【正文】 設(shè)計優(yōu)化工作提供工作指導(dǎo)及技術(shù)支持。由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)時，項(xiàng)目公司開發(fā)設(shè)計部作為設(shè)計優(yōu)化的責(zé)任部門，工程（配套）部及成本控制部作為配合部門，主管設(shè)計的副總經(jīng)理為責(zé)任人。5 支持文件 《規(guī)劃方案設(shè)計》流程圖 《建筑方案設(shè)計》流程圖 《擴(kuò)初設(shè)計》流程圖 《施工圖設(shè)計》流程圖 《環(huán)境、立面及裝飾設(shè)計》流程圖 《關(guān)鍵技術(shù)問題論證》流程圖 《三邊項(xiàng)目設(shè)計管理》流程圖 《設(shè)計優(yōu)化指引》 《設(shè)計變更控制指引》 《規(guī)劃方案設(shè)計基礎(chǔ)資料要求》 《建筑方案設(shè)計基礎(chǔ)資料要求》 《擴(kuò)初設(shè)計基礎(chǔ)資料要求》 《施工圖設(shè)計基礎(chǔ)資料要求》 《施工圖設(shè)計任務(wù)書編制要點(diǎn)》 《施工圖設(shè)計招標(biāo)操作要點(diǎn)》 《施工圖審查與復(fù)審備案指引》《設(shè)計優(yōu)化工作指引》1 設(shè)計優(yōu)化的工作內(nèi)容產(chǎn)品市場定位確定后，在確保產(chǎn)品的安全性及使用功能的前提下，通過從項(xiàng)目規(guī)劃方案到施工圖設(shè)計全過程設(shè)計優(yōu)化，達(dá)到合理降低工程成本的目的。但在進(jìn)行施工圖設(shè)計前，規(guī)劃院與項(xiàng)目公司共同完成設(shè)計任務(wù)書，設(shè)計任務(wù)書應(yīng)提供盡可能明確和詳細(xì)的設(shè)計要求，并已確定了設(shè)備系統(tǒng)選型、重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、重要技術(shù)環(huán)節(jié)和主力店技術(shù)要求等主要設(shè)計要求。規(guī)劃院應(yīng)在設(shè)計前，會同項(xiàng)目管理中心、成本控制部和項(xiàng)目公司等部門共同研究制定設(shè)計計劃。 所有的設(shè)計變更資料由項(xiàng)目公司進(jìn)行統(tǒng)一的編號登記，項(xiàng)目公司、成本質(zhì)量控制部和規(guī)劃院都應(yīng)有完整的資料留底。 項(xiàng)目公司根據(jù)規(guī)劃院授權(quán)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和組織施工圖的審查工作，并建立相應(yīng)的審查責(zé)任負(fù)責(zé)制。 施工圖設(shè)計 項(xiàng)目公司根據(jù)規(guī)劃院授權(quán)負(fù)責(zé)施工圖設(shè)計管理工作。 商業(yè)管理公司、項(xiàng)目管理部項(xiàng)目管理中心及成本控制質(zhì)量控制部應(yīng)提供有關(guān)設(shè)計條件及成本指標(biāo)，協(xié)助規(guī)劃院編制、審核項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計任務(wù)書，并對方案的經(jīng)濟(jì)性、設(shè)備選型等進(jìn)行評價，并參與擴(kuò)初設(shè)計的評審。 建筑方案設(shè)計和初步（擴(kuò)初）設(shè)計（擴(kuò)初）設(shè)計及管理工作。4 各階段設(shè)計管理要點(diǎn) 項(xiàng)目概念及規(guī)劃設(shè)計 項(xiàng)目概念及規(guī)劃設(shè)計是確定產(chǎn)品品質(zhì)的最重要環(huán)節(jié)，由規(guī)劃院按相關(guān)制度規(guī)定負(fù)責(zé)實(shí)施。 設(shè)計成果 規(guī)劃院與設(shè)計單位訂立的設(shè)計委托合同，或其附件中，必須明確規(guī)定對設(shè)計成果提交的具體形式和審查要求，確保設(shè)計單位提交的設(shè)計文件完整性和設(shè)計深度。 