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市小戶型房地產(chǎn)市場分析報(bào)告-全文預(yù)覽

2025-08-24 12:18 上一頁面

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【正文】 為1200元至1600元,主要為解決基本居住問題,需求人群多為28歲以下年輕人,大部分人的月收入在5000元以下;普通公寓中二居室需求較旺盛,其主力租金在4500元左右,需求人群多為普通商務(wù)人士或月收入在12000以上的家庭和個(gè)人,一般要求居住環(huán)境較平穩(wěn);高檔公寓租金一般在8000元以上,主要是外籍商務(wù)人士、企業(yè)高層或企業(yè)主,他們對(duì)居住環(huán)境及周邊配套要求較高。   因此,如果購買小戶型用來自住,只要價(jià)格和風(fēng)格符合業(yè)主需求,自然是皆大歡喜,但如果購買小戶型用來投資,則必須慎重選擇,考慮其實(shí)際的投資價(jià)值。自從小戶型顯露于市場以來,一直存在種種爭議,歸納起來主要集中在兩個(gè)問題上:一是小戶型是過渡產(chǎn)品還是過渡消費(fèi);二是小戶型是否值得投資、如何選擇。一般在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的、人才流動(dòng)比較大的大都市對(duì)小戶型的需求量較大,而內(nèi)地城市,或人才流動(dòng)比較小的中小城市,當(dāng)前對(duì)小戶型的需求則相對(duì)比較小。位于望京地區(qū)的“都市心海岸”在內(nèi)部認(rèn)購期間一居室即被認(rèn)購了100多套。(二)小戶型住宅的需求狀況和特點(diǎn)小戶型住宅需求狀況。這些數(shù)據(jù)說明面積較小的房子是普通人的首選。當(dāng)前,獨(dú)生子女一代已陸續(xù)參加工作乃至組建家庭,將來會(huì)有更多的年輕夫妻需要贍養(yǎng)四位老人,因而也會(huì)選擇購買小戶型給父母居住,這種趨勢(shì)在今后會(huì)更為明顯。他們沒有能力承擔(dān)大戶型很高的房價(jià),也許一生就只能購買這種比較舒適、經(jīng)濟(jì)的能滿足居住生活各方面要求的小戶型,這個(gè)人群是小戶型經(jīng)濟(jì)適用房的最大需求者。自住型需求者。只有加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房購買者收入的甄別,實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)購制,才能從根本上限制中高收入購買者進(jìn)入經(jīng)濟(jì)適用房市場。究竟是否大量興建小戶型經(jīng)濟(jì)適用房,政府應(yīng)當(dāng)更多的考慮消費(fèi)者的需求,多了解社會(huì)各界的意見和建議,如此制定的政策才能更符合實(shí)際的需求情況。從長期來看,我國居民對(duì)住宅需求的戶型也必然會(huì)出現(xiàn)小戶型回歸的趨勢(shì),因而開發(fā)商應(yīng)當(dāng)隨著市場需求的變化而及時(shí)地調(diào)整自己的開發(fā)計(jì)劃。②在房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面。家庭規(guī)模小型化趨勢(shì)也決定我國未來對(duì)小戶型需求的持久性。發(fā)達(dá)國家已經(jīng)出現(xiàn)小戶型回歸的趨勢(shì)。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)提高對(duì)小戶型的認(rèn)識(shí),重視對(duì)小戶型的開發(fā)?,F(xiàn)在許多人就將裝修工程全權(quán)委托給某些裝修公司或裝修隊(duì),由于目前裝修市場的不甚規(guī)范,由此產(chǎn)生的矛盾糾紛不斷。