【正文】 給予一定的配套費減免等優(yōu)惠措施。商務(wù)辦公區(qū)建筑面積：22000平方米功能定位：商務(wù)辦公項目設(shè)計：515層為商務(wù)辦公空間，體現(xiàn)“現(xiàn)代、舒適、安全、便捷”的設(shè)計理念，標(biāo)準(zhǔn)層平面規(guī)劃的單位面積在100200平方米左右，配備高速寬帶信息網(wǎng)絡(luò)以及信息中心、多功能報告廳、會議室、接待室、培訓(xùn)中心、商務(wù)中心等配套設(shè)施，營造健康舒適、人性化的辦公環(huán)境，滿足初創(chuàng)型航運類企業(yè)的辦公需求。商務(wù)住宿區(qū)建筑面積：9000平方米功能定位：商務(wù)住宿項目設(shè)計：1318層為配套商務(wù)公寓，按三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，規(guī)劃設(shè)置商務(wù)套房、標(biāo)準(zhǔn)間、大床房及單人間等不同規(guī)格客房180間左右，單間面積在2060平方米之間，滿足不同商務(wù)人士的日常住宿及商務(wù)接待的需求。商務(wù)辦公區(qū)建筑面積：15000平方米功能定位：商務(wù)辦公項目設(shè)計：312層為商務(wù)辦公區(qū)域，采取國際標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓配備，體現(xiàn)“現(xiàn)代、舒適、安全、便捷”的設(shè)計理念，標(biāo)準(zhǔn)層平面規(guī)劃的單位面積在50300平方米左右，營造健康舒適、人性化的辦公環(huán)境。商務(wù)辦公區(qū)建筑面積：10000平方米功能定位：餐飲、休閑、娛樂、健身項目設(shè)計：37層為航運服務(wù)企業(yè)辦公空間，采取國際標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓配備，體現(xiàn)“現(xiàn)代、舒適、安全、便捷”的設(shè)計理念，標(biāo)準(zhǔn)層平面規(guī)劃的單位面積在100300平方米左右，營造健康舒適、人性化的辦公環(huán)境。通過跟蹤全球航運發(fā)展的新理念、新技術(shù)、新趨勢和新制度，準(zhǔn)確把握國際航運市場變化的脈搏，為連云港航運產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和大陸橋經(jīng)貿(mào)合作做出貢獻(xiàn)。配套服務(wù)區(qū)建筑面積：3000平方米功能定位：餐飲、休閑、娛樂、健身項目設(shè)計：在第2層設(shè)置餐飲服務(wù)、健身休閑、文化休閑等商業(yè)業(yè)態(tài)，為商務(wù)辦公企業(yè)提供更多的便利。同時，建立強(qiáng)大的船舶及船用商品供求信息計算機(jī)系統(tǒng)，構(gòu)建船舶交易電子商務(wù)平臺。三、項目建設(shè)內(nèi)容依據(jù)本項目的功能定位，大陸橋航運交易市場主要布局航運交易大廈、航運服務(wù)大廈、國際貿(mào)易大廈、航運企業(yè)孵化器等項目。目前，連云港市通過新亞歐大陸橋運送的貨品范圍不斷擴(kuò)大，外部貨源也從起初的韓國、日本擴(kuò)展到美國、澳大利亞等10多個國家和地區(qū)。通過打造船舶交易市場，專業(yè)為國內(nèi)外航運業(yè)和船東提供船舶交易平臺及配套服務(wù)，吸引國內(nèi)江蘇沿海與國外日、韓的船舶貿(mào)易企業(yè)、船舶租賃企業(yè)、船舶設(shè)計企業(yè)、船舶評估機(jī)構(gòu)、船舶拍賣中介、航運電子商務(wù)公司、船用技術(shù)開發(fā)和服務(wù)企業(yè)入駐，吸引著名的船舶制造企業(yè)的采購中心和售前支持中心入駐?！督K沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃》也指出要積極發(fā)展臨港產(chǎn)業(yè)，提升船舶產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平。