【正文】 產(chǎn)業(yè)及物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。 物業(yè)服務(wù)公司與開發(fā)商應(yīng)提高對(duì)物業(yè)管理前期介入的認(rèn)識(shí)，把以前的 “售后服務(wù) ”思想變?yōu)榍捌诮槿氲挠行?shí)踐，樹立服務(wù)營(yíng)銷理念，從以前被動(dòng)的物業(yè)管理變?yōu)橹鲃?dòng)自覺(jué)參與，并將前期介入管理作為物業(yè)服務(wù)的重要項(xiàng)目納入制度化、規(guī)范化、程序化的管理軌道。這種零散的、非系統(tǒng)化的前期物業(yè)介入服務(wù)，一定程度上淡化了前期介入的價(jià)值，其重要性也很難得到認(rèn)識(shí)。 總之，前期物業(yè)管理的早期介入確實(shí)非常重要，非常關(guān)鍵，它既能較好的履行建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)對(duì)前期物業(yè)管理的責(zé)任，更能防范前期物業(yè)管理中的潛在風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于前期介入了規(guī)劃設(shè)計(jì)到施工的全過(guò)程，能較全面了解物業(yè)的整體情況，便于制定全套合理的管理制度，從而做到科學(xué)地、細(xì)致地管理好物業(yè)，為住戶提供安全、及時(shí)、周到的服務(wù)，讓住戶真真切切地感受到從環(huán)境、設(shè)計(jì)到物業(yè)管理全方位一流水平的名牌產(chǎn)品的實(shí)惠。 （三）有利于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收和接管 驗(yàn)收 房地產(chǎn)開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位在物業(yè)配套設(shè)備的選購(gòu)、施工中往往會(huì)忽略物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來(lái)諸多不便。 （二）減少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的施工缺陷，提高建設(shè)質(zhì)量 在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)中，質(zhì)量問(wèn)題總是給開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)留下一個(gè)又一個(gè)的難題，例如房屋建筑內(nèi)在的質(zhì)量問(wèn)題，施工建造中留下的安全隱患，設(shè)備安裝調(diào)試的欠缺等等。 二、物業(yè)管理前期介入對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的積極作用 多年的實(shí)踐告訴我們，實(shí)行物業(yè)管理的前期介入對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的直接作用與間接作用都是很大的，具有十分重要的積極影響，具體來(lái)講，主要有以下幾個(gè)方面。過(guò)去，物業(yè)管理出現(xiàn)在物業(yè)交付使用后，基本上是修修補(bǔ)補(bǔ)；如果物業(yè)存在功能與質(zhì)量等先天不足，物管企業(yè)難有回天之術(shù)。所謂物業(yè)管理前期介入，是指物業(yè)尚未建成和實(shí)施前期物業(yè)管理服務(wù)之前，物業(yè)管理企業(yè)便接受開發(fā)商的委托，早期介入項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，參與項(xiàng)目的可行性研究和規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、安裝、調(diào)試、驗(yàn)收、交房等階段工作的一種物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。 隨著房地產(chǎn)業(yè)的日漸成熟、競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，越來(lái)越多的 房地產(chǎn)開發(fā)商把物業(yè)管理作為促銷的一大賣點(diǎn)。另外，非普通住宅中如： 商業(yè)經(jīng)營(yíng)中的商場(chǎng)、寫字樓、醫(yī)院、行政機(jī)關(guān)、金融保險(xiǎn)等公共辦公或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，委托進(jìn)行公共秩序維護(hù)（保安）、保潔、工程設(shè)備設(shè)施運(yùn)行等，就要由具有主體資格的經(jīng)營(yíng)者 ，與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理合同》。 《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》是開發(fā)建設(shè)單位在建設(shè)項(xiàng) 目達(dá)到商品房預(yù)售條件時(shí)，辦理《商品房預(yù)售許可證》的前置文件。 合同與協(xié)議雖然有其共同之處，但兩者也有其明顯區(qū)別。 《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》同屬一種契約文件。協(xié)議是簽訂合同的基礎(chǔ)，合同又是協(xié)議的具體化。由開發(fā)建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)或議標(biāo)和委托方式， 由房地產(chǎn)開發(fā)公司與物業(yè)公司簽訂的小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同，即：《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》。 物業(yè)管理前期介入及與房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目關(guān)系 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展， 20 世紀(jì) 90 年代開始，物業(yè)管理在我國(guó)逐漸得以興起，物業(yè)管理機(jī)制在對(duì)建成物業(yè)的管理和對(duì)業(yè)主的服務(wù)上，發(fā)揮了傳統(tǒng)房屋管理體制沒(méi)有的作用，基本上得到了全社會(huì)的認(rèn)可。