為保證各階段設(shè)計要求的準(zhǔn)確、完整，并符合相關(guān)法規(guī)要求和集團(tuán)規(guī)定，在向設(shè)計單位提交設(shè)計要求文件前，必要時規(guī)劃院組織集團(tuán)相關(guān)部門進(jìn)行設(shè)計要求文件的審查。 各設(shè)計階段的監(jiān)管工作安排，由管理責(zé)任部門負(fù)責(zé)具體制定，階段設(shè)計工作的監(jiān)管計劃必須明確設(shè)計過程中監(jiān)管內(nèi)容、責(zé)任和具體措施。項(xiàng)目SWOT分析及對開發(fā)產(chǎn)品的初步建議（該建議僅供初步參考，不作為最終決策依據(jù)）優(yōu)勢機(jī)會劣勢風(fēng)險產(chǎn)品形態(tài)住宅辦公SOHO公寓底商車位建 議預(yù)計售價（元/平方米）附件資料清單 標(biāo)示了周邊可售項(xiàng)目位置的電子地圖或城市地圖；標(biāo)示了周邊商業(yè)位置的電子地圖或城市地圖；其他資料樓盤標(biāo)示示例（可用調(diào)查表中的樓盤序號標(biāo)示） 項(xiàng)目設(shè)計管理1 總則 項(xiàng)目設(shè)計管理是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價值的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及項(xiàng)目概念及規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、初步（擴(kuò)初）設(shè)計、施工圖設(shè)計、景觀及裝飾設(shè)計等。 須提供附件：標(biāo)示了以上項(xiàng)目位置的電子地圖或城市地圖（樓盤規(guī)劃圖、戶型圖、照片和樓書等認(rèn)為有價值文件可作為附件資料）其他有典型參考價值項(xiàng)目銷售產(chǎn)品調(diào)查（指城市或區(qū)域中其他有參考性的典型樓盤，主要關(guān)注可參考的典型高級住宅、高級辦公樓、SOHO公寓，及其底商和車位的銷售情況）序號項(xiàng)目名稱位置總規(guī)模（萬平方米）總套數(shù)（套）銷售產(chǎn)品類型1銷售產(chǎn)品價格（元/平方米）2售價時間主力戶型面積3開盤時間（年／月）開盤面積（萬平方米）開盤庫存（萬平方米）4月銷售速度估計（套）品質(zhì)描述216。銷售產(chǎn)品價格（元/平方米） 各類可售產(chǎn)品都要列出，主要關(guān)注住宅、辦公樓、SOHO公寓（產(chǎn)權(quán)40或50年），及其底商和車位。8 支持文件《項(xiàng)目發(fā)展總流程》《項(xiàng)目信息表》《項(xiàng)目市調(diào)信息表》項(xiàng)目信息表項(xiàng)目地塊名稱 所屬城市 日期： 考察人：區(qū)域位置四至東西南北總用地面積凈用地面積代征用地面積用地性質(zhì)和年限地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀簡述：基地內(nèi)影響規(guī)劃的主要因素: （河渠、保留建筑、樹木、高壓、微波或其他管線等）周邊地塊現(xiàn)狀東西南北規(guī)劃指標(biāo)可規(guī)劃總建筑面積：其中地上： 地下：其中對住宅、商業(yè)、辦公或酒店等功能面積配比的要求：容積率 建筑密度綠地率說明：（以上規(guī)劃指標(biāo)是以總用地面積，還是以凈用地面積來進(jìn)行計算？地下建筑面積是否需計入容積率？以上規(guī)劃指標(biāo)是否已是政府的明確要求，有無調(diào)整空間？若能調(diào)整，可能的底線指標(biāo)要求是什么？）規(guī)劃要求建筑限高建筑退線建筑擋光地塊周邊需考慮的擋光因素和情況：當(dāng)?shù)亟ㄖ豕庖?guī)范要求：（有關(guān)具體規(guī)范要求可作為附件）需保留或保護(hù)的建筑物、構(gòu)筑物和樹木情況：（需在現(xiàn)狀圖上進(jìn)行標(biāo)示）要求保留程度說明：（必須保留？建議保留？或可以遷建保留？） 