建設(shè)大陸橋航運交易市場，可以發(fā)揮連云港優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，充分利用現(xiàn)有的航運資源，吸引上述國內(nèi)外范圍的船東、貨主、貿(mào)易、租賃、檢驗和稅務(wù)等諸多企業(yè)和機(jī)構(gòu)入駐航運服務(wù)集聚區(qū)，并適時引導(dǎo)拓展航運金融市場、航運會展市場、航運咨詢市場（吸引著名航運研究中心機(jī)構(gòu)入駐）、航運商旅市場，形成一個輻射江蘇沿海，帶動大陸橋沿線航運產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綜合性航運交易和服務(wù)市場體系。（三）市場定位大陸橋航運交易市場項目的開發(fā)建設(shè)，要立足連云港和徐圩新區(qū)現(xiàn)實條件，充分利用沿海開發(fā)的歷史機(jī)遇，借助連云港港口建設(shè)提速和升級的有利條件，服務(wù)于徐圩新區(qū)重點規(guī)劃的港口物流、船舶制造等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，服務(wù)于江蘇沿海開發(fā)和大陸橋沿線貿(mào)易。航運研究搭建新亞歐大陸橋國際航運研究平臺，跟蹤全球航運發(fā)展的新理念、新技術(shù)、新趨勢和新制度，把握國內(nèi)外航運市場變化的脈搏，為大陸橋航運的繁榮和連云港區(qū)域性航運中心的建設(shè)做出貢獻(xiàn)。航運服務(wù)包括海關(guān)、商檢、海事仲裁等政府機(jī)構(gòu)的行政服務(wù)，以及與航運業(yè)相關(guān)的各類中介機(jī)構(gòu)提供的相關(guān)航運服務(wù)，體現(xiàn)航運服務(wù)主題區(qū)的核心功能。航運交易為各類航運企業(yè)提供辦公場所、交易場所和完善的設(shè)施及服務(wù)。二、總體定位（一）概念定位順應(yīng)當(dāng)前國際航運產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，利用連云港具備的區(qū)位及政策優(yōu)勢，在連云港徐圩新區(qū)建設(shè)大陸橋航運交易市場，為連云港打造區(qū)域航運中心和物流中心提供良好的航運交易和服務(wù)平臺，形成多元化的航運服務(wù)業(yè)態(tài)集聚區(qū)，具有國際影響力的特色行業(yè)和船舶交易市場，較強(qiáng)自主創(chuàng)新能力的航運研究和企業(yè)孵化基地。根據(jù)徐圩新區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，徐圩新區(qū)將依托自身區(qū)位優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，重點發(fā)展港口物流業(yè)、裝備制造業(yè)、金屬冶煉及加工業(yè)、化工產(chǎn)業(yè)與清潔能源產(chǎn)業(yè)等，打造江蘇沿海新型工業(yè)基地。（二）立足連云港、輻射周邊港區(qū)大陸橋航運交易市場的建設(shè)，目的是要進(jìn)一步強(qiáng)化連云港港口物流的核心優(yōu)勢，構(gòu)建更為完善的集疏運網(wǎng)絡(luò)和航運交易與服務(wù)體系，增強(qiáng)連云港港口的輻射功能，提升連云港在中國東部沿海的影響力。本部分主要從項目的開發(fā)原則、總體定位、功能布局、項目建設(shè)用地及建設(shè)規(guī)劃四個層面進(jìn)行探討，確立徐圩新區(qū)大陸橋航運交易市場的開發(fā)建設(shè)方案。云湖區(qū)域的開發(fā)為大陸橋航運交易市場借助濱水概念、打造高端航運交易和服務(wù)平臺提供了有力支撐。圖2：項目區(qū)位示意圖圖3：項目所在位置示意圖二、項目建設(shè)條件（一）區(qū)位交通條件目前，由于徐圩新區(qū)的開發(fā)剛剛起步，云湖區(qū)域周邊的基礎(chǔ)建設(shè)并不到位，港口、鐵路、內(nèi)河航道以及部分公路尚未啟動，但從規(guī)劃來看，未來整個片區(qū)的交通會相當(dāng)便利。