【正文】 本階段可考慮投入適量的軟性廣告和小規(guī)模的活動作為客戶對項目信心培養(yǎng)的支持。專業(yè)團隊 貼心管家天域管家至上而下，為您貼心呵護，總在您最適當(dāng)、最需要的時候出現(xiàn)。國際頂級大師的手筆，源于建筑藝術(shù)的靈感和獨具匠心的精巧設(shè)計，天然之木、藤、石、竹，賦于天域二期總統(tǒng)套房、豪華海景房、園景房處處流溢國際五星級酒店的尊貴和舒適。約30分鐘光景，沿高級公路，您便進入了中國唯一國家級熱帶風(fēng)情度假區(qū)三亞 文字廣告語：我的海，我的夢還是翩翩少年時，心中悄然編織一份海的夢想。同時還要開始精心打造一個具有特色和品位的賣場，力爭使賣場和現(xiàn)場宣傳效果相呼應(yīng)，并在項目出正負(fù)零之前完成，為以后項目提前進入銷售狀態(tài)打下基礎(chǔ)。5． 在酒店經(jīng)營管理公司的監(jiān)督下，雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同，合同交酒店管理公司一份備案。多余的家具、桌椅等私人物品都必須搬走。這種方式委托經(jīng)營期限為30年，每一簽約時間為3年。其它消費離店前須現(xiàn)金支付。，其持有者隨產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移；f. 該卡自行轉(zhuǎn)讓無效。由于地震、臺風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)、戰(zhàn)爭、疫情以及其它不能預(yù)見并且對其發(fā)生和后果不能防止或不可避免的不可抗力，致使合同無法履行，經(jīng)雙方同意可提前終止合同或暫停經(jīng)營管理。（詳見《合同附件》）2． 業(yè)主在委托期間有權(quán)轉(zhuǎn)讓自有客房，但必須以本協(xié)議和《合同附件》連帶轉(zhuǎn)讓，本協(xié)議內(nèi)容不因轉(zhuǎn)讓而變更。在每個財務(wù)年度委托國內(nèi)會計師事務(wù)所進行審計并提交審計報告，業(yè)主將按照審計報告所確認(rèn)的經(jīng)營業(yè)績和委托經(jīng)營管理協(xié)議書的規(guī)定享受經(jīng)營回報。各個階段價格策略組合，最終要實現(xiàn)5850元/M2的銷售價格。7%雙套間設(shè)計為一房一廳一廚兩衛(wèi)加陽臺，面積在100140平方米，111間，占25。建筑主體朝向取最廣域的海景，順應(yīng)夏季主導(dǎo)風(fēng)向。因而在宣傳推廣中，側(cè)重于低風(fēng)險的穩(wěn)健投資，會更有吸引力；同時，發(fā)展商的實力和信譽也是他們最關(guān)注的部分。行為及性格特征該類人群的家庭結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟收入已經(jīng)進入穩(wěn)固并不斷上升的階段。對醫(yī)院等配套設(shè)施依賴性增強，后期退休收入減少。對自助游擁有更充足的財力、精力和興趣，而暫時沒有繁重的工作與家庭負(fù)擔(dān)。這些意見包括：1．對總體接待能力的需求，尤其是節(jié)假日的客房需求，對海景客房，尤其是對正海景客房的需求；2．對多功能廳和現(xiàn)代化會議設(shè)施的需求；3．對現(xiàn)有園林和開敞的空間的滿足和稱贊，需求更多的自然園景和多變的熱帶植物；4．需求更多的娛樂設(shè)施，包括海灘和水上運行；5．需求更多的康體設(shè)施和水療（SPA）設(shè)施；6．需求更多的獨家休閑和VIP空間；7．需求更多的文化活動和短程旅行活動。目前唯一競爭對手是位于亞龍灣天域一期北面的“華宇皇冠假日酒店”。這都是本項目面對的市場基礎(chǔ)。近年來三亞城市發(fā)展日新月異，城市品位顯著提升。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟發(fā)展新的增長點，它在擴大開放，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。它是由消費者或個人投資者買斷酒店客房在特定時間里的使用權(quán)。2 項目提出的背景及建設(shè)必要性在過去的20年，隨著中國經(jīng)濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。這里長夏無冬，有最明媚的陽光、最純凈的空氣、最碧藍的海水、最潔白的沙灘，自然生態(tài)環(huán)境在世界首屈一指。