【正文】 此外在運營方面，本項目也可以為汲取有益的經驗。航交所實行理事會領導下的總裁負責制，下設交易部、信息部、技術部、結算部、市場部、發(fā)展部和總裁辦七個部門。重點是以迎世博為契機，積極推進浦江飯店、遠洋賓館等北外灘地區(qū)旅游飯店的建設改造和周邊環(huán)境整治；探索并完善上海港國際客運中心的水上旅游交通功能和郵輪旅游服務功能，進一步優(yōu)化北外灘地區(qū)旅游發(fā)展環(huán)境；加快推進北外灘地區(qū)的商業(yè)發(fā)展，以上海港國際客運中心商業(yè)設施招商為重點，積極做好規(guī)劃、策劃有關工作，制定優(yōu)惠政策積極引進符合規(guī)劃的商業(yè)企業(yè)，盡快形成航運商業(yè)新業(yè)態(tài)；充分發(fā)揮北外灘地區(qū)深厚的航運文化底蘊，優(yōu)化景點的整體布局，探索建立北外灘航運展示館；結合多媒體手段，開拓體驗型項目，吸引更多的游客。據(jù)統(tǒng)計，目前北外灘地區(qū)共集中了約2000家港務、航務、貨運、代理、保管、物流等航運服務企業(yè)。綜上所述，大陸橋航運交易市場項目的建設是必要的，也是可行的。預計項目運營期平均入駐率估計為85%，具體租金價格水平參考連云港2010年市場行情，詳見表5。（二）項目總體投資估算土地征用及拆遷補償費估算。一期項目內的進出口貿易企業(yè)、航運和船舶交易企業(yè)、航運孵化機構以及相關航運服務配套機構可遷入相應的二期項目的各個主題大樓。另外，配備自助銀行、小型超市等，滿足當?shù)卮蟊娙后w及各類商務、旅游人群的購物需求。商務住宿區(qū)建筑面積：10000平方米功能定位：商務住宿項目設計：1620層為配套商務公寓，按三星級酒店標準設計，規(guī)劃設置商務套房、標準間、大床房及單人間等不同規(guī)格客房200間左右，單間面積在2070平方米之間，滿足不同商務人士的日常住宿及商務接待的需求。建設大陸橋航運交易市場，可以充分利用新區(qū)土地資源和港口物流優(yōu)勢，為徐圩新區(qū)船舶制造業(yè)的發(fā)展提供有力支撐。國際貿易為海關、商檢局、稅務局、外管局、貿促會等政府貿易管理部門提供辦事處，引入各類國際貿易相關企業(yè)如涉及外貿的生產企業(yè)、外貿公司、貨代、船公司、銀行、保險公司、快遞公司、會展企業(yè)等，為其提供辦公設施，服務于進出口報關、貿易自營、貿易代理、貨運代理、會展等各類商業(yè)活動。（三）與徐圩新區(qū)產業(yè)發(fā)展相結合建設大陸橋航運交易市場，可結合連云港與徐圩新區(qū)現(xiàn)狀，與徐圩新區(qū)產業(yè)發(fā)展規(guī)劃相適應。周邊為橫五路、縱六路以及未來輕軌線，北側不遠處為海州灣。新亞歐大陸橋開通運營以來，為太平洋到大西洋間的海陸聯(lián)運提供了一條便捷的路線。國家開發(fā)中西部給連云港帶來了發(fā)展機遇，特別是西部能源、冶金工業(yè)的發(fā)展和陸橋業(yè)務的拓展，給連云港口岸提供了一個潛力巨大的國內貨源地。世界航運中心的東移和東亞地區(qū)航運交易的日益活躍為我國沿海地區(qū)發(fā)展航運產業(yè)提供了良好的市場機遇，沿海大型港口應積極順應全球航運業(yè)的這一發(fā)展趨勢，積極完善和提升區(qū)域航運交易及服務功能，促進航運交易市場的繁榮和航運產業(yè)的發(fā)展。1996年至2006年的10年間，新亞歐大陸橋所輻射的30多個國家和地區(qū)多次就新亞歐大陸橋區(qū)域經濟進行國際研討，并推出完善運輸舉措。正在崛起的徐圩臨港工業(yè)區(qū)，將進一步為蘇北外向型經濟的發(fā)展拓寬空間?，F(xiàn)有的主體港區(qū)以集裝箱和大宗物資中轉運輸為重點，發(fā)展成為核心樞紐港區(qū)，徐圩、贛榆南北兩翼港區(qū)以臨港產業(yè)起步，著眼于功能互補、錯位發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展，利用開發(fā)的岸線資源和后方土地資源，發(fā)展臨港產業(yè)和為承接連云港區(qū)大宗散貨功能轉移預留發(fā)展空間。