【正文】 況外，乙方的管理服務(wù)達(dá)不到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按 的標(biāo)準(zhǔn)向甲方、業(yè)主支付違約金。 第二十六條 專項(xiàng)維修資金的管理 。 第二十三條 甲方應(yīng)于 （具體時(shí)間）按有關(guān)規(guī)定向乙方提供能夠直接投入使用的物業(yè)管理用房。 第二十條 乙方應(yīng)及時(shí)向全體業(yè)主通告本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理的重大事項(xiàng)，及時(shí)處理業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴，接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督。 第十七條 甲方保證交付使用的物業(yè)符合國家規(guī)定的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。 第十四條 甲乙雙方確認(rèn)查驗(yàn)過的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在以下問題： ； ； 。 第十一條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的會所屬 （全體業(yè)主 /甲方）所有。 停車場車位所有權(quán)或使用權(quán)由業(yè)主購置的，車位使用人應(yīng)按露天車位 元 /個(gè)月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車費(fèi)。月、車庫車位 元 /個(gè) 第四 章 物業(yè)的經(jīng)營與管理 第九條 停車場收費(fèi)分別采取以下方式： 停車場屬于全體業(yè)主共有的，車位使用人應(yīng)按露天車位 元 /個(gè)業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費(fèi)約定，業(yè)主應(yīng) 及時(shí)書面告知乙方。物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用；物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后不足部分，由全體業(yè)主承擔(dān)。 物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有，由乙方代管，主要用于以下開支： （ 1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； （ 2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè) 備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； （ 3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； （ 4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； （ 5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； （ 6）辦公費(fèi)用； （ 7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； （ 8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； （ 9） 。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于以下開支： （ 1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； （ 2）物業(yè)共用 部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； （ 3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； （ 4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； （ 5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； （ 6）辦公費(fèi)用； （ 7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； （ 8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； （ 9）法定稅費(fèi)； （ 10）物業(yè)管理企業(yè)的利潤； （ 11） 。 第三條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的其他服務(wù)包括以下事項(xiàng)： ； ； 。 第一章 物業(yè)基本情況 第一條 物業(yè)基本情況 : 物業(yè)名稱 ； 物業(yè)類型 ； 座落位置 ； 建筑面積 。 甲方（簽章）： 乙方（簽章）： 建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》的通知 分享到： 空間 新浪微博 騰訊微博 人人網(wǎng) 建住房 [2020]155 號 各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市建委、房地局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局： 為了貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》，規(guī)范前期物業(yè)管理活動，引導(dǎo)前期物業(yè)管理活動當(dāng)事人通過合同明確各自的權(quán)利與義務(wù)，減少物業(yè)管理糾紛，我部制定了 《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》 ，現(xiàn)印發(fā)給你們，供建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽約參考使用。如發(fā)現(xiàn)乙方有意將小修小補(bǔ)拖成中修中補(bǔ)、大修大補(bǔ)，則視為乙方違約行為。 （二）乙方配備的保安員人數(shù)不得低于 15 人，且保證每班當(dāng)值保安員不少于 4人（其中：小區(qū)大門口當(dāng)值保安員每班不少于 1 人，小區(qū)監(jiān)控室當(dāng)值保安員每班不少于 1 人，小區(qū)范圍內(nèi)當(dāng)值巡邏保安員每班不少于 2 人）。 （ 1）小區(qū)業(yè)主 /住戶人員及其車輛出入小區(qū)憑業(yè)主卡刷卡出入。 （四）本合同及附件經(jīng)雙方法定代表人或授權(quán)代表人簽字并簽章后生效。 （三）非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè) 備運(yùn)行障礙造成損失，乙方已采取應(yīng)急措施的。 