【正文】 商務(wù)住宿區(qū)建筑面積：9000平方米功能定位：商務(wù)住宿項目設(shè)計：1318層為配套商務(wù)公寓，按三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，規(guī)劃設(shè)置商務(wù)套房、標(biāo)準(zhǔn)間、大床房及單人間等不同規(guī)格客房180間左右，單間面積在2060平方米之間，滿足不同商務(wù)人士的日常住宿及商務(wù)接待的需求。商務(wù)辦公區(qū)建筑面積：10000平方米功能定位：餐飲、休閑、娛樂、健身項目設(shè)計：37層為航運(yùn)服務(wù)企業(yè)辦公空間，采取國際標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓配備，體現(xiàn)“現(xiàn)代、舒適、安全、便捷”的設(shè)計理念，標(biāo)準(zhǔn)層平面規(guī)劃的單位面積在100300平方米左右，營造健康舒適、人性化的辦公環(huán)境。配套服務(wù)區(qū)建筑面積：3000平方米功能定位：餐飲、休閑、娛樂、健身項目設(shè)計：在第2層設(shè)置餐飲服務(wù)、健身休閑、文化休閑等商業(yè)業(yè)態(tài)，為商務(wù)辦公企業(yè)提供更多的便利。三、項目建設(shè)內(nèi)容依據(jù)本項目的功能定位，大陸橋航運(yùn)交易市場主要布局航運(yùn)交易大廈、航運(yùn)服務(wù)大廈、國際貿(mào)易大廈、航運(yùn)企業(yè)孵化器等項目。通過打造船舶交易市場，專業(yè)為國內(nèi)外航運(yùn)業(yè)和船東提供船舶交易平臺及配套服務(wù)，吸引國內(nèi)江蘇沿海與國外日、韓的船舶貿(mào)易企業(yè)、船舶租賃企業(yè)、船舶設(shè)計企業(yè)、船舶評估機(jī)構(gòu)、船舶拍賣中介、航運(yùn)電子商務(wù)公司、船用技術(shù)開發(fā)和服務(wù)企業(yè)入駐，吸引著名的船舶制造企業(yè)的采購中心和售前支持中心入駐。建設(shè)大陸橋航運(yùn)交易市場，可以發(fā)揮連云港優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，充分利用現(xiàn)有的航運(yùn)資源，吸引上述國內(nèi)外范圍的船東、貨主、貿(mào)易、租賃、檢驗和稅務(wù)等諸多企業(yè)和機(jī)構(gòu)入駐航運(yùn)服務(wù)集聚區(qū)，并適時引導(dǎo)拓展航運(yùn)金融市場、航運(yùn)會展市場、航運(yùn)咨詢市場（吸引著名航運(yùn)研究中心機(jī)構(gòu)入駐）、航運(yùn)商旅市場，形成一個輻射江蘇沿海，帶動大陸橋沿線航運(yùn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綜合性航運(yùn)交易和服務(wù)市場體系。航運(yùn)研究搭建新亞歐大陸橋國際航運(yùn)研究平臺，跟蹤全球航運(yùn)發(fā)展的新理念、新技術(shù)、新趨勢和新制度，把握國內(nèi)外航運(yùn)市場變化的脈搏，為大陸橋航運(yùn)的繁榮和連云港區(qū)域性航運(yùn)中心的建設(shè)做出貢獻(xiàn)。航運(yùn)交易為各類航運(yùn)企業(yè)提供辦公場所、交易場所和完善的設(shè)施及服務(wù)。根據(jù)徐圩新區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，徐圩新區(qū)將依托自身區(qū)位優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，重點(diǎn)發(fā)展港口物流業(yè)、裝備制造業(yè)、金屬冶煉及加工業(yè)、化工產(chǎn)業(yè)與清潔能源產(chǎn)業(yè)等，打造江蘇沿海新型工業(yè)基地。本部分主要從項目的開發(fā)原則、總體定位、功能布局、項目建設(shè)用地及建設(shè)規(guī)劃四個層面進(jìn)行探討，確立徐圩新區(qū)大陸橋航運(yùn)交易市場的開發(fā)建設(shè)方案。圖2：項目區(qū)位示意圖圖3：項目所在位置示意圖二、項目建設(shè)條件（一）區(qū)位交通條件目前，由于徐圩新區(qū)的開發(fā)剛剛起步，云湖區(qū)域周邊的基礎(chǔ)建設(shè)并不到位，港口、鐵路、內(nèi)河航道以及部分公路尚未啟動，但從規(guī)劃來看，未來整個片區(qū)的交通會相當(dāng)便利。