徐圩新區(qū)（徐圩港區(qū)和臨港工業(yè)區(qū)）作為連云港南翼地區(qū)的構(gòu)成主體，未來規(guī)劃建設(shè)30萬噸級深水航道、30萬噸級原油碼頭、30萬噸級礦石碼頭等港口設(shè)施，規(guī)劃總面積290平方公里，承載著連云港市未來臨港產(chǎn)業(yè)主戰(zhàn)場的重任，將逐漸發(fā)展成為大型臨港產(chǎn)業(yè)新城，帶動整個南翼地區(qū)的發(fā)展。在港口能力建設(shè)方面，將加快推進(jìn)30萬噸級深水航道、30萬噸級原油碼頭、10萬噸級以上集裝箱泊位的建設(shè)，推動徐圩港區(qū)、贛榆港區(qū)和灌河港區(qū)的建設(shè)。目前，連云港港在貨物運輸、航線中轉(zhuǎn)、港航合作、碼頭建設(shè)、物流信息等方面已經(jīng)與長三角港口群開展日益密切的合作。港口運輸功能得到完善，服務(wù)功能全面發(fā)展，工業(yè)功能逐步增強(qiáng)，初步奠定了港口物流與臨港工業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。連云港港位于我國海岸線的中部，東向太平洋、西向亞洲大陸形成兩個扇面輻射帶，港口海峽水域?qū)拸V，是一個避風(fēng)、少浪、無冰凍期的優(yōu)良港灣。同時，連云港國際航運的影響力也日益擴(kuò)大，吸引了眾多大型班輪公司及物流企業(yè)加盟，目前已有中海集團(tuán)、中遠(yuǎn)集團(tuán)、法國達(dá)飛、美國總統(tǒng)輪船公司等20余家國際知名集裝箱班輪公司加盟連云港國際航運。在經(jīng)營傳統(tǒng)的散雜貨貨種的基礎(chǔ)上，連云港已發(fā)展成為東北亞地區(qū)新興崛起的區(qū)域性集裝箱干線大港。借此契機(jī)，連云港口岸對日本、韓國等國的出口貿(mào)易出現(xiàn)大幅度增長的勢頭。工業(yè)制成品出口值46069萬美元，%。港區(qū)集疏運體系完整，是我國公路主骨架、水運主通道的重要結(jié)點。此外，船舶工業(yè)發(fā)展迅速，已從上世紀(jì)90年代與韓國、日本“三足鼎立”到全面超越日本、韓國，2010年12月份，我國造船業(yè)三大指標(biāo)躍居全球第一，造船完工量918萬載重噸，%，比去年同期增長168%；新接訂單572萬載重噸，%，；手持訂單18695載重噸，%。（二）中國航運市場發(fā)展情況中國航運產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速改革開放以來，中國的港口航運業(yè)和船舶工業(yè)發(fā)展取得了巨大的成就。未來，中國外向型經(jīng)濟(jì)和對外貿(mào)易的持續(xù)、快速發(fā)展，將繼續(xù)為國際海運界帶來發(fā)展機(jī)遇，為各國船東提供更廣闊的發(fā)展空間和市場空間。已有超過八成的船舶由韓國、日本和中國建造，遠(yuǎn)東成為全球新的造船基地；逾二分之一的船員來自菲律賓、印度和其它亞洲國家；金融、保險、法律等海運服務(wù)業(yè)，也在加速向亞洲航運中心轉(zhuǎn)移。表1：新亞歐大陸橋航運物流大事記序號時間事件1新亞歐大陸橋正式運營，首列運輸12個集裝箱與20多節(jié)車皮貨物從連云港開往新疆阿拉山口出境2中國外運連云港公司首次代運自阿拉木圖發(fā)往韓國的10個東行過境重箱體，這是新亞歐大陸橋開通以來首批東行下“?！