【正文】 未經(jīng)甲方認(rèn)可，乙方不得擅自動用代收、代管的物業(yè)專項(xiàng)維修資金，也不得擅自上門找業(yè)主簽名同意動用物業(yè)專項(xiàng)維修資金。 乙方按照上述標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并按本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，盈余或虧損由乙方享有或承擔(dān)。月、車庫車位 元 /個 會所委托乙方經(jīng)營管理的，乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向使用會所的業(yè)主或物業(yè)使用人收取費(fèi)用： ； 。 物業(yè)管理用房建筑面積 平方米，其中：辦公用房 平 方米，位于 ；住宿用房 平方米，位于 ； 用房 平方米， 位于 。 第三十九條 業(yè)主可與物業(yè)使用人就本合同的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行約定，但物業(yè)使用人違反本合同約定的，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。 《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》使用說明 本示范文本僅供建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》參考使用。 第十條 業(yè)主應(yīng)按設(shè)計用途使用物業(yè)。 第二十二條 發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益的緊急情況，必須及時進(jìn)入物業(yè)專有部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)但無法通知相關(guān)業(yè)主的，物業(yè)管理企業(yè)可向相鄰業(yè)主說明情況，在第三方（如所在地居委會或派出所或 ）的監(jiān)督下，進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分進(jìn)行維修養(yǎng) 護(hù)，事后應(yīng)及時通知相關(guān)業(yè)主并做好善后工作。 第六章 違約責(zé)任 第三十一條 業(yè)主違反本臨時公約關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定，妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)本臨時公約向人民法院提起訴訟。 第十九條 業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)動物不得違反有關(guān)規(guī)定，并應(yīng)遵守以下約定： ； 。 第七條 在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，根據(jù)物業(yè)買賣合同，以下部位和設(shè)施 設(shè)備為建設(shè)單位所有： ； ； ； 。 六、 公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理 ； ； 。 第九章 其他事項(xiàng) 第三十五條 本合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止；但在本合同期限內(nèi)，業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時，本合同自動終止。 第二十一條 因維修物業(yè)或者公共利益，甲方確需臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主和乙方的同意；乙方確需臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主和甲方的同意。月、車庫車位 元/個 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）按 （年 /季 /月）交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在 （每次繳費(fèi)的具體時間）履行交納義務(wù)。 第四條 乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)見附件五）。當(dāng)值巡邏保安員應(yīng)擔(dān)負(fù)引導(dǎo)車輛正確停放的職責(zé)。 第二十五條 乙方免責(zé)條款 以下情況乙方不承擔(dān)違約責(zé)任： （一）由于甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人的原因?qū)е乱曳降姆?wù)無法達(dá)到合同要求的。 確需臨時占用、挖掘本物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，制定施工方案，開工前要在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示，施工過程中盡可能減少對正常秩序的影響，并及時恢復(fù)原狀。 （二）對本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)有知情權(quán)。 物業(yè)區(qū)域內(nèi)的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)單位原因未能按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)以及權(quán)屬為開發(fā)商的物業(yè)，開發(fā)商應(yīng)按前 款規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 （十二）按照法律、法規(guī)、規(guī)章和《管理規(guī)約》的有關(guān)規(guī)定對房屋裝修提供其他服務(wù)。 （三）甲乙雙方對查驗(yàn)結(jié)果存在爭議的，應(yīng)在查驗(yàn)記錄中載明，并明確解決辦法。這種零散的、非系統(tǒng)化的前期物業(yè)介入服務(wù)，一定程度上淡化了前期介入的價值，其重要性也很難得到認(rèn)識。 （二）減少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的施工缺陷，提高建設(shè)質(zhì)量 在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)中，質(zhì)量問題總是給開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)留下一個又一個的難題，例如房屋建筑內(nèi)在的質(zhì)量問題，施工建造中留下的安全隱患，設(shè)備安裝調(diào)試的欠缺等等。 隨著房地產(chǎn)業(yè)的日漸成熟、競爭日益激烈，越來越多的 房地產(chǎn)開發(fā)商把物業(yè)管理作為促銷的一大賣點(diǎn)。 《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》同屬一種契約文件。良好的物業(yè)管理，不僅能符合客戶入住前的期望和入住后的需求，而且也能為房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益。這些 問題往往在項(xiàng)目竣工時不易察覺，加上驗(yàn)收疏忽遺留下的，必然造成后期物業(yè)管理的力不從心，使這些缺陷長期陪伴住戶，影響其正常生活。針對現(xiàn)階段物業(yè)管理 前期介入中存在的主要問題，特提出以下幾點(diǎn)對策建議。 第四條 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 （一）制訂物業(yè)服務(wù)工作計劃并組織 實(shí)施；管理相關(guān)的工程圖紙、檔案與竣工驗(yàn)收資料等；根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和《山海翠廬小區(qū)管理規(guī)約》的授權(quán)制定物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)制度。 業(yè)主或物業(yè)使用人申請裝修時，乙方應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的限制性規(guī)定和注意事項(xiàng)，與其訂立書面的裝修服務(wù)協(xié)議 ，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，收取裝修押金 2,000 元、裝修服務(wù) 0 元，除此之外不得另行收取施工人員管理費(fèi)、門卡工本費(fèi)、開工證費(fèi)、管線圖費(fèi)等其他費(fèi)用。 第九條 停車服務(wù)費(fèi)用 停車服務(wù)費(fèi)按以下標(biāo)準(zhǔn)收?。? 露天車位： 110 元 /個 /月； 車庫車位： 250 元 /個 /月。 （三）對乙方有建議、督促的權(quán)利。 在緊急情況下，乙方為了公共利益可先行施工，但事后應(yīng)予以說明。但導(dǎo)致原因和責(zé)任認(rèn)定，須由第三方的行政或司法單位或雙方共同同意的第三人作出認(rèn)定。 （三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出項(xiàng) 目應(yīng)嚴(yán)格依照《深圳市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》（深價聯(lián)字 [2020]18 號）執(zhí)行。 第五條 單個業(yè)主可委托乙方對其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由雙方另行商定。 第八條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制方式計費(fèi)的，乙方應(yīng)向全體業(yè)主公布物業(yè)管理年度計劃和物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年 次向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車管理服務(wù)費(fèi)。 臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。 第三十六條 本合同期滿前 月，業(yè)主大會尚未成立的，甲、乙雙方應(yīng)就延長本合同期限達(dá)成協(xié)議；雙方未能達(dá)成協(xié)議的，甲方應(yīng)在本 合同期滿前選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。 七、 裝飾裝修管 理服務(wù) ； ； 。 建設(shè)單位行使以上部位和設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)，不得影響物業(yè)買受人正常使用物業(yè)。 第四章 物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù) 第二十條 業(yè)主對物業(yè)專有 部分的維修養(yǎng)護(hù)行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。 第三十二條 業(yè)主違反本臨時公約關(guān)于業(yè)主共同利益的約定，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)本臨時公約向人民法院提起訴訟。 相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護(hù)的進(jìn)行造成物業(yè)損壞及其他損失的，應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)賠償責(zé)任。 第九條 業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，按 照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系。 九、 其他服務(wù) ； ； 。 第三十八條 甲方與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含本合同約定的內(nèi)容；物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同，即為對接受本合同內(nèi)容的承諾。 第二十三條 甲方應(yīng)于 （具體時間）按有關(guān)規(guī)定向乙方提供能夠直接投入使用的物業(yè)管理用房。 第十一條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的會所屬 （全體業(yè)主 /甲方）所有。 