在港口能力建設(shè)方面，將加快推進(jìn)30萬噸級深水航道、30萬噸級原油碼頭、10萬噸級以上集裝箱泊位的建設(shè)，推動徐圩港區(qū)、贛榆港區(qū)和灌河港區(qū)的建設(shè)。港口運(yùn)輸功能得到完善，服務(wù)功能全面發(fā)展，工業(yè)功能逐步增強(qiáng)，初步奠定了港口物流與臨港工業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。同時，連云港國際航運(yùn)的影響力也日益擴(kuò)大，吸引了眾多大型班輪公司及物流企業(yè)加盟，目前已有中海集團(tuán)、中遠(yuǎn)集團(tuán)、法國達(dá)飛、美國總統(tǒng)輪船公司等20余家國際知名集裝箱班輪公司加盟連云港國際航運(yùn)。借此契機(jī)，連云港口岸對日本、韓國等國的出口貿(mào)易出現(xiàn)大幅度增長的勢頭。港區(qū)集疏運(yùn)體系完整，是我國公路主骨架、水運(yùn)主通道的重要結(jié)點(diǎn)。（二）中國航運(yùn)市場發(fā)展情況中國航運(yùn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速改革開放以來，中國的港口航運(yùn)業(yè)和船舶工業(yè)發(fā)展取得了巨大的成就。已有超過八成的船舶由韓國、日本和中國建造，遠(yuǎn)東成為全球新的造船基地；逾二分之一的船員來自菲律賓、印度和其它亞洲國家；金融、保險、法律等海運(yùn)服務(wù)業(yè)，也在加速向亞洲航運(yùn)中心轉(zhuǎn)移。為優(yōu)化完善新亞歐大陸橋運(yùn)輸，我國鐵道部于2006年推行集裝箱運(yùn)輸“直達(dá)快運(yùn)班列”運(yùn)輸方式，使得中國境內(nèi)的運(yùn)輸?shù)臅r間大大減少。沿線國家之間可以通過產(chǎn)業(yè)合作和貿(mào)易往來，實現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，共同繁榮。在徐圩新區(qū)建設(shè)大陸橋航運(yùn)交易市場，依托區(qū)位和港口優(yōu)勢，構(gòu)建功能完善的集疏運(yùn)體系和口岸服務(wù)體系，打造成長三角和蘇北地區(qū)具有影響力的區(qū)域物流服務(wù)平臺，有利于促進(jìn)蘇北地區(qū)進(jìn)出口貿(mào)易的繁榮，帶動江蘇沿海經(jīng)濟(jì)的振興。由于徐圩新區(qū)尚屬一片空白之地，商務(wù)商業(yè)配套設(shè)施嚴(yán)重不足，且徐圩新區(qū)大開發(fā)所需要引進(jìn)的大型項目，受政策影響較大，情況復(fù)雜。徐圩港區(qū)的開工建設(shè)是實現(xiàn)連云港港口“一體兩翼”組合大港夢想的關(guān)鍵工程，二百多平方公里鹽田灘涂的開發(fā)也大大拓展了連云港市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。連云港是江蘇沿海開發(fā)的關(guān)鍵區(qū)域連云港是江蘇沿海開發(fā)的關(guān)鍵區(qū)域，受到國家與江蘇省的重視。同時，也將對連云港港建成全方位、多功能、現(xiàn)代化的國際大港和大陸橋沿線國際貿(mào)易以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作起到強(qiáng)有力的推動作用。大陸橋航運(yùn)交易市場可行性研究報告 徐圩新區(qū)大陸橋航運(yùn)交易市場項目可行性研究報告編制單位：上海東灘投資管理顧問有限公司二零一零年六月目錄目錄 2第一章 項目概述 4一、項目名稱 4二、項目主管部門 4三、項目擬建地點(diǎn) 4四、項目建設(shè)內(nèi)容 4五、項目建設(shè)規(guī)模 4六、項目工期安排 4七、項目投資估算 5八、項目綜合評價 5第二章 項目建設(shè)的背景與意義 6一、項目建設(shè)的背景 6二、項目建設(shè)的意義 7第三章 項目發(fā)展環(huán)境分析 9一、區(qū)域貿(mào)易物流發(fā)展環(huán)境 9二、航運(yùn)交易市場發(fā)展環(huán)境 10三、連云港港口物流業(yè)情況 12第四章 項目選址及建設(shè)條件 17一、項目建設(shè)選址 17二、項目建設(shè)條件 18第五章 項目開發(fā)建設(shè)方案 19一、開發(fā)原則 