 元 /平米左右。 競爭量體： 我司保守的估計在 30 萬 方左右。 （五）婁葑北區(qū)板塊 板塊總體概況 蘇州市工業(yè)園區(qū)婁葑鎮(zhèn)包括南區(qū)和北區(qū)，北婁葑板塊即指北區(qū)。 主力面積： 該板塊的主力面積偏小集中在 90100 平方米左右的 二房 。 競爭量體： 我司保守的估計在 萬 方左右。 ? 從園區(qū)公積金的使用限制來看， 園區(qū)公積金的特殊使用政策將限制一部分客源向本案區(qū)域流向 。 （三）相城中心板塊 （ 1）現(xiàn)有競爭分析： 案名 產(chǎn)品形態(tài) 量體 單價 主力面積 主力總價 主力客戶 銷售率 建筑風 格 戶 元 /平方米 平方米 萬元 依云水岸 聯(lián)體、疊加 一期 220 聯(lián)體 7500（二期預計 8500左右） 一期：疊加 6700 聯(lián)體： 240 疊加： 185 聯(lián)體 180 疊加 120 園區(qū)高級白領(lǐng)、市區(qū)私營老板 一期 100% 現(xiàn)代中式 鸝島別墅 聯(lián)體、獨棟 獨棟 16 聯(lián)體 64 獨棟 10000 聯(lián)體 6000 聯(lián)排： 244 獨立： 350 200 相城區(qū)當?shù)乜蛻?，?區(qū)私營老板 一期 90% 現(xiàn)代 中興高爾夫別墅 獨棟 獨立 207 13000（二期 15000） 350400 400以上 蘇州、上海和江浙客戶 一期 95% 北美 產(chǎn)品分析： 該板塊產(chǎn)品類型齊全，其中以獨立、聯(lián)體別墅為主，疊加別墅較少，樓盤品質(zhì)和檔次普遍較高。如：依云水岸。 （四）相城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊 （ 1）現(xiàn)有競爭分析： 案名 產(chǎn)品形態(tài) 量體 單價 主力面積 主力總價 主力客戶 銷售率 建筑風 格 戶 元 /平方米 平方米 萬元 東寶盛世江南 聯(lián)體、獨棟、疊加 50000 M2 疊加： 4900 聯(lián)排： 5900 獨立： 8700 疊加： 180 聯(lián)排： 259 獨立： 365 疊加： 70 聯(lián)排： 110 獨立： 210 太平本地富人為主 60% 現(xiàn)代江 南 金澄美墅 獨立、雙拼、聯(lián)體 25416 M2 聯(lián)體： 4900 雙拼： 5200 獨立： 6800 聯(lián)體： 270 雙拼： 350 獨立： 360 聯(lián)體： 130 雙拼： 180 獨立： 220 太平本地富人為主 60% 現(xiàn)代中 式 聆湖麗墅 雙拼、獨棟 46000M2 獨立 9000 雙拼 6000 聯(lián)排： 200220 雙拼： 250280 聯(lián)排： 120 獨立： 230 市區(qū)老板、上?？蛻? 85% 北美 陽澄領(lǐng)島 雙拼、獨棟 79354M2 獨棟 8000 雙拼 6500 雙拼： 280 獨立： 320 雙拼： 180 獨立： 250 相城區(qū)、園區(qū)的私營業(yè)主 與公務(wù)員 80% 北美 麗晶星河 聯(lián)體、獨棟 獨立 48 聯(lián)體 18 早期：獨棟 6200 聯(lián)排 5200 聯(lián)排： 238 獨立： 364371 聯(lián)排： 110 獨立： 220 渭塘本地客戶及在渭塘做 生意的商戶 別墅 100% 歐式 建邦唯園 聯(lián)體、獨棟、雙拼 M2 預計： 聯(lián)排： 6500 獨立： 9000 雙拼： 7000 聯(lián)排： 23 220 雙拼： 23 220 獨立： 280、 340 聯(lián)排： 150 雙拼： 160 獨立： 250、 310 黃埭的私營業(yè)主、公務(wù)員 預計 8月份 現(xiàn)代和 式 產(chǎn)品分析： 該板塊產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊，普遍較低。 客源情況： 本案別墅客源有一半是本區(qū)域客戶，客源的職業(yè)以當?shù)厮綘I老板和公務(wù)員為主；該板塊對外的輻射和吸納力還遠遠不夠。 （五）唯亭板塊 （ 1）現(xiàn)有競爭分析： 該板塊當前無在售別墅項目，但是沿青劍湖周邊已拍賣了好幾塊別墅用地，預計在未來 2 年內(nèi)都將上市，對本案 形成競爭。 （ 2）未來競爭分析： 下表為相城區(qū)中心板塊所出讓的未開發(fā)土地情況，該部分量體會在今后兩年內(nèi)陸續(xù)推向市場。 主力面積： 聯(lián)排的主力面積集中在 200250之間，主力總價也在 100150萬之間，而獨棟的主力面積集中在 350平米左右，主力總價 250萬左右。 競爭量體： 從上表可以看出，各競爭項目都基本去化完畢，銷售率都在 90%以上，考慮到上面?zhèn)€案未來的土地存量，我司粗略的估計在 20萬方 左右。 主力面積： 聯(lián)排的主力面積集中在 250 平米左右，主力總價也在 200 萬左右，而獨棟的主 力面積集中在 350 平米，主力總價 350 萬 400萬之間，疊加別墅在 120 萬左右。 唯亭板塊： 該區(qū)域的別墅也主要依靠 陽澄湖和青劍湖景觀，目前還未形成氣候。 