【正文】 地面積約 公頃，整個(gè)地塊被 105國道分割為東西兩部分，東側(cè)用地 公頃，西側(cè)用地約 20 公頃。外圈則將酒店及商務(wù)會(huì)議中心、生活區(qū)、檢測中心、維修中心、保稅倉、物流中心、試車場以及卡丁車賽場、汽車文化主題公園、特種車市場、二手車市場等配套設(shè)施依次布置，形成一個(gè)配套內(nèi)圈中心區(qū)的外圈服務(wù)區(qū)域。車流系統(tǒng)主入口設(shè)在 105 國道側(cè)，南北設(shè)兩個(gè)入口，形成“U”型環(huán)路，由主環(huán)路延伸出的支路將各組建筑相聯(lián)接。信息流，包括擬建寬帶網(wǎng)，形成市場內(nèi)部及外部的現(xiàn)代通訊網(wǎng)絡(luò)?，F(xiàn)狀用地由荔枝園、菜地、水塘及部分荒地構(gòu)成。 （2）充分體現(xiàn)以人為本的精神，強(qiáng)調(diào)生態(tài)保護(hù)，人文建筑環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，強(qiáng)調(diào)人與自然的2 22 22 222222 2 222和諧共處，及可持續(xù)發(fā)展的設(shè)計(jì)概念。 （2）綜合合辦證大廳 綜合辦證大廳位于場地中圈的南部，主要提供汽車商員有關(guān)的各種證件辦理服務(wù)，設(shè)有汽車牌照辦理，各種稅收服務(wù)、金融服務(wù)、保險(xiǎn)服務(wù)等功能。正面風(fēng)格爭取既保持一致，又能體現(xiàn)各自品牌的文化、形象特色。 （6）酒店及商務(wù)會(huì)議中心 酒店及商務(wù)會(huì)議中心位于東側(cè)場地的東北角，沿區(qū)內(nèi)主要環(huán)路，周圍綠樹環(huán)繞，環(huán)境幽靜而美麗，擬建筑面積為 30000M ，層數(shù)擬為 15~16 層，建筑。該試車場旨在使汽車城為汽車購銷活動(dòng)的服務(wù)更為全面，是汽車城的一大特色。 （3）品牌汽車和 3S 店及汽車銷售店 品牌汽車 3S 店及汽車銷售店的擬建筑面積為 82000M ，及 35500M ，位于場地中央；主要功能為銷售品牌及其他汽車。 5．3．2 擬建主要建筑概 述 （1）展示中心 展示中心位于場地入口廣場處，建筑面積為 32000M ，層數(shù)為二層，占地面積 16000M 。 5．2．3 地質(zhì)情況 詳見第四章。 5．2 場 地概述 5．2．1 地理位置 本項(xiàng)目位于廣東省廣州市白云區(qū)太和鎮(zhèn)石湖村，總用地面積約 2000 畝，105 國道貫穿場地，距廣州新機(jī)場僅 15 分鐘的車程，距華南最主要的鐵路樞紐站——廣州站，亦不超過 25 公里，航空、公路、鐵路運(yùn)輸均較為方便。人流系統(tǒng)與車流完全分開，與 105國道側(cè)人行道相聯(lián)，有天橋與汽車配件及用品市場部分相銜接，方便到達(dá)各中心區(qū)域。 在此次規(guī)劃設(shè)計(jì)中，各個(gè)功能分區(qū)之間及建筑物周邊及主要區(qū)內(nèi)道路兩旁都布置了大面積的綠化，配合場地中的噴泉、戲水池、主題雕塑等景觀設(shè)計(jì)，既有效地劃分、又有機(jī)地串聯(lián)起主要的功能區(qū)，同時(shí)，也美化環(huán)境，充分體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益并重的生態(tài)化設(shè)計(jì)原則，力圖成為廣州市集汽車商貿(mào)、游憩、休閑為一體的新景點(diǎn)，提高該汽車城的綜合競爭力。東側(cè)用地以場內(nèi)環(huán)路為界，形成內(nèi)圈和外圈。 第二期工程占地 70 公頃，圍繞第一期場地，建設(shè)內(nèi)容主要有酒店及商務(wù)會(huì)議中心、汽車銷售店、二手車銷售市場、保稅倉庫、汽車主題公園、培訓(xùn)中心、檢測中心等。 在社會(huì)狀況方面，廣州在“中變”期間，加大了城市景觀、城市交通的改造力度，使城市形象、社會(huì)面貌煥然一新，街道整潔、空氣清新，市容美觀，交通順暢，為廣大市民創(chuàng)造了良好的居住和工作環(huán)境，也為投資者創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境和營商環(huán)境。