八、項目綜合評價大陸橋航運交易市場項目的開發(fā)有利于徐圩新區(qū)商貿物流業(yè)和臨港產業(yè)的發(fā)展，有利于培育新的經濟增長點，有利于構建功能完善的口岸服務體系，有利于打造成長三角和蘇北地區(qū)具有影響力的區(qū)域物流服務平臺。同時，也將對連云港港建成全方位、多功能、現(xiàn)代化的國際大港和大陸橋沿線國際貿易以及區(qū)域經濟合作起到強有力的推動作用。徐圩港區(qū)的開工建設是實現(xiàn)連云港港口“一體兩翼”組合大港夢想的關鍵工程，二百多平方公里鹽田灘涂的開發(fā)也大大拓展了連云港市的產業(yè)發(fā)展空間。在徐圩新區(qū)建設大陸橋航運交易市場，依托區(qū)位和港口優(yōu)勢，構建功能完善的集疏運體系和口岸服務體系，打造成長三角和蘇北地區(qū)具有影響力的區(qū)域物流服務平臺，有利于促進蘇北地區(qū)進出口貿易的繁榮，帶動江蘇沿海經濟的振興。為優(yōu)化完善新亞歐大陸橋運輸，我國鐵道部于2006年推行集裝箱運輸“直達快運班列”運輸方式，使得中國境內的運輸?shù)臅r間大大減少。（二）中國航運市場發(fā)展情況中國航運產業(yè)發(fā)展迅速改革開放以來，中國的港口航運業(yè)和船舶工業(yè)發(fā)展取得了巨大的成就。借此契機，連云港口岸對日本、韓國等國的出口貿易出現(xiàn)大幅度增長的勢頭。港口運輸功能得到完善，服務功能全面發(fā)展，工業(yè)功能逐步增強，初步奠定了港口物流與臨港工業(yè)發(fā)展的基礎。圖2：項目區(qū)位示意圖圖3：項目所在位置示意圖二、項目建設條件（一）區(qū)位交通條件目前，由于徐圩新區(qū)的開發(fā)剛剛起步，云湖區(qū)域周邊的基礎建設并不到位，港口、鐵路、內河航道以及部分公路尚未啟動，但從規(guī)劃來看，未來整個片區(qū)的交通會相當便利。根據(jù)徐圩新區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，徐圩新區(qū)將依托自身區(qū)位優(yōu)勢和產業(yè)基礎，重點發(fā)展港口物流業(yè)、裝備制造業(yè)、金屬冶煉及加工業(yè)、化工產業(yè)與清潔能源產業(yè)等，打造江蘇沿海新型工業(yè)基地。航運研究搭建新亞歐大陸橋國際航運研究平臺，跟蹤全球航運發(fā)展的新理念、新技術、新趨勢和新制度，把握國內外航運市場變化的脈搏，為大陸橋航運的繁榮和連云港區(qū)域性航運中心的建設做出貢獻。通過打造船舶交易市場，專業(yè)為國內外航運業(yè)和船東提供船舶交易平臺及配套服務，吸引國內江蘇沿海與國外日、韓的船舶貿易企業(yè)、船舶租賃企業(yè)、船舶設計企業(yè)、船舶評估機構、船舶拍賣中介、航運電子商務公司、船用技術開發(fā)和服務企業(yè)入駐，吸引著名的船舶制造企業(yè)的采購中心和售前支持中心入駐。配套服務區(qū)建筑面積：3000平方米功能定位：餐飲、休閑、娛樂、健身項目設計：在第2層設置餐飲服務、健身休閑、文化休閑等商業(yè)業(yè)態(tài)，為商務辦公企業(yè)提供更多的便利。商務住宿區(qū)建筑面積：9000平方米功能定位：商務住宿項目設計：1318層為配套商務公寓，按三星級酒店標準設計，規(guī)劃設置商務套房、標準間、大床房及單人間等不同規(guī)格客房180間左右，單間面積在2060平方米之間，滿足不同商務人士的日常住宿及商務接待的需求。并積極招商引入國內外有實力的航運和船舶交易企業(yè)等機構，從而實現(xiàn)大陸橋航運交易市場的核心功能。項目受讓用地75畝，按30萬元/畝計算，需投入2250萬元。項目總體平均年租金收入約為3417萬元，而項目總投資為36826萬元，若忽略項目運營費、資金成本等費用，且不考慮時間價值，%。