與本案競爭分析總結(jié) 以婁葑北區(qū)為代表的園區(qū)客戶也是本案全力抓取的對象，因此在客源的爭奪上也比較激烈，下面就以下幾個方面作個競爭分析。 去化情況： 雖然該板塊屬于園區(qū)，同時離市區(qū)也較近，但是由于目前該地區(qū)比較混亂，配套也不是很充分，因此去化一般。目前在售的 公寓項目不多，整個新城處于發(fā)展期，前景看好。 與本案競爭分析總結(jié) 平江新城的客戶是本案全力爭取的對象，因此在客源的爭奪上也非常激烈，下面就以下幾個方面作個競爭分析。 同時多層的去化好于小高層。 現(xiàn)有競爭分析 樓盤名稱 產(chǎn)品類型 開盤日期 總建筑面積（ m2） 當前售價 （元 /m2） 主力面積（ m2） 主力總價 （萬） 銷售率 大觀名園三 期 多層、小高層 預計 月 326200 預計 6500以上 —— 55 90% 天筑 多層、小高層 230000 5400左右 1 125 55 100% 橘子國二期 多層、小高 層 、高層 130000 多層： 6300 小高層： 5800 1 120130 70 第一批售 磬 匯翠花園（商品房部分） 小高層 預計 07年 .9月 100000 預計 5000 8 110 4045 未開盤 萬達商業(yè)廣場 高層（酒店式 公寓） 預計 07年底 144521 預計 8000 不詳 不詳 未開盤 板塊特征總結(jié)： 產(chǎn)品方面： 該片區(qū)的產(chǎn)品類型比較豐富，多層產(chǎn)品的比例比較高。 從戶型面積角度，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)各項目的主力面積基本都集中在 130140 平米之間，而本案也設(shè)置了較大的部分的舒適大戶型，這對鄉(xiāng)鎮(zhèn)許多有錢客戶擁有較大的吸引力。 競爭量體： 當前所剩案量較小，基本都對本項目構(gòu)不成競爭。 主力面積： 周邊片區(qū)的主力面積集中在 130140 平方米左右的 三房 。 從客源角度， 爭奪非常激烈 ，區(qū)域內(nèi)各項目的客源出現(xiàn) 重復疊加 ，如何利用開發(fā)商品牌、產(chǎn)品本身、推廣和銷售策略來吸引客戶，成為至關(guān)重要的因素。 從產(chǎn)品角度，多層產(chǎn)品在相城區(qū)甚至蘇州市的接受度 是遠遠大于（小）高層的，本案多層式的花園洋房不僅接受度較高而且目前在相城區(qū)來說還是個市場空白，在產(chǎn)品方面擁有絕對的優(yōu)勢。 競爭量體： 從上表可以看出，各競爭項目都基本去化完畢，銷售率都在 90%以上，考慮到上面?zhèn)€案未來的土地存量，我司粗略的估計在 30萬方 左右。 主力面積： 隨著“ 9070”政策的出臺， 90 平米左右的兩房逐漸成為市場的主力面積 。 （二）相城中心板塊 板塊總體概況 相城中心板塊主要指元和街道，該區(qū)域是相城區(qū)最為核心的區(qū)域，其商業(yè)、生活配套非常齊全，人氣旺盛、交通十分便利，作為相城區(qū)政府所在地，必然是相城優(yōu)先發(fā)展重點發(fā)展的區(qū)域。 PS：供銷比在 ，大于 ，低于 。 （二）區(qū)域年度成交 住宅市場分區(qū)年度成交情況分析表（單位：萬方） 統(tǒng)計分析指標 中心城區(qū) 園區(qū) 新區(qū) 吳中區(qū) 相城區(qū) 成交套數(shù)（套） 10200 12333 6914 11878 5930 成交面積（萬方） 成交均價（元 /M2） 成交金額（億） 單套成交面積（ M2/套） 單套成交總價（萬 /套） —— 數(shù)據(jù)來源：博思堂數(shù)據(jù)平臺 分析： ? 與推量情況類似， 2020 年相城區(qū)住宅成交套數(shù)和成交面積在全市處于相對次要的地位，這主要和區(qū)域市場起步最遲、消費客源較單一有關(guān)。依云水岸、中興高爾夫別墅、陽澄領(lǐng)島別墅、聆湖麗墅、酈島別墅、湘洲人家 商 業(yè)： 中翔小商品市場、相城國際服裝城、采蓮商業(yè)廣場、開元銀座、凱翔國際廣場、 ABOSS 國際精品批發(fā)城 二、相城區(qū) 06年住宅市場運行情況 （一）區(qū)域年度供應 2020年住宅推售情況年度匯總表（單位：萬方） 產(chǎn)品形態(tài) 中心城區(qū) 園區(qū) 新區(qū) 吳中區(qū) 相城區(qū) 產(chǎn)品合計 普通公寓 別墅 合計 區(qū)域貢獻比 17% 26% 16% 27% 14% 100% —— 數(shù)據(jù)來源：博思堂數(shù)據(jù)平臺 分析： ? 2020 年蘇州市的住宅推量以吳中區(qū)和園區(qū)所占的比例為最大，兩者比例合計占全市總量的 53%，其余的中心城區(qū)、新區(qū)和相城 區(qū)所占比例一般在 15%左右。 2020年 快速騰飛階段 隨著大量土地的推出，尤其大量金融、行政、商業(yè)配套地塊的推出，刺激了區(qū)域樓市的繁榮，同時，前瞻性的區(qū)間和區(qū)內(nèi)道路規(guī)劃改變了相城區(qū)交通不便的障礙，承接著蘇州中心區(qū)人員大規(guī)模擴張所帶來的居住需求。 相城區(qū)發(fā)展歷程可以歸納為下面三個階段 相城區(qū)的房地產(chǎn)市場起步比較晚， 2020年進入市場的商品房為零；