對規(guī)劃有影響的周邊主要現(xiàn)狀設(shè)施或規(guī)劃設(shè)施情況：（如地鐵，輕軌，城鐵，立交等）需注意的其他規(guī)劃條件和要求：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件情況政府立項(xiàng)批準(zhǔn)文件情況：（是否有項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)等）政府規(guī)劃批準(zhǔn)文件情況：（是否有規(guī)劃意見書、規(guī)劃批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等）政府土地批準(zhǔn)文件情況：（是否有用地批文、土地出讓合同、土地證等）其他文件情況：（是否有項(xiàng)目環(huán)境評估、項(xiàng)目交通評估等）（如有以上文件，請?zhí)峁┻@些資料文件復(fù)印件作為附件）項(xiàng)目商務(wù)條件情況項(xiàng)目權(quán)屬和背景情況簡述說明： 聯(lián)系人和聯(lián)系方式：項(xiàng)目獲得方式：（政府凈地出讓，是否招標(biāo)、掛牌或拍賣？收購項(xiàng)目公司？進(jìn)行項(xiàng)目合作？）項(xiàng)目取得的主要流程思路：項(xiàng)目初步商務(wù)條件：對于現(xiàn)狀未拆遷項(xiàng)目，政府或?qū)Ψ绞欠衲艹兄Z負(fù)責(zé)包干拆遷為凈地？拆遷包干費(fèi)用可能是多少？土地出讓金或政府土地收益是多少？能否享受政府政策減免優(yōu)惠？城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？能否享受政府政策減免優(yōu)惠？項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)用是多少？包含什么內(nèi)容？項(xiàng)目合作條件是什么？）其他情況說明：216。7 交底跟蹤階段 項(xiàng)目合同簽訂后，集團(tuán)發(fā)展部應(yīng)及時與項(xiàng)目公司、集團(tuán)有關(guān)部門就項(xiàng)目合同和前期手續(xù)辦理等工作進(jìn)行交底，并將有關(guān)資料整理備份后完整移交給項(xiàng)目公司和集團(tuán)有關(guān)部門。 對于需經(jīng)過土地招拍掛程序的項(xiàng)目用地取得，需進(jìn)行以下工作： 招拍掛文件準(zhǔn)備集團(tuán)發(fā)展部、項(xiàng)目公司應(yīng)協(xié)調(diào)政府（或項(xiàng)目對方）或政府積極準(zhǔn)備有關(guān)招拍掛條件和文件，并將有關(guān)情況及時進(jìn)行匯報。（或項(xiàng)目對方）正式簽訂項(xiàng)目框架協(xié)議或項(xiàng)目合同前，集團(tuán)法務(wù)部、集團(tuán)發(fā)展部和項(xiàng)目公司應(yīng)履行合同會簽程序，并報集團(tuán)分管副總裁和集團(tuán)總裁批準(zhǔn)。5 合同談判階段 集團(tuán)發(fā)展部根據(jù)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的決策指示，協(xié)調(diào)組織集團(tuán)法務(wù)部和項(xiàng)目公司進(jìn)行項(xiàng)目合同談判工作。4 綜合評審階段 集團(tuán)規(guī)劃院完成項(xiàng)目概念規(guī)劃草案設(shè)計后，經(jīng)規(guī)劃院簽發(fā)提供給集團(tuán)發(fā)展部，并經(jīng)集團(tuán)分管副總裁簽批后，向集團(tuán)項(xiàng)目管理中心和項(xiàng)目公司發(fā)出聯(lián)絡(luò)單獲取項(xiàng)目產(chǎn)品銷售價格建議，項(xiàng)目管理中心在收到聯(lián)絡(luò)單后，應(yīng)在7日內(nèi)給予發(fā)展部反饋意見。 這個階段可以采取向政府（或項(xiàng)目對方）發(fā)出項(xiàng)目投資意向函等方式，積極溝通推動政府（或項(xiàng)目對方）給予明確的項(xiàng)目意見。為提高決策效率，項(xiàng)目信息未經(jīng)考察調(diào)研，或未填寫《項(xiàng)目信息表》和《項(xiàng)目市調(diào)信息表》，或其中的關(guān)鍵信息情況和必需資料不完善的，都應(yīng)完善后再進(jìn)行上報。2 初步信息階段 集團(tuán)發(fā)展部應(yīng)系統(tǒng)性的充分調(diào)動和利用各種有效渠道資源發(fā)掘項(xiàng)目信息。