第九章 附錄一、航運服務集聚區(qū)（一）天津國際貿易與航運服務區(qū)2005年11月7日，天津國際貿易與航運服務中心和天津電子口岸正式落成并投入使用，這是我國最大的“一站式”航運交易中心，是發(fā)揮天津最大比較優(yōu)勢，打造京津冀現(xiàn)代化綜合交通網絡重要節(jié)點和對外貿易口岸的具體體現(xiàn)，也是天津市實現(xiàn)城市定位，服務環(huán)渤海和三北地區(qū)，打造現(xiàn)代化的國際航運、國際物流、國際貿易中心，成為環(huán)渤海經濟中心的重要載體?；A設施和重點項目建設：市政基礎項目包括220KV變電站、110KV變電站、雨水泵站建設、新建路隧道工程動拆遷工作、沿江地區(qū)動遷；重點項目包括五星級外灘茂悅大酒店、5A甲級寫字樓瑞豐國際大廈、國際客運中心客運綜合樓、港務大樓、國中、中房、進匯山地塊、上海國際航運中心服務大廈、白玉蘭廣場、東方海港國際大廈、新外灘花苑等項目、遠洋賓館、海運大廈等舊樓項目改造。（三）青島國際航運服務區(qū)青島國際航運服務區(qū)位于青島西部老城區(qū)，范圍主要為河南路以西、膠州灣以東的區(qū)域。航交所在遵循“公開、公平、公正”原則的前提下，緊緊圍繞“規(guī)范航運市場行為，調節(jié)航運市場價格，溝通航運市場信息”三大基本功能，在構建航運信息研究平臺、航運資信評估體系、船舶交易鑒證中心、口岸航運服務中心以及為會員服務等方面取得了豐碩的成果，產生了廣泛的社會、經濟效益，對規(guī)范我國航運市場、維護航運交易秩序、促進航運市場的健康發(fā)展起到了積極的推動作用。（五）天津東疆國際航運交易市場有限公司天津東疆國際航運交易市場有限公司，在保稅港區(qū)擁有5500平方米的保稅庫,港區(qū)政策不但完全覆蓋保稅區(qū)、保稅物流園區(qū)、出口加工區(qū)，而且在一些特殊業(yè)務上還給與了特殊的優(yōu)惠政策。航運企業(yè)孵化器是其特色，可為本項目提供借鑒。（二）上海航運交易所上海航運交易所（以下簡稱航交所）是經國務院批準、由交通運輸部和上海市人民政府共同組建，于1996年11月28日成立的我國唯一一家國家級航運交易所。（7）創(chuàng)新機制，積極推進航運與商旅文相結合。編制于2008年9月的《北外灘航運服務集聚區(qū)發(fā)展規(guī)劃》明確提出，北外灘航運服務集聚區(qū)發(fā)展將分為三步：第一階段，至2010年，形成上海航運服務集聚區(qū)的框架；第二階段，至2015年，基本建成上海航運服務集聚區(qū)；第三階段，至2020年，建成上海國際航運中心的核心功能區(qū)。大陸橋航運交易市場項目建成后不僅為連云港的航運產業(yè)、臨港產業(yè)提供新的動力引擎，也將對連云港港建成全方位、多功能、現(xiàn)代化的國際大港和大陸橋沿線國際貿易以及區(qū)域經濟合作起到強有力的推動作用，經濟效益和社會效益都十分顯著。大陸橋航運交易市場項目的總體工程投資估算匯總如下：表4：項目投資估算匯總表序號項目建筑面積單位造價總價（萬元）1土地征用及拆遷補償費75畝30萬/畝22502前期工程費12萬平方米200元/平方米24003基礎設施費5萬平方米200元/平方米10004建安工程費12萬平方米2200元/平方米264005公共配套設施費（含停車場）12萬平方米200元/平方米24006開辦和管理費用（建安工程費的4%）10567工程不可預見費用（建安工程費的5%）1320合計36826二、項目產出估算本項目建筑面積12萬平米，假設項目建成后全部出租，則項目的主要收益來自于租金收入。第七章 投資投入產出估算一、項目投資估算（一）投資估算依據(jù)大陸橋航運交易市場項目總體規(guī)劃要求；江蘇省連云港市現(xiàn)行土地、建筑、安裝工程預算定額及取費規(guī)定；江蘇省連云港市類似工程造價指標資料；本項目擬建工程建設內容及工程量；連云港市國土資源局商業(yè)用地級別基準地價表基準地價。（二）項目中遠期擴張待一期項目穩(wěn)定運營，區(qū)域環(huán)境逐步完善，可滾動開發(fā)國際貿易大廈、航運交易大廈和航運孵化器三個項目，作為整體項目的二期工程，占地約60畝。