廣州始終走在改革開放的前沿，在利用外資，引進(jìn)技術(shù)，對(duì)外合作等方面卓有成效，2001 年實(shí)際利用外資 億元，位居全國十大城市之首，這說明廣州在發(fā)展外貿(mào)方面有很大優(yōu)勢。目前，珠三角已成為世界最大的出口型制造業(yè)生產(chǎn)地，其生產(chǎn)額占廣東省 2000 年生產(chǎn)總額的 70%以上，發(fā)展速度也超過中國其他地區(qū)。 2001 年發(fā)生的兩件大事對(duì)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響深遠(yuǎn)，一是申奧成功，二是加入 WTO。 4．4 社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 4．4．1 中國社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀 況 雖然近年亞太地區(qū)經(jīng)濟(jì)下滑，但是中國大陸地區(qū)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)卻一枝獨(dú)秀。 4．3 交通運(yùn)輸條 件 由于珠江口島嶼眾多，水道密布，有虎門、橫門、磨刀門等水道出海，使廣州成為中國遠(yuǎn)洋航運(yùn)的優(yōu)良海港和珠江流域的進(jìn)出口岸。地貌單一，地質(zhì)構(gòu)造簡單。本地水資源總量 億立方米，其中地表水 億立方米，淺層地下水 億立方米，深層地下水 億立方米。同時(shí)，雨季與強(qiáng)光和高熱同期，形成了相當(dāng)高的氣候生物潛力，達(dá) 77865千克/公頃。冬季的偏北風(fēng)因極地大陸氣團(tuán)向南延伸而形成，寒冷干燥；夏季偏南風(fēng)因熱帶海洋氣團(tuán)向北擴(kuò)展而形成，溫暖濕潤。 4．2．2 日照 廣州的光熱資源充足，年平均日照時(shí)數(shù)為 小時(shí)~ 小時(shí)，年太陽總輻射量 千卡/平方厘米~ 千卡/平方厘米。 4．1 場址 第四章 選址與建設(shè)條件 項(xiàng)目選址于廣州市白云區(qū)太和鎮(zhèn)白云大道與北二環(huán)高速路交匯處，屬于舊白云機(jī)場和新白云機(jī)場的中間地帶，毗鄰新廣從公路、機(jī)場高速公路等多條交通干線，到廣州火車站有直達(dá)線路。 在市場規(guī)劃上，采取統(tǒng)一規(guī)劃，分期開發(fā)的策略。即將中田國際汽車城建設(shè)成為功能多元化，管理現(xiàn)代化的汽車市場。 因此，中田國際汽車城項(xiàng)目將以打造與國際接軌，在國內(nèi)領(lǐng)先的汽車市場為已任，將汽車文化納入發(fā)展視野，力求從市場角度提高和創(chuàng)造廣州市乃至華南地區(qū)的汽車消費(fèi)需求，推動(dòng)廣州市汽車流通業(yè)做大做強(qiáng)，取得最佳的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。其營業(yè)收入估計(jì)會(huì)有 150 億~200 億，若按稅收等于收入的 %來計(jì)算，則汽車城每年可上繳稅收 ~11 億元。 中田國際汽車城項(xiàng)目將放眼全球視野，正視入世后汽車市場逐漸完全放開的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)，充分貫徹廣州市將汽車作為支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策取向，在流通業(yè)方面創(chuàng)造更好的經(jīng)營環(huán)境，從流通領(lǐng)域打造廣州市汽車產(chǎn)業(yè)的支柱地位，全面提升廣州市汽車業(yè)的產(chǎn)業(yè)素質(zhì)，應(yīng)對(duì)入世后面臨的來自汽車流通業(yè)的巨大挑戰(zhàn)，樹立民營流通企業(yè)的一面旗幟。