集團(tuán)發(fā)展部依據(jù)集團(tuán)確定的發(fā)展計劃開展項(xiàng)目發(fā)展工作。1) 工程進(jìn)度嚴(yán)重拖延，且原因分析不清楚，或?qū)瘓F(tuán)所屬公司提出的整改措施缺乏信心；2) 發(fā)生嚴(yán)重質(zhì)量、安全事故；3) 項(xiàng)目成本標(biāo)準(zhǔn)預(yù)備費(fèi)使用將超過70%；4) 對工程質(zhì)量有重大影響的新材料、新工藝應(yīng)用；5) 發(fā)生嚴(yán)重顧客投訴，或媒體的大量負(fù)面報導(dǎo)；6) 完成例行檢查（約半年一次）；7) 集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)指示，或集團(tuán)其他相關(guān)業(yè)務(wù)部門提出建議。 集團(tuán)各業(yè)務(wù)部門和集團(tuán)所屬公司在項(xiàng)目運(yùn)作過程中應(yīng)進(jìn)行密切配合，所有本手冊中規(guī)定的備案、核準(zhǔn)和審批事項(xiàng)應(yīng)及時做出報告或回應(yīng)。項(xiàng)目管理中心是集團(tuán)項(xiàng)目實(shí)施階段的綜合業(yè)務(wù)管理部門，負(fù)責(zé)所有項(xiàng)目實(shí)施過程的策劃、組織、監(jiān)督、控制和協(xié)調(diào)，集團(tuán)各業(yè)務(wù)部門、集團(tuán)所屬公司必須配合項(xiàng)目管理中心的工作。 集團(tuán)發(fā)展部是項(xiàng)目前期階段的業(yè)務(wù)樞紐部門，負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目的前期論證、策劃組織工作，集團(tuán)相關(guān)業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)配合運(yùn)作。2 項(xiàng)目運(yùn)作管理基本要求 所有項(xiàng)目運(yùn)作過程必須遵循本手冊的管理規(guī)定，集團(tuán)通過以下方式對項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施全過程控制：1) 發(fā)布業(yè)務(wù)運(yùn)作必須遵循的管理規(guī)定；2) 開發(fā)過程中的備案、核準(zhǔn)和審批操作；3) 報備資料綜合分析；4) 例行的現(xiàn)場檢查等。 在以下情形下，集團(tuán)公司業(yè)務(wù)部門總經(jīng)理應(yīng)考慮安排人員到集團(tuán)所屬公司進(jìn)行現(xiàn)場檢查或調(diào)研，并在檢查后形成書面檢查報告提交集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)和集團(tuán)所屬公司總經(jīng)理。 集團(tuán)發(fā)展部是負(fù)責(zé)集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)展的專職管理部門，對于集團(tuán)的項(xiàng)目發(fā)展工作進(jìn)行統(tǒng)籌管理。 項(xiàng)目發(fā)展工作中涉及的有關(guān)部門和項(xiàng)目公司，應(yīng)注意對所接觸和了解的有關(guān)決策信息的保密工作。 對于有項(xiàng)目公司城市的項(xiàng)目信息（包括集團(tuán)發(fā)展部獲取的該城市的有關(guān)項(xiàng)目信息），首先由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)對項(xiàng)目信息進(jìn)行考察調(diào)研以保證信息的真實(shí)可靠性，形成《項(xiàng)目信息表》和《餩餩項(xiàng)目市調(diào)信息表》，并與有關(guān)項(xiàng)目資料和評價意見一同匯總后及時報集團(tuán)發(fā)展部。3 明確意向階段 對于經(jīng)過項(xiàng)目信息評估會的項(xiàng)目信息，根據(jù)指示集團(tuán)發(fā)展部和項(xiàng)目公司保持推進(jìn)，進(jìn)一步接觸和調(diào)研，明確政府（或項(xiàng)目對方）真實(shí)態(tài)度，以及對方的項(xiàng)目原則要求，完善有關(guān)問題資料。