保稅專賣區(qū)建筑面積：2000平方米功能定位：餐飲、休閑、娛樂、健身項目設計：國際貿易大廈1層設置為保稅商品專賣區(qū)，共可設3050家規(guī)模不同的保稅產品專賣店，單間面積在3060平方米左右。主要為各類航運交易、船舶交易相關企業(yè)提供辦公設施和服務。從國家層面看，我國船舶工業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，已全面超越日本，成為全球范圍內僅次于韓國的船舶工業(yè)大國。積極吸納金融、保險、法律、擔保、信息咨詢、科研服務等中介服務機構入駐，為港口航運業(yè)提供各類特色服務。連云港港不僅是蘇北的徐州、淮安、鹽城、宿遷、連云港五市在發(fā)展戰(zhàn)略上共建共用的港口，也是中西部地區(qū)最經濟便捷、最為倚重的出?？?，同時，可以積極融入環(huán)渤海經濟圈和長三角經濟帶，以發(fā)揮更大的輻射和帶動作用。圖1：徐圩新區(qū)范圍示意圖第四章 項目選址及建設條件一、項目建設選址大陸橋航運交易市場項目選址于連云港市徐圩新區(qū)云湖區(qū)域東南角地塊，規(guī)劃占地面積5公頃（75畝）。橫貫神州的隴海、蘭新鐵路由此向西延伸，隴海、蘭新沿線與沿海及世界各地的貨物交流，經由連云港市港口進出暢通，中轉迅速，經濟合理。目前，連云港市通過新亞歐大陸橋運送的貨物包括煤炭、焦炭、金屬礦石、膠合板、化肥、建材、汽車及配件、機械設備、農副產品等，外部貨源也從起初的韓國、日本擴展到美國、朝鮮、比利時、蒙古、緬甸、菲律賓等10多個國家和地區(qū)。在航運業(yè)最為困難的2009年，中國經濟的穩(wěn)定和巨大的需求為全球國際貿易和航運業(yè)的復蘇注入了動力，將其拉出谷底。自大陸橋正式開通運營以來，伴隨著大陸橋經貿合作的逐步深化，沿線航運物流發(fā)展迅速。連云港港是蘇北的徐、淮、鹽、宿、連五市的戰(zhàn)略出?？?，2009年前10月，徐州、淮安、鹽城、宿遷、連云港5市近60％的進出口貨物都利用連云港港實現(xiàn)了大進大出，由此可見連云港對推動蘇北地區(qū)貿易和物流繁榮，促進經濟發(fā)展的戰(zhàn)略價值。徐圩新區(qū)是連云港發(fā)展的重要載體根據(jù)最新編制的《連云港港總體規(guī)劃》，按照“一體延伸，兩翼拓展”和建設組合港的發(fā)展思路，將連云港市170余公里海岸線和40余公里灌河岸線進行統(tǒng)籌規(guī)劃建成五大港區(qū)。%。連云港港是江蘇沿海唯一的億噸大港，也是中國東部沿海重要的港口之一，具有重要的區(qū)位優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢。（二）連云港在大陸橋物流發(fā)展中地位突出作為新亞歐大陸橋的東方橋頭堡，連云港在大陸橋物流發(fā)展中有著舉足輕重的地位。（三）促進大陸橋國際貿易物流發(fā)展連云港是新亞歐大陸橋東方橋頭堡，連接環(huán)太平洋地區(qū)和亞歐大陸最快捷的運輸通道，是泛太平洋地區(qū)特別是日韓西進亞歐大陸的首選登陸點。此后，連云港開通了至俄羅斯的國際集裝箱運輸班列，過境集裝箱直達運輸由中亞擴展到了歐洲。中國已成為世界上港口吞吐量和集裝箱吞吐量最大、增長速度最快的國家，億噸港口擴大到20個，成為全球億噸港口最多的國家，港口貨物吞吐量也已連續(xù)6年位于世界第一。連云港航運物流發(fā)展情況根據(jù)連云港市航道網規(guī)劃，連云港將構建與“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略相匹配的“兩縱三橫”航道網絡。對接上海國際航運中心建設2009年9月7日，連云港市政府常務會議討論并原則通過了《關于科學推進沿海開發(fā)的意見》，該意見提出沿海開發(fā)首要推進建設長三角北翼國際航運中心，把連云港港加快建設成國家沿海的主要港口、長三角北翼的國際航運中心和我國綜合運輸體系的重要樞紐。大陸橋航運交易市場項目地塊靠近云湖區(qū)域的東西主干道和南北主干道，項目的識別性、可進入性較強，便于迎來送往各方的賓客。大陸橋航運交易市