四、物業(yè)管理更為周到居住與住房分離,投資性購房上升,既要為住在里面的人服務(wù),又要為買房者服務(wù),如何滿足這兩類消費(fèi)群體的需求,為他們彼此提供相應(yīng)的服務(wù)是擺在開發(fā)商面前的問題。各空間相互交融,相互依賴,沒有嚴(yán)格劃分,達(dá)到視覺開闊的效果,具有空間流動(dòng)性和相關(guān)性。2. 目前購買小房型的主力軍為白領(lǐng)階層,但在當(dāng)今知識(shí)層次普遍提高的環(huán)境中,現(xiàn)代生活方式較為普及,人們的生活空間所包含的學(xué)習(xí)因素大大增加,在其所居住的場所中,工作、讀書、擺弄電腦成為必不可少的內(nèi)容。房型布局要緊湊而靈活,減少戶內(nèi)消極空間的數(shù)量,減少公共面積的分?jǐn)偂?)、戶型設(shè)計(jì)不合理,主要表現(xiàn)在廚衛(wèi)的擺放上,如廚、衛(wèi)相對(duì),衛(wèi)生間對(duì)著廳或房,廚房對(duì)著廳或房,廚房置于廳室或陽臺(tái)上等。三、面積小、功能全、設(shè)計(jì)更為合理房地產(chǎn)項(xiàng)目的核心競爭力仍然是產(chǎn)品。而這里指的較大規(guī)模也有一定的限度,大約在6萬平方米左右比較合適。2) 居住群體的擴(kuò)大,為配套設(shè)施的經(jīng)營、使用提供了強(qiáng)力支撐,既有利于配套設(shè)施的完善,也有利于商業(yè)物業(yè)的租售。吾家 交大路 北三環(huán)內(nèi) 738 多層 2608 期房武城如果作為投資往往會(huì)考慮以租養(yǎng)房的方式,打算先買斷再出租的也不少。隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng),會(huì)考慮重新置業(yè),以小換大來改善居住條件。又因?yàn)榍捌诘囊恍┬粜晚?xiàng)目如花樣年華、錦宏麗景等的斷銷,證明了市場上對(duì)于小戶型的需求巨大。700平方米室內(nèi)運(yùn)動(dòng)中心、書吧為你提供生活休閑空間。站在落地觀窗前,樓下即是河濱綠化帶與府河,左近更有猛追灣游泳場、活水公園與河濱公園,綠水清風(fēng),空氣清新。武城部分單元一梯六戶的設(shè)計(jì),使部分住宅單位的采光、通風(fēng)和私密性受到影響,戶型設(shè)計(jì)差,實(shí)用性不強(qiáng)。3) “國際化”口號(hào)。5)“微戶型”設(shè)計(jì),輕松付款,長期回報(bào)。該項(xiàng)目臨近高校,產(chǎn)品定位準(zhǔn)確,于2002年6月8日開盤,在為期一周的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)公寓銷售100%,商鋪銷售超過90%的佳績,開創(chuàng)了本年度上半年房地產(chǎn)市場的銷售奇跡,實(shí)現(xiàn)了小項(xiàng)目“短、平、快”的操作模式。 37平方米一室一廳一衛(wèi)、75/異型框架剪力墻結(jié)構(gòu),室內(nèi)無梁無柱,有效增加實(shí)用空間;銷售面積37平方米戶型,有效增加性價(jià)比;,室內(nèi)空間更為開闊,時(shí)尚、氣派。5) 5米寬景觀過廊。第三章、成都市小戶型典型項(xiàng)目介紹曼哈頓開 發(fā) 商:成都鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 環(huán)境設(shè)計(jì):空之間設(shè)計(jì)事務(wù)所投 資 商:成都博瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理:總府物業(yè)管理公司設(shè)計(jì)單位:新西蘭綠石建筑與環(huán)境設(shè)計(jì)事務(wù)所 現(xiàn)場地址:人民南路四段華能大廈旁總建面積(萬M2) 項(xiàng)目構(gòu)成 配套 起價(jià) 均價(jià) 戶型區(qū)間 1棟14層高層 7100 M2會(huì)所 3200元/ M2 3500元/ M2 30~90M2其它費(fèi)用天然氣配套費(fèi) 光纖入網(wǎng)費(fèi) 一戶一表 物管費(fèi) 維修基金5500元/戶 120元/戶 400元/戶 小區(qū)配套恒溫游泳池、頂層會(huì)所、空中景觀庭院、商業(yè)鋪面開盤主題:1) 生態(tài)摩天大樓里的酒店式中翠庭小別墅!2) 顛覆市中心小戶型缺憾?。?) 