19二、總體定位 20三、項目建設(shè)內(nèi)容 25四、項目建設(shè)用地及建設(shè)規(guī)劃 31第六章 項目開發(fā)及運(yùn)營策略 32一、項目開發(fā)模式 32二、項目開發(fā)分期 32三、主要運(yùn)營策略 33第七章 投資投入產(chǎn)出估算 35一、項目投資估算 35二、項目產(chǎn)出估算 36三、項目資金籌措 36第八章 結(jié)論 38第九章 附錄 39一、航運(yùn)服務(wù)集聚區(qū) 39二、航運(yùn)交易市場 42三、船舶交易市場 47第一章 項目概述一、項目名稱大陸橋航運(yùn)交易市場二、項目主管部門連云港高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會三、項目擬建地點(diǎn)本案位于連云港市徐圩新區(qū)云湖區(qū)域東南側(cè)沿南北主干道地塊，東邊與縱六路相鄰。八、項目綜合評價大陸橋航運(yùn)交易市場項目的開發(fā)有利于徐圩新區(qū)商貿(mào)物流業(yè)和臨港產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有利于培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，有利于構(gòu)建功能完善的口岸服務(wù)體系，有利于打造成長三角和蘇北地區(qū)具有影響力的區(qū)域物流服務(wù)平臺。沿海經(jīng)濟(jì)振興和蘇北崛起所賦予的歷史使命，客觀上要求把連云港建設(shè)成為具有廣泛影響力的區(qū)域航運(yùn)中心和物流中心，建設(shè)大陸橋航運(yùn)交易市場是必然的選擇?，F(xiàn)有的主體港區(qū)以集裝箱和大宗物資中轉(zhuǎn)運(yùn)輸為重點(diǎn)，發(fā)展成為核心樞紐港區(qū)，徐圩、贛榆南北兩翼港區(qū)以臨港產(chǎn)業(yè)起步，著眼于功能互補(bǔ)、錯位發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展，利用開發(fā)的岸線資源和后方土地資源，發(fā)展臨港產(chǎn)業(yè)和為承接連云港區(qū)大宗散貨功能轉(zhuǎn)移預(yù)留發(fā)展空間。（三）徐圩新區(qū)規(guī)劃建設(shè)大陸橋主題功能區(qū)在江蘇沿海開發(fā)上升為國家戰(zhàn)略的大背景下，徐圩新區(qū)成為連云港港口群重要組成部分和臨港產(chǎn)業(yè)主戰(zhàn)場，成為江蘇沿海開發(fā)的重要載體。正在崛起的徐圩臨港工業(yè)區(qū)，將進(jìn)一步為蘇北外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展拓寬空間。大陸橋東西兩端連接著太平洋與大西洋兩大經(jīng)濟(jì)中心，屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，工業(yè)基礎(chǔ)好，經(jīng)濟(jì)實力雄厚，資金、人才、技術(shù)、信息、管理等社會資源方面具有較大的優(yōu)勢，但空間容量小，有形資源短缺；沿橋中間地帶即亞歐腹地屬于欠發(fā)達(dá)地區(qū)，地域遼闊，交通不便，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差，但金屬礦產(chǎn)、煤炭以及油氣資源富足，同時還是世界上重要的農(nóng)牧業(yè)生產(chǎn)基地，開發(fā)潛力巨大。1996年至2006年的10年間，新亞歐大陸橋所輻射的30多個國家和地區(qū)多次就新亞歐大陸橋區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)行國際研討，并推出完善運(yùn)輸舉措。亞洲海運(yùn)的崛起，受到世界的關(guān)注。世界航運(yùn)中心的東移和東亞地區(qū)航運(yùn)交易的日益活躍為我國沿海地區(qū)發(fā)展航運(yùn)產(chǎn)業(yè)提供了良好的市場機(jī)遇，沿海大型港口應(yīng)積極順應(yīng)全球航運(yùn)業(yè)的這一發(fā)展趨勢，積極完善和提升區(qū)域航運(yùn)交易及服務(wù)功能，促進(jìn)航運(yùn)交易市場的繁榮和航運(yùn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。