在此背景下，我們準(zhǔn)備開發(fā)建設(shè)的天域度假酒店二期無疑適時而上，具有一定的建設(shè)必要性，一方面盡可能的提供給市場高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場的需求，另一方面也會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟效益和社會效益。 在中國內(nèi)地，從1995年開始流行。陽光、海水、沙灘、椰樹是這個城市美為驕人的資源。我們可以看到，三亞全方位的旅游開發(fā)和各類樓盤的上市，吸引了來自全國各大城市的買家，包括港澳臺和東南亞各國的買家。因為政府對一線海景地開發(fā)的限制，使得這塊地有著極大的升值潛力。隨著海南整個經(jīng)濟環(huán)境的逐步改善和海南旅游產(chǎn)業(yè)的快速、穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)市場價格的回升也是指日可待。對新生事物的接受較快，對旅游擁有濃厚的興趣與熱情，尤其對自助游情有獨鐘。時間與財力對此的支持處于不斷上升階段，同時財力和對新事物的接受程度正處一個最佳的平衡點。因而，周邊旅游景點廣泛分布的三亞將對其有強大的吸引力。經(jīng)濟實力及消費習(xí)慣雖然逐步進入“無收入”的階段，但由于多年的積蓄及子女在經(jīng)濟上的支持，擁有充裕的時間和金錢計劃去享受退休后的悠閑日子。因此 ，綜上分析，本項目的目標(biāo)客戶應(yīng)確定為：● 區(qū)域市場應(yīng)為“三北”地區(qū)和長三角地區(qū)● 目標(biāo)客戶應(yīng)以養(yǎng)老度假為目的的富有的中老年人和注重生活質(zhì)量的成熟家庭● 三北地區(qū)和長三角地區(qū)的中小企業(yè)具體細(xì)分，該項目的細(xì)分市場應(yīng)是：● 第一類市場：以度假休閑為主要目的的島外中產(chǎn)階層（在工作地?fù)碛幸恢羶商鬃≌⒂懈辉ＹY金）享受型市場● 第二類市場：以養(yǎng)老為主要目的的島外退休老人（子女出資）養(yǎng)老型市場● 第三類市場：以改善居住質(zhì)量為主要目的的三亞市本地居民和在三亞從事旅游、飯店管理工作的高級經(jīng)理居住型市場● 第四類市場：以不動產(chǎn)投資增值或獲取經(jīng)營收入為主要目的的投資型市場● 第五類市場：內(nèi)部接待和員工度假為目的的島外機構(gòu)客戶4 項目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計定位1 總體規(guī)劃設(shè)計特色本項目的設(shè)計主旨是為度假旅游的成功人士、各國政要、會議團隊提供一個高檔的休閑度假酒店。6．設(shè)計意圖和要求：，同時以蒼翠繁茂的熱帶園林和水景的結(jié)合，創(chuàng)造舒適宜人的蔭涼環(huán)境；　b．創(chuàng)造一個有熱帶濱海氣息的室內(nèi)外空間，提供高質(zhì)量的、令人身心舒暢的停居環(huán)境；c. 建筑風(fēng)格、園林風(fēng)格統(tǒng)一并相互陪襯，相得益彩，符合地方個性和氣候特征；d. 客房和公共空間應(yīng)有最大海景和高爾夫球場景觀；e. 結(jié)合環(huán)保設(shè)計，如太陽能利用，水循環(huán)使用和污水處理系統(tǒng)。 3．5．2 平均售價制定建議（公寓部分）：①70%毛利潤：公寓實收售價=公寓單位成本（1+70%）=5591元/M2；②80%毛利潤：公寓實收售價=公寓單位成本（1+80%）=5920元/M2；③90%毛利潤：公寓實收售價=公寓單位成本（1+90%）=6249元/M2。最佳的宣傳認(rèn)購時機為2003年春節(jié)。第三章 管理范圍 管理公司的管理范圍是乙方所擁有的天域度假酒店二期客房。（自然營業(yè)天數(shù)可出租房間數(shù)）100%；年平均房價=酒店年客房經(jīng)營收入247。業(yè)主按照審計報告所確認(rèn)的客房經(jīng)營收入和業(yè)主客房委托經(jīng)營管理合同書的規(guī)定享受投資回報。按酒店二期的整體經(jīng)營情況統(tǒng)一核算，對全體業(yè)主一視同仁。業(yè)主客房委托經(jīng)營管理的時間不得少于三個會計年度。這種方式委托經(jīng)營期限為30年，每一簽約時間為3年。酒店（二期）物業(yè)總價值]X40% 　　 本年度（B方案）業(yè)主收益額＝本年度所有（B方案）業(yè)主可分配收入（B方案業(yè)主物業(yè)價值247。4 銷售目標(biāo)體系——整體推廣思路銷售的目標(biāo)，毫無疑問就是要順利地將產(chǎn)品銷售出去，這就需要每一個操作步驟都達到了預(yù)期的效果，包括形象與品牌的推廣效果、公關(guān)效果、銷售進度和資金回籠計劃。