边^境重箱3自1995起中國外運連云港公司先后在韓國釜山、哈薩克斯坦國阿拉木圖和烏茲別克斯坦國阿賽克設(shè)立代表處，拓展海外運輸市場4連云港公司承運了OOCL公司整列集裝箱過境運輸業(yè)務(wù)5連云港至阿拉山口開行定點、定線、定車次、定時和定價的“五定”班列，62002年1月，中國外運連云港陸橋過境貨運公司首次代理韓國發(fā)往哈薩克斯坦的過境裸裝“現(xiàn)代”大巴車2臺7中國外運連云港陸橋過境貨運公司首次代理日本某公司2臺過境重達(dá)70多噸的起重機(jī)，“KATO”起重機(jī)是新亞歐大陸橋開通以來，單件過境運輸最大最重的裸裝大件8“緒陽”輪承載16個標(biāo)箱貨物，在連云港海關(guān)辦理轉(zhuǎn)關(guān)手續(xù)后通過上海洋山港轉(zhuǎn)關(guān)出口，連云港與上海洋山港實現(xiàn)了成功對接92006年鐵道路推行集裝箱“直達(dá)快運班列”運輸方式，10連云港至莫斯科的過境集裝箱運輸班列開通，新亞歐大陸橋過境集裝箱直達(dá)運輸首次由中亞延伸到了歐洲11從美國洛杉磯、奧克蘭首次返航的“新亞洲”號集裝箱班輪靠泊進(jìn)連云港港，新亞歐大陸橋在連云港與太平洋遠(yuǎn)洋航線首次對接12愛沙尼亞北帕爾迪斯基港與連云港港簽訂合作備忘書，連云港依托新亞歐大陸橋與北歐地區(qū)實現(xiàn)對接，開辟了北歐通道目前，已有日本、韓國、美國、澳大利亞等十多個國家和地區(qū)參與了新亞歐大陸橋國際運輸，運輸貨品的范圍不斷擴(kuò)大，運向也擴(kuò)展為東西雙向運行，東方橋頭堡連云港承擔(dān)了中國口岸90%左右的過境運輸量。為優(yōu)化完善新亞歐大陸橋運輸，我國鐵道部于2006年推行集裝箱運輸“直達(dá)快運班列”運輸方式，使得中國境內(nèi)的運輸?shù)臅r間大大減少。隨著沿線地區(qū)經(jīng)貿(mào)合作的深化，產(chǎn)業(yè)內(nèi)貿(mào)易方興未艾，未來沿線貿(mào)易將持續(xù)繁榮。沿線國家之間可以通過產(chǎn)業(yè)合作和貿(mào)易往來，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，共同繁榮。連云港市實施“一體兩翼”組合港建設(shè)新戰(zhàn)略，徐圩新港的建設(shè)將擴(kuò)大連云港的港口容量，提升其承載和輻射能力，為港口的發(fā)展拓展更大的空間。在徐圩新區(qū)建設(shè)大陸橋航運交易市場，依托區(qū)位和港口優(yōu)勢，構(gòu)建功能完善的集疏運體系和口岸服務(wù)體系，打造成長三角和蘇北地區(qū)具有影響力的區(qū)域物流服務(wù)平臺，有利于促進(jìn)蘇北地區(qū)進(jìn)出口貿(mào)易的繁榮，帶動江蘇沿海經(jīng)濟(jì)的振興。大陸橋航運交易市場的開發(fā)，可以帶動大量商流、資金流、信息流的匯聚，進(jìn)而帶動更多產(chǎn)業(yè)資源的進(jìn)入，有利于促進(jìn)徐圩新區(qū)商貿(mào)物流業(yè)和臨港產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對于培育新區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長點、增強(qiáng)港區(qū)的服務(wù)競爭力都具有重要意義。由于徐圩新區(qū)尚屬一片空白之地，商務(wù)商業(yè)配套設(shè)施嚴(yán)重不足，且徐圩新區(qū)大開發(fā)所需要引進(jìn)的大型項目，受政策影響較大，情況復(fù)雜。從國際層面看，新亞歐大陸橋?qū)τ诩訌?qiáng)亞歐兩大洲經(jīng)貿(mào)往來具有不可替代的地位與作用，已成為經(jīng)濟(jì)全球化的黃金通道。徐圩港區(qū)的開工建設(shè)是實現(xiàn)連云港港口“一體兩翼”組合大港夢想的關(guān)鍵工程，二百多平方公里鹽田灘涂的開發(fā)也大大拓展了連云港市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。江蘇省委、省政府也明確要求，連云港要成為“蘇北振興第一增長極”。連云港是江蘇沿海開發(fā)的關(guān)鍵區(qū)域連云港是江蘇沿海開發(fā)的關(guān)鍵區(qū)域，受到國家與江蘇省的重視。項目分析結(jié)果表明，大陸橋航運交易市場項目的建設(shè)是必要的，也是可行的。同時，也將對連云港港建成全方位、多功能、現(xiàn)代化的國際大港和大陸橋沿線國際貿(mào)易以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作起到強(qiáng)有力的推動作用。