遠(yuǎn)期更是將包括珠三角外其他地區(qū)的整個(gè)華南地區(qū)作為市場輻射范圍。汽車市場會(huì)出現(xiàn)進(jìn)口車與國產(chǎn)車銷量此消彼長的競爭格局，在汽車生產(chǎn)和流通領(lǐng)域與國際接軌的特征越來越明顯。而我國的汽車流通業(yè)發(fā)展水平比較低，汽車經(jīng)銷商多為傳統(tǒng)貿(mào)易商，其貿(mào)易方式、服務(wù)內(nèi)容、售后服務(wù)以及新技術(shù)應(yīng)用等方面與國外同行相比差距較大。 3．3．2 汽車進(jìn)出口 以及中國入世對(duì)廣州市汽車市場的影響 我國加入 WTO 后，汽車服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域?qū)⒋蜷_國門，迎接來至國際資本市場的挑戰(zhàn)。 3．3 廣州市汽車進(jìn) 出口 市場分析與預(yù)測 3．3．1 目前的汽車 市場格局特征 據(jù)了解，廣州市目前車市結(jié)構(gòu)依然是以國產(chǎn)轎車為售量主體。廣州市汽車市場整體建設(shè)起點(diǎn)不夠高，定位偏低，整個(gè)華南五省區(qū)的整車銷售市場的開拓空間較大，作為華南地區(qū)汽車市場中心的地位有待進(jìn)一步提升。眾多的整車銷售店和零部件配套店零星分布在市區(qū)，總體的經(jīng)營環(huán)境欠佳，發(fā)展檔次低，缺乏具有現(xiàn)代化軟硬件條件并與國際接軌的永久性汽車市場。同時(shí)提出“積極引進(jìn)國內(nèi)外大型流通企業(yè)集團(tuán)，創(chuàng)新現(xiàn)代商品流通模式，鞏固廣州作為華南地區(qū)商品集散中心和全國性購物中心地位，力爭發(fā)展成為國際埠際貿(mào)易中心”。 ◆政策優(yōu)勢。根據(jù)廣州市“十五”規(guī)劃，到“十五”期末，廣州市 GDP 將達(dá)到 4880 億元，年均增長 12%左右；人均 萬元，年均增長 10%。 ◆經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢。 ◆區(qū)位優(yōu)勢。此外，廣州市已經(jīng)形成了若干輻射范圍較廣，知名度較高的綜合性市場，為以后市場的升級(jí)打下良好基礎(chǔ)。 ◆市域?yàn)橹黧w市場，珠三角為重要市場的區(qū)域市場格局。2002 年上半年共銷售 18272 輛轎車，占汽車總銷量的 ％；為銷售主體。 ◆多主體的競爭格局。原有汽車市場“臟亂差”的現(xiàn)象，形成了廣州市汽車市場相對(duì)落后的業(yè)態(tài)特征。 ◆相對(duì)落后的業(yè)態(tài)特征。沒有突出的龍頭銷售企業(yè)，以經(jīng)營高檔進(jìn)口車為主。以賣進(jìn)口車為主，二手車也以中高檔為特色，但用地面積小，發(fā)展?jié)摿Σ淮蟆Ｊ菑V東省最大的輕客和輕卡市場，該板塊自發(fā)形成，臨時(shí)建筑較多。位于機(jī)場北路 410 號(hào)，有占地 7 萬平方米的廣東汽車市場。 ◆分散化而又相對(duì)集聚的分布特征。廣州市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展又將使得廣州市汽車市場的輻射范圍更加廣闊，進(jìn)而鞏固廣州市汽車市場在華南地區(qū)的中心地位。而廣州市城調(diào)隊(duì)在對(duì)年收入超過 6 萬元的高收入家庭（占全市家庭的 10％）的抽樣調(diào)查結(jié)果表明，17％家庭擁有私家車（非營運(yùn)）。國際上通常以每百戶有 10 輛的汽車作為普及時(shí)代標(biāo)準(zhǔn)。角逐廣州市場，是角逐珠三角市場的關(guān)鍵。 在銷售領(lǐng)域，廣東省的汽車銷量已占全國汽車總銷量的三分之一。 ◆汽車保有量多，產(chǎn)銷量大，是華南地區(qū)汽車行業(yè)的龍頭，在全國汽車市場中具有重要的地位。普遍認(rèn)為，中國汽車業(yè)雖然處于起步階段，但推動(dòng)中國汽車快速發(fā)展的因素已經(jīng)具備，在今后相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)，中國汽車大發(fā)展的趨勢不可逆轉(zhuǎn)。