良好的物業(yè)管理，不僅能符合客戶入住前的期望和入住后的需求，而且也能為房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)效益。在前期介入過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)憑借物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)及其資源，從維護(hù)開發(fā)商與未來(lái)業(yè)主利益的立場(chǎng)出發(fā)，為開發(fā)商在物業(yè)各個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)提出從規(guī)劃設(shè)計(jì)、功 能設(shè)置、施工建造、安裝調(diào)試、建筑質(zhì)量、監(jiān)理驗(yàn)收到前期物業(yè)管理等方面的意見(jiàn)與建議，供其參考，使物業(yè)的開發(fā)建設(shè)在滿足物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的同時(shí)努力做到盡善盡美，以減少未來(lái)業(yè)主對(duì)物業(yè)功能與質(zhì)量的不滿，并為以后物業(yè)的使用和管理打下良好的基礎(chǔ)。物業(yè)管理提前介入，在物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)與建造階段，從物業(yè)管理的角度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)使用功能與質(zhì)量上的問(wèn)題，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，使產(chǎn)品設(shè)計(jì)、生產(chǎn)與使用全過(guò)程都有了更多的保障，促進(jìn)了物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高。 （一）促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃合理、設(shè)計(jì)優(yōu)化 規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)能否形成完整、合理、舒適、便利等區(qū)域功能的先天決定因素。這些 問(wèn)題往往在項(xiàng)目竣工時(shí)不易察覺(jué)，加上驗(yàn)收疏忽遺留下的，必然造成后期物業(yè)管理的力不從心，使這些缺陷長(zhǎng)期陪伴住戶，影響其正常生活。物業(yè)管理的前期介入，使物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對(duì)接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，監(jiān)督并促使改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，而且所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題都在施工安裝方尚未退場(chǎng)之前即已解決，既節(jié)省了費(fèi)用，也大大縮短了物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和使用之間的過(guò)渡期。從而可以樹立起了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的品牌形象。開發(fā)商，應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)物業(yè)管理早期介入對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的積極意義與有利作用，使房地產(chǎn)開發(fā)的前期生產(chǎn)環(huán)節(jié)與后期的物業(yè)管理間實(shí)現(xiàn)富有成效的對(duì)接。針對(duì)現(xiàn)階段物業(yè)管理 前期介入中存在的主要問(wèn)題，特提出以下幾點(diǎn)對(duì)策建議。 （三）提高專業(yè)人員素質(zhì)，做到實(shí)質(zhì)性前期介入 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，人才是企業(yè)獲得成功的基礎(chǔ)。 來(lái)源：中國(guó)新聞網(wǎng) 2020 年 09 月 14 日 《物業(yè)服務(wù)合同》公示稿 深圳市南山區(qū)山海翠廬小區(qū) 物業(yè)服務(wù)合同 第一章 總 則 第一條 合同當(dāng)事人 委托方（以下簡(jiǎn)稱甲方）： 名 稱：山海翠廬業(yè)主大會(huì) /業(yè)主委員會(huì) 代表人：業(yè)主委員會(huì)主任張岱倩 身份證碼 通訊地址：深圳市南山區(qū)沿湖路 45 號(hào) 28 棟一樓山海翠廬會(huì)所 業(yè)主委員會(huì)辦公室 聯(lián)系電話： 13823558816 郵政編碼： 518054 物業(yè)服務(wù)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱乙方）： 名稱 :深圳市南油物業(yè)管理有限公司 營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)： 440301103091958 企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)： 法定代表人：董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理彭苑華 聯(lián)系電話： 委托代理人： 聯(lián)系電話： 通訊地址：深圳市南山區(qū)登良路商服大廈八樓西座 郵政編碼： 根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在自愿、平等、公平、誠(chéng)實(shí)信用的 基礎(chǔ)上，就 山海翠廬 項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱 “本物業(yè) ”）物業(yè)服務(wù)有關(guān)事宜 ,協(xié)商訂立本合同。因此，本服務(wù)合同生效之日之前的有關(guān)前期物業(yè)管理遺留問(wèn)題由乙方與委托其前期物業(yè)管理的 開發(fā)商自行協(xié)商解決；本服務(wù)合同生效之日起及之后的責(zé)任均由乙方承擔(dān)。 