市中心小戶型一定要困在壓抑封閉的筒子樓里嗎?!4) 不要筒子樓,不要黑走廊,只要層層有翠庭的生態(tài)大樓!項(xiàng)目賣點(diǎn):1) 時(shí)尚外觀、酒店式物管、頂層會(huì)所平臺(tái),居家、投資、辦公皆宜。如果有固定的一筆錢用來買房,他們也許不再單純追求較大面積,而會(huì)選擇一個(gè)面積較小但品質(zhì)很高的住宅。被調(diào)查者認(rèn)為,自己的左鄰右舍應(yīng)該是住家戶,而不是辦公和住家的雜和。另外,在付過首付款后,裝修也可以計(jì)入總價(jià)享受按揭,省去一次裝修的總付款資金壓力。第二節(jié)、戶型功能需求房間功能必須趨向于齊全,小戶型不能因?yàn)槊娣e小而缺少一些功能,衛(wèi)生間、廚房、陽臺(tái)被80%的被調(diào)查者全選中,只有個(gè)別的調(diào)查者認(rèn)為沒有廚房可以接受,可以在集體食堂和小飯店就餐。第二章、成都小戶型的需求狀況調(diào)查分析最近對(duì)成都市的小戶型潛在消費(fèi)者的抽樣調(diào)查顯示,他們對(duì)小戶型的需求狀況為:第一節(jié)、戶型面積需求50平方米以上面積的房子最受歡迎。城西也由于富有人文氣息等客觀環(huán)境及高新西區(qū)等年輕群體的出現(xiàn)帶來了小戶型的崛起。市中心因其獨(dú)特的地理環(huán)境,交通條件優(yōu)越,商業(yè)配套完善,靠近城市中心商貿(mào)區(qū),迎合了年輕人狂熱購物的需求;生活配套齊備,周圍如茶樓、酒吧、咖啡館、快餐店、干洗店等林立,滿足年輕人輕松、快捷而“懶惰”的生活方式。物業(yè)類別主要是高層、小高層。流星花園更不僅僅為樓盤起了一個(gè)時(shí)尚的名字,更引入了一種全新而超前的小戶型開發(fā)理念,其開發(fā)商做的小戶型不僅僅為小戶型業(yè)主提供一個(gè)居住場所,更為其居住者之事業(yè)起飛搭建了一個(gè)良好平臺(tái)。所以,這一代的小戶型空間雖小,但可以依托周邊成熟的大環(huán)境和社區(qū)本身完善的配套,因?yàn)樾粜偷臉I(yè)主更需要大的活動(dòng)空間。2000年交大第六期開發(fā)的數(shù)碼村標(biāo)志著小戶型進(jìn)入了大社區(qū)時(shí)代,“小戶型大社區(qū),通過良好的室外空間體現(xiàn)其居住的舒適性”的開發(fā)模式影響了這一代小戶型。第二部分:成都市小戶型房地產(chǎn)市場分析前 言1999年,SOHO的出現(xiàn)在成都房地產(chǎn)市場上掀起了一場波瀾壯闊的小戶型革命。目前,國內(nèi)老百姓的投資渠道較少,在選擇投資渠道的時(shí)候,對(duì)于多數(shù)消費(fèi)者而言,首先考慮的是投資的風(fēng)險(xiǎn)性,而不是回報(bào)率,購買小戶型資金投入相對(duì)較小,經(jīng)濟(jì)壓力較輕,對(duì)于購房用于出租來說是一種穩(wěn)妥而長期的投資渠道。房產(chǎn)正在形成新的投資熱點(diǎn),買房可以認(rèn)為是消費(fèi)+投資的結(jié)合體。第三類:“新興而立”族。如今,在金融、IT、咨詢等行業(yè)活躍著一大批高收入的年輕人,在無房戶中占了相當(dāng)大的比例。那些外地來打工的“漂一族”,帶著夢(mèng)想來到城市,同時(shí)也背負(fù)著沉重的生活壓力,現(xiàn)實(shí)與理想之間的差距,令他們疲憊、失落;他們?cè)诔鞘欣锉疾?,也在不斷地變換著居住地場所;他們生活在城市里,卻始終無法融入到城市中,他們多想成為城市的“主人”,成為其中的“一份子”。隨著市場的完善和客戶的成熟,戶型也成為客戶選擇的一桿秤。