三、連云港港口物流業(yè)情況（一）連云港港口物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀連云港位于上海國際航運(yùn)中心的北翼，是新亞歐大陸橋的東橋頭堡，南連長三角經(jīng)濟(jì)圈，北接山東半島城市群，與日本、韓國隔海相望。國家開發(fā)中西部給連云港帶來了發(fā)展機(jī)遇，特別是西部能源、冶金工業(yè)的發(fā)展和陸橋業(yè)務(wù)的拓展，給連云港口岸提供了一個潛力巨大的國內(nèi)貨源地。目前，連云港連云區(qū)共擁有貨代、船代、倉儲運(yùn)輸?shù)任锪髌髽I(yè)772家，2009年完成銷售總額30億元，同比增長22%。新亞歐大陸橋開通運(yùn)營以來，為太平洋到大西洋間的海陸聯(lián)運(yùn)提供了一條便捷的路線。未來十余年，港口還將加大資金投入，形成2億噸和1000萬標(biāo)箱以上的設(shè)計能力，提升港口功能和競爭力。周邊為橫五路、縱六路以及未來輕軌線，北側(cè)不遠(yuǎn)處為海州灣。第五章 項目開發(fā)建設(shè)方案大陸橋航運(yùn)交易市場項目將大力促進(jìn)沿線國際貿(mào)易物流發(fā)展，建設(shè)意義重大，且項目的發(fā)展環(huán)境良好，選址區(qū)位條件優(yōu)越。（三）與徐圩新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合建設(shè)大陸橋航運(yùn)交易市場，可結(jié)合連云港與徐圩新區(qū)現(xiàn)狀，與徐圩新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相適應(yīng)。（二）功能定位基于項目開發(fā)環(huán)境研究、選址條件分析以及開發(fā)原則和概念定位，項目組認(rèn)為大陸橋航運(yùn)交易市場的功能主要由航運(yùn)交易、船舶交易、航運(yùn)服務(wù)、國際貿(mào)易、航運(yùn)研究、航運(yùn)企業(yè)孵化器和配套服務(wù)七部分組成。國際貿(mào)易為海關(guān)、商檢局、稅務(wù)局、外管局、貿(mào)促會等政府貿(mào)易管理部門提供辦事處，引入各類國際貿(mào)易相關(guān)企業(yè)如涉及外貿(mào)的生產(chǎn)企業(yè)、外貿(mào)公司、貨代、船公司、銀行、保險公司、快遞公司、會展企業(yè)等，為其提供辦公設(shè)施，服務(wù)于進(jìn)出口報關(guān)、貿(mào)易自營、貿(mào)易代理、貨運(yùn)代理、會展等各類商業(yè)活動。近遠(yuǎn)洋互補(bǔ)、內(nèi)外貿(mào)并舉、覆蓋全球主要貿(mào)易航區(qū)的航運(yùn)格局已初步形成，月集裝箱航班密度300余班、碼頭聯(lián)合中遠(yuǎn)、中海、達(dá)飛、韓進(jìn)、以星、陽明、萬海、海豐、中外運(yùn)、煙臺海運(yùn)、泛洋、興亞等20余知名班輪公司，開通至北美、歐洲、地中海、中東、東南亞、日本、韓國、俄羅斯和香港、臺灣及大陸沿海港口航線多達(dá)30余條。建設(shè)大陸橋航運(yùn)交易市場，可以充分利用新區(qū)土地資源和港口物流優(yōu)勢，為徐圩新區(qū)船舶制造業(yè)的發(fā)展提供有力支撐。（四）業(yè)態(tài)定位徐圩新區(qū)大陸橋航運(yùn)交易市場集航運(yùn)服務(wù)、航運(yùn)交易、航運(yùn)研究、國際貿(mào)易、航運(yùn)企業(yè)孵化器等多種功能于一體，將建設(shè)技術(shù)先進(jìn)、設(shè)施完善的航運(yùn)交易和服務(wù)大廈建筑群，合理搭配行政辦公、商務(wù)辦公、酒店住宿、餐飲休閑等業(yè)態(tài)，多種服務(wù)業(yè)態(tài)相互補(bǔ)充、相互提升，形成別具特色的航運(yùn)交易和服務(wù)集聚區(qū)。商務(wù)住宿區(qū)建筑面積：10000平方米功能定位：商務(wù)住宿項目設(shè)計：1620層為配套商務(wù)公寓，按三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，規(guī)劃設(shè)置商務(wù)套房、標(biāo)準(zhǔn)間、大床房及單人間等不同規(guī)格客房200間左右，單間面積在2070平方米之間，滿足不同商務(wù)人士的日常住宿及商務(wù)接待的需求。 