第四條 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 （一）制訂物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃并組織 實(shí)施；管理相關(guān)的工程圖紙、檔案與竣工驗(yàn)收資料等；根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和《山海翠廬小區(qū)管理規(guī)約》的授權(quán)制定物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)制度。共用設(shè)施設(shè)備包括：室內(nèi)外上下水道、落水管、公用照明、防盜對(duì)講、 電視監(jiān)控、聯(lián)防報(bào)警、紅外線侵入系統(tǒng)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)外消防設(shè)施、電梯、門禁系統(tǒng)以及物業(yè)服務(wù)用房（含業(yè)委會(huì)辦公室）的水、電、空調(diào)設(shè)施。 （六）清潔服務(wù)，包括房屋共用部位、公共場(chǎng)所的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)等。 （九）消防服務(wù)，包括公共區(qū)域消防設(shè)施的維護(hù)，建立消防管理制度。 業(yè)主或物業(yè)使用人申請(qǐng)裝修時(shí)，乙方應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的限制性規(guī)定和注意事項(xiàng)，與其訂立書面的裝修服務(wù)協(xié)議 ，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，收取裝修押金 2,000 元、裝修服務(wù) 0 元，除此之外不得另行收取施工人員管理費(fèi)、門卡工本費(fèi)、開工證費(fèi)、管線圖費(fèi)等其他費(fèi)用。 （十六）其他： 小區(qū)實(shí)行閉路電視監(jiān)控和保安員全天候巡邏，保安 員配備不低于十五人 。 （二）盈余或者虧損均由乙方享有或者承擔(dān)；乙方不得以虧損為由要求增加費(fèi)用、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或減少服務(wù)項(xiàng)目。 （四）業(yè)主按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定隨物業(yè)服務(wù)費(fèi)按月繳納的物業(yè)維修專項(xiàng)資金，屬于業(yè)主物業(yè)所在樓棟的部分業(yè)主共有物業(yè)專項(xiàng)維修資金，由乙方代收代管、按棟建賬、核算到戶。 第九條 停車服務(wù)費(fèi)用 停車服務(wù)費(fèi)按以下標(biāo)準(zhǔn)收取： 露天車位： 110 元 /個(gè) /月； 車庫(kù)車位： 250 元 /個(gè) /月。 第十條 業(yè)主自用部位收費(fèi) 乙方應(yīng)業(yè)主要求對(duì)業(yè)主房屋自用部位、自用 設(shè)備提供維修養(yǎng)護(hù)或其他特約服務(wù)的，按雙方的約定收取費(fèi)用，或按乙方在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。 第四章 共用部位、共用設(shè)施收益及分配 第十三條 共用部位和共用設(shè)施經(jīng)營(yíng) 乙方經(jīng)營(yíng)歸業(yè)主所有的共用部位、共用設(shè)施用于廣告、房屋租賃、會(huì)所經(jīng)營(yíng)、商業(yè)促銷以及車輛停放等活動(dòng)，在符合國(guó)家的法律、法規(guī)、規(guī)章的前提下，應(yīng)征得甲方書面同意，并每半年向甲方公布收益情況，接受甲方監(jiān)督。 （四）上述款項(xiàng)作為小區(qū)首期籌集的全體業(yè)主共有物業(yè)專項(xiàng)維修資金的補(bǔ)充和續(xù)籌資金，依照《深圳經(jīng) 濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)法規(guī)的規(guī)定實(shí)行專戶管理、專款專用；所有開支均需經(jīng)業(yè)主大會(huì)或由業(yè)主大會(huì)授權(quán)委托業(yè)主委員會(huì)簽章批準(zhǔn)后方可動(dòng)用。 （三）對(duì)乙方有建議、督促的權(quán)利。 （七）按照相關(guān)規(guī)定交納、使用和續(xù)籌物業(yè)專項(xiàng)維修資金。 （二）制定物業(yè)服務(wù)計(jì) 劃，負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、設(shè)施設(shè)備、綠化的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。 （六）及時(shí)向甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人通報(bào)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)服務(wù)的重大事項(xiàng)，接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使 用人的監(jiān)督。 在緊急情況下，乙方為了公共利益可先行施工，但事后應(yīng)予以說(shuō)明。 乙方每三個(gè)月應(yīng)公示一次物業(yè)專項(xiàng)維修資金收支賬目。 第十九條 期滿續(xù)約 本合同期滿前，甲方?jīng)Q定不再聘用乙方的，應(yīng)在期滿前 3 個(gè)月書面通知乙方；乙方?jīng)Q定不再續(xù)約的，應(yīng)在期滿前 3 個(gè)月書面通知甲方。 第七章 違約責(zé)任 第二十二條 甲方違約責(zé)任 甲方違反本合同約定，導(dǎo)致乙方未能完 成服務(wù)內(nèi)容的，乙方有權(quán)要求甲方限期解決；逾期未解決的，乙方可要求甲方支付違約金；造成損失的，乙方可要求甲方承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。但導(dǎo)致原因和責(zé)任認(rèn)定，須由第三方的行政或司法單位或雙方共同同意的第三人作出認(rèn)定。 第九章 爭(zhēng)議解決 第二十七條 爭(zhēng)議解決 因合同的解釋或履行發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟 第十章 附則 第二十八條 其他約定 （一）本合同未盡事宜，國(guó)家有相關(guān)規(guī)定的，依規(guī)定解決；沒(méi)有規(guī)定的，由雙方協(xié)商解決，并簽訂書面協(xié)議； （二）對(duì)本合同的任何修改、補(bǔ)充或變更應(yīng)經(jīng)雙方書面確認(rèn) ,并作為本合同附件，與本合