陳設(shè)：墻體張貼或懸掛公司營業(yè)執(zhí)照、預(yù)售資格、宣傳展板、售控表；室內(nèi)擺放接待案板、談判桌椅、休息沙發(fā)、簽約桌椅、沙盤模型、飲水機、空調(diào)機、文件柜、適量盆景。與夏威夷一道，呼吸著溫馨的海洋季風(fēng)北緯18176。事業(yè)成功了，身體拖跨啦 。中國32600公里的海岸線上，僅有的、最美的熱帶海岸線只有三亞亞龍灣，位于亞龍灣臨海一線中點的天域二期，將可能成為彌足珍貴的極品！對你而言，這也許是最后的機會！天域承接世界500強眾多知名公司會議，也是國家領(lǐng)導(dǎo)人和多國政要度假的首選之地。你的未來不是夢！本畫冊所有圖片、文字說明僅供參考，最終效果以實景為準(zhǔn)地址：中國海南島三亞亞龍灣國家旅游度假區(qū)熱線：089888567888轉(zhuǎn)166wele圍墻廣告：以項目名稱“天澤海韻酒店公寓”為主文字，要求字體醒目，顏色鮮艷（可考慮采用發(fā)展商之標(biāo)志性色彩即橙色）；以“時尚Condo，共享型的，交流型的，開放型的”為副文字，要求以較暗的顏色襯托主題文字（可考慮采用發(fā)展商之標(biāo)志性色彩藍色）；其中，點綴著綠色的椰樹、藍色的海浪和發(fā)展商之公司徽標(biāo)，整個畫面以白色為底色，并以亮麗的橙色、穩(wěn)重的藍色以及活潑的綠色渲染，共同構(gòu)筑一幅典雅而活潑、并能充分體現(xiàn)熱帶濱海特色的畫卷。甚至可以考慮委托內(nèi)地目標(biāo)區(qū)域市場的銷售機構(gòu)進行異地銷售。智者識天域、前瞻無限景五星級天域、五星級服務(wù)享受、頂級硬件配套設(shè)施、一線絕版的海景視野，為你規(guī)劃國際級濱海酒店生活。500富人財富總量超5000億元，相當(dāng)于上海市2002年的GDP（引自2004年4月29日《新財富》）中國經(jīng)濟的發(fā)展將涌現(xiàn)更多的豪富階層，他們需要最好的。演繹傳說，美麗依然醉人人與自然和諧相融，沒有城市的喧囂，只有生活的戲嬉，捕蝶的野趣，隨手采擷繽紛菁英，獻給靈魂深處的生命摯愛。三亞賣場內(nèi)部：色彩：主色調(diào)為淡藍色和綠色，白色玻璃幕墻，青石板或防滑地磚地面，淡藍色墻體及天花板；增強色調(diào)（為體現(xiàn)賣場的識別性，需恰到好處的配以較亮麗的色彩）為橙色和綠色，如接待案板為藍色，背景飾以橙藍相間的強印象色調(diào)（或者背景以淡藍色為底色，繪以公司藍黃相間的徽標(biāo)）；接待桌椅為主色調(diào)淺綠色和白色；銷售人員著裝顏色為公司標(biāo)志性顏色即上裝為橙色，短裙為藍色。未經(jīng)本酒店經(jīng)營管理公司的私下轉(zhuǎn)讓，本酒店經(jīng)營管理公司不予承認(rèn)，如果給酒店經(jīng)營管理公司或其它業(yè)主造成損失，需承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。 收入分配關(guān)系因素： 　　 a、總收入： 本年度天域二期酒店客房總收入b、可分配收入： 本年度客房總收入x 40%　　 c、業(yè)主入住酒店費用： 將按照“業(yè)主入住計分制”（詳見業(yè)主入住計分附表）進行核算，并在分配時予以抵扣。當(dāng)業(yè)主委托期限滿，改變委托方式或終止委托合同時，需一次性結(jié)清酒店代墊的基本運行費用和其它所欠費用。(3)業(yè)主享受的優(yōu)惠服務(wù) 酒店配套設(shè)施供業(yè)主優(yōu)先使用，：＊ 溫水泳池、西餐廳、燒烤、咖啡廳、游艇、潛水、專用海濱沙灘；＊ 酒店專車交通、中醫(yī)保健、美容美發(fā)、桑拿、水療；＊ 優(yōu)先使用停車場，收費標(biāo)準(zhǔn)按照《停車場規(guī)定》執(zhí)行。三、業(yè)主入住管理 （1）客房經(jīng)營與核算由酒店經(jīng)營管理公司根據(jù)市場需求和整體營銷規(guī)劃，對所有客房進行統(tǒng)一、科學(xué)的經(jīng)營管理。費用由業(yè)主自行負(fù)擔(dān)。 甲方定期向乙方公布經(jīng)營情況和收入情況；（僅對委托經(jīng)營的業(yè)主） 向乙方通報重大經(jīng)營決策和重大事件； 甲方應(yīng)如期向乙方支付應(yīng)得經(jīng)營收益； 在整個經(jīng)營期內(nèi)，甲方應(yīng)嚴(yán)格遵守國家的法律、法規(guī)和政策，勵精圖治，合法經(jīng)營，努力提高競爭力。以后每年從 1月 1日起至當(dāng)年的12月31日止為一會計年度。