由于小戶型可以用相對(duì)低的投入獲得相對(duì)高的投資回報(bào)率,往往易受投資者青睞。年輕的上班一族正處于創(chuàng)業(yè)階段,工作繁忙,又無力買車,對(duì)公共交通的依賴性比較大,這樣的小戶型能夠更好地滿足其需求。然而,市場上普通的精品樓盤面積普遍較大,往往令他們感到高不可攀。公寓式的,就是把衛(wèi)生間做得很好,也不需要做廚房,或者說有一個(gè),只是一個(gè)小電爐就可以了,用微波爐做做早點(diǎn)就可以了,但是需要上網(wǎng)、通訊,另外服務(wù)比較周到,這跟過去是不一樣的。 戶型不斷創(chuàng)新、功能齊全現(xiàn)在的小戶型跟以前分配式住宅時(shí)的戶型不一樣,以前分配式住宅的二居室雖然功能都有,但是設(shè)計(jì)很不合理,廚房、衛(wèi)生間很小、廳也很小。在一個(gè)市場里面,或者在一個(gè)城市里面,不同層次的消費(fèi)者能拿多少錢,他買一住套房要花多少錢?這點(diǎn)決定了市場的產(chǎn)品。216。3) 將買房作為理財(cái)方式。以前的住宅具有較多的非住宅功能,會(huì)客、休閑活動(dòng)都在家里,而隨著會(huì)所功能的發(fā)達(dá),人們的交流、活動(dòng)都會(huì)移至公共空間。尤其那些收入穩(wěn)定,渴望獨(dú)立生活,但經(jīng)濟(jì)能力尚不能置業(yè)一步到位的年輕人,在單身或新婚后先在市中心交通便捷、環(huán)境成熟的居住區(qū)購買一室一廳或二室一廳的小戶型商品房,待經(jīng)濟(jì)實(shí)力達(dá)到一定程度后,再根據(jù)情況買一套環(huán)境、地段、交通等俱佳的大戶室甚至別墅。 消費(fèi)心理的變化,是使消費(fèi)面積趨小的重要原因。 戶型趨小是國際住宅面積的發(fā)展趨向在日本和歐洲一些國家,在七十年代末的時(shí)候70—120平方米的小戶型占了增加住宅的50%,到了八十年代末的時(shí)候占了65%,到了九十年代末的時(shí)候70—120平方米占了80%?!靶《皇Ь蛹冶貍?,巧而不失布局合理”,則是小戶型的最佳闡釋。如果說,此時(shí)的小戶型項(xiàng)目僅是“小荷才露尖尖角”,只是對(duì)主流市場的補(bǔ)充與點(diǎn)綴,那么,到了2002年,在各地的房地產(chǎn)市場上一下子涌現(xiàn)出眾多的小戶型項(xiàng)目,除了它們的先輩們所具有的位置優(yōu)、總價(jià)低的特點(diǎn)外,而且在社區(qū)規(guī)模、戶型設(shè)計(jì)、景觀建設(shè)、物業(yè)配套等方面不斷創(chuàng)新與完善,對(duì)“小戶型”進(jìn)行了新的詮釋。2000始,在全國樓市上便開始逐步涌現(xiàn)出一些精品小戶型項(xiàng)目,并且都在一時(shí)間創(chuàng)造了市場銷售的奇跡。一種是:一居室銷售面積在60平方米以下,二居室銷售面積在80平方米以下,三居室銷售面積在100平方米以下;另一種是:單指面積小的戶型(單套銷售面積在60平方米以下),主要指一居室。第一章:小戶型市場形成的原因216。216。一個(gè)時(shí)期以來,“一步到位”曾經(jīng)是不少人信奉的消費(fèi)觀念,總以為這輩子再不會(huì)買房了,在這種理念的引導(dǎo)下,面積是否足夠大成了衡量商品房品質(zhì)的主要指標(biāo)之一就現(xiàn)在百姓的消費(fèi)習(xí)慣來看,換房頻率已經(jīng)從以前的10年換一次,提高到10年換2次甚至3次了,這是個(gè)循環(huán)市場,總會(huì)有人經(jīng)歷第一次小單元的需要階段。專家認(rèn)為,隨著城市功能的發(fā)展,各種市政配套和生活服務(wù)設(shè)施會(huì)越來越完備,住宅的功能已經(jīng)出現(xiàn)單純化趨勢(shì),家庭將成為完全的私密空間,戶型面積也將隨之合理回歸。另外,從經(jīng)濟(jì)的角度看,有沒有必要花錢將購買來的諾大的一塊住房面積空置或閑置在那里,別的尚且不論,僅就每
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