六、項目工期安排項目分兩期進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，一期工程占地約15畝，主要建設(shè)航運服務(wù)大廈；二期工程占地約60畝，主要建設(shè)國際貿(mào)易大廈、航運交易大廈和航運企業(yè)孵化器。大陸橋航運交易市場可行性研究報告 徐圩新區(qū)大陸橋航運交易市場項目可行性研究報告編制單位：上海東灘投資管理顧問有限公司二零一零年六月目錄目錄 2第一章 項目概述 4一、項目名稱 4二、項目主管部門 4三、項目擬建地點 4四、項目建設(shè)內(nèi)容 4五、項目建設(shè)規(guī)模 4六、項目工期安排 4七、項目投資估算 5八、項目綜合評價 5第二章 項目建設(shè)的背景與意義 6一、項目建設(shè)的背景 6二、項目建設(shè)的意義 7第三章 項目發(fā)展環(huán)境分析 9一、區(qū)域貿(mào)易物流發(fā)展環(huán)境 9二、航運交易市場發(fā)展環(huán)境 10三、連云港港口物流業(yè)情況 12第四章 項目選址及建設(shè)條件 17一、項目建設(shè)選址 17二、項目建設(shè)條件 18第五章 項目開發(fā)建設(shè)方案 19一、開發(fā)原則 19二、總體定位 20三、項目建設(shè)內(nèi)容 25四、項目建設(shè)用地及建設(shè)規(guī)劃 31第六章 項目開發(fā)及運營策略 32一、項目開發(fā)模式 32二、項目開發(fā)分期 32三、主要運營策略 33第七章 投資投入產(chǎn)出估算 35一、項目投資估算 35二、項目產(chǎn)出估算 36三、項目資金籌措 36第八章 結(jié)論 38第九章 附錄 39一、航運服務(wù)集聚區(qū) 39二、航運交易市場 42三、船舶交易市場 47第一章 項目概述一、項目名稱大陸橋航運交易市場二、項目主管部門連云港高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會三、項目擬建地點本案位于連云港市徐圩新區(qū)云湖區(qū)域東南側(cè)沿南北主干道地塊，東邊與縱六路相鄰。五、項目建設(shè)規(guī)模項目規(guī)劃占地面積約75畝（5公頃），總體建筑面積約12萬平方米，主要功能設(shè)施項目包括航運交易大廈、航運服務(wù)大廈、國際貿(mào)易大廈以及航運企業(yè)孵化器等。八、項目綜合評價大陸橋航運交易市場項目的開發(fā)有利于徐圩新區(qū)商貿(mào)物流業(yè)和臨港產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有利于培育新的經(jīng)濟(jì)增長點，有利于構(gòu)建功能完善的口岸服務(wù)體系，有利于打造成長三角和蘇北地區(qū)具有影響力的區(qū)域物流服務(wù)平臺。項目采用的規(guī)劃設(shè)計方案合理，投入產(chǎn)出估算和資金籌措方式合理。沿海經(jīng)濟(jì)振興和蘇北崛起所賦予的歷史使命，客觀上要求把連云港建設(shè)成為具有廣泛影響力的區(qū)域航運中心和物流中心，建設(shè)大陸橋航運交易市場是必然的選擇。習(xí)近平副主席明確要求連云港要“后發(fā)先至”，對連云港的發(fā)展寄予厚望?，F(xiàn)有的主體港區(qū)以集裝箱和大宗物資中轉(zhuǎn)運輸為重點，發(fā)展成為核心樞紐港區(qū)，徐圩、贛榆南北兩翼港區(qū)以臨港產(chǎn)業(yè)起步，著眼于功能互補、錯位發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展，利用開發(fā)的岸線資源和后方土地資源，發(fā)展臨港產(chǎn)業(yè)和為承接連云港區(qū)大宗散貨功能轉(zhuǎn)移預(yù)留發(fā)展空間。從國內(nèi)層面看，新亞歐大陸橋使我國對外開放格局由總體上向東開放轉(zhuǎn)變?yōu)椤皷|西進(jìn)出”，連云