另據(jù)專家預(yù)算，今后 10 年我國每年 GDP 新增量中，有 1/7 至 1/6 由汽車產(chǎn)業(yè)提供。 ◆產(chǎn)業(yè)自身的關(guān)聯(lián)優(yōu)勢。 進(jìn)入新世紀(jì)，和平與發(fā)展仍是當(dāng)今世界的兩大主題。各地區(qū)也根據(jù)自身發(fā)展實(shí)際，紛紛出臺(tái)地方性法規(guī)，推動(dòng)汽車市場的發(fā)展。據(jù)中國汽車工業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2002 年 1 至 7 月份，汽車全行業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比增長 ％，產(chǎn)品銷售收入 億元，同比增長 ％，利潤總額達(dá) 億元，同比增長 ％，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長幅度比較大，均實(shí)現(xiàn)增產(chǎn)增收。因此，汽車市場建設(shè)迫在眉睫。 我國汽車銷售市場往往滿足于當(dāng)前的業(yè)績，各種軟硬件環(huán)境未能及時(shí)改善。一旦進(jìn)口車增加，國內(nèi)經(jīng)銷商可能會(huì)擺脫從屬的地位，成為進(jìn)口車的銷售網(wǎng)絡(luò)，威脅國產(chǎn)車市場。加入 WTO 后，我國汽車業(yè)的市場格局將發(fā)生巨大變化，國內(nèi)市場國際化趨勢將更為明顯，一是商品進(jìn)入的進(jìn)一步國際化，二是資本輸入的國際化。但在整體上，根據(jù)相關(guān)研究，在相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)我國的汽車營銷模式是以汽車商店為主，專賣店為輔，以租賃營銷模式為補(bǔ)充和以網(wǎng)絡(luò)直銷為方向的發(fā)展模式。國產(chǎn)車主要有：。進(jìn)入新世紀(jì)以來，汽車話題成了人們的熱點(diǎn)話題，每一次場面火爆的車展也表明汽車開始與老百姓關(guān)系越來越密切，以時(shí)尚和現(xiàn)代為理念特質(zhì)的汽車文化越來越得到人們的認(rèn)同和推崇。在全球市場增長不快的背景下，我國汽車市場呈現(xiàn)一支獨(dú)秀之勢。 從消費(fèi)角度看，汽車消費(fèi)已日益成為大眾化的消費(fèi)，汽車社會(huì)日益臨近。我國實(shí)現(xiàn)汽車產(chǎn)量 100 萬輛奮斗近 40 年，實(shí)現(xiàn) 200 萬輛年產(chǎn)量奮斗了 8 年時(shí)間，而突破 300 萬輛只用了 2 年時(shí)間。這在本報(bào)告的第三章、第十一章將得到充分的論證。 2．3．4 項(xiàng)目的選址、性質(zhì)、功能符合項(xiàng)目所在地的城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，得到了所在地村、鎮(zhèn)區(qū)有關(guān)部門及當(dāng)?shù)鼐用竦拇罅χС?，因而是可行的?2．3．3 本項(xiàng)目起點(diǎn)高、定位準(zhǔn)、經(jīng)營發(fā)展方式符合國際潮流，有著很好的發(fā)展前途。 2．3 項(xiàng)目建設(shè)的可 行性 2．3．1 省、市、區(qū)政府對(duì)汽車市場的建設(shè)都十分重視。 2．2．5 項(xiàng)目的建設(shè) 將進(jìn)一步擴(kuò)大廣州汽車市場的輻射范圍 目前，廣州汽車市場的輻射范圍主要是廣州市及周邊地區(qū)，輻射范圍并不大。 2．2．4 項(xiàng)目的建設(shè) 有利于整合廣州汽車市場，改善廣州汽車市場的形象 目前，廣州的汽車市場小而多且亂，遍布于城鄉(xiāng)每一個(gè)角落，市場的發(fā)展并不是很規(guī)范、有序，由此一方面影響了消費(fèi)者的信心，另一方面也引起廠家的顧慮，因而多數(shù)汽車市場競爭力有限，輻射范圍不大。 2．2．