如獲得通過的，由集團(tuán)分管副總裁簽發(fā)聯(lián)絡(luò)單給集團(tuán)規(guī)劃院開始進(jìn)行項(xiàng)目概念規(guī)劃草案設(shè)計。 根據(jù)需要并經(jīng)集團(tuán)分管副總裁同意后，集團(tuán)其他部門應(yīng)參與評審并提出建議。 經(jīng)過努力后，對于項(xiàng)目合同中仍不能達(dá)成一致的關(guān)鍵分歧點(diǎn)，由項(xiàng)目公司、集團(tuán)發(fā)展部和集團(tuán)法務(wù)部評價分析情況并形成報告，報集團(tuán)分管副總裁，并由集團(tuán)分管副總裁報集團(tuán)總裁進(jìn)行指示。 對于非土地招拍掛程序的項(xiàng)目用地取得，集團(tuán)發(fā)展部、集團(tuán)法務(wù)部和項(xiàng)目公司應(yīng)根據(jù)合同約定和有關(guān)政策法規(guī)規(guī)定及時完成有關(guān)法律手續(xù)的轉(zhuǎn)移，得到政府和土地部門的批準(zhǔn)和認(rèn)可。 土地出讓合同對于需要簽署的項(xiàng)目土地出讓合同等有關(guān)法律文件，應(yīng)由集團(tuán)法務(wù)部、集團(tuán)發(fā)展部和項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)審核，履行合同會簽程序后報集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 對于前述已簽訂的項(xiàng)目合同和土地出讓合同等法律文件，在執(zhí)行過程中，集團(tuán)發(fā)展部和集團(tuán)法務(wù)部應(yīng)保持配合跟蹤。 附件資料清單（*號的資料為必需提供）： *城市地圖和項(xiàng)目位置標(biāo)示； *google電子地圖項(xiàng)目位置標(biāo)示（有g(shù)oogle地圖的城市）； *有標(biāo)準(zhǔn)比例的項(xiàng)目用地現(xiàn)狀圖、項(xiàng)目用地紅線圖（最好有電子文件）,若取得該圖紙確有困難或成本較大的，可以用其他能進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃概念設(shè)計的圖紙代替； *如果已有有關(guān)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件（詳見表中要求），需提供復(fù)印件； *項(xiàng)目現(xiàn)場俯拍和現(xiàn)狀照片，四至照片，周邊照片； 有關(guān)規(guī)范文件； 其他有價值的資料文件76項(xiàng)目市調(diào)信息表項(xiàng)目地塊名稱 所屬城市 日期： 制表人： 簽發(fā)人（項(xiàng)目公司主管銷售副總）： 宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場指標(biāo)三年前二年前去年數(shù)據(jù)來源說明市區(qū)人口（萬人）ＧＤＰ（億元）城市人均可支配收入（元）年度房地產(chǎn)竣工面積（萬平方米）年度房地產(chǎn)銷售面積（萬平方米）年度土地供應(yīng)量（萬平方米）周邊項(xiàng)目銷售產(chǎn)品調(diào)查（指項(xiàng)目用地周邊1公里范圍內(nèi)的主要樓盤特點(diǎn)情況）序號項(xiàng)目名稱位置總規(guī)模（萬平方米）總套數(shù)（套）銷售產(chǎn)品類型 物業(yè)類型包括住宅、辦公樓、SOHO公寓（產(chǎn)權(quán)40或50年）、住宅或公寓底商等。月銷售速度估計（套）品質(zhì)描述216。 須提供附件：標(biāo)示了以上項(xiàng)目位置的電子地圖或城市地圖（有關(guān)圖紙、照片等認(rèn)為有價值文件可作為附件資料）周邊3公里范圍內(nèi)的現(xiàn)狀人口數(shù)量估計： 萬人。3 項(xiàng)目設(shè)計管理過程一般規(guī)定 項(xiàng)目設(shè)計管理內(nèi)容 各級設(shè)計管理責(zé)任部門（集團(tuán)規(guī)劃院、項(xiàng)