6 入市姿態(tài)及推廣時機定位房地產(chǎn)項目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時機，要結(jié)合項目自身特點。具體定價建議如下：1 相關(guān)經(jīng)濟及技術(shù)指標(biāo)： （1）、本項目公寓部分銷售面積約18900平方米；商業(yè)用房部分約1100平方米。裝修：全部按五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修，配備五星級酒店必備的設(shè)施、用品。而且，隨著北京地區(qū)現(xiàn)代化進程的不斷加快，北京地區(qū)集聚著相當(dāng)一部分富裕階層，就整個市場容量來說，北京地區(qū)無疑是最大的?；貜?fù)年輕時代的習(xí)慣，喜愛與同齡人結(jié)伴而行。對自助游情有獨鐘，因而長時間地?fù)碛锌擅赓M使用的酒店式公寓及較為完善的配套服務(wù)，對他們來說有極大的吸引力。職位上升快，有較好的能力調(diào)整住房到更大、更高檔次經(jīng)驗的積累，職位的升遷令該群體擁有更強、更穩(wěn)固的經(jīng)濟實力。但普遍沒有厚實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。● 本項目與其他項目相比較具有的劣勢：采用酒店式設(shè)計及配套，公共建筑面積較多5 本項目前景預(yù)測我們評價本項目的原則是謹(jǐn)慎、保守的，但本項目的市場綜合環(huán)境又是值得樂觀的。（三）項目比較分析 1．項目地塊情況項目的地塊A52，約58070m2，位于亞龍灣中部，南面南中國海，北靠起伏的山嶺和亞龍灣高爾夫球場，緊挨著天域一期，是一塊優(yōu)質(zhì)的專屬沙灘的一線海景地。這就使得人們的眼光自然投向三亞這樣的旅游勝地，給三亞房地產(chǎn)帶來了百年一遇的良機。2003年1月7月，在非典疫情剛過去的7月份中，（），這表明，幾經(jīng)風(fēng)雨，三亞房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)駛?cè)虢】悼焖俚陌l(fā)展軌道。到2003年。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來幾年的三亞房地產(chǎn)，特別是海景房產(chǎn)具有較大的市場需求。亞龍灣猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯18176。在全國旅游發(fā)展的大形勢下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。1976年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進行了真正意義上的而產(chǎn)權(quán)酒店則是進而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時段，即將酒店的客房分割，每間客房作不住時為一個帶有獨立產(chǎn)權(quán)的獨立單位，出售給客戶。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。為了增加城市的綜合競爭力以及在世界范圍內(nèi)的知名度，三亞市政府進行了系列的形象工程建設(shè)，組織了大量的重大文化活動，……這一切都成功地將三亞推向全國、甚至世界優(yōu)秀旅游城市的前列。三亞旅游市場的穩(wěn)步發(fā)展給酒店業(yè)帶來蓬勃生機?！叭A宇皇冠假日酒店”現(xiàn)在價格定位是：13000元/平方米（均價）。為了保持天域在市場上的競爭力，天域應(yīng)該在以下方面跟上行業(yè)發(fā)展趨勢，通過二期的規(guī)劃與建設(shè)，創(chuàng)造更完美、更能迎合市場需求的中國式熱帶濱海度假酒店：1．規(guī)劃、設(shè)計更大面積的客房和可靈活組合的套房；2．更高質(zhì)量的建筑、更漂亮的外立面和更精細(xì)的室內(nèi)裝飾；3．體現(xiàn)與其它國際品牌和酒店的合理差異性，以保持自我優(yōu)勢和特色，提高對國際客源的吸引力，提高市場競爭力；4．招聘、培養(yǎng)、培訓(xùn)并保持高素質(zhì)的員工隊伍，提高服務(wù)水準(zhǔn)；5．增加康體和健康水療設(shè)施；6．與一期合并，建成具有明顯獨特?zé)釒эL(fēng)格的超大的園林，強化其不可比性。滿巢階段（一）：年輕夫妻，有6歲以下子女家庭用品購買的高峰期。孤獨階段：單身老人獨居收入銳減。家