第二十四條 提前解約責(zé)任 除本合同第六章規(guī)定的合同終止情形外，甲、乙雙方均不得提前解除本合同，否則無過錯(cuò)方可要求其支付十萬元的 違約金；造成損失的，無過錯(cuò)方可要求其承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 第二十條 不可抗力的終止 因不可抗力致使合同無法繼續(xù)履行的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任，其他事宜由甲乙雙方依法協(xié)商處理。 第十七條 對需進(jìn)入物業(yè)區(qū)域內(nèi)的宣傳、檢查、執(zhí)法、救援等公共事務(wù)，甲乙雙方應(yīng)當(dāng)積極配合。 （十）對自身原因造成的事故承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。 （八）不得擅自占用本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變用途，不得擅自占用、挖掘本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路、場地。 （四）可以選聘專業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目，但不得將本區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)委托給第三方；乙方與所選定的專業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同不得低于本合同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并對專業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為承擔(dān)連帶責(zé)任。 （九）有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和《管理規(guī)約》規(guī)定的甲方其他權(quán)利義務(wù)。 （五）不得要求乙方在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)行使 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容以外的物業(yè)服務(wù)。 第五章 雙方權(quán)利與義務(wù) 第十五條 甲方的權(quán)利義務(wù) （一）審定乙方制定的物業(yè)服務(wù)方案，并監(jiān)督實(shí)施。 （二）本合同簽訂后，乙方需新增經(jīng)營歸全體業(yè)主所有的共用部位、共用設(shè)施用于廣告懸掛、物業(yè)租賃項(xiàng)目的，應(yīng)事先征得業(yè)主委員會或者業(yè)主大會的書面同意，并與業(yè)主委員會或者業(yè)主大會達(dá)成新增收益劃入全體業(yè)主共有物業(yè)專項(xiàng)維修資金的比例的書面協(xié)議后，方可實(shí)施。乙方接受市政公用事業(yè)服務(wù)單位委托代收上述費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，不得限制或變相限制業(yè)主或物業(yè)使用人購買。 。 第八條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納 業(yè)主應(yīng)在每月 10 日前交納當(dāng)月物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主委員會津貼、辦公費(fèi)每年度共計(jì)四萬元（其中：津貼三萬六千元 /年，辦公費(fèi)四千元 /年；自 2020 年 7 月業(yè)主委員會成立之月起計(jì)），由乙方于每年度的第一個(gè)月一次性劃入業(yè)主委員會賬戶，由業(yè)主委員會自主支配使用。 第三章 物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用 第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式 本物業(yè)區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式為：包干制。 （十四）制定預(yù)防火災(zāi)、水災(zāi)等應(yīng)急突發(fā)事件的工作預(yù)案，明確妥善處置應(yīng)急事件或急迫性維修的具體內(nèi)容。 （十一）負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、設(shè)施設(shè)備、綠化的年度維修養(yǎng)護(hù)方案。 （八）協(xié)助做好安全防范工作。包括：化糞池、溝渠、池、井、路燈、自行車棚、建筑小品、景觀噴水池、漂流河、停車場、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。共用部位包括如下： 樓蓋、屋頂、梁柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)承重結(jié)構(gòu)部分、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房、配電房、水泵房、戲水池、小區(qū)道路、小區(qū)綠地、小區(qū)地坪、垃圾房、煙道、物業(yè)服務(wù)用房（含業(yè)委會辦公室）、會所 。本服務(wù)合同生效前，乙方應(yīng)向甲方提供完整的接管資料，并與甲方共同對接管的資料和物業(yè)進(jìn)行逐項(xiàng)查驗(yàn)核對，并簽字確認(rèn)。 委托的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目以甲乙雙方實(shí)際驗(yàn)收清單為準(zhǔn)，并作為本合同的附件。除了企業(yè)自身采取多種形式培養(yǎng)外，還應(yīng)通過建立物業(yè)管理專家人才庫，或請物業(yè)管理咨詢公司參與物業(yè)管理前期介入。 （二）加強(qiáng)宣傳，更新觀念，促使物業(yè)管理前期介入制度化、規(guī)范化 建議政府有關(guān)部門、房地產(chǎn)開發(fā)商及物業(yè)管理公司大力宣傳物業(yè)管理前期介入的重要意義與有利作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)積 極開展物業(yè)管理前期介入，同時(shí)加強(qiáng)調(diào)查研究，建立和推行建管結(jié)合的物業(yè)管理前期介入制度的可行性，使之不斷完善和發(fā)展，并逐步建立健全相應(yīng)的法律、法規(guī)，使得前期介入有法可依。 三、規(guī)范完善物業(yè)管理前期介入的對策建議 由于對物業(yè)管理服務(wù)理念認(rèn)識不夠，目前很多企業(yè)在物業(yè)管理前期介入上只是強(qiáng)調(diào)了物業(yè)管理介入房地產(chǎn)開發(fā)的階段必須提前，但是沒有明確前后物業(yè)服務(wù)的連貫性，缺乏一致的目標(biāo)與運(yùn)作控制?？梢?，物業(yè)管理的前期介入能充分體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的服務(wù)營銷理念，讓消費(fèi)者放心買房、放心住房，推動我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售 。 （四）有利于房地產(chǎn)開 發(fā)項(xiàng)目的銷售 物業(yè)管理前期介入時(shí)，物業(yè)管理人員就針對項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理等代表住戶提出了住戶的想法，保證了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的營銷導(dǎo)向，保證了開發(fā)的效果。因?yàn)?，物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理和使用方面擁有優(yōu)勢，對所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題或通病都有較深入細(xì) 致的了解；而且物業(yè)管理企業(yè)派專業(yè)人員入住施工現(xiàn)場，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工，從物業(yè)管理角度提出整改建議，確保工程質(zhì)量，降低維修費(fèi)用。物業(yè)管理的提前介入能及時(shí)帶來管理人和使用人長期相伴所積累的信息，對在規(guī)劃設(shè)計(jì)中可能存在的不足和遺漏在物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)或物業(yè)建設(shè)前提請發(fā)展商加以修正，使規(guī)劃設(shè)計(jì)更合理。當(dāng)前，很多物業(yè)，特別是一些老舊物業(yè)的管理服務(wù)質(zhì)量不能令人滿意，其關(guān)鍵因素不完全是物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)水 平問題，更有其設(shè)計(jì)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合物業(yè)管理要求方面的因素，進(jìn)而影響了整個(gè)物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量。 首先，前期介入有利于從整體上提高我國的物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理質(zhì)量，進(jìn)一 步實(shí)現(xiàn)物業(yè)建設(shè)、使用維護(hù)的全程物業(yè)管理服務(wù)。 一、物業(yè)管理前期介入的基本內(nèi)涵及意義 （一）物業(yè)管理前期介入的基本內(nèi)涵 物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋 及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動，它是一種對物業(yè)全過程的管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)前期管理的介入。然而，隨著房地產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理的深入發(fā)展，物業(yè)管理總是在物業(yè)建成之后介入的狀況已經(jīng)不能適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需要。 《物業(yè)管理合同》的內(nèi)容相對比較寬泛，如小區(qū)成立了業(yè)主委員會，要廢除原有的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》，就要由業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理合同》，此時(shí) “前期 ”的概念已經(jīng)結(jié)束。如果協(xié)議的內(nèi)容寫得比較明確、具體、詳細(xì)、齊全，并涉及到違約責(zé)任，即使其名稱寫的是協(xié)議，也是合同；如果合同的內(nèi)容寫得比較概括、原則 、很不具體，也不涉及違約責(zé)任，即使其名稱寫的是合同，也不能稱其為合同，而是協(xié)議。經(jīng)濟(jì)合同和以經(jīng)濟(jì)為內(nèi)容的協(xié)議，都可以稱為契約，兩者都是確立當(dāng)事人雙方法律關(guān)系的法律文書。 所謂協(xié)議是指在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上訂立的一種具有政治、經(jīng)濟(jì)或其他關(guān)系的契約。 合同與協(xié)議不能只從名稱上來區(qū)分，而應(yīng)該根據(jù)其實(shí)質(zhì)內(nèi)容來確定。此合同要到當(dāng)?shù)胤抗芫治飿I(yè)科蓋章備案。一般認(rèn)為，從表面上看物業(yè)管理是對物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時(shí)介入即可。但目前我國物業(yè)管理尚處于初級階段，物業(yè)管理前期介入還僅處于探索發(fā)展階段，本文即物業(yè)管理前期介入及其對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的影響進(jìn)行探索性的分析，期望能為物業(yè)管理前期介入的規(guī)范發(fā)展提供參考。 （二）物業(yè)管理前期介入的意義 具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目（即房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目），這將對物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高，保證入住業(yè)主生活質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量，建立和諧社會具有深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。 其次，前期介入為保證物業(yè)建成后的管理服務(wù)質(zhì)量奠定了良好的基礎(chǔ)。以往房地產(chǎn)開發(fā)在規(guī)劃中大多考慮了房屋和配套設(shè)施建造時(shí)的方便和成本的節(jié)約，而沒有 從有利使用和管理的角度去把房屋建成后聯(lián)系起來統(tǒng)一規(guī)劃，產(chǎn)生建成后物業(yè)使用與管理上的各種矛盾與欠缺，并造成整體布局上的缺陷。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業(yè)施工過程中降低到最小范圍內(nèi)，就必須進(jìn)行物業(yè)管理的前期介入。因而，物業(yè)管理企業(yè)參與驗(yàn)收把關(guān)可以提高工作的質(zhì)量，縮短驗(yàn)收工作的時(shí)間，對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)需整改之處，也容易交涉和協(xié)調(diào)。另外，物業(yè)管理的前期介入，還能讓消費(fèi)者真切地感受到房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè) 管理的重視，使買房人在買房決策上加上一個(gè)砝碼，從而贏得更多的買主，極大地促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售。同時(shí)，在