3 項(xiàng)目的建設(shè) 將有利于廣州及白云區(qū)國民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)的發(fā)展 由于本項(xiàng)目規(guī)模大、定位高，因而項(xiàng)目的迅速發(fā)展將對(duì)廣州及白云區(qū)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來積極的影響。 由于本項(xiàng)目不僅僅是一個(gè)商貿(mào)流通場所，更是一個(gè)汽車及汽車配件的物流中心。 本項(xiàng)目建設(shè)的主導(dǎo)思想是不走以往市場發(fā)展過程中存在的功能單一、經(jīng)營粗放的老路，而是著力于打造一個(gè)具有很強(qiáng)輻射能力、能代表廣州大都市形象的國際性的汽車流通市場。 本項(xiàng)目擬跟隨國際市場的發(fā)展潮流，迎合汽車廠商和消費(fèi)者的需求，在汽車這個(gè)專一主題上，走“大規(guī)模、多功能、人性化、生態(tài)化和現(xiàn)代水平”的路線，將汽車（整車、二手、零配件及用品）銷售、物流、展示、培訓(xùn)、體驗(yàn)、娛樂、餐飲、休閑等多種功能集于一體，強(qiáng)調(diào)汽車產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、交易手段、文化的多樣化，在城市邊緣區(qū)建設(shè)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)高、環(huán)境美、現(xiàn)代化的汽車銷售中心、信息發(fā)布中心、文化體驗(yàn)中心、價(jià)格指導(dǎo)中心、新型的汽車主題公園，成為一個(gè)國際性的汽車城。近年來隨著購車熱的興起，汽車交易市場的發(fā)展也紅紅火火。該項(xiàng)目從一開始醞釀就得到了各方面的大力支持，廣州市和白云區(qū)政府的領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展十分關(guān)心和支持，并于年月日獲市政府立項(xiàng)批準(zhǔn)。 隨著廣州汽車消費(fèi)市場呈“井噴”的擴(kuò)大，廣州汽車市場不能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要的態(tài)勢已越發(fā)明顯。 近幾年，廣州汽車市場快速發(fā)展，廣東省物資集團(tuán)屬下的廣東汽車市場、民營企業(yè)華南汽貿(mào)城、廣州汽車博覽中心等大大小小上百家汽車市場遍布于廣州城鄉(xiāng)各地。尤其是廣州及廣州的直接腹地——珠江三角洲，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)強(qiáng)勁、有力，消費(fèi)水平高，并且受港澳及國外的消費(fèi)習(xí)慣影響較大，消費(fèi)比較追逐時(shí)尚，汽車消費(fèi)歷來走在全國前列，因而這一地區(qū)的汽車消費(fèi)潛力十分巨大。項(xiàng)目預(yù)計(jì)有較好的財(cái)務(wù)效益及社會(huì)效益。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目可行。自籌資金占總投資的比例 30%，為 44690 萬元，其中用于固定資產(chǎn)投資 42455 萬元，用于流動(dòng)資金 2235 萬元。 1．3．6 投資估算和資金 籌措 本項(xiàng)目的投資估算和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)僅限于一二期工程。第二期工程占地 70 公頃，位于一期工程場地的外圍，建設(shè)內(nèi)容有酒店及商務(wù)會(huì)議中心、汽車銷售店、培訓(xùn)中心、檢測中心、維修中心、物流中心、主題公園等。該項(xiàng)目符合省、市政府提出的“發(fā)展中高級(jí)批發(fā)市場和物流業(yè)的”的戰(zhàn)略方針，項(xiàng)目的建設(shè)是非常必要的。 1．3 研究結(jié)論 1．3．1 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 廣州及珠海地區(qū)是我國重要的汽車制