行政辦公區(qū)內(nèi)部聯(lián)系緊密，設(shè)有約100間辦公用房，面積在30100平方米不等，現(xiàn)代化辦公設(shè)施齊全，可容納300人左右同時辦公；不同樓層設(shè)有各種大、中、小型會議室及貴賓接待室共1015個，可滿足日常的辦公會議、商務(wù)洽淡、會見會談等活動需求。另外，配備自助銀行、小型超市等，滿足當(dāng)?shù)卮蟊娙后w及各類商務(wù)、旅游人群的購物需求。航運(yùn)服務(wù)大廈和航運(yùn)企業(yè)孵化器兩個項目開發(fā)考慮由政府一次性出讓土地產(chǎn)權(quán)，由開發(fā)商負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，政府承租行政辦公區(qū)、大陸橋航運(yùn)研究中心等物業(yè)面積，與開發(fā)商簽訂長期承租協(xié)議。一期項目內(nèi)的進(jìn)出口貿(mào)易企業(yè)、航運(yùn)和船舶交易企業(yè)、航運(yùn)孵化機(jī)構(gòu)以及相關(guān)航運(yùn)服務(wù)配套機(jī)構(gòu)可遷入相應(yīng)的二期項目的各個主題大樓。此外，積極爭取政府在船舶登記、交易平臺搭建、市場準(zhǔn)入、稅收優(yōu)惠及口岸服務(wù)等方面給予支持。（二）項目總體投資估算土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)估算。投資總計26400萬元。預(yù)計項目運(yùn)營期平均入駐率估計為85%，具體租金價格水平參考連云港2010年市場行情，詳見表5。第八章 結(jié)論江蘇沿海開發(fā)上升為國家戰(zhàn)略，給予了連云港發(fā)展的新動力。綜上所述，大陸橋航運(yùn)交易市場項目的建設(shè)是必要的，也是可行的。該區(qū)域周邊依托環(huán)境較好，集中分布著包括開發(fā)區(qū)及保稅區(qū)的行政中心、濱海金融街、國際會展中心等商貿(mào)服務(wù)中心區(qū)和大型現(xiàn)代化集裝箱碼頭作業(yè)區(qū)以及建設(shè)中的天津港集裝箱物流中心，是廣泛聚集港航企業(yè)，航運(yùn)市場要素活躍，集政府服務(wù)、市場經(jīng)營、信息集散、社會監(jiān)督、人才交流、吃住娛購為一體，配套服務(wù)完善的特色航運(yùn)綜合服務(wù)區(qū)。據(jù)統(tǒng)計，目前北外灘地區(qū)共集中了約2000家港務(wù)、航務(wù)、貨運(yùn)、代理、保管、物流等航運(yùn)服務(wù)企業(yè)。（4）積極拓展北外灘航運(yùn)會展業(yè)務(wù)。重點(diǎn)是以迎世博為契機(jī)，積極推進(jìn)浦江飯店、遠(yuǎn)洋賓館等北外灘地區(qū)旅游飯店的建設(shè)改造和周邊環(huán)境整治；探索并完善上海港國際客運(yùn)中心的水上旅游交通功能和郵輪旅游服務(wù)功能，進(jìn)一步優(yōu)化北外灘地區(qū)旅游發(fā)展環(huán)境；加快推進(jìn)北外灘地區(qū)的商業(yè)發(fā)展，以上海港國際客運(yùn)中心商業(yè)設(shè)施招商為重點(diǎn)，積極做好規(guī)劃、策劃有關(guān)工作，制定優(yōu)惠政策積極引進(jìn)符合規(guī)劃的商業(yè)企業(yè)，盡快形成航運(yùn)商業(yè)新業(yè)態(tài)；充分發(fā)揮北外灘地區(qū)深厚的航運(yùn)文化底蘊(yùn)，優(yōu)化景點(diǎn)的整體布局，探索建立北外灘航運(yùn)展示館；結(jié)合多媒體手段，開拓體驗型項目，吸引更多的游客。該指數(shù)是由13條傳統(tǒng)的干散貨船航線的運(yùn)價按照各自在航運(yùn)市場上的重要程度和所占比重構(gòu)成的綜合性指數(shù)。航交所實行理事會領(lǐng)導(dǎo)下的總裁負(fù)責(zé)制，下設(shè)交易部、信息部、技術(shù)部、結(jié)算部、市場部、發(fā)展部和總裁辦七個部門。通過為進(jìn)出口客戶提供集中通關(guān)“一站式”服務(wù)，將徹底解決多年來客戶一直反映強(qiáng)烈的不能“多點(diǎn)報關(guān)”的遺留問題；通過引進(jìn)口岸公共信息平臺、推出出口訂艙等網(wǎng)上交易、為客戶提供通關(guān)和物流“一網(wǎng)式”服務(wù)等，將更好地實現(xiàn)有形市場和無形市場的有機(jī)結(jié)合。此外在運(yùn)營方面，本項目也可以為汲取有益的經(jīng)驗。航運(yùn)在線目前擁有企業(yè)注冊會員50,000多家，個人會員