第四 章 物業(yè)的經(jīng)營與管理 第九條 停車場收費(fèi)分別采取以下方式： 停車場屬于全體業(yè)主共有的，車位使用人應(yīng)按露天車位 元 /個 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于以下開支： （ 1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； （ 2）物業(yè)共用 部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； （ 3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； （ 4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； （ 5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； （ 6）辦公費(fèi)用； （ 7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； （ 8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用； （ 9）法定稅費(fèi)； （ 10）物業(yè)管理企業(yè)的利潤； （ 11） 。如發(fā)現(xiàn)乙方有意將小修小補(bǔ)拖成中修中補(bǔ)、大修大補(bǔ)，則視為乙方違約行為。 （三）非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè) 備運(yùn)行障礙造成損失，乙方已采取應(yīng)急措施的。 （十）對自身原因造成的事故承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。 （五）不得要求乙方在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)行使 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容以外的物業(yè)服務(wù)。 。 （十四）制定預(yù)防火災(zāi)、水災(zāi)等應(yīng)急突發(fā)事件的工作預(yù)案，明確妥善處置應(yīng)急事件或急迫性維修的具體內(nèi)容。共用部位包括如下： 樓蓋、屋頂、梁柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)承重結(jié)構(gòu)部分、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房、配電房、水泵房、戲水池、小區(qū)道路、小區(qū)綠地、小區(qū)地坪、垃圾房、煙道、物業(yè)服務(wù)用房（含業(yè)委會辦公室）、會所 。 （二）加強(qiáng)宣傳，更新觀念，促使物業(yè)管理前期介入制度化、規(guī)范化 建議政府有關(guān)部門、房地產(chǎn)開發(fā)商及物業(yè)管理公司大力宣傳物業(yè)管理前期介入的重要意義與有利作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)積 極開展物業(yè)管理前期介入，同時加強(qiáng)調(diào)查研究，建立和推行建管結(jié)合的物業(yè)管理前期介入制度的可行性，使之不斷完善和發(fā)展，并逐步建立健全相應(yīng)的法律、法規(guī)，使得前期介入有法可依。因?yàn)?，物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理和使用方面擁有優(yōu)勢，對所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題或通病都有較深入細(xì) 致的了解；而且物業(yè)管理企業(yè)派專業(yè)人員入住施工現(xiàn)場，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工，從物業(yè)管理角度提出整改建議，確保工程質(zhì)量，降低維修費(fèi)用。 一、物業(yè)管理前期介入的基本內(nèi)涵及意義 （一）物業(yè)管理前期介入的基本內(nèi)涵 物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋 及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動，它是一種對物業(yè)全過程的管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)前期管理的介入。經(jīng)濟(jì)合同和以經(jīng)濟(jì)為內(nèi)容的協(xié)議，都可以稱為契約，兩者都是確立當(dāng)事人雙方法律關(guān)系的法律文書。一般認(rèn)為，從表面上看物業(yè)管理是對物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時介入即可。以往房地產(chǎn)開發(fā)在規(guī)劃中大多考慮了房屋和配套設(shè)施建造時的方便和成本的節(jié)約，而沒有 從有利使用和管理的角度去把房屋建成后聯(lián)系起來統(tǒng)一規(guī)劃，產(chǎn)生建成后物業(yè)使用與管理上的各種矛盾與欠缺，并造成整體布局上的缺陷。同時，在 前期介入 過程中，物業(yè)管理企業(yè)可以努力發(fā)揮其專業(yè)的優(yōu)勢，為開發(fā)商當(dāng)好參謀、做好助手，逐步樹立自己的服務(wù)品牌，逐步與一些優(yōu)秀的房地產(chǎn)發(fā)展商建立長期的合作關(guān)系，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，互惠互利，共同發(fā)展。 （二）由于乙方屬于由開發(fā)商委托的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，乙方已從開發(fā)商接管物業(yè)區(qū)域內(nèi)的檔案資料、物業(yè)服務(wù)用房及屬于本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備、構(gòu)筑物及其附著物、公共區(qū)域。 （十）電梯的日常維護(hù)和管理。使用該項(xiàng)部分業(yè)主共有物業(yè)專項(xiàng)維修資金，事先需經(jīng)該樓棟三分之二以上業(yè)主簽字批準(zhǔn)。乙方并應(yīng)于每季度末向全體業(yè)主公開該賬目收支使用情況。 （七）對甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人違反《管理規(guī)約》的行為，采取告知、勸說和建議等方式督促甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人改正。